房地产投资者获得建筑承包商执照的五大好处及成本分析

近年来，在房地产投资领域，越来越多的投资者获得了自己的建筑承包商执照。许多投资者在听说了建筑承包商的各种优势之后，可能会考虑自己也成为一名建筑承包商，例如可以使用 Raines，可以轻松收集物业信息，以及可以从中介佣金中获得收入。

然而，获得建筑承包商执照需要合理的费用、时间和持续的义务。成为一名建筑承包商对房地产投资者真的有益吗？

在本文中，我们将根据 INA & Associates 有限公司在房地产行业的多年经验，详细介绍成为建筑承包商对房地产投资者的具体利弊以及成本效益。我们希望为正在考虑获得建筑承包商执照的投资者提供决策信息。

了解建筑承包商与房地产投资者的区别

在讨论取得建筑承建商牌照的好处之前，首先有必要澄清建筑承建商与房地产投资者之间的根本区别。

物业投资者的定义和活动

房地产投资者是主要通过购买、持有、出售或出租房地产获得收入的个人或法人实体。其活动特点如下。

房地产投资者的主要活动是利用自有资金或贷款购置可创收的房产，并通过出售房产获得租金收入和利润。在大多数情况下，基本策略是通过长期持有来管理出租物业，目的是建立稳定的现金流。另一个重要的收入来源是在适当的时候出售房产，同时监测市场趋势，赚取资本收益。

由于投资者的活动基本上是作为自己的资产管理进行的，他们不参与其他人的房产交易。因此，在很多情况下，他们并不需要建筑承建商牌照。

建筑承建商的定义和业务范围

另一方面，建筑承包商是指根据《建筑地块和建筑物交易业务法》（《建筑地块和建筑物交易业务法》）反复、持续地进行房地产交易、交换、中介和代理的业务经营者。要获得建筑承包商资格，必须获得国土交通省或都道府县知事颁发的执照。

建筑承包商的工作范围很广。在房产交易代理中，他们介于卖方和买方之间，为合同的签订提供支持，并收取法定代理费。同样，在租赁代理工作中，他们是出租人和承租人之间的桥梁。他们还履行卖方职责，自己收购和出售房地产，并应他人要求代理房地产交易。

为了正确执行这些任务，建筑承包商必须遵守严格的法律要求，例如有义务安装建筑承包商并就重要事项提供解释。

两者之间的关系和重叠领域

乍一看，房地产投资者和建筑承包商似乎在不同的领域开展业务，但实际上两者之间存在重叠之处。

特别是，如果投资者采取在短期内反复转售物业的投资策略，其活动可能属于建筑承包商的范畴。根据法律规定，为牟利而不断重复买卖房产的行为被视为建筑承包商业务，因此，如果采用这种投资方式，必须获得建筑承包商牌照。

此外，如果投资者利用自己的知识和经验协助他人进行房产交易并收取报酬，也属于建筑承包商业务。如果在开展此类活动时没有获得相应的许可证，就有可能违反《建筑地块和建筑业务法》。

因此，房地产投资者与建筑承包商之间的界限并不总是很明确，有时需要根据投资者的活动申领建筑承包商执照。

房地产投资者成为建筑承包商的 5 大好处

房地产投资者获得建筑承包商执照有很多好处。在此，我们将详细介绍五个特别重要的好处。

好处 1：通过 REINS 获取信息优势

获得建筑承包商执照的最大好处之一是可以访问REINS（房地产信息网络系统）。

Raines 是一个供全国建筑承包商共享房产信息的在线系统。该系统存储了一般房产门户网站无法提供的房产信息和详细的交易案例数据。通过使用这个只有建筑承包商才能访问的系统，投资者可以获得以下信息优势。

首先，他们可以尽早获得未上市物业的信息。优质的投资物业在进入市场之前往往在建筑承包商之间进行交易，当普通投资者获得这些信息时，这些物业往往已经售出。通过访问 Raines，您可以迅速发现此类优质物业，大大降低错失投资机会的风险。

其次，可以准确了解市场价格。Raines 包含过往交易的详细记录，可准确分析类似物业的合同价格和市场趋势。这些信息对投资决策极为重要，可直接帮助制定适当的购买价格，提高未来收益预测的准确性。

