如何处理没有检验证书的房产问题

您对房产交易中的重要文件--检验证书的作用和重要性有正确的认识吗？

检验证书是证明建筑物符合法律规定的重要文件，但在很多情况下，旧建筑物都没有获得检验证书，这在出售房产或办理抵押贷款时可能会造成问题。

尤其是 1998 年之前建造的建筑物，竣工验收率很低，有很多房产都没有获得验收证书。

在这篇文章中，INA & Associates 有限公司将以通俗易懂的方式向公众解释检验证书的基本知识、没有检验证书的风险以及如何处理具体问题。

如果您正在考虑购买、出售、继承或翻新房产，请将内容读完。

什么是检验证书？了解基本知识

检验证书的定义和作用

检验证书是根据《建筑标准法》为通过竣工检验的建筑物颁发的证书。该文件具有重要作用，是建筑物按照申请建筑许可时的设计规范合法建造的官方证明。

检验证书的正式名称是 "建筑物竣工检验证书"，由首席建筑检查员或指定的验证和检验机构在竣工检验中发现建筑物符合《建筑标准法》和相关法规时颁发。

该证书是表明建筑物安全性和合法性的最重要文件之一，在房地产交易和金融机构贷款审查中被用作确定建筑物可靠性的标准。

与建筑检验证书的区别

有一种文件经常与检验证书混淆，那就是建筑许可证书。清楚地了解两者之间的区别非常重要。

建筑许可证是建筑工程开工前所需的许可证，而检验证书则被定位为建筑工程完工后开始使用建筑物所需的证书。

获得检验证书的程序

在签发检验证书之前，需要经过以下步骤

1. 申请建筑许可证
在开始建筑工程之前，业主要向建筑检查员或指定的检查机构申请建筑许可证。在这一阶段，要审查设计文件是否符合《建筑标准法》等规定。

颁发建筑许可证
如果审查合格，则颁发建筑许可证，允许开始施工。

3. 建筑工程的实施
建筑工程按照已颁发建筑许可证的设计文件进行。

申请竣工验收
建筑工程竣工后，业主必须在竣工之日起四天内申请竣工验收。建筑标准法》规定了这一期限，任何延误都可能导致违法。

5 竣工检查
建筑检查员或指定检查和检验机构的检查员到现场，详细检查实际建筑是否按照申请建筑验证时的设计文件建造，是否符合《建筑标准法》的规定。

6 检验证书的颁发
如果建筑物通过了竣工验收，则会颁发验收证书。该证书正式确认建筑物可以投入使用。

检验证书的内容

检验证书包含以下重要信息

• 建筑物所有者的姓名或头衔
• 建筑物的位置
• 建筑物概况（结构、大小、用途等）
• 竣工验收日期
• 检验证书签发日期
• 检查机构名称（建筑检查员或指定检查机构）
• 检验证书编号

这些信息是建筑物历史的重要记录，也是日后房产交易和办理各种手续时可以参考的基本数据。

没有检验证书的风险和问题

房产销售的严重后果

在没有检验证书的情况下出售房产会给卖方带来重大风险。最严重的问题是无法向买方证明建筑物的合法性。

买方购买意愿降低
没有检验证书的建筑物往往会被买方视为潜在的非法房产。即使建筑物实际上是合法建造的，但由于没有官方文件证明，买家往往也不愿意购买。

售价大幅下降。
在市场上，没有检验证书的房产被视为 "风险房产"，通常被迫以低于市场价 10%至 20%的价格出售。尤其是高价值房产，差价可能从几百万日元到几千万日元不等。

延长销售期
由于潜在买家数量有限，没有检验证书的房产销售期往往比普通房产长。与一般房产的 3 至 6 个月销售期相比，无检验证书房产的销售期超过一年的情况并不少见。

