Ao considerar um investimento em um apartamento estúdio, você pode ouvir com frequência o termo "sublocação". Embora o termo seja frequentemente apresentado com afirmações atraentes, como "aluguel garantido" e "sem problemas de administração", também há avisos como "a sublocação é perigosa" e "contratos perigosos".
Em meus muitos anos no setor imobiliário e em conversas com muitos investidores, vi muitos equívocos e preocupações sobre contratos de sublocação. Embora certamente haja pontos a serem considerados, os contratos de sublocação podem ser uma opção eficaz para os investidores se forem compreendidos e utilizados adequadamente.
Neste artigo, como especialista em investimentos imobiliários, explicarei em detalhes a estrutura, os méritos e os deméritos dos contratos de sublocação para investimento em apartamentos tipo estúdio, bem como os pontos a serem observados na assinatura. Ele fornece informações para a tomada de decisões para aqueles que estão começando a investir em apartamentos estúdio e para aqueles que já investiram, mas estão considerando um contrato de sublocação.
O que é sublocação no investimento em condomínios de estúdios?
Estrutura básica de uma sublocação
Um contrato de sublocação é um sistema pelo qual o proprietário do imóvel aluga o imóvel para uma empresa de sublocação (empresa de administração) com base em um valor fixo, que então sublocará o imóvel para os inquilinos. Essa forma de contrato também é conhecida como "contrato de sublocação" ou "contrato de sublocação".
Na administração normal de aluguéis, o proprietário assina um contrato de locação diretamente com o inquilino, mas em um contrato de sublocação é estabelecida a seguinte relação
1. entre o proprietário e a empresa de sublocação: contrato de locação principal (contrato de locação específico)
2. entre a empresa de sublocação e o locatário: contrato de sublocação (contrato de sublocação).
Nesse acordo, o proprietário recebe um aluguel fixo da empresa de sublocação, independentemente de haver inquilinos ou não. O aluguel pago pelo locatário é recebido pela empresa de sublocação, que então paga ao proprietário, menos uma comissão.
Diferenças em relação aos contratos de administração normais
O "contrato de administração" é frequentemente confundido com o contrato de sublocação. É importante entender claramente as diferenças entre os dois.
| Item | Contrato de sublocação | Contrato de administração |
|---|---|---|
| Partes do contrato de locação | Proprietário ⇔ Empresa de sublocação | Proprietário ⇔ Locatário |
| Pagamento do aluguel | Empresa de sublocação Æ proprietário | Locatário Æ proprietário |
| Aluguel em caso de vacância | Garantido (dependendo das condições) | Sem renda |
| Taxa de administração | Aprox. 10-20% do aluguel |
Aprox. 3-5% do aluguel |
| Dificuldade de cancelamento do contrato | Difícil (aplica-se a Lei de Locação de Terras e Casas) | Relativamente fácil |
Em um contrato de administração, o proprietário assina um contrato diretamente com o locatário e apenas terceiriza os serviços de administração. Em um contrato de sublocação, por outro lado, a empresa de sublocação aluga a propriedade do proprietário e se torna o locador de fato.
Regulamentações mais rígidas de acordo com a nova Lei de Subarrendamento
A Lei de Gestão Apropriada de Moradias de Aluguel (comumente conhecida como a Nova Lei de Sublocação), que entrou em vigor em dezembro de 2020, tornou o setor de sublocação mais transparente e apropriado. A lei estabelece os seguintes regulamentos
Principais regulamentações
1 .Proibição de publicidade exagerada: proibição de publicidade que faça com que as condições pareçam mais favoráveis do que de fato são.
Proibição de solicitação desleal: proibição de deturpação e não divulgação intencional de questões importantes.
3. obrigação de explicar questões importantes: obrigação de entregar documentos por escrito e explicações orais antes da conclusão de um contrato.
4. obrigação de entregar documentos do contrato: entrega de documentos detalhados na conclusão do contrato.
5. obrigação de inspecionar documentos: fornecimento de acesso a documentos mediante solicitação do proprietário.
Espera-se que essas normas melhorem as questões anteriormente problemáticas de anúncios exagerados, como "garantia de aluguel de 30 anos" e explicação insuficiente do risco de redução do aluguel.
Natureza jurídica dos contratos de arrendamento principal
Em um contrato de sublocação, o contrato de arrendamento principal celebrado entre o proprietário e a empresa de subarrendamento é legalmente um contrato de arrendamento regido pela Lei de Arrendamento de Terras e Casas. Isso cria um aspecto distinto dos contratos de sublocação.
