Futuro do Mercado Imobiliário no Japão: Perspectivas e Desafios

O boom do investimento imobiliário está atingindo seu pico e tem sido descrito como "o começo do fim". Mas será que o mercado imobiliário realmente chegou a um ponto de inflexão? Apresentamos uma visão neutra das tendências atuais do mercado e dos fatores de risco e exploramos as perspectivas futuras.

Tendências atuais do mercado imobiliário japonês (comercial, residencial e de investimento)

Visão geral do mercado: o mercado imobiliário japonês tem sido dinâmico nos últimos anos: em 2023, o Japão foi o único país a observar um aumento proeminente nos investimentos em meio à queda do mercado global de investimentos imobiliários, com investimentos de aproximadamente JPY 2.748,3 bilhões nos três primeiros trimestres de 2023. Essa tendência continuará em 2024, com o investimento imobiliário doméstico nos três primeiros trimestres de 2024 atingindo aproximadamente JPY 3.856,7 bilhões, já excedendo o valor do ano inteiro de 2023. Os investidores nacionais estão liderando o caminho, com participantes nacionais adquirindo ativamente oportunidades de investimento criadas por investidores estrangeiros que estão vendendo propriedades.

Imóveis comerciais: o mercado de edifícios de escritórios está se recuperando devido à recuperação da demanda após o desastre do coronavírus, mas está "polarizado", com grandes diferenças por região e categoria. A taxa de vacância nas cinco principais alas de Tóquio era de 6,31% no final de 2023, ainda acima da taxa de vacância adequada (5%), e tem se mantido acima de 5% desde 2021, deixando preocupações com o excesso de oferta mesmo no centro de Tóquio. Por outro lado, em áreas populares, como Chiyoda Ward, a taxa de vacância caiu para a faixa de 2%, e há sinais de uma retomada no mercado de aluguéis, com a demanda por espaços de escritórios bem localizados e de alta qualidade permanecendo forte. Os aluguéis também começaram a subir no segundo semestre de 2023 no Grau A no centro de Tóquio, com os aluguéis médios solicitados atingindo o nível mais alto desde o Lehman Brothers. O índice de preços para instalações comerciais (lojas) estagnou temporariamente após o Corona, mas está se recuperando em 2023. O mercado hoteleiro também está em alta devido ao ressurgimento do turismo interno, com as transações hoteleiras domésticas atingindo um nível recorde em 2023 (aproximadamente JPY 570 bilhões).

Imóveis residenciais: os preços dos condomínios continuam a subir, especialmente na área metropolitana de Tóquio, e os preços dos condomínios usados continuam a atingir níveis recordes. De acordo com os índices de preços de propriedades do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo , os índices de preços de propriedades residenciais e comerciais estão em uma tendência de alta em 2023, com o índice residencial excedendo seu pico pré-Lehman. Em particular, os preços dos condomínios no centro de Tóquio estão subindo devido ao excesso de demanda, e o Índice de Bolha Imobiliária Global do UBS classifica o mercado imobiliário de Tóquio como tendo o segundo maior risco de bolha do mundo. Por outro lado, a demanda por moradias está lenta nas áreas regionais, e a dinâmica dos aumentos de preços varia de região para região. O número de novas construções de moradias diminuiu em 2023, mas espera-se que o número total de construções de moradias continue a aumentar ligeiramente no futuro próximo devido a um aumento no número de famílias.

Mercado de propriedades para investimento: o mercado de investimento, que vê a propriedade como um bem gerador de renda, também tem visto um fluxo contínuo de fundos, impulsionado pelas baixas taxas de juros. Os rendimentos esperados (cap rates) estão em níveis historicamente baixos nas áreas urbanas, ajudando a elevar os preços dos imóveis. 2023 viu transações ativas em uma ampla gama de setores, incluindo escritórios, instalações logísticas e propriedades residenciais. Setores emergentes , como instalações de logística e data centers, em particular, foram apoiados pela alta demanda. No entanto, há indicações de que o ritmo de aumento dos preços dos terrenos no mercado de investimentos como um todo começou a desacelerar em 2024, indicando um ajuste ao superaquecimento. Em geral, o atual mercado imobiliário japonês está em um estágio em que os preços continuam a subir, mas em que a pergunta "até onde é demais" está sendo feita.