对抵押贷款的严重影响

对于金融机构来说，检验证书是确定融资房产合法性和安全性的重要指标。如果没有检验证书，可能会出现以下问题

更严格的贷款检查。
许多金融机构正在收紧对无检验证书房产的贷款标准。需要额外的文件和详细的调查，而且筛选期往往比通常要长。

融资条件恶化
无检验证书房产的贷款可能会增加一些条件，如提高利率、降低贷款额度或要求额外的担保人。这就增加了买方的融资成本，并可能导致销售障碍。

拒绝贷款本身。
一些金融机构采取的政策是，原则上拒绝为没有检验证书的房产提供贷款。尤其是大城市银行，它们通常都有如此严格的标准。

扩建和翻新限制

没有检验证书的建筑在今后的扩建和翻新工程中会受到很大限制。

申请建筑许可证的困难。
在进行扩建或大型翻新工程时，需要申请建筑许可证，但如果无法证明现有建筑的合法性，则很难获得新工程的许可。

对建筑工程的限制
在没有验收证书的建筑中，与结构有关的建筑工程或涉及改变用途的工程可能会受到限制。这将导致失去提高建筑物价值或改善其功能的机会。

不可能改变用途
在改变建筑物用途时（如从住宅改为零售），需要证明现有建筑物的合法性，但如果没有检验证书，这种用途的改变实际上是不可能的。

其他重大风险

建筑物资产价值下降。
在财产评估和财产估价中，没有检验证书的建筑物会被视为贬值因素。这也可能对遗产税评估和财产税评估产生不利影响。

购买保险时的问题
在购买火灾或地震保险时，可能需要确认建筑物的合法性。没有检验证书的建筑物可能会导致保费增加和投保限制。

继承时的问题
遗产继承时，没有检验证书的建筑物可能会给继承人之间带来麻烦。特别是，当对建筑物的估价或销售政策有不同意见时，检验证书的有无可能成为争论的焦点。

考虑到这些风险，如果您拥有的建筑物没有检验证书，必须尽早考虑采取适当的措施。

处理无检验证书问题的有效措施

使用建筑法规合规检查

处理无检验证书建筑物的最有效方法是进行建筑法规合规性调查。这是一项基于国土交通省（MLIT）制定的指导方针的公共调查制度。

国土交通省指导方针概要
根据国土交通省于 2014 年 7 月制定的《利用指定验证和检查机构对没有检查证书的建筑物进行建筑规范符合性状况调查的指导方针》，指定验证和检查机构对建筑物的规范符合性进行调查。

开展调查的机构
根据《建筑标准法》，只有指定的验证和检查机构才能进行这些调查。全国约有 150 家指定验证和检查机构，每家机构都配备了具有专业知识和经验的建筑师和检查员。

调查详情
建筑标准法遵守情况调查包括对以下项目的详细核查： 1.

图纸调查

• 核实施工时的设计文件
• 确定适用的法律法规，如《建筑标准法
• 法律合规性的图表验证 2.

现场调查

• 确认建筑的实际情况
• 核实与设计文件的一致性
• 验证结构和设备的安全性 3.

报告

• 详细记录勘测结果
• 确定是否符合法律规定
• 指出需要改进的事项

调查报告的效力
调查后出具的 "建筑法规符合性调查报告 "与检验证书不具有同等效力，但可作为建筑物合法性的重要证明。

获取分类账证明

作为检验证书的替代文件，获取分类账记录证明是处理这种情况的另一种有效方法。

检查建筑图纸摘要
申请建筑核查时提交的建筑计划摘要由指定的行政机关（如市政府的建筑指导部门）保存，并向公众开放。通过该文件可以确认建筑核查申请的内容。

获取程序流程

1. 向对建筑物所在地有管辖权的指定行政机构提出申请
2. 查看并获取建筑规划摘要副本
3. 申请分类账条目证明。
4. 颁发证书（通常需要一周左右时间）。

如何使用
分类账记录事项证明可作为金融机构和房地产交易的参考文件，证明建筑核查申请已妥善完成。不过，由于它不能直接证明已进行竣工验收或建筑物是合法的，因此其效力有限。

咨询专家并与之合作

与多位专家合作对于解决没有检验证书的建筑物的问题非常重要。

建筑师现场检查
可以由一级或二级建筑师进行详细的现场勘察，以确定建筑物的现状，并初步判断其是否符合法律规定。调查结果是确定后续行动的重要依据。

咨询房地产公司
如果您正在考虑出售房产，咨询一家在处理无检验证书房产方面具有丰富经验的房地产公司是非常有效的。您可以获得根据市场趋势和买方需求制定适当销售策略的建议。

获取法律建议
如果涉及复杂的法律问题，应考虑咨询熟悉建筑法的律师。当涉及邻里问题或行政指导时，尤其需要专业的法律意见。

比较处理方法和选择准则

比较不同处理方法的特点并根据实际情况做出最佳选择非常重要。

选择指南

• 待售房产：优先进行建筑规范符合性调查
• 抵押贷款申请：按照金融机构的要求进行调查
• 扩建或翻新计划：需要进行建筑法规合规性调查
• 仅了解现状：在某些情况下，账簿中的条目证明可能就足够了。

