2025最新版：全面解析不动产管理行业及其必要资格

对于考虑进行房地产投资或租赁经营的人士而言，房地产管理行业的理解至关重要。许多房产所有者将日常管理业务委托给专业的管理公司，其业务范围涵盖从租户服务到建筑维护等多个方面。

本文将由INA&Associates株式会社基于行业最新动态，详细解析房地产管理行业的基本概念、具体业务内容及所需资格条件。对于计划转行至房地产管理行业或正在考虑选择管理公司的业主，我们将提供实用的专业知识。

什么是房地产管理行业

房地产管理行业是指代表房地产业主进行物业管理与运营的专门业务。服务对象包括公寓、住宅、办公楼、商业设施、独栋住宅等各类房地产，旨在为业主和租户双方提供满意的居住环境。

在当今房地产市场中，许多业主在从事本业的同时进行房地产投资，因此将日常管理业务委托给专业公司已成为普遍现象。特别是拥有多处房产或远距离房产的业主，管理公司的存在至关重要。

房地产管理的主要目的是在维持和提升物业资产价值的同时，确保稳定的租金收入。这不仅能最大化业主的投资收益，同时为租户提供舒适的居住环境。

房地产管理的社会作用

房地产管理不仅是单纯的代理业务，还在稳定住房市场方面发挥着重要作用。通过适当的管理，可延长建筑物的使用寿命，并为改善地区居住环境做出贡献。

此外，通过预防租户与业主之间的纠纷并迅速解决问题，支持租赁市场的健康发展。

近年来，随着老龄化社会的进展，通过继承获得房地产但对管理不熟悉的业主数量增加，对专业管理服务的需求日益高涨。

房地产管理业的主要业务内容

房地产管理业的业务主要分为“租赁管理”和“建筑物管理”两大类。以下将对各自的业务内容进行详细说明。

租赁管理业务

租赁管理涵盖与租户相关的所有业务，作为业主与租户之间的桥梁，进行各类协调工作。

1.空置管理与租户招募

缩短空置期是直接影响业主收益的重要业务。管理公司通过分析市场动态，提出合理的租金设定方案。此外，还负责拍摄房产照片、制作房产资料、在房地产门户网站上发布信息等工作。

有效的招租活动需明确目标群体。根据房产特性制定针对单身人士、家庭、老年人等不同群体的招租策略，并付诸实施。

2. 入住审核与合同手续

入住审核是预防未来纠纷的关键环节。通过核查收入证明、联系雇主确认在职情况、审查担保公司资质等，从多角度评估入住者的适宜性。

合同手续包括制作并说明重要事项说明书、签订租赁合同、介绍火灾保险等，确保所有法律程序符合规定。

3.租金管理与拖欠处理

每月租金收取是物业管理的核心工作。我们将提供银行转账、信用卡支付等多种支付方式，以满足租户的便利需求。

若发生租金拖欠，我们将采取分阶段催收措施。初期阶段通过电话或书面催促，必要时与担保公司协作，最终可采取法律手段解决。

4. 租户服务与投诉处理

对租户的咨询和投诉进行迅速且适当的处理，有助于提升租户满意度并促进长期租住。对于设备故障、邻里纠纷、共用部分问题等各类案件，许多管理公司都建立了24小时365天的响应机制。

特别是邻里纠纷，我们将以中立立场协调各方，提出解决方案，力求达成和谐解决。

物业管理业务

物业管理是指与物业物理维护和保养相关的业务。

1.日常清洁与定期清洁

共用部分的清洁是影响物业第一印象的重要因素。包括入口、走廊、楼梯、电梯、自行车停车场、垃圾投放区等租户日常使用区域的清洁工作需定期进行。

清洁工作分为日常清洁（每周1～2次）和定期清洁（每月1次左右的详细清洁），根据物业规模和特性，以适当的频率实施。

2.设备检查与维护

对建筑物的各类设备进行法定检查和自愿检查。对于电梯、消防设备、电气设备、给排水设备、空调设备等需要专业知识的设备，定期由有资质的人员进行检查。

从预防性维护的角度出发，通过在故障发生前更换零部件或进行调整，最大限度地减少突发故障对入住者造成的影响。

3.维修工程的规划与实施

为应对建筑物的老化问题，我们将实施计划性的维修工程。包括外墙涂装、屋顶防水、给排水管更新等，从大规模维修到小规模修补，我们将根据物业的实际情况，规划并实施适当的工程。

