Como lidar com atrasos no aluguel: do lembrete à execução judicial

Os aluguéis atrasados são um dos problemas inevitáveis na administração de propriedades. Devido à piora da situação econômica dos inquilinos ou a várias outras circunstâncias, os pagamentos de aluguel podem ficar atrasados. No entanto, o aluguel é uma importante fonte de renda para os proprietários e, se os atrasos continuarem, isso pode ter um sério impacto no fluxo de caixa. Compreender os procedimentos legais, desde o atraso do aluguel até a execução e a resposta no momento certo, é essencial para estabilizar a administração da propriedade. Este artigo explica a sequência de eventos desde a ocorrência de atrasos no pagamento do aluguel até a execução compulsória da entrega, levando em conta os aspectos legais.

1. resposta inicial ao atraso no pagamento do aluguel

1-1. lembrete da empresa administradora

Quando ocorrem atrasos no aluguel, a resposta básica é, primeiramente, enviar um lembrete ao locatário por meio da empresa administradora. Nesse estágio, é aconselhável pedir à empresa de administração que faça isso, em vez de os próprios proprietários entrarem em contato diretamente com ela.

A empresa de administração normalmente usará os seguintes meios de lembrete

• Contato por telefone
• Entrevistas por meio de visitas ao proprietário
• Envio de uma carta de lembrete

É importante não apenas solicitar o pagamento, mas também confirmar o motivo dos atrasos e as perspectivas de pagamentos futuros.

1-2. contato com o fiador solidário

Se não houver resposta do próprio locatário ou se não houver perspectiva de pagamento, entre em contato com o fiador solidário. O fiador solidário tem as mesmas obrigações de pagamento que o locatário e, portanto, pode ser notificado sobre os atrasos no aluguel e solicitado a pagar.

É particularmente importante observar que o contato com o fiador solidário exige a definição de um valor limite devido a uma alteração no Código Civil. O valor máximo é o valor máximo pelo qual o fiador é responsável e deve estar claramente indicado no contrato.

1-3. o que fazer se uma empresa de garantia intervir

As empresas de garantia de aluguel estão sendo cada vez mais usadas nos contratos de aluguel recentes. Se uma empresa de garantia de aluguel estiver associada, a empresa de administração entrará em contato com a empresa de garantia quando houver atrasos. A empresa de garantia paga ao proprietário o aluguel em atraso de acordo com o contrato, e a empresa de garantia envia lembretes ao inquilino.

Nos casos em que uma empresa de garantia é usada, o impacto sobre o proprietário é relativamente pequeno, mas deve-se observar que o escopo e a duração da garantia da empresa de garantia são limitados.

2. fase preparatória dos procedimentos legais

2-1. demanda por correio com certificação de conteúdo

Se os aluguéis em atraso continuarem por mais de um mês, será considerada a possibilidade de uma demanda por correio com conteúdo certificado. A correspondência com conteúdo certificado é um serviço postal no qual a agência postal certifica "quem enviou um documento com qual conteúdo, para quem e quando".

Pontos a serem considerados ao enviar correspondência com certificação de conteúdo:

• Declarar claramente o fato (período e valor) dos atrasos.
• Estabeleça um prazo claro para o pagamento.
• Indicar as medidas a serem tomadas (por exemplo, rescisão do contrato) se o pagamento não for feito até o prazo.
• Anexe o comprovante de entrega para que seja possível confirmar que a correspondência foi entregue ao destinatário.

Essa correspondência certificada será uma prova muito importante em um processo judicial posterior. Certifique-se de guardá-la, pois ela pode provar "quando" e "que tipo de notificação" foi especificamente dada.

2-2. envio de uma notificação de demanda e cancelamento de contrato

Quando os aluguéis atrasados ultrapassam dois ou três meses, uma "notificação de demanda e rescisão de contrato" é enviada por correio certificado. Isso serve para informar ao locatário que, se o pagamento não for feito dentro de um determinado período de tempo (geralmente em torno de uma semana), o contrato de aluguel será rescindido.

Assuntos que devem ser incluídos na notificação:

• Valor e período de atraso do aluguel
• Data de vencimento do pagamento.
• Que o contrato será rescindido se o pagamento não for feito dentro do prazo.
• Exigência de que o imóvel seja desocupado após a rescisão do contrato.
• O mesmo deve ser notificado ao fiador.