A Lei de Arrendamento de Terras e Casas protege fortemente os direitos do arrendatário (nesse caso, a empresa de subarrendamento), e o cancelamento unilateral do contrato pelo arrendador (proprietário) não é permitido em princípio. Esse é um dos fatores que dificultam a rescisão do contrato por parte do proprietário.
Além disso, o Artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas dá à empresa de sublocação o direito de exigir uma redução do aluguel com base em mudanças nas condições econômicas e outros fatores. Essa é a razão pela qual os aluguéis podem realmente ser reduzidos, mesmo que se afirme que o aluguel é "garantido".
5 vantagens da sublocação para investimento em estúdio
Embora certamente existam riscos associados aos contratos de sublocação, eles podem trazer benefícios significativos para os investidores se utilizados adequadamente. Esta seção detalha as principais vantagens dos contratos de sublocação para investimento em apartamento estúdio.
1. redução significativa do risco de vacância
Uma das maiores preocupações ao investir em apartamentos tipo estúdio é o risco de desocupação. Especialmente em propriedades para um único ocupante, os inquilinos mudam com frequência e a receita de aluguel é reduzida a zero durante os períodos de vacância.
Em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação aluga o imóvel imediatamente e o proprietário recebe um aluguel fixo, independentemente da ocupação real. Isso proporciona a seguinte tranquilidade
Benefícios específicos da redução do risco de vacância.
Renda contínua durante o período de vacância após a saída dos inquilinos.
Renda estável que é menos afetada por períodos movimentados e calmos
Mitiga os efeitos das flutuações na demanda local de aluguel.
O planejamento de receitas e despesas de longo prazo é mais fácil.
No entanto, deve-se entender que essa "garantia de aluguel" não é permanente e pode estar sujeita a revisão devido a mudanças nos termos do contrato e nas condições do mercado.
2) Garantia de uma renda de aluguel estável
O contrato de sublocação garante que o proprietário receba um valor fixo de renda de aluguel a cada mês. Essa estabilidade é particularmente benéfica para investidores que
Investidores que podem aproveitar os benefícios de uma renda estável.
Aqueles que são novos no investimento imobiliário e desejam evitar flutuações de renda.
Aqueles que desejam estabilizar seu portfólio combinando-o com outros investimentos.
Aqueles que desejam usar sua propriedade como uma fonte estável de renda após a aposentadoria.
Aqueles que desejam facilitar os planos de pagamento de empréstimos de instituições financeiras.
É mais fácil prever o fluxo de caixa, pois você receberá o aluguel prometido durante o período do contrato, mesmo que o aluguel real de mercado flutue. Isso é particularmente importante se você estiver investindo por meio de financiamento.
3. Liberdade total das tarefas de administração do aluguel
Na administração normal de aluguéis, o proprietário precisa estar envolvido nas seguintes tarefas de administração
Tarefas de gerenciamento que surgem na administração normal de aluguéis.
Recrutamento e triagem de locatários
Assinatura de contratos de aluguel
Cobrar e lembrar os inquilinos do aluguel
Lidar com reclamações dos locatários
Acompanhar os inquilinos quando eles se mudam e restaurar a propriedade à sua condição original
Providenciar reparos e substituição de equipamentos e instalações.
Em um contrato de sublocação, todas essas tarefas são transferidas para a empresa de sublocação. O proprietário recebe a renda do aluguel de uma forma que é praticamente "não auferida", permitindo que ele se concentre em seu negócio principal.
O efeito da redução da carga de trabalho de gerenciamento é particularmente significativo quando o proprietário tem propriedades em áreas remotas ou possui várias propriedades.
4. Evitar completamente o risco de atrasos no pagamento do aluguel
Com contratos diretos com inquilinos individuais, o risco de atrasos no aluguel está sempre presente. Em caso de atraso, o proprietário é obrigado a lidar com o seguinte
Tarefas de manuseio em caso de atraso no aluguel, incluindo
Entrar em contato e negociar com o inquilino
Entrar em contato com o fiador
Consideração e implementação de procedimentos legais
Ajuizamento de uma ação de restituição
Apresentação de uma petição para execução compulsória
Esses procedimentos são demorados, caros e desgastantes do ponto de vista mental. Em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação é obrigada a pagar o aluguel ao proprietário, evitando assim completamente o risco de atrasos dos inquilinos.