此外，它还能让您跟踪竞争对手的动向。通过详细分析市场趋势，例如哪些房产已签约多长时间，定价趋势如何，您可以制定更具战略性的投资活动。

好处 2：通过经纪佣金收入实现收入来源多样化

获得建筑承包商牌照后，除了传统的租金收入和出售物业的利润外，您还可以通过经纪佣金收入的形式获得新的收入来源。

建筑地块和建筑物交易业务法》规定了房产销售和中介佣金的最高限额。如果销售价格超过 400 万日元，则上限为 "销售价格 x 3% + 6 万日元 + 消费税"。例如，如果您对价值 3000 万日元的房产进行销售中介，您最多可获得 105.6 万日元的中介佣金（含税）。

这种中介佣金收入的吸引力在于，您可以在相对较短的时间内获得可靠的收入。在租赁管理中，您需要在很长一段时间内赚取租金收入，但在中介工作中，您可以在合同签订后立即赚取佣金收入。此外，由于不需要将自有资金投入到物业购置中，您有望提高资金效率。

此外，您还可以利用自己作为投资者的经验和知识，提供高附加值服务。通过超越单纯的房产介绍，提供专家建议，如投资盈利能力分析和未来市场预测，您可以从竞争对手中脱颖而出，赚取更高的佣金收入。

优势 3：深入了解重要信息文件，改善投资决策

通过担任建筑承包商，您可以深入了解重要事项说明文件的内容。这对提高您作为投资者的判断力大有裨益。

重要事项说明文件》是一份总结买方在房产交易中应了解的重要事项的文件。它包含与投资决策直接相关的详细信息，如房产权利、法律限制、基础设施条件和周边环境等。

许多投资者在收到重要事项的说明后，有时会在没有完全理解内容的情况下签订合同。但是，作为建筑承包商，如果能对重要事项进行解释，您就能更深入地了解每项内容的含义及其对投资的影响。

例如，《城市规划法》和《建筑标准法》规定的限制条件对未来重建或扩建和翻新的可能性有重大影响。此外，基础设施的发展状况与维护成本直接相关，周边环境的预测变化也是确定租金和评估空置风险的重要因素。

通过掌握这些专业知识，可以及早发现风险，准确评估盈利能力，从而做出更高质量的投资决策。

好处 4：通过法律知识提高风险规避能力

要获得建筑承包商执照，就必须掌握《建筑地块和建筑物法》以及其他与房地产相关的法律法规知识。这些法律知识大大提高了投资活动中的风险规避能力。

房地产投资涉及各种法律风险。在许多情况下，由于对合同违约责任、瑕疵责任、《土地和房屋租赁法》规定的限制以及税法了解不够，会造成意想不到的损失。

作为建筑承包商，掌握必要的法律知识，就能准确理解合同内容，提前发现不利条款和潜在风险。您还能通过谈判获得适当的合同条款和条件，从而增加以更有利的交易条件获得房产的机会。

此外，他们不断了解法律和制度的变化，能够对法律环境的变化做出快速反应。这将最大限度地减少新法规的影响，在某些情况下，您还可以利用制度变化作为投资机会。

好处 5：提高行业内的可信度和网络联系

获得建筑承包商执照可大大提高您在房地产行业内的信誉。这是一个重要的好处，可以为您带来新的商业机会和获取有用的信息。

作为建筑承包商，您可以与其他房地产公司、金融机构和建筑公司建立平等的业务关系。作为同行而非简单的客户，可以进行更深层次的信息交流与合作。

您还可以参加建筑承包商协会和房地产协会等行业协会。这些组织会定期举办培训班和信息交流会，为了解最新市场趋势、法律变化信息和最佳实践提供了大量机会。

此外，他们还有望提高自己在金融机构中的信誉。以建筑承包商的身份开展业务，证明您拥有房地产方面的专业知识和经验，这可能会让您在贷款审批过程中占得先机。信任度的提高是一大优势，尤其是在考虑商业贷款时。

扩大行业内的网络也增加了尽早获得优质房地产信息和优惠条件的机会。在信任关系的基础上提供信息，往往能带来通过一般销售活动无法获得的宝贵投资机会，对改善长期投资结果大有裨益。

获得建筑承包商执照的要求和费用

现在您已经了解了获得建筑承包商执照的好处，让我们来详细了解一下实际获得执照所需的条件和费用。

获取建筑承包商执照

要获得建筑承包商执照，首先必须获得建筑承包商资格。根据《建筑承包商法》，每个营业厅每五名员工必须至少有一名建筑承包商。

建筑承包商考试每年举行一次，通常在 10 月份的第三个星期日。考试资格不受限制，无论学历、年龄或工作经验，任何人都可以参加考试。考试采用评分表形式，通过率通常在 15%左右。