Tendências das taxas de juros e seu impacto (mudanças na política do Banco do Japão e o risco de aumento das taxas de juros de longo prazo)

A política de longa duração de taxas de juros ultrabaixas está chegando a um ponto de inflexão. Desde o final de 2022, o Banco do Japão direcionou o controle da curva de rendimento (YCC) para uma maior flexibilidade e aumentou o teto da taxa de juros de longo prazo. Como resultado, o rendimento dos títulos públicos de 10 anos subiu de sua meta de orientação de cerca de 0% , eas taxas de juros entraram em uma fase ascendente.

O risco de aumento das taxas de juros não pode ser ignorado para o investimento imobiliário. Para os investidores com um alto índice de endividamento, o aumento das taxas de juros leva a um aumento da carga de pagamento de juros, o que piora a receita e a despesa da propriedade. Além disso, quanto mais competitivo for o rendimento de um imóvel, menos atraente será o investimento se o spread entre o rendimento e o rendimento dos títulos públicos diminuir com o aumento das taxas de juros, o que pode pressionar o preço do imóvel. Há também o risco de que a força única do Japão - a atratividade do spread de rendimento devido ao ambiente de baixa taxa de juros - diminua gradualmente no futuro. Em particular, um aumento acentuado nas taxas de juros de longo prazo poderia pressionar para baixo os preços dos imóveis. Por outro lado, com a inflação moderada e o aumento dos aluguéis, a renda imobiliária também aumentará, portanto, haverá um cabo de guerra entre as taxas de juros e os preços dos imóveis. Em geral, a normalização da taxa de juros é uma faca de dois gumes para o mercado imobiliário, com efeitos negativos e positivos, e o choque no mercado será reduzido se for alcançado um equilíbrio entre aumentos moderados da taxa de juros e crescimento econômico (soft landing).

Riscos de taxas de vacância e mudanças demográficas (por exemplo, menor demanda por imóveis locais)

O Japão está enfrentando um declínio estrutural na população e um envelhecimento da população com uma taxa de natalidade em declínio, o que está abalando as bases da demanda por imóveis. A população total está diminuindo em cerca de 0,5% ao ano, e a população total de 124,35 milhões em 2023 foi aproximadamente 590.000 a menos do que no ano anterior (13 anos consecutivos de declínio). A saída da população continua, especialmente nas áreas rurais, e o declínio na demanda por propriedades rurais é particularmente acentuado. Embora a população esteja cada vez mais concentrada em áreas urbanas, especialmente entre os jovens, o número de casas vagas em áreas rurais e suburbanas está aumentando e os valores das propriedades estão diminuindo em algumas áreas.

O problema das moradias vazias:de acordo com a Pesquisa de Moradias e Terrenos do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações (2023), o número de unidades habitacionais vazias em todo o país atingiu um recorde de aproximadamente 9 milhões (taxa de vacância de 13,8%). Embora a taxa de casas vagas tenha permanecido quase inalterada na última década, o número de casas vagas em si continuou a aumentar de acordo com o aumento do número total de casas e dobrou desde 1993. A taxa é particularmente alta nas áreas rurais, onde uma em cada cinco residências está desocupada. Há preocupações de que esse "excesso de moradias" se tornará cada vez mais grave no futuro, à medida que o declínio populacional se acelera. Os imóveis que não estiverem em demanda verão seu valor patrimonial cair, dificultando a venda ou o aluguel como propriedade de investimento.