5. procedimentos de declaração de impostos significativamente simplificados
A declaração de imposto de renda de propriedade exige registros detalhados de receitas e despesas. Os seguintes processos complexos são necessários para a administração normal do aluguel
Processamento da declaração de imposto de renda para administração normal de aluguéis
-Registros de renda de aluguel por mês.
Processamento de renda única, como chaveiro, taxas de renovação, etc.
Classificação de despesas, como taxas de administração e custos de reparo
Cálculo da depreciação
Ajuste da renda durante períodos de vacância.
Com os contratos de sublocação, o processo de declaração de impostos é bastante simplificado, pois somente os pagamentos da empresa de sublocação precisam ser registrados. Além disso, muitas empresas de sublocação emitem um registro de pagamento anual, o que facilita o processamento de impostos.
| Item. | Administração normal de aluguéis | Contratos de sublocação |
|---|---|---|
| Tipo de renda | Aluguel, chaveiro, taxas de renovação, etc. | Apenas taxas de sublocação |
| Flutuação de renda | Flutuação de mês a mês | Valor mensal constante |
| Manuseio de despesas | Requer categorização detalhada | Relativamente simples |
| Documentos necessários | Vários recibos etc. | Registros de pagamento, etc. |
| Complexidade da declaração | Alta | Baixa |
Essas vantagens tornam os contratos de sublocação uma opção atraente, especialmente para iniciantes em investimentos imobiliários e investidores que não têm tempo para tarefas de gerenciamento. Entretanto, também é importante entender que, em troca dessas vantagens, há alguns riscos e restrições.
Cinco riscos que tornam a sublocação de investimentos em estúdios uma "má ideia
Um dos motivos pelos quais se diz que os contratos de sublocação são "perigosos" e "arriscados" é o fato de que há muitos casos em que os investidores celebram contratos sem entendê-los completamente, o que mais tarde gera problemas. Aqui, explicamos em detalhes os principais riscos dos contratos de sublocação e esclarecemos por que é necessário ter cautela.
1) A empresa de sublocação tem o direito de decidir se quer continuar ou rescindir o contrato
Um dos maiores riscos dos contratos de sublocação é a questão da continuidade do contrato. Muitos investidores interpretam erroneamente afirmações como "garantia de aluguel de 30 anos" como se o contrato fosse absolutamente válido por 30 anos.
Realidade com relação à rescisão do contrato
A Lei de Locação de Terras e Casas torna relativamente fácil para a empresa sublocadora (locatária) rescindir o contrato. Por outro lado, é praticamente difícil para o proprietário (locador) rescindir o contrato, pois é necessária uma "justa causa".
Os principais motivos para uma empresa de sublocação solicitar o cancelamento do contrato são
Diminuição da demanda de aluguel na área circundante.
Diminuição da competitividade devido à dilapidação da propriedade
Mudança na política comercial da empresa de subarrendamento
Deterioração da lucratividade.
Casos de problemas reais
Os seguintes casos foram relatados à Consumer Affairs Agency.
'Assinei um contrato de garantia de aluguel de 10 anos, mas no terceiro ano a empresa de sublocação me notificou unilateralmente que o contrato seria rescindido. Tive que encontrar novos inquilinos por conta própria, e meu plano de receitas e despesas previsto foi drasticamente alterado."
Para evitar tais situações, é importante verificar detalhadamente a cláusula de rescisão do contrato e entender antecipadamente em que circunstâncias o contrato pode ser rescindido.
2. o direito de determinar o aluguel e o risco de redução do aluguel
O termo "aluguel garantido" tende a levar muitos investidores a acreditar que o aluguel é fixo durante a vigência do contrato. Na realidade, porém, o Artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas dá às empresas de sublocação o direito de exigir uma redução do aluguel.
Base legal para redução do aluguel
O artigo 32 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas afirma que é possível solicitar uma redução do aluguel pelos seguintes motivos
1. queda no preço do terreno ou do edifício
2. comparação com aluguéis de edifícios semelhantes nas proximidades
3. mudanças nas circunstâncias econômicas
4. outras mudanças nas circunstâncias.
