Vantagens do Investimento Imobiliário em um Portfólio Diversificado

Em épocas de incerteza econômica, como a atual, muitos investidores estão procurando as melhores maneiras de proteger e aumentar seus ativos de forma estável. Além dos ativos financeiros tradicionais, como ações e títulos, a diversificação de carteiras de ativos, ou seja, a diversificação de investimentos, é mais importante do que nunca. Nesse contexto, o setor imobiliário, como um ativo real, está ganhando atenção renovada como uma opção importante para reduzir o risco geral do portfólio e proporcionar retornos estáveis a longo prazo.

Este artigo fornece uma explicação completa da posição do setor imobiliário no portfólio de investimentos a partir da perspectiva de um especialista que, como a INA & Associates Ltd, está envolvido diariamente na construção de ativos de muitos clientes de alto patrimônio líquido. Os benefícios exclusivos do investimento em imóveis, como ele difere de outras classes de ativos e até mesmo como criar um portfólio eficaz serão apresentados em linguagem simples, mas com conhecimento especializado, para que o consumidor médio possa entendê-los. Esperamos que este artigo o ajude a criar um portfólio de ativos sensato.

Portfólios de investimento e noções básicas de investimento imobiliário

Ao começar a trabalhar com gestão de ativos, é provável que você ouça o termo "portfólio". No entanto, surpreendentemente, poucas pessoas podem ter uma compreensão clara de seu significado exato e de como ele difere de "investimento diversificado". Aqui, organizaremos o conhecimento básico que é essencial ao considerar o investimento em propriedades.

O que é um portfólio?

Um portfólio de investimento refere-se à combinação específica de ativos financeiros mantidos por um investidor - dinheiro, depósitos, ações, títulos e propriedades - e suas proporções de alocação. Não se trata apenas de uma lista de ativos, mas deve ser estrategicamente construída com base em suas metas de investimento (por exemplo, garantir sua aposentadoria, aposentar-se cedo etc.) e sua tolerância ao risco (quanta volatilidade de preço você pode aceitar). Um bom portfólio é uma bússola para maximizar o valor geral de seus ativos e, ao mesmo tempo, gerenciar os riscos.

Relação com a diversificação

A diversificação é uma técnica específica para a formação de um portfólio. Como exemplificado pelo ditado "não coloque todos os ovos na mesma cesta", o objetivo não é concentrar seus investimentos em um único ativo, mas investir em vários ativos com diferentes movimentos de preços, de modo que o impacto de uma queda no valor de um determinado ativo seja compensado pelos lucros de outros ativos, reduzindo assim o risco geral. Se um portfólio é um "gráfico de composição de ativos", então o investimento diversificado é, em si, "a ação de organizar os ativos com base nesse gráfico de composição".

Características exclusivas do investimento em propriedades

O investimento em propriedades tem características exclusivas que o diferenciam de ativos financeiros, como ações e títulos. Enquanto o principal objetivo do investimento em ações são os ganhos de capital (lucro na venda), cujo preço flutua amplamente, refletindo o potencial de crescimento da empresa e as tendências do mercado, o principal objetivo do investimento em imóveis é garantir ganhos de renda estáveis (renda de aluguel) a longo prazo, alugando a propriedade que você comprou. É claro que também se pode esperar ganhos de capital com o aumento dos preços dos imóveis, mas, em sua essência, o investimento imobiliário é mais parecido com um "negócio" que gera fluxos de caixa estáveis. Essa diferença de natureza é o motivo pelo qual os imóveis desempenham um papel único nos portfólios.

5 benefícios estratégicos de incluir imóveis em seu portfólio

A inclusão de imóveis em um portfólio de ativos tem implicações estratégicas que vão além do simples aumento do número de investimentos. Aqui, apresentamos uma perspectiva profissional sobre os cinco principais benefícios de investir em imóveis.

1. ganhos de renda estáveis e de longo prazo.