Esse aviso serve tanto como aviso de execução quanto como aviso de intenção de rescisão, de acordo com o Artigo 541 do Código Civil, e é a primeira etapa do procedimento legal.

2-3. cancelamento do contrato de aluguel

Se o pagamento não for feito dentro do período de aviso prévio, o contrato de aluguel será cancelado. O cancelamento do contrato de aluguel não é permitido apenas por falta de pagamento dos atrasados; o requisito legal de "quebra de confiança" deve ser cumprido.

As decisões judiciais tendem a reconhecer uma quebra de confiança se o locatário estiver em atraso por três meses ou mais, mas a decisão pode ser diferente dependendo das circunstâncias do atraso e da atitude do locatário.

Os seguintes fatores são importantes para que a rescisão de um contrato seja válida

• O aviso adequado (exigindo o pagamento em um prazo razoável) foi dado
• Que o pagamento não tenha sido feito após a notificação.
• A extensão dos atrasos deve ser tão grave a ponto de destruir a relação de confiança.
• A intenção de rescindir o contrato tenha sido claramente comunicada à outra parte.

Após a rescisão do contrato, o locatário é obrigado a desocupar o imóvel.

3. ações judiciais exigindo a entrega do imóvel

3-1. apresentação de uma ação judicial exigindo a entrega do imóvel

Se o locatário não desocupar voluntariamente o imóvel após a notificação e a rescisão do contrato, uma "ação judicial exigindo a retomada do imóvel" é apresentada ao tribunal. Essa ação exige que o imóvel seja desocupado e que o aluguel em atraso seja pago.

A reclamação deve conter as seguintes informações

• Informações sobre as partes (locador e locatário)
• Um resumo do contrato de aluguel
• Fato e valor do aluguel em atraso
• As circunstâncias da notificação e da rescisão do contrato
• Detalhes da sentença solicitada (entrega do imóvel e pagamento dos aluguéis atrasados)

Ao entrar com uma ação judicial, você precisará pagar por selos fiscais (varia de acordo com o valor da ação) e selos postais (aproximadamente 6.000 ienes). Se o valor da ação for relativamente baixo, é possível usar um procedimento simplificado chamado ação de pequeno valor, mas é comum passar pelo procedimento judicial normal para entregar um imóvel.

3-2. andamento dos procedimentos judiciais

Quando a reclamação é apresentada, o tribunal entrega uma segunda via da reclamação ao réu (locatário) e designa a data para a primeira argumentação oral. O julgamento geralmente ocorre da seguinte forma

1. Primeira argumentação oral: ambas as partes comparecem ao tribunal e confirmam o objetivo e a causa da reclamação.
2. Apresentação de uma resposta: Se o réu contestar a reivindicação, ele apresenta uma resposta.
3. Exame de provas: Exame de testemunhas e exame de provas documentais, se necessário.
4. Conclusão das alegações: o julgamento é concluído quando se considera que ambas as partes esgotaram seus argumentos.
5. Julgamento: geralmente ocorre cerca de duas semanas após a conclusão do julgamento.

Se o réu se recusar a receber a queixa ou não responder, procedimentos como citação ou julgamento sumário podem ser usados.

Em casos de atraso de aluguel, como geralmente há fatos claros, é comum obter uma sentença dentro de um ou dois meses após a primeira argumentação oral.

3-3. possibilidade de acordo

Durante o curso do julgamento, o tribunal pode recomendar um acordo. O acordo pode ser buscado, especialmente quando o réu comparece e se oferece para pagar o aluguel em parcelas.

Os principais conteúdos de um acordo incluem o seguinte

• Pagamento dos aluguéis atrasados dentro de um determinado período de tempo e continuação do contrato
• Promessa de sair voluntariamente após um determinado período de tempo
• Estabelecer um plano para pagar o aluguel atrasado em parcelas

Há dois tipos de acordo: acordo judicial, que é executável, e acordo extrajudicial, que é simplesmente uma promessa. Se a execução for um pré-requisito, é preferível um acordo judicial.

4. procedimento para execução compulsória

4-1. preparação de uma petição para execução forçada

Se os locatários não se mudarem voluntariamente, mesmo depois que a sentença se tornar definitiva, será necessário adotar o procedimento de execução forçada. Para peticionar a execução forçada, são necessários os seguintes documentos

1. Uma cópia autenticada da sentença com uma certidão de execução
2. Um certificado de notificação (prova de que a sentença foi notificada à outra parte)
3. Uma petição de execução compulsória

A concessão de um mandado de execução é solicitada ao escrivão do tribunal que proferiu a sentença. Uma certidão de citação também é emitida pelo tribunal.