Situação real da redução do aluguel
Nos contratos reais de sublocação, as reduções de aluguel geralmente são feitas nos seguintes momentos
| Momento da redução do aluguel | Motivo da redução | Faixa aproximada de redução |
|---|---|---|
| No momento da renovação do contrato (a cada dois anos) | Queda nos aluguéis de mercado | 5-15% (no caso de um grande reparo) |
| Após grandes reparos | Vacância durante o período de construção | 10-20% (a cada 2 anos) |
| Durante a idade do edifício | Diminuição da competitividade da propriedade | 10-25% (no caso de uma mudança no clima econômico) |
| Quando as condições econômicas mudam | Diminuição da demanda local | 15-30 |
Realidade da negociação de uma redução
Embora seja teoricamente possível que um proprietário recuse uma solicitação de redução de uma empresa de subarrendamento, na prática, os proprietários geralmente são forçados a aceitar essa solicitação pelos seguintes motivos
Carga de tempo e custo em caso de disputas legais.
O risco de rescisão do contrato pela empresa de sublocação.
Dificuldade de encontrar uma empresa de administração alternativa.
A realidade da diferença entre o aluguel e o aluguel de mercado.
3. estrutura de encargos dos custos de reparo e renovação
Em um contrato de sublocação, o proprietário tem a propriedade do imóvel e, portanto, os custos de grandes reparos e melhorias nas instalações são, em princípio, arcados pelo proprietário. Nesse sentido, há um risco de despesas inesperadas.
Principais custos a serem arcados pelo proprietário
Custos de reparos em grande escala: pintura de paredes externas, impermeabilização de telhados, renovação de equipamentos de abastecimento de água e drenagem etc.
Custos de substituição de equipamentos: substituição de aparelhos de ar-condicionado, aquecedores de água, interfones etc.
Custos de restauração: limpeza e reparos internos ao desocupar.
Custos de reforma: atualização das instalações para manter a competitividade.
Problemas com ônus de custos
Os seguintes problemas podem surgir em contratos de sublocação.
1. transparência insuficiente dos custos de reparo: os custos podem ser relativamente altos devido à condição de que o trabalho seja realizado por uma empreiteira designada pela empresa de sublocação.
2. exigências excessivas de reparos: exigências de reparos desnecessários com o argumento de manter a competitividade do mercado
3. aceitação subsequente de reparos urgentes: altos custos são exigidos devido à aceitação subsequente com base na urgência.
Exemplos de ônus de custos reais
A seguir, um exemplo de custos reais de reparos anuais para um apartamento de 10 anos.
| Itens de reparo | Frequência | Custo aproximado | Carga de custo anual |
|---|---|---|---|
| Substituição do ar-condicionado | 8 a 10 anos | 150.000 ienes | 1,5 a 19.000 ienes |
| Substituição do aquecedor de água | 10 a 12 anos | 120.000 ienes | 1,0-12.000 ienes |
| Limpeza do quarto | Toda vez que você se mudar | 50.000 ienes | 10.000-25.000 ienes |
| Conserto de equipamentos | Conforme necessário | 30.000 ienes por ano | 30.000 ienes |
| Total | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Total | 6,5-86.000 ienes |
4. Perda de dinheiro-chave, taxas de renovação e outras oportunidades de renda
Na administração normal de aluguéis, além do aluguel, é possível obter receitas como o dinheiro-chave e as taxas de renovação. No entanto, em um contrato de sublocação, essas receitas se tornam a renda da empresa de sublocação e não podem ser recebidas pelo proprietário.
Tipos e valores de renda perdida
| Item de renda | Valor normal | Frequência de ocorrência | Impacto na renda anual |
|---|---|---|---|
| Dinheiro-chave | 1-2 meses de aluguel | Ao se mudar | 10-20% do aluguel |
| Taxa de renovação | 1 mês de aluguel | A cada 2 anos | 6% do aluguel |
| Taxa de troca de chave | 15.000 a 20.000 ienes | Ao se mudar | 20.000 a 50.000 por ano |
Impacto das oportunidades de renda perdidas
Por exemplo, um apartamento estúdio com um aluguel mensal de 80.000 ienes perderá as seguintes oportunidades de renda por ano
Renda com dinheiro-chave: aproximadamente 80.000-160.000 ienes por ano (supondo 50% de ocupação)
Renda da taxa de renovação: aproximadamente 48.000 ienes por ano
Total: aproximadamente 128.000 a 208.000 ienes por ano em oportunidades de renda perdidas.
Esse valor geralmente é equivalente a 15-25% da taxa de sublocação e tem um impacto significativo na lucratividade real.
