2025年房地产投资退出策略指南：出售时机与利润最大化

在房地产投资中，购买房产是 "进入点"，出售房产是 "退出点"。许多投资者只关注房产的选择和购买，却往往忽视了退出策略的重要性。然而，事实上，出售的时机和方法才是决定投资成败的关键。

退出策略意味着提前计划何时、如何以及以多少价格出售投资房产。适当的退出策略可以使投资收益最大化，并使税收负担最小化。

本文基于 INA & Associates 有限公司的丰富经验和专业知识，全面概述了房地产投资的退出策略。从如何确定何时出售，到具体技巧和税务考虑，我们详细介绍了投资者需要了解的要点。

什么是房地产投资退出策略？

房产投资的退出策略是指通过出售投资房产最大限度地收回投资资本的策略。这一策略应从购买房产时就开始精心策划。因为出售的时机和方法会对投资回报产生重大影响。

退出策略之所以如此重要，是因为在最佳时机出售可以实现回报最大化。如果在错误的时机出售，可能只能以低于预期的价格出售，导致损失超过之前赚取的租金收入。

三种基本退出策略模式

房产投资的退出策略主要有三种模式

作为创收房产出售

作为创收房产出售是将房产作为创收房产出售的一种方式，目的是赚取租金收入。如果有租户，则将房产作为自住房产出售。

这种方法适用于盈利能力强、可望持续产生稳定收入的房产。空置率低、可轻松到达终点站、交通便利（如步行 15 分钟即可到达最近的车站）的房产有望在未来产生稳定的租金收入。

在出售创收型房产时，以尽可能高的租金争取租户，并保持较低的空置率，将有助于获得较高的售价。此外，定期进行建筑和设备维护以保持房产价值也很重要。

出售自用住宅

作为独立房产出售是指购买者将房产作为自己的住宅出售。这种方法适用于居住者希望购买房产或对购买意向做出回应的情况。

如果房产符合租户所需的位置、布局和面积，其售价可能会高于作为收入房产出售的价格。不过，需要注意的是，将房产作为独立房产出售给非租户仅限于房产空置的时间。

作为已清理土地出售时

作为已清理土地出售是一种将建筑物拆除并作为土地出售的方法。这种方法适用于建筑物陈旧过时的情况，如果作为已清理土地出售，价格会更高。

这种方法也适用于建筑物已严重老化，难以找到买主的情况，如违章建筑、倾斜的建筑物或被白蚁破坏的建筑物。然而，清理土地和出售房产的情况是以没有租户为前提的，这是一个需要花费大量时间和金钱的障碍。

如何确定最佳出售时机

决定房产投资成功与否的最重要因素之一就是确定最佳出售时机。在合适的时机出售可以使投资收益最大化，并将税收负担降至最低。

出售投资房产的五个最佳时机

建议在以下时机出售投资性房产和公寓。

1. 低利率时期

低利率时期是出售投资房产的绝佳时机。低利率意味着贷款偿还额降低，从而增加了潜在买家的数量，使其成为卖方市场。

2023 年 7 月，日本央行宣布了允许长期利率最高上浮 1%的政策。由于宽松货币政策可能会有所调整，因此在选择出售时机时，必须关注未来的利率走势。

2. 大修前

每 10 到 15 年进行一次的大型维修工程之前，是出售投资型公寓的好时机。大修是指随着时间的推移，公寓的状况逐渐恶化而进行的工程。

之所以说这是一个合适的出售时机，是因为在大规模维修前后，可以增加维修储备基金，并一次性收取费用。由于潜在买家在购房时不仅要考虑贷款的偿还，还要考虑管理费和维修储备金的支付，因此最终可能会超出预算。

