Reduzindo Custos Iniciais em Investimentos Imobiliários: Dicas e Estratégias

Ao iniciar um investimento imobiliário, há custos iniciais além do preço da propriedade. Por exemplo, uma propriedade de 30 milhões de ienes exigiria aproximadamente 4,5 milhões de ienes, enquanto uma propriedade de 70 milhões de ienes exigiria mais de 10 milhões de ienes. Em alguns casos, espera-se que os custos iniciais fiquem em torno de 20 a 30% do preço da propriedade, dependendo da disponibilidade de financiamento e da quantidade de fundos pessoais. De fato, para uma propriedade no valor de 30 milhões de ienes, o custo inicial pode ser de 6 a 9 milhões de ienes, e para uma propriedade no valor de 50 milhões de ienes, pode ser de 10 a 15 milhões de ienes. Como esses custos iniciais não são pequenos, é importante que os iniciantes tenham uma compreensão precisa do detalhamento e dos preços de mercado e planejem suas finanças com cuidado. Este artigo explica o detalhamento dos custos iniciais, seus preços de mercado e pontos específicos para manter os custos baixos, com base no pressuposto de que as propriedades são principalmente para investidores individuais, como condomínios (apartamentos de um quarto) e apartamentos de construção única.

Detalhamento dos custos iniciais e dos preços de mercado no investimento imobiliário

Há vários itens envolvidos nos custos iniciais do investimento imobiliário. O detalhamento principal é apresentado a seguir, com uma visão geral de cada um deles e um preço de mercado aproximado.

• Depósito (fundos próprios): a parte do preço do imóvel que não pode ser coberta por um empréstimo é paga como fundos próprios. Em geral, de 10% a 30% do preço do imóvel é preparado como entrada na maioria dos casos. Por exemplo, um depósito de 20% em uma propriedade de 50 milhões de ienes seria de 10 milhões de ienes. Quanto maior for o valor da entrada, melhor será o seu pedido de empréstimo, mas há o risco de reduzir muito suas reservas de caixa se você investir muito de seus próprios recursos. Nos últimos anos, os empréstimos completos (com uma entrada de ¥0) tornaram-se uma opção, mas a realidade é que está se tornando cada vez mais difícil para os iniciantes obterem um empréstimo com uma entrada de ¥0.

• Taxa de agência: é uma taxa de contingência paga à agência imobiliária. O valor máximo é definido por lei e está limitado a 3% do preço de venda + JPY 60.000 + imposto sobre o consumo (no caso de um preço de venda superior a JPY 4 milhões). Por exemplo, se a propriedade vale 30 milhões de ienes, (30 milhões de ienes x 3% + 60.000 ienes) x 1,1 = aproximadamente 1.056.000 ienes (incluindo impostos) é a taxa máxima de agência. Essa comissão é paga quando um contrato de venda é concluído, e uma taxa de intermediação é desnecessária quando o vendedor é uma empresa imobiliária (venda direta). Como preço de mercado, ela corresponde a cerca de 3% ou mais do preço de uma moradia e, se for uma moradia de 70 milhões de ienes, serão necessários cerca de 2,1 milhões de ienes.

• Imposto de selo (taxa inkan): é o custo dos selos de receita a serem afixados em um contrato de venda ou de empréstimo. O imposto é cobrado de acordo com o valor do contrato de compra e venda da propriedade. Por exemplo, se o valor do contrato for de 50 milhões de ienes, o imposto de selo é de aproximadamente 60 .000 ienes e, se for de 110 milhões de ienes, o imposto é de aproximadamente 90.000 ienes (*Medidas de redução estão disponíveis dependendo do tempo do contrato). Quanto maior o valor do contrato, mais alto será o imposto de selo, mas a proporção é menor do que a de outros custos, variando de várias dezenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes.

• Custos de registro (imposto de registro): esse imposto é cobrado ao registrar a transferência de propriedade ou a hipoteca de um imóvel. A base do imposto é o valor avaliado do imposto sobre a propriedade (aproximadamente 70% do valor real), multiplicado por uma taxa de imposto definida. A taxa de impostoé fixada em2,0% para o registro da transferência de propriedade de terrenos e edifícios usados,0,4% para o registro da conservação de edifícios residenciais ,0,4% para o registro de hipotecas etc. Por exemplo, se uma propriedade (terreno + prédio) no valor de 70 milhões de ienes for comprada e financiada, o imposto de registro é estimado em cerca de 600.000 a 700.000 ienes em alguns casos. Além disso, é necessário pagar uma taxa de oficial de justiça se você solicitar um oficial de justiça para realizar o procedimento de registro. Se você não solicitar um escrivão judicial, nenhuma taxa será cobrada, mas como o registro exige conhecimento especializado, geralmente é aconselhável deixá-lo a cargo de um escrivão judicial. A taxa padrão para escrivães judiciais é de aproximadamente 100.000 a 150.000 ienes.