Vagas em imóveis comerciais: escritórios e edifícios comerciais também correm o risco de aumento das taxas de vacância. O impacto do desastre do coronavírus e a disseminação do trabalho remoto levaram a um declínio estrutural na demanda por escritórios em algumas grandes cidades. A taxa de vacância de escritórios nos 23 distritos de Tóquio subiu acentuadamente da faixa de 5% a 7% em 2021, mas depois caiu para a faixa baixa de 3% em 2023, quando havia pouca oferta nova. No entanto, espera-se que uma grande oferta entre em operação em 2024, e a taxa de vacância deverá sofrer pressão de alta novamente. De fato, a taxa de vacância nos cinco principais bairros do centro de Tóquio permaneceu alta, em torno de 6%, ao longo de 2023, e a situação de oferta e demanda continuou a diminuir em muitas áreas. As estratégias de escritórios dos locatários também estão mudando, com movimentos para melhorar o ambiente de trabalho por meio da consolidação de locais e da utilização de escritórios satélites nos subúrbios. O risco de aumento de vagas devido ao declínio populacional e às mudanças nos estilos de trabalho é particularmente grave em escritórios e áreas comerciais em cidades regionais. Em áreas onde a população está diminuindo, as instalações comerciais estão fechando e o número de propriedades ociosas também está aumentando, o que é um fator de deterioração dos lucros para os proprietários de imóveis.

As mudanças demográficas estão, portanto, afetando as bases do mercado imobiliário, tanto residencial quanto comercial. No entanto, há alguns aspectos positivos: espera-se que o número total de residências aumente até cerca de 2030, devido a um aumento no número de residências com uma única pessoa. Foi apontado que o aumento no número de residências pode apoiar a demanda por moradia, e as previsões futuras para a taxa de vacância foram revisadas para baixo em relação ao que se pensava anteriormente (a previsão do Nomura Research Institute para a taxa de vacância em 2033 foi revisada significativamente para baixo, de mais de 30% para 18,3%). Entretanto, deve-se observar que isso se deve à forte demanda nas áreas urbanas, o que levará ao aumento das disparidades entre as regiões. No futuro, serão necessárias mudanças estruturais, como a utilização do estoque de moradias (renovação e conversão) e a revisão do planejamento urbano de acordo com o equilíbrio entre oferta e demanda .

Tendências do capital estrangeiro e seu impacto no mercado doméstico

Nos últimos anos, a entrada de dinheiro estrangeiro tornou-se um fator importante no mercado imobiliário japonês. As taxas de juros ultrabaixas e o iene fraco tornaram o setor imobiliário japonês um destino de investimento atraente para os investidores estrangeiros. De fato, embora o Japão, os EUA e a Europa estejam divididos em relação à política monetária em 2024, o ritmo de aumento das taxas de juros no Japão é lento e um spread de alto rendimento ainda está garantido, enquanto o nível historicamente baixo do iene também proporciona um vento a favor, apontando que "a superioridade do mercado japonês do ponto de vista dos investidores estrangeiros não vacilará no futuro previsível".

Entretanto, há uma diferença de temperatura nos movimentos dos investidores estrangeiros: em 2023, alguns fundos estrangeiros venderam imóveis de escritórios em Tóquio devido ao impacto do esfriamento global do mercado de escritórios. A proporção de investimento estrangeiro em escritórios nas cinco alas centrais de Tóquio caiu para uma baixa recorde de 7% em 2023 (era cerca de 20-30% em tempos normais), e a presença de dinheiro estrangeiro diminuiu. O pano de fundo para isso é a queda na demanda por espaço de escritório devido ao estabelecimento de escritórios remotos na Europa e nos EUA, o que fortaleceu temporariamente a relutância do mercado japonês em investir em espaço de escritório a partir de uma perspectiva global. Entretanto, esse foi um fenômeno temporário. A taxa de ocupação de escritórios em Tóquio atingiu 90% em 2023, muito mais alta do que em Nova York (51%) e Londres (60%) e, de fato, "ainda há muitos investidores estrangeiros interessados no mercado de escritórios japonês". De fato, o dinheiro estrangeiro voltou a ficar ativo em 2024, com o montante de investimento de investidores estrangeiros no quarto trimestre de 2024 aumentando 3,3 vezes em relação ao ano anterior. O investimento no setor hoteleiro foi particularmente ativo, com o investimento em hotéis no mesmo trimestre atingindo um recorde de 3,7 vezes o do ano anterior (aproximadamente JPY 449 bilhões), e várias transações de escritórios de grande porte também foram realizadas. Dessa forma, o capital estrangeiro é sensível às tendências do mercado e ajusta rapidamente seu avanço ou recuo, e sua presença tem um impacto significativo no mercado doméstico.