5. lacuna de renda devido ao período de isenção
Muitos contratos de sublocação têm um "período de indenização". Esse é um período durante o qual a empresa de sublocação não paga aluguel ao proprietário por um determinado período após a saída do locatário ou após a entrega do novo imóvel.
Exemplos de períodos de isenção definidos
Imóveis novos: 1 a 3 meses após a entrega.
Após o inquilino ter se mudado: 1 a 2 meses a partir da data de saída do inquilino.
Após grandes reparos: 1 mês após a conclusão das obras.
Problemas com o período de isenção
Durante o período de isenção, os seguintes ônus continuam a recair sobre o proprietário
1) Reembolsos de empréstimos: os reembolsos às instituições financeiras continuam.
2. taxas de administração e fundos de reserva para reparos: as taxas de administração e outras despesas dos condomínios continuam.
3 . imposto sobre a propriedade: os pagamentos de impostos continuam.
4. prêmios de seguro contra incêndio: os prêmios de seguro continuam a ser pagos.
Impacto na receita e nas despesas durante o período de isenção
Para uma propriedade com um pagamento mensal de empréstimo de JPY 70.000 e taxas de administração etc. de JPY 20.000, o período de isenção de dois meses resultará em uma saída de JPY 180.000. Quando considerado ao longo do ano, esse período de isenção é um fator que pode ter um impacto significativo sobre o retorno do investimento.
Assinar um contrato de sublocação sem entender esses riscos é a principal razão pela qual as pessoas dizem que a sublocação é uma má ideia. Entretanto, ao compreender plenamente esses riscos e tomar as medidas adequadas, é possível fazer uso efetivo dos contratos de sublocação.
Precauções para evitar erros nos contratos de sublocação
Se você entender os riscos de um contrato de sublocação e ainda assim considerar assinar um, é importante certificar-se de tomar as seguintes precauções. Como especialista em investimento imobiliário, aqui estão alguns dos pontos importantes que compartilhamos com muitos investidores.
Verifique os detalhes do contrato
Os contratos de sublocação geralmente têm dezenas de páginas longas e detalhadas. Antes de assinar o contrato, certifique-se de verificar os itens a seguir.
Lista de itens importantes a serem verificados
| Itens a serem verificados | Pontos a serem verificados | Conteúdo a ser observado |
|---|---|---|
| Período do contrato | Período de garantia real | Atualidade da "garantia de 30 anos" |
| Cláusulas de revisão do aluguel | Período e condições de revisão | Possibilidade e intervalo de reduções |
| Cláusulas de rescisão | Motivos e procedimentos para rescisão | Condições para rescisão unilateral |
| Período de isenção | Período e condições de aplicação | Duração do período de diferença de renda |
| Ônus dos reparos | Extensão do compartilhamento de custos | Limite da participação do proprietário nos custos |
| Restauração à condição original | Ônus da mudança | Existência ou não de condições especiais |
Pontos a serem observados ao verificar o contrato
1 . confirmação por um especialista: como muitas partes do contrato exigem conhecimento jurídico, é aconselhável pedir a um advogado ou escrivão judicial que esteja familiarizado com imóveis para confirmar o conteúdo do contrato.
2 . registro de explicações sobre assuntos importantes: embora as explicações sobre assuntos importantes sejam obrigatórias de acordo com a Nova Lei de Sublocação, é eficaz registrar as explicações para evitar problemas posteriores.
3. preparar perguntas com antecedência: faça uma lista de perguntas antes de assinar o contrato e resolva todas elas antes de assinar o contrato.
Confirmação da confiabilidade da empresa de subarrendamento
A confiabilidade da empresa de sublocação com a qual você está assinando o contrato é extremamente importante em um contrato de sublocação. Faça uma avaliação abrangente sob as seguintes perspectivas
Confirmação do status financeiro
Para empresas listadas, verifique o relatório anual de valores mobiliários; para empresas não listadas, verifique o aviso público de resultados financeiros.
∙ Índice de adequação de capital: 30% ou mais é desejável.
Números de vendas: verifique o potencial de crescimento nos últimos três anos.
Status de empréstimos: verifique se há dependência excessiva de empréstimos.
Verificar o desempenho comercial
Número de unidades sob gestão: a empresa gerenciou mais do que um determinado número de unidades?
Número de anos no negócio: pelo menos cinco anos de experiência comercial contínua.
Histórico de problemas: se houve algum processo judicial ou penalidade administrativa no passado.
