Futuro do Investimento Imobiliário: Previsões e Estratégias para 2025+

O mercado de investimentos imobiliários está em constante mudança: prever com precisão as tendências do mercado para além de 2025 e desenvolver estratégias de investimento adequadas são fundamentais para a construção de ativos sustentáveis. Este documento analisa as tendências demográficas e de taxas de juros para 2025 e além, e discute estratégias para a fase de declínio de preços, bem como o impacto do investimento ESG e da demanda de renovação.

1. análise das tendências demográficas e das taxas de juros para 2025-2030

1-1. o impacto da demografia no mercado imobiliário

O declínio da população do Japão é um desafio inevitável para o investimento imobiliário. Entretanto, ao contrário do declínio geral da população, há fenômenos como mudanças no número de residências e a concentração da população em áreas urbanas.

Espera-se que a demanda por moradias para residências individuais permaneça forte no centro de Tóquio, pois o número de pessoas empregadas está aumentando de acordo com o aumento das vagas de emprego devido ao aumento dos preços das ações. Como investidor imobiliário, é importante observar que a demanda por aluguel está ligada a aumentos e reduções no número de residências, e não no número de pessoas: o número total de residências em 2040 deverá ser estimado em 50,75 milhões, portanto, é importante avaliar o equilíbrio entre oferta e demanda em cada área, e não um declínio populacional uniforme em todo o país.

Mesmo em uma era de declínio populacional, os investimentos em propriedades de primeira linha com foco na localização e na qualidade provavelmente manterão seu valor no longo prazo. Ao investir em propriedades de alta qualidade em vez de simplesmente perseguir números, é possível criar um portfólio de investimentos capaz de lidar com as mudanças demográficas.

1-2. tendências das taxas de juros e seu impacto no investimento imobiliário

Desde a remoção da política de taxa de juros negativa em março de 2024, o BOJ aumentou as taxas de juros em etapas, com um aumento adicional (0,25%) em janeiro de 2025, levando a um aumento na taxa de juros variável de referência para muitas instituições financeiras. As taxas de juros de longo prazo (taxas de títulos públicos de 10 anos) caíram para quase 0,3% negativos no outono de 2019, mas, desde então, estão em uma tendência de alta, atingindo temporariamente 1,2% em janeiro de 2025, a primeira vez em 13 anos.

O aumento das taxas de juros tem os seguintes efeitos sobre o investimento imobiliário

1. Aumento dos custos de financiamento: os investidores com empréstimos de taxa flutuante enfrentarão um ônus maior de reembolso.
2. Impacto nas taxas de capitalização: taxas de juros mais altas também aumentam os rendimentos esperados, pressionando os preços dos imóveis para baixo
3. Menos compradores: o aumento dos custos de financiamento pode reduzir o número de compradores no mercado.

Do nosso ponto de vista como investidor em capital humano, é importante focar não apenas na lucratividade de curto prazo, mas também no valor dos ativos de longo prazo, mesmo quando as taxas de juros estão subindo. É justamente em épocas de rápidas flutuações nas taxas de juros que são necessários um julgamento sereno e decisões de investimento baseadas em uma perspectiva de longo prazo.

2. estratégias para comprar mais quando os preços estão caindo

2-1. entendendo os ciclos do mercado

O mercado imobiliário está sujeito a flutuações cíclicas. Em particular, o aumento das taxas de juros e as mudanças no ambiente social podem levar a fases de ajuste de preços. É importante não temer quedas de preços de curto prazo durante essas fases, mas sim considerá-las como oportunidades estratégicas para comprar mais propriedades.

Para tomar decisões tranquilas durante as quedas de preços, você deve se concentrar no seguinte

1. Análise minuciosa da área: identifique áreas com potencial por meio de uma análise abrangente da demografia, do desenvolvimento da infraestrutura, dos planos de renovação, etc.
2. Verificação do equilíbrio entre oferta e demanda: evite áreas com excesso de oferta e priorize áreas em que a demanda esteja estável ou aumentando.
3. Determinar o resultado final: como é difícil comprar com um resultado final perfeito, tome decisões de investimento com foco no valor de médio a longo prazo.

2-2. estratégias específicas para comprar mais propriedades

As abordagens a seguir podem ser usadas como estratégias específicas para aumentar as compras quando os preços estiverem caindo:

1. Diversificar investimentos: diversifique o risco investindo em várias parcelas em vez de um grande investimento de cada vez.
2. Concentre-se em propriedades em que o valor possa ser agregado: concentre-se em propriedades que possam ser reformadas para criar valor agregado.
3. Investir a longo prazo: concentre-se no fluxo de caixa de longo prazo em vez de nas flutuações de preço de curto prazo.
4. Fortaleça sua posição financeira: planeje os pagamentos com um balanço patrimonial confortável e deixe espaço para investimentos adicionais.

De acordo com a experiência da INA, é durante os períodos de queda de preços que surgem as verdadeiras oportunidades de investimento. Ao agir sem medo de fracassar, você tem mais chances de adquirir propriedades de qualidade em um momento em que outros investidores hesitam.