Os efeitos positivos dos influxos de dinheiro estrangeiro incluem o aumento da liquidez do mercado e a criação de nova demanda. Por exemplo, em 2023, um fundo soberano estrangeiro vendeu vários prédios de escritórios em Tóquio e redirecionou o investimento para instalações de logística. Dessa forma, houve um movimento para reter fundos no mercado japonês e, ao mesmo tempo, substituir a carteira de investimentos, contribuindo para a circulação de fundos. Por outro lado, um risco é a possibilidade de o mercado ser influenciado por fundos estrangeiros. Se os investidores estrangeiros se retirarem ou se abstiverem de comprar de uma só vez, dependendo das flutuações da taxa de câmbio e das tendências econômicas em vários países, poderá haver uma pressão de queda nos preços dos imóveis japoneses (o chamado risco de "fuga de capital"). Em particular, existe a preocupação de que o risco cambial reverso possa aumentar as vendas com fins lucrativos quando o iene se valorizar. No momento, entretanto, a fraqueza do iene e a relativa estabilidade do mercado japonês significam que o dinheiro estrangeiro continua a fluir para o Japão, e o setor imobiliário japonês continua sendo um destino promissor de diversificação de investimentos** para investidores globais. O monitoramento dos movimentos de capital nacional e estrangeiro é importante, pois os movimentos dos investidores estrangeiros podem mudar no futuro, dependendo das políticas e das taxas de câmbio do Banco do Japão.

Possíveis cenários futuros (pouso suave, estouro da bolha, mudança estrutural, etc.)

Há vários cenários possíveis para o futuro do mercado imobiliário. Três cenários representativos são descritos aqui.

• (i) Cenário de pouso suave: esse é um caso em que o mercado se ajusta suavemente devido a uma redução gradual da flexibilização monetária e do crescimento econômico. Supõe-se que os preços dos imóveis se estabilizarão em um ajuste gradual sem uma queda acentuada, enquanto os salários e a inflação aumentam moderadamente e as taxas de juros se normalizam moderadamente. Mesmo se o Banco do Japão elevar as taxas de juros negativas e as taxas de juros de longo prazo subirem para o nível de 1%, os rendimentos do investimento imobiliário não serão significativamente prejudicados se, ao mesmo tempo, a economia continuar a se expandir e os aluguéis continuarem a subir. Nesse cenário, o mercado imobiliário pode não "estourar a bolha", mas, em vez disso, passar por uma leve correção de preço ou estagnação temporária, após a qual pode retornar a uma trajetória de crescimento estável. As autoridades financeiras também adotarão uma abordagem cautelosa para evitar a turbulência do mercado, resultando em uma aterrissagem suave.