为降低这种风险，建议在考虑大修工程之前出售房产。

3. 折旧结束前。

在折旧结束前出售是最佳时机，因为可以减少税收。房产折旧是指房产购买成本在其法定使用年限内的支出。

法定使用寿命是指法律规定的财产可使用的期限。法定使用寿命根据建筑物的类型确定，具体如下

• 钢筋混凝土和钢架混凝土建筑：47 年
• 木结构建筑：22 年

可计提折旧的期限以法定使用寿命为限。如果不能计提折旧，所欠税款将增加，因此最好在此之前出售。

4. 价格市场上涨时。

当物价市场上涨时，是容易卖出高价的时候。作为市场价格指南的全国房地产价格指数自 2010 年以来一直稳步上升。

房产价格指数是根据每年约 30 万套房产的交易价格信息编制的房产价格指数。重要的是要关注市场趋势，并在价格呈上升趋势时考虑出售。

5. 持有期超过五年时

如果房产持有期超过五年，则适用长期转让收入税率。与短期转让收入相比，这是税负明显减轻的重要时期。

5 年以上的长期转让所得税率为所得税 15%，住宅税 5%，合计 20%；而 5 年或 5 年以下的短期转让所得税率为所得税 30%，住宅税 9%，合计 39%。这 19% 的差异对投资收益有重大影响，因此，尽可能考虑在五年内出售非常重要。

死叉和出售时机

死叉是指贷款本金偿还额超过折旧额的情况。在这种情况下，公司账面上可能是亏损的，但实际现金流却是亏损的，从而导致沉重的税务负担。

死叉的时机是另一个重要指标，表明何时应考虑出售。尤其是旧物业更容易出现死叉，因为折旧率会下降，而贷款本金偿还额却保持不变。

成功退出战略的要点

要确保房地产投资的成功退出战略，需要注意以下要点。了解并执行这些要点将有助于实现投资收益最大化。

确定出售时间

在综合评估市场条件、利率趋势和税收优惠等多种因素的基础上，确定出售时机非常重要。尤其要参考上述五个最佳时机，根据自己的投资策略确定最佳时机。

确定合适的要约价格

确定要约价格是成功出售的关键因素。您需要在准确了解市场价格的基础上，综合评估房产的盈利能力、地理位置和建筑状况，确定一个合适的价格。

如果定价过高，将无法吸引买家；如果定价过低，则会造成利润损失。必须参考多家房地产公司的评估结果，战略性地确定价格。

选择价值不会下降的房产

退出策略始于购买之时。选择未来价值不会下降的房产，可以扩大出售时的选择范围。在选择房产时，应仔细考虑其地理位置、交通便利程度以及周边环境的发展情况。

购房时准备好自己的资金。

购买自筹资金比例适当的房产，可以增加出售时的选择余地。自有资金比率越高，就越容易应对市场条件的变化，也就越能灵活调整出售时机。

保持房产状况

通过定期维护和妥善管理来保持房产的价值非常重要。如果建筑物和设施状况良好，出售时可望获得更高的价格。

高价出售投资物业的三大策略

以更高的价格出售投资性房地产需要采取战略性的方法。可以采取以下三种策略，最大限度地提高售价

1.要求多家房地产公司进行评估。

一定要请一家以上的房地产公司对您的房产销售进行评估。因为一家房地产公司的评估价与一家房地产公司的评估价相差很大，无法判断价格是高还是低。

为了准确把握市场价格，至少应要求三家以上的公司进行评估。此外，各公司的服务内容和负责人的亲和力也是重要的决策依据。

2.选择专门从事投资性房地产买卖的房地产公司

在出售投资性房地产时，选择一家专门从事投资性房地产交易的房地产公司非常重要。这是因为投资性房地产的交易需要不同于一般房地产的专业知识，如收支计算、税收和租赁合同的继承等。

一家在买卖投资性房地产方面拥有丰富经验的房地产公司能够就出售投资性房地产的最佳时机（包括市场趋势）向您提供建议。由于他们拥有丰富的专业知识，您可以放心地向他们寻求帮助。

请注意，在买卖投资性房地产时，本地房地产公司并不一定更有优势。因为购买投资性房地产的不仅有本地客户，还有来自全国各地的投资者。

选择专业公司的优势

• 正确评估盈利能力：精确的收益计算和未来盈利预测。
• 税务建议：在转让税和折旧等税务问题上提供支持
• 投资者网络：拥有广泛的投资者客户群
• 业主变更处理：熟悉租赁协议的继承程序。