• Taxa de administração de empréstimo: é uma taxa paga ao solicitar um empréstimo em um banco ou outra instituição de empréstimo. Dependendo da instituição financeira, há taxas fixas (por exemplo, de 100.000 a 200.000 ienes) e taxas fixas (por exemplo, 2% do valor emprestado) e, recentemente, taxas fixas como "valor emprestado x 2,2% (incluindo impostos)" às vezes são adotadas. Por exemplo, se o valor do empréstimo for de JPY 30 milhões e a taxa de comissão for de 2,2%, a taxa de administração será de JPY 660.000. Quanto maior o valor do empréstimo, maior a taxa, portanto, verifique o valor e o método de cálculo da taxa de administração ao escolher um credor. A taxa de mercado gira em torno de 1% a 3% do valor do empréstimo, mas a taxa pode ser reduzida para a faixa de ¥100.000 para empréstimos de valor fixo.

• Taxa de garantia do empréstimo: é uma taxa paga à empresa de garantia em caso de atraso no pagamento do empréstimo. Muitos empréstimos para investimento exigem o uso de uma empresa de garantia, o que incorre em uma taxa de garantia. Há dois métodos de pagamento: um pagamento adiantado de 1 a 2% do valor do empréstimo no início (método externo) ou um pagamento indireto de cerca de 0,2% ao ano além da taxa de juros (método interno). No primeiro método, por exemplo, se o empréstimo for de 50 milhões de ienes, a taxa de garantia será de aproximadamente 500.000 a 1 milhão de ienes. Algumas instituições financeiras não cobram taxa de garantia (não é necessária uma empresa de garantia). Se a taxa de garantia for paga antecipadamente, parte da taxa poderá ser devolvida se o prazo for encurtado por reembolso antecipado. Em geral, o total das taxas relacionadas ao empréstimo, incluindo a taxa de garantia, chega a cerca de 2% do valor do empréstimo em muitos casos, e deve ser calculado juntamente com a taxa de administração do empréstimo mencionada anteriormente.

• Prêmios de seguro contra incêndio e terremoto: esse é o custo do seguro da propriedade. O seguro contra incêndio é quase obrigatório para propriedades de investimento e, às vezes, é exigido como condição para o financiamento. O seguro contra incêndio cobre danos a edifícios e bens domésticos causados por incêndio, raios, vento e água e, se necessário, seguro contra terremotos (indenização por danos causados por terremotos, erupções e tsunamis). Os prêmios de seguro variam muito, dependendo da estrutura da propriedade (à prova de fogo ou não), da localização, da cobertura e do período do seguro. Por exemplo, o seguro contra incêndio é relativamente barato para uma unidade de condomínio em um edifício de concreto armado, com prêmios de cerca de 70.000 a 80.000 ienes por cinco anos para um apartamento de cerca de 25 m2. Por outro lado, os prêmios de seguro contra incêndio para um prédio de apartamentos de madeira são mais altos e podem chegar a várias centenas de milhares de ienes, dependendo do valor avaliado do prédio e da idade do edifício. O governo define a taxa de prêmio do seguro contra terremotos de acordo com a estrutura e a localização do edifício, e não há diferença dependendo da empresa à qual você se associar. Em geral, os prêmios de seguro contra incêndio e terremoto variam de várias dezenas de milhares de ienes a várias centenas de milhares de ienes, mas é aconselhável obter cotações e comparar várias empresas ao comprar um imóvel.

• Liquidações (liquidação do imposto predial, imposto de planejamento urbano, taxas de administração e fundo de reserva para reparos): nas transações imobiliárias, o imposto predial e outras liquidações são devidos quando o proprietário muda no meio do ano. O imposto sobre a propriedade e o imposto de planejamento urbano são cobrados do proprietário a partir de 1º de janeiro de cada ano, por um ano, de modo que o vendedor já pagou o imposto desse ano integralmente no momento da entrega. O valor do imposto correspondente ao período após a data de entrega é então calculado em uma base pro-rata e geralmente liquidado pelo comprador na forma de um pagamento ao vendedor. Por exemplo, se um imóvel com um imposto anual de propriedade de aproximadamente 200.000 ienes (dependendo do valor avaliado) for entregue no final de junho, o comprador pagará aproximadamente 100.000 ienes pelos seis meses restantes. Além disso, em condomínios, a taxa de administração e o fundo de reserva para reparos também são liquidados em uma base proporcional se o proprietário mudar no meio do mês. Esses pagamentos variam de acordo com a propriedade e o momento da entrega, mas é seguro esperar um custo inicial de várias dezenas de milhares de ienes a várias centenas de milhares de ienes.