在实施维修工程时，我们将从多家承包商处获取报价，并以成本效益为重点进行承包商选定。此外，施工期间对住户的关怀也是重要考量因素。

4. 长期维修计划的制定

我们将预测建筑物的未来维修需求，制定长期维修计划。基于该计划，我们将设定或调整维修基金，以支持业主的资金规划。

通过制定适当的长期维修计划，可长期维持建筑物的资产价值。

与物业管理（PM）的区别

近年来备受关注的物业管理，是相较于传统房地产管理业务，提供更全面服务的管理方法。

与传统管理业务的差异

项目 传统管理 物业管理

立场 业主与住户的中介 业主的代理人

业务范围 固定化的管理业务 战略性的资产运营

收益责任 有限 承担收益最大化责任

提案能力 被动 主动且战略性

报酬体系 以固定费用为主 包含成果关联型

物业管理不仅限于单纯的管理代行，还旨在通过提升物业收益性提出战略性提案。包括租金设定优化、翻新提案、租户组合改善等，需要更高专业性。

PM业务的具体内容

物业经理基于市场分析制定租金策略，制定与竞争物业的差异化战略，提出提升入住率的设备投资方案等，为业主提供旨在提升投资回报率（ROI）的综合性服务。

此外，通过定期编制收支报告，可视化物业收益状况，支持业主的决策制定。

房地产管理行业所需的资格与法律要求

我们将详细解释从事房地产管理行业所需的必要资格和推荐资格。

法律要求的注册与资格

租赁住宅管理业者注册

根据2021年6月实施的《租赁住宅管理业法》，管理200户以上租赁住宅的租赁住宅管理业者必须向国土交通大臣进行注册。该注册制度旨在提升行业透明度和保护消费者权益。

注册条件如下：

条件项目 详细内容

管理户数 管理200户以上的租赁住宅

业务管理者 在每个营业所配置业务管理者

注册有效期 5年（可续期）

业务管理者的条件

租赁住宅管理业者需在每个营业所配置业务管理者。要成为业务管理者，需满足以下条件之一：

1. 租赁房地产经营管理师资格
2. 持有宅地建筑物交易士资格，并具备2年以上租赁住宅管理相关实务经验者
3. 具备2年以上管理业务实务经验，并完成国土交通大臣指定的培训课程者

业务相关资格

以下是为有效开展房地产管理业务而推荐的资格：

1. 房地产经纪人（宅建士）

房地产经纪人是作为房地产交易专家的国家资格。其法定专属业务包括编制并说明重要事项说明书、在合同上签字盖章等。

在房地产管理行业，房地产经纪人的知识和资格在签订租赁合同、说明重要事项等多个环节中得到广泛应用。

2.管理业务主任者

管理业务主任者是根据《公寓管理合理化相关法律》设立的国家资格。其专属业务包括向分户出售公寓的管理委员会说明重要事项、在管理委托合同上签字盖章等。

在从事分户出售公寓的管理业务时，该资格是必备条件，同时有助于提升管理公司的可信度。

3.租赁房地产经营管理士

租赁房地产经营管理师是随着《租赁住宅管理业法》实施而重要性提升的国家资格。作为租赁住宅管理业者的业务管理者，该资格证明了在租赁管理业务方面的专业性。

4.其他有用资格

资格名称 适用场景 取得优势

财务规划师 资金规划、税务咨询 向业主提供综合性建议

房地产鉴定师 房产评估、租金评估 具备专业的价格评估能力

建筑师 维修计划、翻新 建筑结构理解

簿记考试 收支管理、会计处理 财务管理精度提升

资格取得的优势

资格取得可带来的具体优势如下：

1. 专业知识的系统化掌握:可高效学习业务所需的法律知识和实践知识
2. 提升客户信任度:可展示作为合格者的专业性
3. 职业发展机会:在晋升或跳槽时具有优势
4. 业务质量的提升：能够准确、适当地完成业务
5. 法律风险的降低：提高遵守法律法规的意识和知识