Reputação no setor: reputação entre colegas e associações do setor.
Confirmação de registro/permissão
Verifique se a empresa está registrada ou licenciada de acordo com a Nova Lei de Sublocação.
Registro como empresa de administração de imóveis para locação: registro no Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
Licença como operador de lote de construção e transação de construção: licenciada pelo governador da província ou pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte.
Participação em associações do setor: participação na National Association of Rental Property Managers, etc.
Consideração de planos de receitas e despesas de longo prazo
Ao considerar um contrato de sublocação, é importante planejar não apenas as receitas e despesas de curto prazo, mas também as de longo prazo.
Prepare uma simulação de receitas e despesas
Prepare uma simulação detalhada que leve em conta os seguintes fatores
1. redução presumida do aluguel: suponha uma redução de 5 a 10% no aluguel a cada cinco anos
2. provisão para custos de reparos: 10-15% da renda anual do aluguel a ser reservada para reparos.
Impacto do período de indenização: presume-se um período de indenização anual de 1-2 meses.
Impacto da inflação: considere como os aluguéis acompanham os aumentos de preços.
Realize um estudo comparativo
Um estudo comparativo de contratos de sublocação e outros métodos de gerenciamento pode ajudá-lo a encontrar a melhor opção.
| Método de gerenciamento | Taxa de retorno inicial | Taxa de retorno após 10 anos | Encargos de gerenciamento | Risco |
|---|---|---|---|---|
| Autogerenciamento | Alto | Médio | Grande | Alta |
| Gerenciamento terceirizado | Média | Média | Pequena | Média |
| Subarrendamento | Baixa | Baixa | Mínimo | Baixa |
Sistema de monitoramento pós-contrato
É importante realizar um monitoramento regular após a conclusão de um contrato de sublocação.
Itens a serem verificados regularmente
Status dos pagamentos de aluguel: há sinais de atrasos ou reduções?
Manutenção da propriedade: a propriedade está sendo gerenciada adequadamente?
Comparação com os aluguéis de mercado: os pagamentos de sublocação são significativamente diferentes dos níveis de mercado?
Gerenciamento do sublocador: há alguma mudança na situação financeira do sublocador?
Preparação para lidar com problemas
Recomenda-se que os seguintes preparativos sejam feitos na eventualidade de um problema
Contato com especialistas: tenha um sistema de contato com advogados e consultores imobiliários.
Empresas de administração alternativas em potencial: alternativas em caso de rescisão do contrato de sublocação.
Garantir fundos de emergência: garantir fundos para cobrir períodos de indenização e custos de reparo.
Ao considerar um contrato de sublocação com essas precauções em mente, é possível minimizar os riscos e, ao mesmo tempo, colher os benefícios. O segredo é entender completamente o contrato e ter uma visão de longo prazo.
Conclusão.
Os contratos de sublocação em investimentos em estúdios podem ser uma opção eficaz para os investidores se forem devidamente compreendidos e utilizados. No entanto, existem motivos para que sejam uma "má ideia", portanto, é preciso uma análise cuidadosa.
Resumo dos principais pontos dos contratos de sublocação
Vantagens.
Renda estável devido à redução do risco de vacância.
Liberdade das tarefas de gerenciamento
Evitar o risco de atrasos no aluguel
Simplificação do trabalho de declaração de impostos.
Principais riscos
O sublocador tem o direito de decidir sobre a rescisão do contrato.
Possibilidade de redução do aluguel
Encargo dos custos de reparo
Perda de direitos de ingresso e de taxas de renovação
Anulação da receita devido ao período de indenização
Pontos-chave para decisões de investimento
Ao considerar um contrato de sublocação, tome uma decisão abrangente a partir das seguintes perspectivas
1. esclarecer os objetivos do investimento: esclarecer se a ênfase está na estabilidade ou na lucratividade.
2 . verifique sua tolerância ao risco: quanto trabalho de gerenciamento e risco de vacância você pode tolerar?
3. visão de longo prazo: planeje as receitas e despesas para daqui a 10 ou 20 anos.
4 . comparação com alternativas: comparações detalhadas com outros métodos de gerenciamento
Próximas ações
Para um investimento bem-sucedido em um studio flat, é importante não apenas considerar os contratos de sublocação, mas também adotar uma abordagem abrangente, incluindo o seguinte
A importância da seleção da propriedade: consideração cuidadosa da localização, idade e grau das instalações.