通过考试后，考生必须至少有两年的工作经验或完成注册的实践培训课程。如果没有工作经验，可以参加由指定机构举办的注册实践培训课程（约一个月），以满足要求。之后，您就可以申请并获得建筑承包商证书，开始从事建筑承包商工作。

设立办事处的要求

要经营建筑承包商业务，必须设立合适的办事处。办公室的要求如下

办公室必须是可持续经营的设施。可以使用房屋的一部分作为办公室，但必须是不影响业务的独立空间。此外，办公室必须展示建筑承包商证书，张贴薪酬表并保存账簿。

此外，办公室必须有一名全职建筑承包商。

担保协会会员资格

建筑承包商必须交纳商业保证金或加入担保协会，以确保交易安全。

向法务局交存业务保证金时，总办事处必须交存 1 000 万日元，其他办事处各交存 500 万日元。另一方面，在加入担保协会时，必须为主要营业地缴纳 600 000 日元的保证金，其他营业地每个营业地缴纳 300 000 日元的保证金。

许多建筑承包商选择加入担保协会，以减轻财务负担。担保协会包括全国建筑地段和建筑商协会联合会 (ZENYAKUREN) 和全日本不动产协会 (ZENNI)，每个协会都提供不同的服务和优惠。

购置成本详情

下表概述了获得建筑承包商执照所需的费用。

本表所示费用为第一年的估算费用，实际费用会因地区、选择的担保协会和办公条件的不同而有所差异。此外，还应考虑到许可证颁发后的年费和续费等持续性费用。

获得许可证所需时间

获得建筑承包商执照需要一段合理的时间。对于都道府县知事的执照，从申请到颁发大约需要 30-40 天。获得国土交通大臣颁发的许可证大约需要 3-4 个月。

此外，如果包括加入担保协会的手续，在实际开始运营之前，申请知事许可证大约需要 60 天，申请大臣许可证大约需要 4-5 个月。

如果没有建筑承包商执照，则需要先参加考试，这需要更长的时间。鉴于考试每年举行一次，系统的准备工作非常重要。

了解弊端和预防措施

虽然获得建筑承包商执照有很多好处，但也有缺点和注意事项。为了做出正确的决定，也应充分了解这些要点。

根据《建筑地块和建筑业务法》加强监管

成为建筑承包商后，您将受到《建筑地块和建筑物经营法》的严格监管。这给经营自由带来了一定的限制。

首先是广告法规。禁止建筑承包商在房地产广告中使用夸大或误导性的表达。此外，对于尚未获得开发许可证或建筑许可证的房产，广告本身也可能受到限制。这些规定要求在营销活动中谨慎注意。

其次，有义务准备合同文件。在销售和租赁合同中，建筑承包商有义务准备并向买方和租户提供法定合同文件。他们还需要准备和解释重要事项，这些任务需要专业知识和合理的时间。