4-2. notificação por um oficial de execução do tribunal

Uma vez que a petição para execução compulsória tenha sido aceita, um oficial de justiça é nomeado pelo tribunal para conduzir uma investigação no local. O oficial de justiça emitirá uma "notificação" para os ocupantes e os exortará a deixar a propriedade voluntariamente.

No momento da notificação, o oficial de justiça visita o imóvel em questão e se encontra com o locatário. Também nesse estágio, a execução pode ser evitada se o locatário desocupar o imóvel voluntariamente. No entanto, se o locatário não responder à notificação, será marcada uma data e hora para a execução.

Geralmente, são necessárias cerca de duas semanas entre a apresentação da petição e a demanda, e cerca de um mês entre a demanda e a data da execução (data efetiva do despejo).

4-3. execução da execução compulsória (execução de entrega)

Se o locatário não desocupar o imóvel mesmo após a notificação, a execução compulsória (execução de entrega) será finalmente realizada. A execução compulsória é realizada na presença de um oficial de justiça, com a cooperação de transportadores, trocadores de fechaduras e outros.

Processo de execução compulsória:

1. O oficial de justiça e a equipe relevante chegam à propriedade em questão
2. O magistrado ordena que o locatário desocupe o imóvel
3. Remoção dos bens do locatário (é necessário espaço de armazenamento para os pertences)
4. É feita a troca das fechaduras
5. A condição da propriedade é verificada e a execução é concluída

Em princípio, os custos da execução compulsória são arcados pelo devedor (o locatário), mas, na prática, o locador arca com os custos temporariamente e será cobrado em uma data posterior.

4-4. custos da execução compulsória

Os seguintes custos estão envolvidos na execução compulsória

1. Pagamento antecipado ao tribunal: aproximadamente 70.000 ienes
2. Custo para a empresa de mudança:
   • Imóvel para uma pessoa: aproximadamente 200.000 a 300.000 ienes
   • Tipo de família (3LDK): aprox. 500.000 a 600.000 ienes
   • Se você tiver muita bagagem: mais de 1.000.000 de ienes
3. Custos de substituição de chaves: aproximadamente 10 a 20.000 ienes

Como esses custos variam muito, dependendo do tamanho do imóvel e da quantidade de bagagem, é aconselhável obter uma estimativa com antecedência.

5. pontos de atenção que os proprietários de imóveis devem conhecer

5-1. respondendo no momento apropriado

É extremamente importante tomar medidas antecipadas contra o atraso no pagamento do aluguel. É necessário entrar em contato com o proprietário do imóvel por meio da empresa de administração assim que os atrasos começarem e verificar a situação. É aconselhável considerar uma ação judicial dentro de três meses, pois quanto mais tempo os aluguéis estiverem atrasados, mais difícil será a cobrança.

Deve-se observar, em particular, que há um estatuto de limitações (cinco anos) para atrasos no aluguel. Se o aluguel não for pago por um longo período de tempo, o direito de reivindicação poderá ser extinto pelo prazo prescricional.

5-2. conformidade com a lei

Ao lidar com aluguéis atrasados, é essencial cumprir a lei. Os seguintes atos são considerados abuso de direito e podem resultar em responsabilidade legal e, portanto, devem ser evitados a todo custo

• Entrar em contato com qualquer pessoa que não seja seu empregador, escola ou fiador
• Ligações ou visitas de manhã cedo ou tarde da noite (das 20h às 7h)
• Várias ligações ou visitas no mesmo dia
• Lembretes por meio de avisos afixados em áreas comuns ou na porta da frente
• Troca não autorizada de fechaduras ou entrada nos cômodos
• Remoção não autorizada de bens domésticos
• Ameaças ou ficar de fora.

Esses atos constituem uma violação da privacidade e do direito de residência do locatário e podem estar sujeitos a um pedido de indenização por danos como um ato ilícito.