A principal atração do investimento em imóveis está na renda mensal estável do aluguel, ou ganho de renda. Ao contrário dos dividendos de ações ou das distribuições de fundos mútuos, o aluguel é menos afetado pelas flutuações econômicas e, uma vez que o inquilino se mude, pode-se esperar uma renda estável durante a vigência do contrato. Esse fluxo de caixa altamente previsível é uma importante fonte de tranquilidade no planejamento de moradias futuras e fortalece a base de ganhos do portfólio como um todo.

2. proteção contra a inflação (hedge de inflação)

A inflação é um risco com o qual todos os investidores devem estar atentos, pois a inflação (aumentos de preços) pode diminuir substancialmente o valor do dinheiro. Os imóveis oferecem uma proteção eficaz contra essa inflação. Em geral, quando os preços estão subindo, os valores das propriedades e dos aluguéis também tendem a subir. Isso significa que se pode esperar que os imóveis mantenham ou até aumentem os valores dos ativos, mesmo que a inflação reduza o valor relativo de outros ativos. Isso é fundamental para manter o poder de compra do portfólio no longo prazo.

3. estabilidade de risco médio/retorno médio

No mundo dos investimentos, o risco e o retorno estão intrinsecamente ligados. O investimento em propriedades é geralmente posicionado como um investimento de risco médio e retorno médio. É raro que os ativos se multipliquem várias vezes em um curto período de tempo, como é o caso dos investimentos em ações de alto risco e alto retorno, mas não é quase impossível esperar retornos, como é o caso dos depósitos de baixo risco e baixo retorno. Os preços dos imóveis não são tão voláteis diariamente quanto o mercado de ações, e o risco de queda dos preços é relativamente pequeno devido ao valor do imóvel como um ativo real. Essa estabilidade modera as flutuações de preço de todo o portfólio e reduz a carga psicológica.

4. Benefícios fiscais

O investimento em imóveis pode se beneficiar de várias vantagens fiscais. Em particular, sua eficácia como medida de herança é amplamente reconhecida. Em comparação com dinheiro e títulos, o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis tende a ser calculado abaixo de seu valor de mercado, portanto, a conversão de ativos em imóveis pode reduzir o valor sujeito ao imposto sobre herança. Além disso, como os custos de administração do aluguel (depreciação, custos de reparo e manutenção, imposto predial etc.) podem ser registrados como despesas, pode ser possível reduzir o imposto de renda e o imposto de residência agregando lucros e perdas a outras receitas, como a renda do trabalho. Isso pode ser uma grande vantagem, especialmente para aqueles que estão em faixas de renda mais altas.

5. aceleração do crescimento dos ativos por meio do efeito de alavancagem

A alavancagem (princípio da alavancagem) é um método que visa a maiores retornos usando empréstimos de instituições financeiras para investir em propriedades caras que não podem ser compradas apenas com fundos próprios. Por exemplo, se uma propriedade no valor de JPY 50 milhões for comprada com JPY 10 milhões de fundos próprios mais um empréstimo de JPY 40 milhões, o investidor poderá desfrutar dos retornos de uma propriedade no valor de JPY 50 milhões. Indivíduos com alto patrimônio líquido podem obter empréstimos em condições favoráveis com base em sua alta capacidade de crédito e aproveitar ao máximo esse efeito de alavancagem para expandir com eficiência o tamanho de seus ativos. É claro que o empréstimo envolve riscos, mas com base na seleção adequada de propriedades e no planejamento financeiro, ele pode ser uma arma poderosa para acelerar a construção de ativos.

Posicionamento do setor imobiliário em comparação com outras classes de ativos

A chave para o sucesso na construção de um portfólio está em ter uma sólida compreensão das características de cada classe de ativos e como elas se encaixam. Aqui, comparamos os imóveis com ações e títulos para esclarecer seu posicionamento exclusivo.

