外包管理公司的重要性：霉菌问题案例分析

许多自己管理出租物业的业主可能会觉得他们节省了管理成本。然而，当遇到需要专业知识的情况时，如处理实际问题、确定法律责任和与租户谈判时，他们中的许多人才 意识到 管理的难度。本文将通过 INA & Associates 公司霉菌问题的实际案例（为保护个人信息，部分内容有改动），详细说明自我管理的局限性和外包给管理公司的优势。

自主管理业主面临的霉菌问题案例

案例概述：意外出现的问题

以下是业主 A（公司员工）在东京独立管理一栋家庭式公寓的案例，该公寓在新建三年后出现了以下问题：一个四口之家在该物业居住了一年半后反映 "卧室的衣柜内和浴室的墙上长了很多霉菌"。房子几乎是新的，为什么会出现这些问题？我们需要立即采取行动"，周六晚上，业主 A 联系了我们。

第二天，业主 A 到现场查看，发现以下情况令人费解

• 无法确定是租户的生活方式问题还是建筑问题
• 不知道应由谁支付清除霉菌的费用
• 不知道如何向租户解释情况
• 不知道在发生健康索赔时该怎么办
• 无法就今后的预防措施提供适当的建议

难以处理自我管理问题

现场检查时发现的情况：

• 每天在卧室晾晒衣物
• 很少使用换气扇（为了省电）
• 每周只开窗通风一次（预防花粉症）
• 浴室的换气扇也很少使用
• 完全不使用抽湿机和空调的除湿功能

一位业主认为该住户的生活方式明显有问题，但不知道如何向该住户解释，也不知道 应在多大程度上要求他承担费用。住户 还 提出了以下反对意见：

• '楼房几乎是新的，出现问题肯定是楼房有问题。
• '人们在室内晾晒衣服是很常见的，如果这样做会造成问题，应该事先说明。
• 我担心孩子们的健康受到威胁。我希望得到赔偿，包括医疗费用。

认识到自我管理的局限性

本案例研究中业主 A 面临的问题：

因此，业主 A认为 他 "无法独自采取适当行动"，并紧急考虑将工作外包给我们。

自我管理的风险和局限性

难以确定法律责任

在租赁管理中， 最 重要的是在出现问题时做出正确的法律决定。即使是一个模具问题，也需要做出以下复杂的决定：

1. 民法责任分类：

   • 民法》第 400 条（注意义务）的适用范围
   • 民法》第 615 条（通知义务）的履行情况
   • 与《民法典》第 606 条（房东的修缮义务）的关系

2. 根据司法判例做出判决：

   • 过去类似案件中的责任划分
   • 划清房龄老化与租户责任之间的界限
   • 建筑物缺陷与使用问题之间的区别

3. 对《出租房屋管理经营法》的审议：

   • 关于妥善管理业务的最新法律法规
   • 业主解释义务的范围
   • 定期报告义务的内容

与租户打交道的专业精神

处理租户问题需要具备以下专业技能

时间和情感成本

自我管理 的 业主往往忽视时间和情感成本：

• 响应时间：即使在周末和节假日也需要紧急响应。
• 精神压力：与租户的直接对抗和谈判
• 学习成本：不断获取新知识和法律变化
• 失去机会：影响核心业务，减少与家人团聚的时间