• Imposto de aquisição de imóveis: um imposto local cobrado apenas uma vez quando uma propriedade é adquirida. A alíquota do imposto é, em princípio, de 3% para terrenos e moradias ( 4% para propriedades não residenciais), mas a base do imposto é calculada sobre o valor avaliado do imposto sobre a propriedade, e também há várias medidas de alívio, como exceções especiais para propriedades residenciais. Os avisos de pagamento do imposto de aquisição de imóveis geralmente chegam algum tempo após a aquisição e não devem ser pagos imediatamente após a compra. Entretanto, como o valor pode ser alto em alguns casos, é aconselhável considerá-lo como parte dos custos iniciais antecipadamente em seu planejamento financeiro.

• Custos de reparo e reforma (custos de manutenção inicial): os custos acima foram chamados de "custos diversos" associados ao contrato e ao registro, mas também é necessário levar em conta os custos de reparo e reforma que podem ocorrer imediatamente após a compra da propriedade. Especialmente no caso de propriedades de segunda mão, os reparos nos equipamentos e a renovação do interior podem ser necessários imediatamente após a compra. No caso de condomínios, muitas vezes é necessário apenas limpar os cômodos e inspecionar as instalações antes de recrutar inquilinos, mas no caso de um prédio de apartamentos individuais, existe a possibilidade de que uma grande quantidade de custos de reparos, como reparos no telhado e nas paredes externas e manutenção das áreas comuns, surja nos estágios iniciais. Embora seja improvável que grandes reparos ocorram no futuro imediato em um imóvel recém-construído, em um imóvel de segunda mão, os custos de reparo podem surgir no início, dependendo da idade do imóvel. Por esse motivo, é importante antecipar alguns % do preço do imóvel como reserva para reparos ou verificar cuidadosamente as condições do imóvel com antecedência e calcular os custos de reparos iniciais necessários.

A descrição acima é um detalhamento dos principais custos iniciais. Embora possa haver algum aumento ou diminuição dependendo das circunstâncias individuais, é mais fácil planejar se a estimativa for feita na forma de "xx% do preço do imóvel". Em geral, a proporção dos custos iniciais em relação ao preço do imóvel varia de acordo com as condições de financiamento e outros fatores. Se você puder comprar um imóvel em termos próximos a um empréstimo integral, o custo inicial será de aproximadamente 15% do preço do imóvel e, se você aumentar a proporção de seus próprios fundos, poderá ser superior a 20-30%. Simule isso de acordo com seus próprios planos de investimento e considere configurações razoáveis de autofinanciamento e empréstimo.

Pontos específicos para reduzir os custos iniciais

Há vários truques e técnicas de negociação para reduzir ao máximo o ônus dos custos iniciais. Os pontos a seguir são fáceis de colocar em prática, mesmo para iniciantes em investimentos imobiliários.

• Selecione propriedades com valor de terreno ou propriedades com alto valor patrimonial: "Propriedades com valor de terreno" são casos em que o preço de venda está próximo do valor do terreno (preço do terreno na beira da estrada ou preço de mercado vigente) e o valor da construção é quase zero. Essas propriedades têm maior probabilidade de serem avaliadas pelas instituições financeiras e aumentam as chances de obter um empréstimo integral. Da mesma forma, as propriedades de primeira linha com altos valores de ativos (propriedades em boas localizações e com alta demanda de aluguel) tendem a ser mais valorizadas como garantia e mais empréstimos podem ser obtidos. Isso significa que o ônus do custo inicial pode ser reduzido, pois o autofinanciamento (entrada) pode ser mantido em um nível mínimo. No entanto, os imóveis com valor de terreno geralmente são mais antigos e o risco de reparos subsequentes deve ser levado em conta. Além disso, os imóveis com alto valor de ativos tendem a ter um preço de propriedade mais alto, portanto, é importante fazer uma avaliação abrangente do equilíbrio entre receitas e despesas.

• Obtenha o apoio de uma agência com condições de financiamento sólidas: Se você não tiver conexões com instituições financeiras, pode pedir a uma agência imobiliária especializada em conseguir empréstimos para atuar como intermediária. O número de instituições financeiras parceiras e seu histórico variam de agência imobiliária para agência imobiliária, e uma empresa que seja boa em conseguir empréstimos pode conseguir condições favoráveis , como um empréstimo com um depósito de XX%. De fato, as empresas com um bom histórico de financiamento têm fortes relações comerciais com os bancos, portanto, há casos em que até mesmo os iniciantes podem obter um empréstimo com condições favoráveis. É uma boa ideia escolher uma empresa confiável consultando informações como exemplos de empréstimos no site da empresa imobiliária.