Comparação com ações

As ações são ativos atraentes que podem gerar grandes ganhos de capital, dependendo do potencial de crescimento de uma empresa. Ao mesmo tempo, no entanto, elas são fortemente influenciadas pelas condições econômicas e pelo sentimento do mercado, e têm o aspecto de alto risco de flutuações de preço extremamente grandes. Em comparação com as ações, os imóveis desempenham um papel importante na estabilidade dos portfólios, pois as flutuações de preço de curto prazo são moderadas e pode-se esperar uma renda de aluguel estável. Como a correlação entre os movimentos de preço das ações e dos imóveis é considerada relativamente baixa, a combinação dos dois pode diversificar com eficácia o risco geral do portfólio.

Comparação com títulos

Os títulos são certificados de empréstimo emitidos por países e empresas e são considerados ativos seguros porque são resgatados ao valor nominal se forem mantidos até o vencimento e os juros são recebidos regularmente. No entanto, eles têm a desvantagem de retornos baixos e um valor real cada vez menor, especialmente durante períodos de inflação. Os imóveis oferecem o potencial de retornos mais altos do que os títulos de renda fixa e, ao mesmo tempo, oferecem uma proteção contra a inflação. Se os títulos são o ativo "defensivo" em um portfólio, o setor imobiliário pode ser posicionado como um ativo "ofensivo e defensivo equilibrado" que pode gerar renda estável e, ao mesmo tempo, visar ao crescimento do valor do ativo.

Principais riscos e contramedidas do investimento em imóveis que você deve conhecer

Embora o investimento em imóveis tenha muitas vantagens, há naturalmente riscos. Para ter sucesso, é essencial entender esses riscos com antecedência e tomar as contramedidas adequadas. Esta seção descreve sete riscos típicos e suas contramedidas.

Cada um desses riscos pode parecer uma grande ameaça. Entretanto, todos eles podem ser minimizados se forem abordados com o conhecimento e a preparação adequados. A escolha de uma empresa imobiliária confiável como parceira e a utilização de consultoria especializada são fundamentais para o gerenciamento de riscos.

Como criar um portfólio de propriedades para maximizar os resultados

Depois de decidir incorporar a propriedade em seu portfólio, a próxima etapa é desenvolver uma estratégia específica para maximizar sua eficácia. Aqui estão três aspectos fundamentais da criação de um portfólio de propriedades eficaz.

1. considere a proporção ideal de alocação de ativos

Não existe uma resposta única e absolutamente correta para a proporção de imóveis no portfólio geral. Isso ocorre porque a alocação ideal varia muito, dependendo da idade do investidor, do tamanho do patrimônio, da tolerância ao risco e dos objetivos de investimento. Em geral, recomenda-se que entre 10% e 40% dos ativos totais sejam alocados em imóveis na maioria dos países estrangeiros.

Uma maneira de pensar sobre isso é consultar um modelo de portfólio , como "50% de imóveis, 30% de títulos e valores mobiliários, 20% de caixa e depósitos" e ajustá-lo de acordo com sua própria situação. O importante é determinar uma alocação equilibrada a partir de uma perspectiva de longo prazo à luz de seu próprio plano de vida.

2. pratique a diversificação no setor imobiliário

A diversificação de riscos é uma estratégia importante que deve ser praticada não apenas em seu portfólio geral, mas também em seus investimentos imobiliários. Especificamente, os seguintes tipos de diversificação podem ser considerados

• Diversificação de áreas: reduza os riscos específicos de uma região (por exemplo, desastres, declínio econômico) diversificando as propriedades em diferentes áreas, por exemplo, combinando propriedades nos centros das cidades, onde a população está concentrada e a demanda é estável, com propriedades em cidades regionais, onde os preços são relativamente acessíveis e pode-se esperar altos rendimentos.
• Diversificação de tipos de propriedades : manter diferentes tipos de propriedades, como apartamentos tipo estúdio para solteiros, condomínios para famílias, edifícios de escritórios e lojas, atenua o impacto das mudanças em grupos de demanda específicos.
• Diversificação da idade: equilibrar o fluxo de caixa e o valor dos ativos combinando propriedades relativamente novas com alto valor de ativos, mas com baixos rendimentos, e propriedades antigas com preços baixos, mas com riscos de reparo.