外包给管理公司的具体好处

根据专业知识做出适当决策

外包给管理公司的最大好处是 可以 根据丰富的经验和专业知识做出正确的决策：

1. 行动的法律依据：

   • 民法典》、《土地和房屋租赁法》、《房屋租赁管理经营法》等方面的最新知识。
   • 根据以往先例和类似案例做出适当决策
   • 明确责任分工并说明理由

2. 专业技术知识：

   • 对建筑物和设备进行专家诊断
   • 对霉菌爆发的原因进行科学分析
   • 提出有效的预防措施

3. 谈判和协调技能：

   • 与租户进行建设性对话
   • 提出双方都能接受的解决方案
   • 避免情绪冲突

通过预防性管理保护资产价值

管理公司的真正价值在于预防性管理， 而 不仅仅是在问题发生后进行处理：

全天候可靠

外包给管理公司 可以 大大减轻业主的负担：

1. 消除时间负担：

   • 代表业主做出紧急响应
   • 代表业主在周末和节假日做出响应
   • 让您专注于核心业务

2. 减轻心理负担：

   • 避免与租户直接冲突
   • 专家冷静决策
   • 责任分散，让您高枕无忧

3. 降低财务风险：

   • 通过采取适当行动避免诉讼风险
   • 通过早期解决防止进一步的损害
   • 通过专业知识降低不必要的成本

选择管理公司的要点

如何识别高度专业化的管理公司

选择管理公司的要点：

1. 法律响应能力：

   • 公司是否注册为出租房管理公司
   • 法律工作人员和法律顾问
   • 过去解决问题的记录

2. 技术专长：

   • 建筑诊断方面的专业知识
   • 设备维护方面的技术能力
   • 提出预防性维护建议的能力

3. 响应系统：

   • 24 小时应急响应系统
   • 定期报告的频率和内容
   • 提高住户满意度的措施

正确评估成本效益

必须将管理费 作为 一项 "投资 "而不是 "成本 "来评估：

与一般的管理佣金（租金的 5-10%）相比，成本效益 非常 值得。

INA&Associates 管理服务的特点

全方位法律支持

我们为复杂的问题（如霉菌问题）提供有法律依据的适当 解决方案 ：

• 与我们的法律顾问合作做出法律决定，以及
• 过去解决过 1000 多个问题的记录
• 符合最新法律变化的管理方法

彻底的预防性管理

我们不仅在问题发生后进行处理，还注重通过预防性管理来保护资产价值 ：

• 入住时提供详细的生活方式指导
• 季节性提醒和定期检查
• 利用物联网设备监测室内环境

为业主提供全面支持

• 每月详细的状态报告
• 每年至少一次面对面咨询机会
• 设施改进建议和投资回报模拟

结论

自行管理出租物业乍一看似乎可以节省管理成本，但在考虑如何处理实际问题时，却会带来许多风险和负担。 尤其是 霉菌等复杂问题，需要多方面的专业知识，包括法律知识、专业技术和谈判技巧。

如果像本案例中的业主 A 一样，觉得自己无法妥善处理问题后才寻找管理公司，问题 可能 已经升级。为了确保稳定的租赁管理，保持和提高资产价值，必须从预防的角度 考虑 外包给管理公司。

管理费不是 "成本"，而是 一种 "投资"，可以减少业主的时间、精神负担和财务风险。外包给具有专业知识的管理公司，还能提高租户满意度、降低空置率并保持资产价值，从而提高长期盈利能力。

我们建议您重新认识管理在租赁业务中的重要性，并 与 值得信赖的管理公司建立合作关系。

常见问题

问 1：就管理费而言，自我管理不是更经济吗？

答 1：从短期来看，外包管理费会产生成本，但从长期来看，外包管理 更 经济。考虑到处理问题的时间成本、因缺乏专业知识而导致的判断失误、诉讼风险、资产价值下跌风险等，可以说外包管理费是一项完全可以收回的投资。适当的管理还能提高租户满意度，降低空置率，维持租金。

问题 2：即使物业外包给管理公司，业主不是仍要对物业负最终责任吗？

答 2：的确，作为物业的业主，最终责任在于业主，但根据与管理公司签订的管理合同，管理公司负责物业的日常管理和相关责任。通过签订 适当的 管理合同，业主的风险可以大大降低。此外，通过管理公司的专业处理，可以迅速解决问题，并确定适当的责任分工。

问题 3：自我管理已经出现了问题，但我可以从项目中期开始外包给管理公司吗？

答 3：当然可以。事实上，正是因为您已经遇到了问题，所以才需要管理公司的支持， 以便 专业地处理这些问题。我们可以提供全面的支持，从解决现有问题到建立新的管理结构。请向我们详细介绍您目前的问题状况，我们将为您找到最佳解决方案。

问题 4：如果管理公司不合适怎么办？

答 4：您应该谨慎选择管理公司。如果该公司已注册为出租物业管理公司，其工作的适当性就有了一定的保证。 此外 ，您还可以通过在管理协议中明确责任范围和规定定期报告义务来检查管理公司的响应情况。我们非常重视透明的管理报告和与业主的定期沟通。

问题 5：小型物业外包给管理公司有什么好处吗？

答 5：小型物业从外包给管理公司中获益最大：对于只有一两个单元的小型物业来说，一个问题就 可能 对底线产生重大影响。此外，如果业主亲自处理问题，与租户的关系很容易恶化，租户也有可能搬走。管理公司的专业应对措施可望提高租户满意度，促进长期租用。

参考信息

• 国土交通省，"租赁住宅管理业务法门户网站"。
• 日本租赁住宅管理协会
• 国土交通省，"有关恢复原状的麻烦和指南"。
• 民法修正案（索赔）》 - 法务省

如果业主在出租房管理方面遇到问题，请首先使用我们的免费咨询服务。 INA&Associates经验丰富的管理人员将为您的物业提出最佳管理方案。从处理包括霉菌问题在内的租户问题，到提出提高资产价值的设施改善建议，我们将提供全方位的支持，帮助您安心管理出租物业。如需了解更多信息，请随时联系我们。