继承房产购买服务全面指南：优势、注意事项与选择要点｜Japan Real Estate

在很多情况下，人们对通过继承获得的不动产感到烦恼，说自己在处理这些不动产时遇到困难，或者想卖掉这些不动产却不知道如何处理。如果继承了家庭住房或亲戚的住房，但自己不打算居住，则必须将其作为空置房进行维护和管理。但是，如果对破旧的空置房屋放任不管，建筑物就会严重损坏，并可能构成安全隐患。此外，光是拥有房产每年就需要缴纳房产税和维护费用，而且定期通风和清洁也很难管理，特别是如果房产位于较远的地方。因此，您继承的房产可能会让您感觉是一种负担。

解决继承房产的这些问题的一个办法是使用房产购买服务。本文介绍了由专业代理机构直接购买继承房地产的 "房地产购买 "的机制和一般流程，并详细说明了与代理销售的区别、购买的优点以及使用该服务时的注意事项。此外，还介绍了可购买房产的类型和条件、选择可靠买家的要点，最后以具体实例介绍了 INA 的特点。对于那些关心如何有效利用继承房地产的人，我们整理了一些有用的信息，希望对您有所帮助。

与继承房地产有关的常见问题和事项

如果你突然通过继承成为了一处房产的所有人，你会面临许多意想不到的挑战。第一个典型的问题是房产的房龄。例如，较老的独立式房屋在继承时往往已经损坏，如果无人照管，会进一步恶化。此外，还存在漏水和白蚁破坏的风险，可能造成安全和卫生问题。

其次，房产位于偏远地区的情况也是一大挑战。如果继承人居住在离房产较远的地区，要定期探访和管理房产并不容易。要保持空置房产的良好状态，包括维护花园里的花草树木、清洁建筑物内外、检查设备等，都需要花费时间和精力。如果物业离得较远，管理的负担就会很重，很多人很难对其进行充分的照顾。还有人担心，如果附近没有熟人，就很难发现非法侵入或损坏物业的行为，也无法确定情况。

另一个担忧是继承房产的成本负担。只要您继续拥有房产，每年都要缴纳房产税和城市规划税等税费。如果房屋年久失修，还会产生维修费用，如果长期闲置，还有可能受到政府的纠正指导，或被取消房产税的优惠待遇，从而大大增加税额。与这些维护和管理费用的负担相比，如果您仍然无法利用您的不动产，您可能会觉得拥有不动产就是在赔钱。

除了自己居住外，还有其他利用继承房产的选择，如出租或出售。不过，出租管理涉及持续管理的麻烦和空置风险，需要专业知识。另一方面，即使是出售，对于破旧房产或有特殊情况的房产，也很难按照通常的方式，通过委托房地产公司作为中介寻找买家。在这种情况下，您需要考虑的是物业购买服务。下面，让我们来详细了解一下房产购买的结构和流程，以及与中介公司的区别和优势。

什么是物业购买？购房机制和流程

房地产购买是指房地产公司（买方）成为买方，直接购买您的房地产的一种销售方式。通俗地说，它就像 "房地产直接换购"，是房地产公司购买房地产用于转售的一种机制。在一般的房产交易中，房地产公司通常会寻找买主作为中介，但在购房交易中，买主的寻找被省略了，房地产公司立即购买房产这一点是一大特点。

使用购买服务的一般销售流程如下。

查询和评估请求 --首先，联系进行房产购买的公司，请求对房产进行评估。如果已告知房产的位置、类型和概况，则可获得一个简单的评估价格。如果是继承房产，在完成继承登记（更名）之前，无法签订正式合同，因此如有必要，请咨询该公司。
现场调查和价格介绍 - 代表将到现场对房产的状况和权利进行详细调查，并正式介绍购买价格。价格的计算会综合考虑土地的形状、建筑物的破损情况以及周边地区的市场价格。如果卖方对提出的价格和条件感到满意，他/她将申请购买并进入合同程序。
签订销售合同 --如果同意所提出的条款和条件，则与房地产公司签订销售合同。合同将明确规定房产概况、购买价格、交付时间和违约责任的处理。在许多情况下，在购房情况下，卖方对不符合合同规定的责任（以前的缺陷责任）被免除，房产基本上按现状交付。
结算和交付 --签订合同后，结算日期（支付剩余价款的日期）通常会在几天到几周内确定。房地产公司支付购房款，同时办理所有权转移登记手续并交付房产（移交钥匙等）。至此，销售完成，房产成为买方的财产。