3. o impacto do investimento ESG e a demanda por reformas

3-1. A importância do investimento em ESG no setor imobiliário

As considerações ambientais, sociais e de governança (ESG) estão se tornando cada vez mais importantes no investimento imobiliário. Estima-se que o mercado japonês de investimentos imobiliários em ESG seja de cerca de 12 trilhões de ienes em 2021 e espera-se que continue a crescer.

Os benefícios do investimento imobiliário ESG incluem

1. Manutenção e aprimoramento de longo prazo dos valores dos ativos: propriedades com alto desempenho ambiental têm um risco reduzido de queda de valor no futuro
2. Aumento da demanda por parte de inquilinos e ocupantes: aumento da demanda por propriedades preocupadas com o meio ambiente e a saúde
3. Redução dos custos operacionais: redução dos custos operacionais por meio de maior eficiência energética
4. Melhores condições de financiamento: condições de financiamento potencialmente favoráveis relacionadas a ESG

O mercado de investimento imobiliário ESG no Japão tem alguns desafios, como o estabelecimento de métodos de avaliação e a padronização da divulgação de informações, mas essa é uma área em que se espera um crescimento futuro.

3-2. Crescente demanda por renovação

O mercado de renovação está em constante expansão. De acordo com as previsões do Yano Research Institute, espera-se que o mercado de compra e revenda de casas usadas atinja 50.000 unidades em 2030, um aumento de 22,0% em relação a 2022. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo também tem como objetivo expandir o tamanho do mercado combinado de renovação e reforma e distribuição de casas usadas de 12 trilhões de ienes em 2018 para 2030.

Os seguintes fatores estão por trás da crescente demanda por renovação

1. Diversificação dos estilos de vida: a necessidade de espaços de moradia individualizados em vez de novas construções padronizadas
2. Impacto do desastre do coronavírus: reavaliação do ambiente de moradia devido ao aumento do tempo passado em casa
3. Revalorização das moradias de segunda mão: mais opções para reformar imóveis de segunda mão em boas localizações
4. Aumento da consciência ambiental: uso do estoque existente em vez de sucata e construção

Do ponto de vista do investimento imobiliário, a compra de imóveis com a premissa de renovação está atraindo atenção como uma nova estratégia de investimento. A reforma adequada pode agregar valor a uma propriedade e aumentar o aluguel esperado.

4. Estratégias de investimento para 2025 e anos seguintes

É provável que o mercado de investimento imobiliário após 2025 mude para um mercado mais seletivo à medida que a tendência anterior de aumento dos preços for interrompida. Os pontos a seguir são propostos como estratégias de investimento em um ambiente como esse:

4-1. reestruturação das estratégias de área

1. Investimento seletivo em áreas urbanas: não simplesmente um retorno aos centros das cidades, mas investimento em áreas com alta conveniência em resposta às mudanças nos estilos de trabalho.
2. Investimento estratégico em subúrbios: investimento seletivo em áreas suburbanas com ambientes de vida de alta qualidade, à medida que o teletrabalho se torna mais difundido.
3. Consideração de cidades centrais regionais: propriedades de primeira linha em cidades centrais regionais que podem manter uma certa escala econômica mesmo com o declínio populacional.

4-2. seleção de tipos de imóveis

1. Imóveis para solteiros: a demanda por imóveis para solteiros continuará forte devido à contínua separação das famílias.
2. Imóveis de alta qualidade para famílias: aumento da demanda por imóveis de alta qualidade à medida que aumenta a conscientização sobre o ambiente de vida entre a geração que cria os filhos.
3. Imóveis para idosos: demanda por imóveis sem barreiras e imóveis com bom acesso a instalações médicas à medida que a população envelhece.

4-3. revisão da estratégia financeira

1. Repensar a estratégia de empréstimos: equilíbrio entre taxas de juros variáveis e fixas, projeto conservador de planos de pagamento
2. Revisar o índice de fundos próprios: em um ambiente de taxas de juros crescentes, considere aumentar o índice de fundos próprios.
3. Garantir um buffer de caixa: garantir fundos suficientes para o risco de vacância e aumento dos custos de reparo.

4-4. aprimoramento da gestão operacional

1. Fortalecer a gestão da propriedade: promover a ocupação de longo prazo melhorando a satisfação do locatário
2. Investimento de valor adequado: manter o valor do ativo por meio de reparos e reformas planejados
3. Utilização de tecnologia: gerenciamento eficiente de propriedades usando IoT e IA

Conclusão: rumo a um investimento imobiliário sustentável

O mercado de investimento imobiliário em 2025 e nos anos seguintes será diferente do passado devido a uma série de fatores, incluindo mudanças demográficas, flutuações no ambiente de taxas de juros, expansão do investimento ESG e aumento da demanda por reformas. Esse ambiente exige estratégias de investimento sustentáveis baseadas em uma perspectiva de longo prazo, em vez da busca por lucros de curto prazo.

Acredito que uma postura de investimento que não tenha medo de fracassar, que tenha uma visão clara e que busque alcançar valor social e econômico é a chave para superar o ambiente de mercado incerto em 2025 e nos anos seguintes.