3) Importância da revisão periódica (rebalanceamento)

Um portfólio não termina quando é construído. Mudanças no ambiente do mercado ou no estágio de sua vida podem fazer com que a alocação de ativos que você definiu originalmente entre em colapso. Por exemplo, se os preços dos imóveis subirem significativamente, a proporção de imóveis em seu portfólio pode, involuntariamente, ficar muito alta e o equilíbrio de risco pode se perder.

É nesse ponto que o rebalanceamento regular (reajuste da alocação de ativos) se torna importante. Isso envolve a verificação do portfólio regularmente, por exemplo, uma vez por ano, e o retorno à alocação alvo original, por exemplo, vendendo alguns dos ativos que aumentaram de valor e comprando mais daqueles que caíram de valor. Essa manutenção constante é a chave para o gerenciamento estável de ativos a longo prazo.

Resumo: Os imóveis são a pedra angular da construção de ativos de longo prazo

Este artigo explicou a importância dos imóveis em um portfólio de investimentos a partir de várias perspectivas. Os imóveis oferecem muitas vantagens em relação a outros ativos financeiros, incluindo ganhos de renda estáveis, resistência à inflação e vantagens fiscais. Essas características podem ser utilizadas para limitar o risco geral do portfólio e estabelecer as bases para a construção de ativos estáveis e de longo prazo.

É claro que o investimento imobiliário também envolve riscos, como vacância e aumento das taxas de juros, mas eles podem ser bem gerenciados com o conhecimento e as estratégias corretas. O segredo é ter uma visão de longo prazo, criar um portfólio que atenda às suas metas e gerenciá-lo com persistência, em vez de ser influenciado pelas tendências do mercado de curto prazo.

Na INA&Associates K.K., nós o apoiamos na realização de um futuro próspero, propondo o portfólio de propriedades mais adequado à sua situação e aos seus objetivos individuais. Se tiver alguma dúvida sobre investimento imobiliário ou preocupações sobre seu próprio portfólio, não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso para começar a investir em imóveis?

R1: É difícil dizer, mas se você puder fornecer seus próprios fundos, em torno de 10 a 20% do preço do imóvel, terá uma escolha mais ampla de opções de financiamento e, muitas vezes, poderá começar com condições mais favoráveis. Entretanto, nos últimos anos, há programas que permitem que você comece com menos fundos pessoais e, dependendo da propriedade, um "empréstimo total" (financiamento do preço total da propriedade) pode ser possível. É importante consultar primeiro um especialista e formular um plano financeiro adequado à sua situação.

P2: Eu moro em uma área rural, posso investir em propriedades em Tóquio?

A2: Sim, não há problema algum. Na verdade, as propriedades em Tóquio, onde a demanda de aluguel é estável, são muito populares entre os investidores que moram em áreas rurais. Ao terceirizar a administração de sua propriedade e a gestão dos inquilinos para uma empresa de administração confiável, você pode administrar seu negócio de aluguel com tranquilidade, mesmo em locais remotos. Nossa empresa também apresenta excelentes propriedades na área metropolitana de Tóquio para clientes em todo o Japão.

P3: Qual é a diferença entre investimento imobiliário e J-REIT (fundo de investimento imobiliário)?

R3: Um J-REIT é um instrumento financeiro que investe fundos coletados de investidores em várias propriedades e devolve a renda de aluguel e os lucros da venda dessas propriedades aos investidores como distribuições. O apelo dos J-REITs é que eles podem ser iniciados com uma pequena quantia de dinheiro e são altamente líquidos, sendo facilmente negociados em bolsas de valores. Por outro lado, o investimento em propriedades físicas exige uma quantia maior de capital do que os J-REITs, porque você mesmo é o proprietário da propriedade, mas as principais diferenças são que você pode buscar um efeito alavancado usando empréstimos e o alto grau de liberdade para decidir a política de administração da propriedade de acordo com sua própria vontade.