以上是整个过程的基本流程，但就购房而言，其特点是变现速度快。在早期的承包商那里，从申请估价到签订合同、结算，几天之内就可以完成，不需要花费时间就可以获得出售收益。可以说，对于那些想放弃继承的不动产，轻装上阵的人来说，或者在遗产税缴纳期限临近，想迅速将其转化为现金的人来说，这是一种特别有吸引力的机制。

购买不动产与代理相比的优点和注意事项

购买不动产有许多优点，而这些优点是一般中介公司所不具备的。在此，根据与中介公司的区别，整理了使用购买的优点。此外，还说明了应该了解的注意事项。

压倒性的销售速度 - 购买的最大优点是销售速度快。由于无需寻找买主，如果条件符合，最快几天就能拿到现金。与代理销售相比，代理销售需要几个月的时间才能找到一般买主，而提前提供资金则是一大优势。即使遗产税缴纳期限临近，或者您无力长期管理房产，购买也能迅速解决问题。

可以原封不动地卖掉 --在购买时，由于基本上允许在房产现状下交付，因此没有必要事先进行改造、处理不必要的物品等。在中介情况下，可以通过修缮破旧设施或进行房屋清扫来尽可能改善房屋的印象，但在购买情况下，可以省去这些时间和费用。即使继承的房产中有许多遗留物品（剩余家具和行李），一些买家也可以接受房产的现状。对卖方来说，能够轻松地将房产按原样出售，不会有任何麻烦，这才是最吸引人的地方。

无需支付中介费 --在普通中介销售中，签订合同时要向房地产公司收取销售价格的 3%+60,000 日元（不含税）作为中介费。但是，由于房地产公司在购房时直接成为买方，因此不收取中介费。例如，以 3000 万日元出售一套住房，如果是中介，则需要支付约 105 万日元（含税）的手续费，但如果是购买，则意味着负担为零。可以说，这在实得工资额方面也是一个优势。

规避瑕疵担保和合同违约责任风险 --在购买中，通常会签订合同，免除卖方的合同违约责任（俗称瑕疵担保责任）。这样做的安全之处还在于，不容易像私人销售那样发展成 "后来发现漏水并收取修理费 "之类的问题，而且在销售之后也不会有太多的后顾之忧。由于是针对专业承包商的销售，在确定价格时会考虑到原则上处理缺陷的风险由自己承担。因此，卖方的优势在于可以按现状出售房产，而不必担心小瑕疵。

卖方可以按现状出售房产，而不必 担心小瑕疵。有些人可能认为自己不希望周围环境被人知道，尤其是在出售郊区的家庭住宅时。在这方面，如果采用回购的方式，卖方只需上门评估一次，剩下的就可以立即出售，由于不需要做广告，周围的人也不会知道。对于那些注重隐私的人来说，购房也是一个很有吸引力的选择。

因此，购买房产有很多优点，但另一方面，了解其注意事项和缺点也很重要。最大的注意事项是销售价格往往仍然较低。由于买方需要将购买的房地产再出售才能获利，因此不可避免地会以低于市场价格的 "购买价 "提出购买。一般来说，如果中介公司的销售价格定为 100%，那么购买价格往往会定在该价格的 70-80% 左右 。关键在于是否可以接受以低于市场价的价格出售房产，以换取快速出售和确定性。

卖方不同，要价也可能不同。特别是，由于房产的位置和状况不同，评估结果也不尽相同，因此不要立即只找一家公司做决定，而应要求几家买家进行评估，并对评估结果进行比较。确保购买价格不会过低，并适当解释估价依据，选择可靠的供应商。重要的是要根据自己的情况做出决定，要记住，虽然购买的房产可以快速可靠地出售，但在价格方面需要做出让步。