房地产管理行业的现状与未来

房地产管理行业所面临的环境随着社会形势的变化而发生着巨大变化。

市场环境的变化

1.老龄化社会的影响

日本的老龄化率已达到28.8%（2021年），预计未来还将继续上升。随之而来的是，通过继承获得房地产但缺乏管理经验的业主数量增加，对专业管理服务的需求日益增长。

2.租赁住宅存量增加

全国租赁住宅存量约为1,900万户（2018年），对适当管理的重要性日益凸显。特别是对于老旧房产，需要通过战略性管理来维持和提升资产价值。

3. 租户需求多样化

随着生活方式的多元化，租户需求也日益复杂。需构建能够应对宠物友好型住宅、老年人住宅、外国人租户等各类需求的综合管理体制。

技术应用

1. 数字化进程加速

通过引入物联网技术实现的智能门锁、远程监控系统、基于AI的租户匹配等技术，正推动业务效率的提升。

2.在线化推进

受新冠疫情影响，在线看房、电子签约、远程服务等在线化服务迅速普及。预计这些技术将在未来持续应用。

行业未来展望

房地产管理行业因以下因素，未来仍被视为增长潜力领域：

1. 管理委托率提升:目前约60%的管理委托率预计将进一步上升
2. 服务升级:从单纯的管理代理向高附加值服务转型
3. 专业性的重要性：随着法律法规的加强，专业知识的重要性日益凸显
4. ESG投资的扩大：对注重环境、社会、治理的房地产管理需求增加

总结

房地产管理行业承担着保管业主重要资产、维持并提升其价值的重要职责。通过从租赁管理与物业管理两方面，基于专业知识与经验提供服务，实现业主投资收益最大化与租户满意度提升。

行业所处的环境正迅速变化，需应对法律法规加强、技术进步、租户需求多样化等多种因素。在此背景下，通过获取适当资格并持续学习以提升专业性，将成为成功的关键。

INA&Associates株式会社致力于为每位业主提供量身定制的优质管理服务，并致力于构建长期合作伙伴关系。如有任何房地产管理相关咨询，欢迎随时联系我们。

建议您首先通过与可靠的管理公司面谈，探讨适合您物业的最佳管理方案。

常见问题

Q1. 开展房地产管理业务需要哪些资格？

A1. 开展房地产管理业务本身并不需要必须的资格，但管理户数达到200户以上时，需注册为租赁住宅管理業者。此外，为了提升服务质量，我们强烈建议取得房地产经纪人、物业管理主任、租赁房地产经营管理师等资格。

Q2.管理委托费的行情大致是多少？

A2.一般来说，管理费约为租金的5%，但会根据物业规模、地理位置、服务内容等有所波动。若采用物业管理型综合服务，费用通常会略高。

Q3.可以更换管理公司吗？

A3.是的，可以更换。但需确认管理委托合同的解除条款，并按照规定程序办理。为避免交接期间出现问题，新旧管理公司之间需充分沟通信息。

Q4.小型物业也可以委托管理吗？

A4.即使是单户住宅，也可以委托管理。但部分管理公司可能设有最低管理户数限制，建议提前确认。

Q5.请告知选择管理公司的要点。

A5.建议重点考虑以下几点：①业绩与信誉，②服务区域及内容，③费用透明度，④紧急情况应对机制，⑤负责人的专业知识与应对能力。建议从多家公司获取提案并进行比较评估。