5-3. consulta com especialistas

O processo legal, desde o atraso do aluguel até a execução, é complexo e exige conhecimento especializado. Em particular, é aconselhável consultar um advogado ou outro especialista nos seguintes casos

• Se houver grandes atrasos
• Se o problema com o locatário estiver se tornando mais complexo
• Se for provável que seja necessária uma ação de execução
• Se o paradeiro do locatário for desconhecido
• Se você não tiver certeza sobre a preparação de documentos legais

Custos aproximados da contratação de um especialista:

• Taxa de consulta: gratuita - ¥5.500 (primeiros 30 minutos)
• Taxa de início: aproximadamente 220.000 a 330.000 ienes
• Taxa de contingência: aprox. 220.000-440.000 ienes
• Ajuda de custo diária: cerca de ¥10-30.000

Embora essas taxas possam parecer altas à primeira vista, elas são consideradas benéficas a longo prazo se a ação legal apropriada levar à recuperação do aluguel atrasado e à entrega antecipada da propriedade.

5-4. preservação de provas

A preservação de evidências é muito importante quando se dá andamento a processos judiciais. Os seguintes documentos e registros devem ser sempre mantidos

• Cópia do contrato de aluguel
• Registros de transferências de aluguel (status de pagamento)
• Registros de lembretes (registros telefônicos, registros de visitas)
• Cópias de correspondência certificada e comprovante de entrega
• Anotações e registros de correspondência com inquilinos
• Fotografias e vídeos (por exemplo, condição do imóvel)

Essas provas são materiais importantes para apoiar sua reivindicação no tribunal.

6. precedentes judiciais recentes e tendências de reforma legal

6-1. precedentes judiciais importantes sobre contratos de locação

A jurisprudência recente estabeleceu várias decisões importantes relativas a aluguéis atrasados e pedidos de restituição.

Por exemplo, a Suprema Corte decidiu que uma cláusula no contrato de uma empresa de garantia de aluguel que considera que a propriedade foi desocupada quando o inquilino está com dois meses de aluguel atrasado e não pode ser contatado é ilegal. Essa decisão reafirma o princípio de que são necessários procedimentos legais adequados para a desocupação do imóvel.

6-2. impacto das alterações na Lei de Execução Civil

Em março de 2021, um caso de atraso no pagamento de aluguel foi levado ao conhecimento do Departamento de Polícia Metropolitana, o primeiro incidente desse tipo desde a alteração da Lei de Execução Civil. Espera-se que a alteração da Lei de Execução Civil fortaleça os procedimentos para a divulgação dos bens dos devedores e torne a cobrança de aluguéis atrasados mais eficaz.

6-3. alterações no Código Civil sobre garantias

A alteração do Código Civil em abril de 2020 tornou obrigatória a definição de um valor máximo para contratos de garantia rotativa individual. Isso resultou na definição de um limite superior para a responsabilidade do fiador solidário. Por exemplo, se o valor máximo for definido em 1,2 milhão de ienes, o valor máximo que pode ser exigido do fiador solidário é de 1,2 milhão de ienes, mesmo que o aluguel em atraso chegue a 1,5 milhão de ienes.

O objetivo dessa alteração é esclarecer o ônus do fiador no contrato de locação e evitar responsabilidade excessiva. Como proprietário de um imóvel, é importante considerar a definição de um valor máximo adequado e a utilização de uma empresa de garantia.

7. Resumo

O processo desde o atraso do aluguel até a execução compulsória baseia-se em procedimentos legalmente prescritos. Esse processo envolve os seguintes estágios

1. Descoberta de atrasos e resposta inicial (lembrete, contato com o fiador solidário)
2. Preparação para procedimentos legais (correspondência certificada, aviso de cancelamento de contrato)
3. Ajuizamento de uma ação judicial exigindo a entrega do imóvel e prosseguimento do julgamento
4. Realização da entrega por meio de execução compulsória

Ao tomar as medidas adequadas em cada etapa, é possível recuperar os aluguéis atrasados e entregar o imóvel antecipadamente. Ao mesmo tempo, não se deve esquecer que a ação deve estar em conformidade com a lei e respeitar os direitos dos locatários.

A questão dos aluguéis atrasados é um grande desafio para os proprietários de imóveis, mas com o conhecimento correto e a ação antecipada, as perdas podem ser minimizadas. Em casos particularmente complexos, a assistência especializada pode ajudar a resolver o problema de forma mais eficaz.

Sobre a INA&Associates Ltd.

A INA&Associates K.K. é uma empresa imobiliária geral que desenvolve corretagem de imóveis, agência de aluguel e administração de propriedades. A INA&Associates foi estabelecida em fevereiro de 2020 com um forte desejo de "criar uma sociedade na qual os esforços sejam devidamente apreciados" com base na experiência adquirida ao longo de muitos anos no setor imobiliário. A INA&Associates foi criada em 2020.

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