可购买房产的类型和条件

我的房产能卖出去吗？有些人可能会担心，但房产买家的目标房产范围很广。在很多情况下，即使是普通买家避而远之的房产也有可能被买家买走。以下是一些可购买房产的例子。

老式独立屋 --即使是有几十年历史、建筑老化的独立屋也可以被买走。老房子很难通过普通中介找到买家，但买家可以在可以拆除或翻新的前提下买下整块土地。即使需要拆迁，买方也可以放心，建筑商会承担拆迁费用，买方在购买房产的同时也期望土地能够得到清理。值得咨询买方，而不是放弃 "旧房产很难按原样出售 "的想法。
不可改建房产 --专业买家也可以处理 "不可改建 "房产，即不符合前沿道路要求且无法进行新建筑的房产。对于个人来说，不可改建物业很难融资，需求也有限，但卖方可能会买下这些物业，以便利用土地或将其转化为创收物业（如停车场或翻新现有建筑）。这类房产在正常出售时很难找到买家，但购买后可以变现。
租赁地产 --拥有租赁权的地产，即建筑物是你的，但土地是从另一方租来的，也有资格购买。由于租赁权的复杂性，租赁房产一般不被购买，但买方拥有与租赁权所有者（土地所有者）协调并购买租赁权的诀窍。建议首先联系一家会考虑购买该房产的公司，即使只剩下很短的租期或租赁权属于旧法。
意外房产 --所谓的意外房产（过去存在自杀、事件或事故等心理缺陷的房产）如果被购买，也可以出售。由于有通知义务，意外房产通过中介机构出售时往往比市场价便宜很多，而且往往需要很长时间才能售出。在此期间，物业税等维护费用仍然很高。如果购买，价格会更低，但房产可以在短时间内售出，这对于那些希望尽快出售房产并摆脱维护费用负担的人来说是一种有效的手段。有些买家有专门针对意外房产的改造计划，有理由的房产往往购买需求更高。

除此之外，还有很多情况下，即使是不适合正常市场流通的房产，如产权复杂的房产、仅有共有权的房产、土地和建筑物的所有者不同的房产等，如果被购买，也是可以处理的。买方会从专业角度评估房产的潜力，因此，如果您想知道 "这样的房产也能出售吗......"，我们建议您联系专家。

如何选择可靠的房产买家

在考虑购买房产时，了解应该向哪家中介咨询是非常重要的。为了选择一家可靠的公司，让您可以安全地与之打交道，并以合理的价格购买房产，请注意以下几点。

查看公司的业绩记录和专业 领域--不同的买家擅长不同类型和不同领域的房产。例如，有些公司专注于购买公寓，而有些公司则积极购买独立式住宅和土地。如果继承的房产是独立式住宅，关键是要选择一家在购买独立式住宅方面具有丰富经验的公司。购买独立式房产是一个比公寓更难的领域，需要更多的经验，因此经验丰富的公司往往掌握更多的诀窍，能够以合理的价格购买。在提出申请之前，请查看各家公司的网站，了解他们的业绩记录和处理过的房产类型，然后将名单缩小到那些看起来与您的房产匹配的公司。

查看房产所在地区的业绩记录 --由于房产价格在很大程度上受当地市场趋势的影响，因此很少有大型公司能在全国任何地方与买家打交道，许多公司在当地都有很强的影响力。在当地拥有丰富经验的公司会对市场有很好的把握，并能给出一个合适的价格。相反，缺乏经验的公司往往会高估重新出售的风险，从而给出较低的价格。要想在某一房产区域找到一家可靠的公司，您可以通过互联网搜索来寻找候选公司，如 "XX市房产购买"。此外，如果使用批量评估网站，还可以方便地介绍可以在该地区办理购房事宜的承包商。无论如何，只要选择在当地有良好业绩的公司，就能得到令人信服的价格和顺利的答复。