∙ Planejamento financeiro: planejamento adequado para pagamento da entrada, termos do empréstimo e fundos operacionais.
Consideração do planejamento tributário: otimização da depreciação e da contabilidade de custos.
Consideração das estratégias de saída: consideração preliminar do momento e das condições de venda.
Uma perspectiva de longo prazo é importante no investimento imobiliário. O segredo do sucesso é criar uma estratégia de investimento sustentável sem se distrair com ganhos de curto prazo.
Perguntas frequentes
P1: Posso cancelar o contrato de sublocação no meio do contrato de locação?
R1: O cancelamento de um contrato de sublocação é regido pelos termos do contrato. Geralmente, o cancelamento pelo proprietário exige um "motivo justificável" e está limitado aos seguintes casos.
Falta de pagamento de aluguel em atraso por parte da sublocadora
Violação contínua do contrato.
∙ Necessidade de reconstrução ou realização de grandes reparos no imóvel.
No entanto, deve-se entender que a rescisão efetiva geralmente exige procedimentos legais, que podem ser demorados e caros. É aconselhável verificar detalhadamente as cláusulas de rescisão antes de concluir o contrato e consultar um especialista, se necessário.
P2: O que acontece se a empresa de subarrendamento for à falência?
A2: Se a empresa de subarrendamento falir, poderão ocorrer as seguintes situações
Relacionamento com os locatários.
O contrato de locação com o locatário continua (protegido pela Lei de Locação de Terras e Casas).
O proprietário sucede aos direitos e obrigações como locador direto
A obrigação de devolver o depósito de segurança/dinheiro de garantia é transferida para o proprietário
Impacto sobre o proprietário
O pagamento das taxas de sublocação é interrompido.
Os proprietários terão de assumir a administração da propriedade ou encontrar uma nova empresa de administração.
Os proprietários adquirem o direito de receber o aluguel diretamente dos inquilinos.
Para reduzir esse risco, é importante verificar regularmente a situação financeira da empresa de sublocação e escolher uma empresa confiável.
P3: O que é recomendado, sublocação ou administração terceirizada?
A3.O que é mais adequado depende da situação e dos objetivos do investidor.
Se a sublocação for adequada para.
Iniciantes em investimento imobiliário que não têm certeza sobre a administração.
O investidor está muito ocupado com seu trabalho diário para dedicar tempo à administração.
Concentra-se em renda estável e pode tolerar uma pequena queda na lucratividade.
Possuir propriedades em áreas remotas.
Se a administração terceirizada for adequada para você
Tem experiência em investimento imobiliário
Deseja se concentrar na lucratividade
Deseja saber como a propriedade está sendo administrada
Deseja garantir a renda do dinheiro-chave, taxas de renovação, etc.
Em geral, a administração terceirizada é adequada quando a lucratividade é importante, e a sublocação quando a estabilidade é importante.
P4: Qual é a taxa de garantia de aluguel para contratos de sublocação?
R4 : A taxa de garantia de aluguel para contratos de sublocação é geralmente definida em cerca de 80-90% do aluguel de mercado.
Fatores que determinam a taxa garantida
Localização do imóvel
Idade e grau do equipamento
Demanda de aluguel na área
Política comercial da empresa de sublocação.
Flutuações nas taxas de garantia
Frequentemente revisadas no momento da renovação do contrato
Podem ser reduzidas devido a mudanças nas condições de mercado.
Podem ser reduzidas em etapas à medida que a competitividade do imóvel diminui.
É importante entender não apenas a taxa de garantia inicial, mas também o potencial de flutuação de longo prazo.
P5: Quais são as características dos imóveis adequados para contratos de sublocação?
A5. As propriedades adequadas para contratos de sublocação têm as seguintes características
Localização.
Boa localização a menos de 10 minutos a pé de uma estação.
Áreas com demanda estável para ocupantes individuais.
∙ Áreas com planos de desenvolvimento futuro
Condições do imóvel
Imóveis recém-construídos ou com manutenção adequada.
Imóveis com instalações padrão.
Apartamentos com boas condições de gerenciamento
Condições de investimento
Preço de compra razoável.
Fundos próprios suficientes.
Investimento baseado na premissa de propriedade de longo prazo.
Por outro lado, as empresas de subarrendamento podem se esquivar de contratos para propriedades mais antigas ou em uma localização ruim, ou a taxa de garantia pode ser significativamente reduzida.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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