适当使用这些措施可有效解决无检验证书建筑物的问题。

结论。

组织要点

检验证书是证明建筑物合法性的极其重要的文件，有无检验证书对房产交易和资产价值有重大影响。

检验证书的重要性
检验证书不仅是一份文件，而且是一份高度可靠的文件，它正式证明建筑物符合《建筑法》和其他法律法规的要求。该证书保证了建筑物的安全性和合法性，大大提高了房产交易的可信度。

准确认识风险
没有检验证书的建筑不一定是非法的，但由于缺乏合法性证明，它确实存在各种风险。准确认识这些风险非常重要，例如房产销售价格下跌、更严格的抵押审查以及对扩建和翻新的限制。

需要尽早采取行动。
在没有检验证书的情况下留下房产，会给将来带来更多问题。随着房地产市场对合法性的要求逐年严格，及早采取行动是解决问题的关键。

建议采取的下一步行动。

如果您拥有的建筑物没有检验证书，我们建议您采取以下措施

1.对建筑物现状进行检查
首先，整理建筑物建造时的文件，检查是否有建筑证书和设计图纸。这些文件是决定后续工作的重要依据。

2.咨询专家
必须咨询建筑师和房地产专家，以获得关于建筑物现状和最佳处理方式的专家建议--INA 律师事务所有限公司可以凭借其丰富的经验和专业知识帮助您处理此类复杂的案件。

3. 选择正确的行动方案
根据您的情况选择最合适的处理方法，如进行《建筑条例》合规性调查或在分类账中获取入账证明，并系统地加以实施。

4. 持续跟进
即使实施了应对策略，也要关注相关法规和市场趋势的变化，必要时考虑采取其他措施。

检验证书问题是一个复杂而专业的领域，但只要采取适当的行动就能解决。如果您有任何疑虑或问题，请随时联系专家。

常见问题

问 1：检验证书可以重新签发吗？

答 1：《建筑法规》不允许重新签发检验证书。

只有在通过竣工验收后才会签发验收证书，如果证书丢失或损坏，则不能重新签发。这是因为竣工验收是建筑工程竣工后的一次性验收，而建筑物的状况可能会随着时间的推移而发生变化。

如果检验证书丢失，可采取以下措施

• 进行建筑法规合规性调查
• 获取分类账条目证明
• 获取建筑规划摘要副本

这些替代文件可以为建筑物的合法性提供一些证明。

问题 2：没有检验证书可以申请抵押贷款吗？

答 2：没有检验证书也可以获得抵押贷款，但条件可能会更严格。

许多金融机构对没有检验证书的房产采取以下措施

• 要求提供补充文件：提交符合建筑法规的调查报告等。
• 改变贷款条件：提高利率或降低贷款额度
• 延长检查期限：由于检查比平时更详细而延长期限。

但是，不同的金融机构采取的措施不同，有些金融机构可能不向没有检验证书的房产提供贷款。如果您正在考虑抵押贷款，建议您事先咨询几家金融机构。

问题 3：建筑法规合规性调查的费用是多少？

答 3：建筑法规合规情况调查的费用因建筑物的大小和复杂程度而异，但一般在 20 万至 50 万日元之间。

费用细目如下

• 图示调查费用：50,000 - 150,000 日元
• 现场勘测费用：100,000 - 250,000 日元
• 报告编制费用：50,000-100,000 日元

影响成本的因素：

• 建筑规模（总建筑面积）
• 结构的复杂性
• 设计文件的保存
• 勘察机构规定的费用

建议向几家指定检验机构询价，以了解确切费用。

问 4：没有检验证书的建筑物是否违法？

答 4：没有检验证书的建筑物并不一定违法。

没有验楼证书的原因有多种：

• 未进行竣工验收：存在法律问题，但建筑物本身是合法的。
• 验收证书遗失：建筑物是合法建造的，也通过了验收，但文件遗失。
• 制度变化：建筑物是在以前的制度下建造的，当时没有强制要求验收。

重要的是建筑物是否确实符合《建筑法》和其他法规。即使没有检验证书，也可以通过建筑规范合规情况调查来核实其合法性。

问 5：没有检验证书是否可以出售房产？

答 5：在法律上，没有检验证书也可以出售房产，但在实践中会遇到困难。

销售时的主要困难有

• 买方购买意愿降低：因担心合法性而犹豫不决。
• 价格下跌：售价比市场价低 10-20
• 销售期延长：由于潜在买家数量有限
• 融资困难：对购房者进行更严格的抵押贷款审查

确保成功销售的措施：

• 实施建筑法规合规性调查
• 适当定价
• 明确解释没有检验证书的原因
• 要求经验丰富的房地产公司

INA&Associates 有限公司凭借在此类复杂问题上的丰富经验，可为您的房产销售提供支持。