• (ii) Cenário de estouro da bolha: esse é o caso em que as taxas de juros sobem devido à alta inflação ou a erros de política, ou a demanda por imóveis cai drasticamente devido à recessão econômica, resultando em uma queda acentuada nos preços. Alguns especialistas agora são cada vez mais da opinião de que um futuro declínio do mercado é inevitável, e tem sido apontado que o mercado imobiliário pode chegar a um ponto de inflexão importante. Esse cenário é particularmente o caso de segmentos superaquecidos, como condomínios de investimento e propriedades de alto valor no centro da cidade, onde são feitos ajustes e as quedas de preços se espalham pelo país. Nesse caso, o estouro de uma bolha imobiliária como a do início da década de 1990 é lembrado. De fato, a análise do UBS mostra que algumas cidades, como Tóquio, são altamente suscetíveis a bolhas, sendo que os preços dos imóveis em cidades anteriormente diagnosticadas como de risco de bolha já caíram mais de 20% desde o início do aumento das taxas de juros globais. No Japão, por exemplo, se a economia desacelerar e as taxas de hipoteca subirem muito, os preços das moradias provavelmente cairão devido a um declínio no poder de compra. No setor comercial, uma combinação de aumento de vagas e deterioração dos lucros também poderia esfriar o sentimento de investimento e levar a um forte ajuste de preços. No momento, entretanto, a economia japonesa está em uma trajetória de recuperação gradual e as instituições financeiras não mudaram significativamente sua postura de empréstimos para imóveis, portanto, há espaço para evitar um cenário de colapso acentuado. Entretanto, dependendo das tendências das taxas de juros e dos riscos econômicos globais (por exemplo, riscos geopolíticos), não podemos ser muito cuidadosos.

• (iii) Cenário de transformação estrutural: esse é um caso em que o mercado se transforma para se adaptar às mudanças estruturais demográficas e sociais de longo prazo, além do ciclo de negócios de curto prazo. O mercado imobiliário japonês enfrentará o desafio estrutural da redução da demanda devido ao declínio da taxa de natalidade, ao envelhecimento e à redução da população. Nesse cenário, o setor imobiliário mudará de sua tradicional "orientação para novas construções e propriedade" para uma mudança na direção da utilização eficaz do estoque e uma "ênfase no uso". Por exemplo, haverá maior utilização de casas vazias (reforma e conversão em centros de intercâmbio regionais), mudança de uso de prédios de escritórios (conversão em instalações residenciais e de logística) e promoção da reforma de prédios antigos. Além disso, os avanços na tecnologia imobiliária podem melhorar a precisão da correspondência entre oferta e demanda e eliminar imóveis subutilizados. O governo também pode fortalecer as medidas de combate a moradias vazias e ao encolhimento urbano, e pode haver progresso na racionalização das estruturas urbanas e na mudança para cidades compactas. Essa é uma visão do futuro em que o negócio imobiliário em si passará por uma mudança qualitativa, com a criação de novos modelos de negócios (por exemplo, servidão de aluguéis, uso de imóveis da economia compartilhada), mesmo que o tamanho do mercado esteja diminuindo lentamente. Em outras palavras, como o termo "o começo do fim" sugere, esse é um cenário de uma perspectiva de longo prazo do fim do antigo modelo de investimento imobiliário e da transição para um novo paradigma.

Qual dos cenários acima se tornará realidade depende dastendências das taxas de juros edocrescimento econômico, bem como dasrespostas das políticas eda capacidade de adaptação da sociedade. Provavelmente, o caminho preferido é buscar uma aterrissagem suave e uma transformação estrutural, evitando o estouro de uma bolha extrema.

Diversificação de riscos e estratégias de saída no investimento em imóveis

Com a incerteza sobre o futuro do investimento imobiliário, a diversificação de riscos eas estratégias de saída são importantes. Para proteger o valor de seus ativos no caso de mudanças nas condições do mercado, tenha em mente os seguintes pontos

• Diversificação de portfólio: você pode equalizar o risco investindo em várias propriedades e setores em vez de se concentrar em um tipo de propriedade ou região. Por exemplo, você poderia diversificar seus investimentos não apenas em escritórios no centro da cidade, mas também em instalações residenciais e logísticas nos subúrbios, ou investir em alguns imóveis no exterior, bem como no Japão. Na verdade, alguns investidores nacionais estão diversificando seus investimentos no exterior enquanto o mercado japonês está forte. Ao diversificar em vários ativos, eles estão mais bem posicionados para compensar uma queda em um mercado investindo em outros. Também é importante considerar a combinação de outros ativos, como dinheiro e ações, e encontrar um equilíbrio que não seja fortemente voltado para o setor imobiliário.