此外，他們亦須遵守冷靜期制度。当建筑承包商是卖方时，买方有权在某些条件下取消合同。由于这些消费者保护条款，即使在合同签订后，风险也可能依然存在。

持续维护成本。

维持建筑承包商的执照需要持续的成本负担。

担保协会的年会费因协会和地区而异，但一般从每年几万日元到 10 多万日元不等。此外，建筑承包商执照必须每五年更新一次，更新时必须再次缴费。

此外，还有持续的办公室维护费用。除了租金、水电费和通信费等基本运营成本外，您还需要考虑作为建筑承包商所需的设备和用品的维护成本。

如果作为建筑承包商不能创造足够的收入，这些维护成本可能会对你作为投资者的收益造成压力。

参加法定培训课程的义务

建筑承包商有义务每五年参加一次法定课程。该培训是建筑承包商证书有效期续期的必要条件，不参加培训将导致无法作为建筑承包商行事。

法定培训课程通常为期一天，费用约为 10,000 日元。此外，前往培训地点的交通费用和参加培训所需的时间也必须考虑在内。

此外，还需要不断学习，以跟上《建筑行业法》和相关法规的修订。这些学习成本是一个需要考虑的时间和经济负担因素。

工作范围的限制

作为建筑承包商，工作范围可能会受到某些限制。

例如，如果建筑承包商自己作为卖方出售房地产，他就要对缺陷和合同不符承担责任。这些责任可能比他作为一个普通投资者承担的责任更为严重。

此外，如果您作为建筑承包商参与了他人的房地产交易，您就有责任谨慎行事并忠于职守。如果你违反了这些义务，就有可能承担损害赔偿责任。

税收待遇的变化

如果你以建筑承包商的身份经营，你的税务待遇可能会发生变化。

在作为房地产投资者时，您将收入申报为房地产收入，但在作为建筑承包商时，您必须将收入申报为营业收入。这可能会导致费用核算方式和税率发生变化。

这也增加了您成为消费税应税企业的可能性。如果您的年营业额超过 1,000 万日元，您将有义务缴纳消费税，这将使税务处理复杂化。

这些税务变化并不一定是不利因素，但可能需要掌握相关知识，并支付咨询税务顾问的费用，以便进行适当的税务处理。

需要和不需要建筑承包商执照的情况

当房地产投资者考虑获取建筑承包商执照时，必须准确判断其投资活动是否属于建筑承包商的范畴。本节将援引具体案例进行解释。

需要许可证的具体活动

建筑承包商法》将以下活动定义为建筑施工业务，从事这些活动需要获得营业执照。

在短期内重复和连续地进行买卖

为商业目的重复和持续地买卖房地产属于建筑承包商的范畴。具体来说，以下情况可能属于此类

如果您在一年内购买了多处房产，并在改建或翻新后持续进行出售活动，则更有可能被视为建筑业。如果在购买时就打算出售房产，或者在短期内转售房产是主要收入来源，则应特别注意。

如果一个法人实体持续购买并出售房产，它往往比个人更有可能被认定为建筑承包商。不过，如果业务被认定为重复性和连续性的，即使是个人也可能被归类为建筑承包商。

中介和代理他人的房产交易

如果您在他人的物业交易或租赁中担任中介或代理并收取报酬，您显然属于建筑承包商。

例如，如果一名房产投资者利用自己的知识和经验协助熟人或客户进行房产交易，并收取成功酬金或佣金，则必须持有建筑承包商执照。如果他人要求您为自己的房产招租并从中收取费用，也需要办理建筑承包商执照。