估价的透明度和解释力 --能够正确解释购房估价依据的公司值得信赖。当您询问报价的明细时（是否基于土地价值、建筑物的价值有多大、假设的装修费用扣除了多少等），要警惕那些无法给出明确答案的承包商。好的公司会根据当地市场数据和再销售策略，礼貌地告诉您评估价值的原因。此外，避免承包商过度催促签约，如 "今天签约就这个价格"，也是比较安全的做法。由于与中间商相比，采购的某些方面更难判断价格，因此评估的透明度和是否提供足够的解释是选择承包商的重要要点。

●注意后续服务和配套服务 --如果供应商提供的服务不是简单的采购结束，而是贴近卖方的实际情况，则会让人放心。例如，有些公司提供后续服务，如在遗产登记和勘测尚未完成的情况下协助进行遗产登记和勘测，帮助清理和拆除房产，以及在出售后提供税务建议。越来越多的公司能够提供回租服务（一种在出售后继续租用房屋的制度），在某些情况下，他们还可以就出售后的房屋居住问题提出建议。所提供服务的灵活性也是选择建筑商的一个决定性因素。

要求几家公司进行评估 - 如上所述，重要的是比较几家公司的评估价格，而不是一开始就确定一家。在了解其他公司的价格和答复后，再与他们进行谈判，您就可以选择真正满意的条件。如果时间充裕，可以与两到三家公司洽谈，以了解哪些公司在该地区实力雄厚，哪些公司在该物业方面比较活跃。在此过程中，要警惕那些给出过高估价的承包商。有报道称存在后来被降价或在签约前被取消合同等问题，因此要警惕与市场价格相差甚远的高报价，并从整体上判断该公司是否值得信赖。

根据以上几点选择可靠的买家，您就可以放心地出售继承的房地产了。接下来，让我们以 INA 公司为例，了解一下该公司的特点。

INA的特点和优势

在考虑购买继承房地产时，INA是一家值得信赖的公司。INA是一家综合性房地产公司，在高端租赁和销售经纪方面拥有良好的业绩，它利用自身积累的专业知识和网络，提供灵活的房地产购买服务。其部分特色包括

房地产专业人士的快速反应 --INA 拥有一支在房地产交易方面经验丰富的专业团队，从咨询到评估、签约，他们都能迅速做出反应。他们还提供有关继承房产的细致咨询，因此，即使您是第一次出售房产，也可以放心。工作人员精通产权和法律程序，即使在需要办理继承登记和确定边界的情况下，也能提供一站式支持，让人放心。

INA的优势在于，它还能为所购房产的后续管理和使用提出建议，而不是简单地买下就完事。对于那些担心土地出售后如何处理的人来说，INA 可以为他们提供一份未来利用计划，让他们安心。事实上，该公司在购买房产时会考虑到各种情况，包括对房产进行翻新以提高其资产价值的项目，以及将房产作为重建用地加以有效利用的情况。对于卖方来说，这不仅仅是一次销售，因为他们可以看到其宝贵的房产被有效改造的潜力。如有必要，我们还提供周边服务，如售后税务咨询和寻找新家的支持，让客户完全放心。

在超级富豪房地产领域积累的专业知识 --INA 在面向富裕阶层和超级富豪的高端房地产市场拥有丰富的经验。从这些经验中获得的诀窍可用于所有交易，包括房地产的适当估值、建立独特的网络以及提出创造性的房地产利用方式。例如，在某些情况下，我们通过出售和购买高价值房产所积累的营销技巧，使我们能够发现继承房地产的潜在价值，并以其他公司无法比拟的价格购买。此外，我们还具备多语种能力，并与全球投资者建立了联系，这使我们能够从广泛的角度利用国内外的房地产。在这些先进知识和网络的支持下，INA 能够灵活处理通常难以找到买家的特殊房产，并为卖家提供最佳解决方案。

因此，INA 是一家在购买遗产不动产方面表现出高度专业性和热情好客的公司。如果您咨询的公司具备迅速、礼貌的反应能力，提出建议并提供售后服务的能力，以及在富裕市场中磨练出来的扎实的专业技能，那么您就可以放心地将复杂的继承房地产交给该公司处理。