• Esclareça as estratégias de saída: como a propriedade não tem liquidez, o momento e os métodos de venda precisam ser planejados com antecedência. Uma estratégia é vender com lucro enquanto o mercado estiver em alta. De fato, os investidores estrangeiros têm o hábito de recombinar ativos enquanto o mercado está bem e, em 2023, os fundos estrangeiros venderam seus escritórios no Japão para garantir os lucros enquanto reinvestiam em outros usos. Os investidores individuais também devem avaliar a idade e o potencial de área de uma propriedade e estabelecer critérios para quando e a que preço venderiam. Por exemplo, eles devem considerar a venda de imóveis regionais com demanda de aluguel em declínio o mais rápido possível e substituí-los por imóveis no centro da cidade, ou considerar a saída antes que as taxas de juros dos empréstimos aumentem. Além da venda, o refinanciamento ea alteração do tipo de operação (por exemplo, alteração do método de empréstimo, conversão para acomodação particular) também fazem parte da estratégia de saída. Como o mercado imobiliário sofre flutuações cíclicas, é importante monitorar constantemente as tendências do mercado e revisar sua estratégia com flexibilidade.

• Uso de especialistas: em tempos de incerteza, também é útil buscar orientação de especialistas e agentes imobiliários confiáveis. Busque avaliações e opiniões de várias empresas imobiliárias para obter uma avaliação objetiva de sua propriedade. Ao consultar os pontos de vista não apenas das principais empresas, mas também de agentes comunitários, é possível obter uma base mais precisa para a tomada de decisões. Também é uma boa ideia consultar um contador fiscal ou FP para fazer um plano de saída abrangente que inclua impostos sobre o ganho da venda e o acerto dos saldos de empréstimos pendentes.

Com essas estratégias de diversificação de risco e saída em vigor, é mais fácil evitar perdas fatais, mesmo que as condições do mercado mudem. Especialmente em uma fase como a atual, em que há uma mistura de superaquecimento e incerteza, é preciso prudência para "se preparar para o pior cenário possível".

Conclusão: a importância de uma perspectiva neutra e da preparação

A frase inspiradora "o começo do fim para o investimento imobiliário" sugere que um ponto de inflexão no mercado pode estar próximo. De fato, há sinais de que o mercado imobiliário japonês está entrando em uma fase de ajuste de sua tendência ascendente anterior. Diante de desafios estruturais, como o aumento das taxas de juros e o declínio da população, é improvável que o mercado continue a crescer de forma constante como tem feito até agora. Ao mesmo tempo, porém, a economia japonesa está no caminho da recuperação e os fundamentos da demanda imobiliária não estão seriamente abalados. Um cenário de pouso suave é bem possível, e é importante avaliar os riscos e as oportunidades de uma perspectiva neutra, em vez de ser excessivamente pessimista ou otimista.

Para os investidores, é importante ser flexível e coletar informações para poder reagir às mudanças no ambiente. Ao ouvir os dados e os especialistas e ser sensível aos sinais do mercado, é possível transformar o "começo do fim" em novas oportunidades. O setor imobiliário continua a ser um ativo útil para a preservação do valor de longo prazo e para a proteção contra a inflação, e as oportunidades continuarão a existir para os investidores experientes com a seleção adequada de propriedades e o gerenciamento de riscos. Independentemente de continuar ou reduzir seus investimentos em imóveis no futuro, a diversificação e a definiçãode uma estratégia clara de saída são fundamentais para proteger e aumentar seus ativos em tempos incertos. É importante não se deixar levar pelo "fim" do mercado, mas estar preparado para a nova fase que está por vir.