• Reduzir o pagamento da entrada/usar um empréstimo para outras despesas: se você puder reduzir o pagamento da entrada, que representa a maior proporção dos custos iniciais, poderá reduzir o montante de fundos pessoais que terá de levantar. Você pode reduzir a entrada escolhendo uma propriedade que seja fácil de avaliar, conforme mencionado acima, e procurando um empréstimo com uma relação empréstimo/valor (LTV) tão alta quanto possível em várias instituições financeiras. Entretanto, deve-se observar que, se a entrada for reduzida, o valor emprestado aumentará e o ônus da amortização mensal ficará mais pesado. Considere o equilíbrio com um plano de pagamento razoável. Outra opção é fazer um empréstimo dedicado a outras despesas separadamente do empréstimo para o preço do imóvel. Alguns bancos oferecem produtos de empréstimo que cobrem os custos iniciais, como taxas de registro e prêmios de seguro, possibilitando começar com quase zero de fundos pessoais. Entretanto, mesmo nesse caso, o empréstimo continua sendo um empréstimo e os juros serão cobrados. Ao usar um adiantamento ou empréstimo para cobrir as despesas, simule o fluxo de caixa após a contratação do empréstimo e certifique-se de que o investimento é financeiramente viável.

• Analise os prêmios de seguro contra incêndio: os prêmios de seguro contra incêndio variam de acordo com a cobertura e a companhia de seguros, portanto, comparar cotações pode ajudar a reduzir a carga do prêmio. Obtenha cotações de várias empresas depois de decidir sobre a cobertura e evite cobertura excessiva ou apólices muito caras. Por exemplo, os prêmios podem ser reduzidos com a remoção da cobertura de danos causados pela água se o local tiver baixo risco de inundação ou com a definição de uma avaliação razoável do edifício. Em alguns casos, você também pode conseguir um desconto aproveitando os descontos de apólices de longo prazo e assinando uma apólice de valor fixo. Se for difícil tomar uma decisão por conta própria, é aconselhável consultar um agente de seguros ou um FP. Em alguns casos, pode ser necessário contratar um seguro específico de acordo com os termos do empréstimo, portanto, é aconselhável comparar os termos e condições, inclusive os prêmios de seguro nesses casos.

• Negocie o preço do imóvel e os custos acessórios: se você puder reduzir o preço do imóvel em si, a taxa do corretor e outros custos proporcionais ao preço também cairão. Negociar o preço com o vendedor não é fácil, mas você pode tentar visar propriedades que não foram vendidas por muito tempo ou que tenham espaço para um preço limite (desconto). Mesmo uma redução de preço de alguns por cento pode resultar em uma economia significativa no total.

Ao implementar os pontos acima, é possível reduzir o ônus do custo inicial. Entretanto, tome cuidado para não tornar a redução do custo inicial um fim em si mesmo. Se você reduzir demais o pagamento da entrada e seu fluxo de caixa mensal for prejudicado, ou se a propriedade que você escolheu por causa do preço baixo estiver continuamente desocupada, você acabará no lugar errado. O que é importante é o equilíbrio entre os custos iniciais e o rendimento/risco do investimento. Por exemplo, é possível cometer o erro de comprar um estúdio de baixo rendimento porque você tem poucos recursos pessoais e acabar tendo que sacar dinheiro todo mês. Embora seja possível reduzir ao máximo os custos iniciais, um atalho para o sucesso é considerar de forma abrangente a rentabilidade da propriedade e os planos de investimento futuros.

Conclusão.

O custo inicial do investimento em imóveis varia de acordo com o preço do imóvel e as condições do empréstimo, mas uma orientação aproximada é de 15 a 20% do preço do imóvel. Em alguns casos, se o índice de autofinanciamento for alto, ele pode chegar perto de 30%, mas, por outro lado, dependendo das condições, pode ser reduzido para a faixa de 10%. Os principais custos iniciais incluem taxas de agência, vários impostos, custos relacionados a empréstimos e prêmios de seguro, e é importante se preparar para cada um deles com uma visão de mercado. Até mesmo investimentos de pequena escala, como condomínios e apartamentos de construção única, exigem custos iniciais da ordem de vários milhões de ienes.

Entretanto, você pode reduzir sabiamente os custos iniciais seguindo os pontos de redução de custos apresentados acima. Tome medidas positivas, como negociar taxas de corretagem, escolher a propriedade certa e aproveitar as condições favoráveis de financiamento selecionando a instituição financeira certa. Também é eficaz solicitar a orientação de um especialista. Ao consultar seu agente imobiliário, instituição financeira ou planejador financeiro, você pode fazer um plano financeiro detalhado, incluindo custos que geralmente são ignorados.

A compreensão e o controle adequados dos custos iniciais são o primeiro passo para o sucesso do investimento imobiliário. Comece com um orçamento razoável e tome decisões sábias de investimento, deixando reservas de caixa suficientes para operações futuras. Use as informações deste artigo para começar a investir em imóveis com tranquilidade.