房地产评估中的经济使用寿命解析

在财产评估中，"经济寿命 "是评估建筑物的一个基本概念。这一概念超越了建筑物单纯的物理寿命，是从社会和经济角度衡量建筑物价值持续时间的重要指标。正确评估经济使用寿命具有重要作用，尤其是在房产交易、贷款筛选和资产评估等方面。本文概述了房地产评估实践中的经济使用寿命，首先介绍了经济使用寿命的定义、与实际使用寿命的区别、计算方法以及在实践中的应用实例。

经济使用寿命的定义

经济使用寿命是指建筑物能够适应其预期用途并完全满足其预期目的的年限。根据《房地产估价准则》，剩余经济使用寿命的定义是 "在估价时，根据标的物的用途和使用情况、物理和功能因素方面的老化程度以及经济因素方面的市场竞争力程度，认为标的物的效用可持续足够长的时间"。

建筑物的总体经济使用寿命是指从新建到建筑物失去价值的这段时间。相比之下，"剩余经济使用寿命 "则表示该建筑物在价值点上还有多少年的经济价值。换言之，"经济使用寿命 = 已过年数 + 剩余经济使用寿命 "的关系已经建立。

经济使用寿命与实际使用寿命和法定使用寿命的区别

建筑物的使用寿命有几种类型，每种类型都从不同的目的和角度进行定义

1. 实际使用年限：是指建筑物可以实际使用的最长期限，在适当维护的情况下，可以承受建筑物的实际使用；对于 RC 建筑而言，通常为 65 年左右。

2. 法定使用年限：财政部条例规定的用于税收折旧的使用年限，如木制房屋为 22 年，RC 房屋为 47 年等。这是为了税收公平而统一规定的。

3. 经济使用年限：指建筑物在市场上具有经济价值的年限，不仅要考虑其实际使用年限，还要考虑其功能和经济陈旧程度以及市场竞争力等。

主要区别。

法定使用寿命是统一的、可计算的，其目的之一是确保税收公平。另一方面，经济使用年限是一个概念，它反映了个别建筑物的状况和适销性。在房地产估价中，法定使用年限不仅可作为参考，而且从 "还能使用多少年 "的角度来看，经济剩余使用年限比已使用的年数更为重要。这与建筑物价值的实际折旧模式和未来预测密切相关。

影响经济使用寿命的因素

经济使用寿命主要受以下三个因素的影响

1. 物理因素

• 建筑结构和工艺的质量； 2.
• 随着时间推移的老化程度
• 保养和维修历史状况
• 抵御地震和自然灾害的能力。

2. 功能因素

• 建筑布局和设备的时期适用性
• 设备和内部装饰的陈旧程度
• 建筑技术和设计理念的变化导致功能的相对衰退
• 能源效率和环境性能

经济因素

• 建筑所在地的市场竞争力
• 周围环境的变化（如便利性、生活环境、商业性等）
• 社会需求和市场趋势的变化
• 立法和建筑标准变化的影响

这些因素相互关联，共同决定了建筑物的经济使用寿命。举例来说，如果一栋建筑的实体可以使用，但功能已经过时，或者其所在位置不再具有市场竞争力，那么该建筑的经济使用寿命就会缩短。

计算经济使用寿命的方法

计算经济使用寿命的方法有以下几种： 1.

1. 直线法

直线法是一种确定折旧额的方法，其假设是，在整个使用寿命期间，每年的折旧额是恒定的。这种方法假定建筑物的价值随时间平均减少。

公式：折旧修正率 = 经济剩余使用年限÷（已使用年限 + 经济剩余使用年限）

例如，如果一座有 10 年历史的零售和停业大楼的经济剩余使用寿命被确定为 35 年：折旧调整率 = 35 ÷ (10 + 35) = 0.778

2) 余额递减法

余额递减法基于这样一个假设，即每年的折旧额是原年产值的一个恒定百分比。这种方法更适用于新建筑物的折旧，因为建筑物越新，折旧越大，而随着使用年限的增加，折旧越小。

3. 理论/收入资本化法

一种理论性更强的方法是通过将建筑物的盈利能力转换成函数来计算作为创收业务的最 佳运营期。这对创收型房地产尤其有用。

程序：.