3.外国投资者也是考虑因素之一

在出售投资物业时，可考虑将物业出售给外国投资者。特别是来自中国大陆、台湾和其他亚洲国家的亚洲投资者对日本非常看重，可能愿意高价购买。

这是因为中国大陆和台湾的创收型房产收益率往往低于日本。特别是东京的房产深受亚洲投资者的青睐，因此应考虑将外国投资者包括在内，而不是只关注日本投资者。

向外国投资者出售房产的要点

• 选择讲英语的房地产代理公司
• 向外国投资者推销
• 法律手续支持系统
• 考虑外汇风险

税务考虑和措施

了解房地产投资退出战略的税务问题至关重要。适当的税务规划可以最大限度地提高您的实得收入。

转让所得税如何征收

出售房地产的转让所得税税率因持有期不同而有很大差异。了解这一机制将有助于您确定最佳出售时机。

转让收入的计算方法

转让收入 = 售价 - （购置成本 + 转让成本）

• 购置成本：房产购买价、购买时的各种成本、装修成本等。
• 转让成本：中介费、印花税、测量费等。

折旧影响

对于建筑物部分，必须从购置成本中扣除相当于持有期间折旧的金额。这将增加实际转让收入，并可能导致税负加重。

特殊扣除额的使用

如果满足某些条件，可以从转让收入中扣除特殊扣除额。主要的特殊扣除包括

损益合计和结转扣除

如果因出售不动产而产生亏损，在某些条件下，该亏损可与其他收入合并计算。无法全部扣除的损失可以结转到下一个三年。

结论

房地产投资的退出策略是成功投资的关键因素。根据本文提供的信息，再次确认以下要点

成功退出战略的五个要点

1. 确定合适的出售时机
   • 对利率趋势、市场条件和税收进行全面评估
   • 对持有期超过五年的资产采用长期转让所得税率
2. 根据房产特点选择出售方式。
   • 区分赚取收入的房产、自用住宅和出售空地
   • 使房产情况与市场需求相匹配
3. 选择高度专业化的房地产公司
   • 在投资物业买卖方面拥有丰富经验的公司
   • 由多家公司进行评估和比较
4. 周密的税务规划
   • 了解转让所得税制度
   • 使用特别扣除和损益分享
5. 持续维护房产价值
   • 定期维护和管理
   • 了解市场趋势并做出战略决策

下一步行动

提前准备和专业支持是成功退出战略的关键，INA & Associates Ltd 凭借丰富的经验和专业知识，为您的物业投资提供全面支持。

我们以人力资本和信任为管理核心，根据每位客户的个人投资目标提供最佳退出策略。如果您想讨论房地产投资的退出策略，请随时联系我们。

常见问题

问题 1：我应该从何时开始考虑房地产投资的退出策略？

答 1：在购买房产时就应考虑退出策略。购房后再制定战略为时已晚。在物业选择阶段，必须全面评估物业的未来可销售性和盈利能力，并设想多种退出方案。

问题 2：决定何时出售的最重要指标是什么？

A2.重要的是要综合评估多种因素，而不是单一指标。尤其重要的是持有期（适用超过五年的长期转让所得税税率）、市场价格趋势、利率环境、房地产的盈利能力（是否存在死叉）和剩余折旧期。

问题 3：投资性房地产估值应注意哪些要点？

答 3：投资性房地产的估值需要有不同于一般房地产估值的专业视角。选择一家能够使用收益资本化方法全面评估物业、比较当前租金水平与市场租金、分析空置率和占用率以及预测未来收益的房地产公司非常重要。

问题 4.向外国投资者出售房产时应采取哪些预防措施？

A4.向外国投资者出售时，必须注意法律程序的复杂性、语言障碍、外汇风险和税收制度的差异。重要的是要选择一家在与外国投资者打交道方面经验丰富、能够用英语打交道并提供适当支持的房地产公司。

问题 5：如果出现死叉，我该怎么办？

答 5：如果出现死循环，可以采取几种措施，如考虑出售房产、通过再融资审查还款条件或修改租金。重要的是要对房产的未来潜力和市场状况进行全面评估，并选择最合适的方案。建议听取专家建议。