房地产指定合资企业

如果您想通过向多个投资者募集资金并分配收益的方式进行房地产投资，除了需要获得《房地产特定合资企业法》规定的许可证外，还可能需要获得建筑承包商许可证。

没有许可证也可从事的房地产投资活动

另一方面，以下活动不属于建筑施工业务范畴，可以在没有许可证的情况下进行

通过长期所有权进行租赁管理

长期持有自有房产并赚取租金收入的活动不属于建筑承包商业务。这是最常见的物业投资形式，许多投资者通过这种方式积累财富。

购买公寓或共有公寓并出租给租户以赚取租金收入的行为属于 "出租 "房地产，不属于《建筑地块和建筑业务法》中规定的 "买卖、交换、中介或代理"。

出售自有房产

除非具有重复性和连续性，否则出售作为自有资产的财产的行为不属于建筑承包商业务的范畴。

每隔几年出售一次自有财产并赚取资本收益的行为被认为属于一般资产管理的范畴。然而，在短期内重复转售物业被视为重复性行为，可能属于 宅建业务范畴。

自管物业管理

自管物业管理不属于建筑业务范畴。与租户签订租赁协议、收取租金和维护建筑物被视为业主的自然权利和义务。

但是，如果您将管理他人所有的物业作为一项业务，则可能需要注册为租赁物业管理企业。

灰色地带的标准

在实际投资活动中，有些情况下很难确定某项业务是否属于建筑承包商的范畴。以下因素可作为判断标准

重复连续性的确定。

重复连续性是确定建筑承包商是否属于建筑承包商类别的最重要因素之一。然而，对于多少次或更多次交易被视为构成重复连续性，并没有明确的标准。

一般来说，应注意每年连续进行两三次以上的交易。不过，交易的规模、持续时间和动机也是综合考虑的因素，因此在每个个案中都需要谨慎判断。

确定商业目的

商业目的的存在也是一个重要的决定因素。以盈利以外的目的进行的销售，如处置继承获得的财产或因生活条件改变而更换住所，不属于建筑施工业务的范畴。

另一方面，如果目的是为了在购买时转售获利，或者是作为企业买卖房产，则更有可能被判定为以营利为目的。

作为企业的实际地位

是否存在实际经营状况也是一个决定因素。如果公司有连续的办公场所并从事房地产交易，或发布广告并招揽客户，则很有可能被判定为企业。

由于这些标准的考量方式比较复杂，如果有可能陷入灰色地带，建议事先咨询专家。违反《建筑行业法》可能会受到刑事处罚，因此需要谨慎行事。

总结：仔细考虑成本效益并做出决定。

对于房地产投资者来说，成为建筑承包商肯定有很多好处。本文所述的五大优势可再次总结如下

进入Raines可以尽早获得一般人无法获得的优质房地产信息，可望扩大投资机会。以经纪佣金收入的形式获得新的收入来源，实现收入多样化，提高财务效率。深入了解重要的信息文件可以提高投资决策的准确性，增强风险规避能力。法律知识有助于正确理解合同，谈判有利的条款和条件。此外，行业内信任度的提高和人际网络的扩大也能带来更好的长期投资效果。

然而，要享受这些好处，需要大约 100 万日元或更多的初始投资，以及持续的维护费用和法律义务。此外，《建筑地块和建筑物经营法》所规定的条例也会对经营自由造成一定限制。

投资风格的决策标准

获得建筑承包商执照的决定在很大程度上取决于个人投资者的投资风格和业务规模。

对于寻求大力拓展业务的投资者来说，建筑承包商执照可能是一个强有力的工具。获得许可证的好处很可能大于成本，尤其是如果每年的房地产交易额达到数亿日元，或者如果您希望确保多种收入来源。

另一方面，对于小规模投资活动的投资者或以长期持有房产为基本战略的投资者来说，许可证的成本效益可能有限。在这种情况下，与声誉良好的建筑承包商建立合作伙伴关系，可能会带来与获得牌照相同的好处。

建议采取的下一步行动

建议考虑获得建筑承包商牌照的投资者考虑以下步骤。

首先，确定当前投资活动的规模和未来的业务计划。通过具体量化每年的交易量、交易频率和业务扩展方向，可以更客观地确定是否需要获得许可证。

其次，进行详细的成本效益分析。必须准确计算初始成本和维护成本，并将其与预期增加的收入进行比较。

然后，最好咨询专家。在需要专业判断的问题上，如《建筑工业法》的解释和税务处理，最好向行政书士和税务会计师等专家寻求建议。

常见问题（FAQs）

问 1：获得建筑承包商执照需要多长时间？

答：对于都道府县知事的执照，从申请到颁发大约需要 30-40 天。获得国土交通大臣颁发的许可证大约需要 3-4 个月。但是，如果您没有建筑承包商资格，您首先需要通过建筑承包商考试，考虑到每年的考试日程，这将需要更长的时间。包括加入担保协会的程序在内，在您真正开始经营之前，您应该预计获得省长执照大约需要两个月的时间，获得部长执照大约需要四到五个月的时间。

问 2：个人可以获得建筑承包商执照吗？

答：是的，个人可以获得建筑承包商执照。不过，个人需要满足与法人实体相同的要求。具体来说，他们必须获得建筑承包商资格、设立适当的办公室、交存商业保证金或加入担保协会。此外，如果您以个体经营者的身份经营建筑施工业务，则必须按营业收入报税。

问题 3：获得建筑承包商执照有任何税务优惠吗？

答：获得建筑承包商执照可能会导致税务待遇的改变。从房地产收入变为商业收入可能会增加记录支出的范围。此外，您可能有权享受优惠的税务待遇，如适用蓝色特别减税和商业资产折旧。不过，成为消费税应税企业的可能性也会增加，因此需要进行全面审查。我们建议咨询税务顾问以了解更多信息。

问题 4：使用 Raines 的费用是多少？

答：使用Raines的费用包含在您所加入的担保协会的会员费中，您无需单独支付费用。加入担保协会（如全国建筑地块和建筑物交易协会联合会 (ZENYAKUREN) 或全日本房地产协会 (ZENJI)）可免费使用 Raines。不过，担保协会每年需要缴纳几万至几十万日元不等的会费。

问 5：没有建筑承包商执照，继续投资房地产是否有风险？

答：如果您在没有许可证的情况下从事属于建筑承包商业务范围内的活动，您将违反《建筑承包商业务法》，并可能被处以最高三年的监禁或最高三百万日元的罚款。您还可能被要求返还通过无照经营赚取的任何报酬。另一方面，如果投资活动不属于建筑承包商业务，如通过长期持有进行租赁管理或出售非重复性和连续性的自持物业，则没有许可证也不会有法律问题。关键是要准确判断自己的投资活动是否属于建筑承包商范畴。