• 建立建筑物收入（租金）随时间变化的模型
• 建立成本（维护、修理费用等）随时间变化的模型。
• 通过将上述净收入转换成函数，计算出最经济合理的重建时间。

根据这种方法，建筑物的理论经济寿命是累计净收入折算成现值最大的运营期。例如，在一个案例中，一个 RC 办公楼模型计算出 30 年为最佳重建期（即经济使用寿命）。

经济使用寿命在实践中的确定和使用

房地产评估实践中的确定实例

在房地产评估实践中，经济使用寿命是根据各种数据和市场观察结果确定的。根据评估专栏和其他出版物中介绍的实例，实践中采用的经济使用年限如下

• 钢筋混凝土建筑（SRC）：40-47 年
• 钢筋混凝土建筑（RC）：40-47 年
• 重钢结构：35 年
• 木结构建筑：过去通常为 20-25 年，但近年来有延长的趋势。

根据住房组织联合会的一项调查，木制房屋的实际使用寿命（从建造到拆除之间的时间）逐年增加，2015 年的一项调查显示为 38.3 年。这可以归功于建筑质量的提高以及适当维护和管理的普及。

经济寿命确定的变化

根据以往的调查，日本房屋的平均使用寿命变化如下

• 1988 年（1988 年）：21 年
• 1993 年：24 年
• 1998 年：29 年
• 2011 年：36.4 年
• 2013 年：38.3 年
• 2014 年：36.2 年
• 2015 年：38.3 年

这些数据表明，从长期来看，日本住房的经济寿命在不断延长。不过，也存在逐年波动的情况，例如 2013 年和 2014 年之间出现了短暂的缩短。

经济使用寿命的实际使用

经济使用寿命的确定在以下实际应用中使用

1. 房地产评估：用于成本法中的折旧调整和收益资本化法中的分析期设定。

2. 融资：金融机构在确定贷款期限时会考虑建筑物的经济剩余寿命。如果经济剩余寿命被认为超过了建筑物的法定寿命，则有可能获得更长的贷款。

3. 工程报告：对于房地产投资和重大房地产交易，要编写一份报告，对建筑物的经济寿命进行专家评估。

4. 重建规划：创收房地产的业主根据建筑物的经济寿命考虑重建的最佳时间。

确定经济寿命的实用性

建筑诊断与经济分析的结合

在实践中，确定建筑物的经济使用寿命需要对建筑物进行物理诊断和经济市场分析：

1. 建筑物诊断：由一流的建筑师等专家对建筑物的实际使用寿命进行分析，并对未来必要的翻新进行预测。

2. 经济分析："公共关系统计分析"、"区域分析"、"市场分析"、"收入分析（收支分析）"以及房地产估价师对未来的预测。

综合这些专家分析，确定标的建筑的经济剩余使用年限。当建筑物的法定使用寿命不足以作为计算贷款期限的依据时，经济剩余使用寿命的确定对银行贷款尤为重要。

具体确定程序

确定经济使用寿命的具体过程可能包括以下步骤

1. 基本调查：。

   • 确定建筑物的结构、使用年限和翻修历史
   • 检查和评估维护和管理状况
   • 分析地点和周围环境

2. 实物调查：.

   • 调查建筑框架的强度和老化情况。
   • 评估设施的功能和剩余使用寿命
   • 预测未来所需的维修和更新工作

3. 经济分析

   • 市场竞争力和需求分析
   • 盈利能力和未来预测的时间序列分析
   • 生命周期成本分析

4. 综合评估：.

   • 物理、功能和经济因素的综合评估
   • 与类似建筑的市场数据进行比较
   • 最终确定剩余的经济使用寿命

确定经济使用寿命的挑战和视角

当前的挑战

在确定经济使用寿命方面有几个挑战

1. 确定的随意性：确定主要取决于评估师的经验和主观性，缺乏客观标准。

2. 缺乏数据：缺乏足够的统计数据和对建筑物长期经济可行性的研究。

3. 适应环境变化：技术革新和社会环境的快速变化意味着传统标准可能不再适用。

4. 评估翻新效果：很难定量评估大规模翻新和提高性能的翻新在多大程度上延长了 建筑物的经济寿命。

未来展望。

确定经济使用寿命的未来方向包括

1. 数据库开发：将尝试收集和分析建筑物经济寿命的长期数据，并制定更加客观的标准。

2. 人工智能和技术创新：可利用人工智能和大量数据分析技术开发更复杂的经济使用寿命预测模型。

3. 注重可持续发展：将环境影响和长期可持续发展纳入经济寿命的确定。

4. 二手房市场的振兴：根据政府提出的 "制造出好的产品、精心呵护并长期使用 "的社会目标，使用寿命的概念本身可能会发生变化。

结论。

经济使用寿命是一个重要指标，它不仅全面考虑了建筑物的物理寿命，还考虑了功能和经济因素。在物业评估实践中，不仅需要参考法定使用年限，还需要详细分析个别建筑物的状况和 适销性，以正确确定剩余的经济使用年限。

最近的研究表明，随着时间的推移，日本住房的经济使用寿命有延长的趋势，这可归因于建筑技术的进步以及适当维护和管理的普及。经济使用寿命的概念今后将继续在房地产估价中发挥重要作用。

确定适当的经济使用寿命有助于房地产市场的健康发展、资源的有效利用和可持续社会的实现。房地产估价师和其他专业人员需要开展研究和实践，以更加客观和准确地确定经济使用寿命。