Os proprietários de imóveis podem desejar "obter uma renda de aluguel estável" e "reduzir o incômodo da administração" em seus negócios de aluguel. Os contratos de sublocação estão chamando a atenção como uma opção para atender a esses desejos. Um contrato de sublocação é um sistema pelo qual uma propriedade é alugada em massa por uma empresa imobiliária e sublocada a inquilinos, e tem sido escolhido por muitos proprietários como uma opção atraente para reduzir os riscos de vacância.
No entanto, nos últimos anos, houve um aumento nos problemas de redução da garantia de aluguel e disputas sobre o conteúdo do contrato e, em 2020, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo reforçou a legislação. Com base na experiência e no conhecimento da INA&Associates, este artigo fornece uma explicação fácil de entender sobre as informações que os proprietários de imóveis precisam saber, desde a estrutura básica dos contratos de sublocação até suas vantagens e desvantagens, regulamentos legais e casos problemáticos. Esperamos que você possa tomar a decisão certa sobre se um "contrato de sublocação" é realmente adequado para você como uma opção de administração de aluguéis.
Noções básicas sobre contratos de sublocação
O que é um contrato de sublocação?
Um contrato de sublocação é uma forma de contrato por meio do qual uma empresa de administração de imóveis (empresa de sublocação) aluga todo o imóvel alugado de propriedade do proprietário e subarrendamento (subarrendamento) do imóvel ao inquilino. A palavra inglesa "sublease" significa "sublocação" e é legalmente conhecida como " contrato de sublocação ".
A principal característica dessa forma de contrato é que a empresa de sublocação garante ao proprietário o aluguel por um determinado período de tempo, independentemente do status de desocupação do imóvel. Na administração normal de aluguéis, se houver uma vaga, a receita de aluguel para esse período será zero, ao passo que, em um contrato de sublocação, o aluguel é pago continuamente, conforme estipulado no contrato.
Como o contrato funciona.
A estrutura básica de um contrato de sublocação é a seguinte
1.o proprietário do imóvel e a empresa de sublocação celebram um contrato de locação (contrato principal de locação)
Aempresa de sublocação aluga a propriedade em sua totalidade e paga o aluguel ao proprietário.
3. aempresa de sublocação recruta inquilinos e celebra um contrato de aluguel com eles.
4.o inquilino paga o aluguel à empresa de sublocação.
5.a empresa de sublocação é responsável pela administração do imóvel.
Esse sistema libera o proprietário de tarefas administrativas, como recrutar inquilinos, cobrar o aluguel e lidar com reclamações, e permite que o proprietário receba uma renda de aluguel estável. A empresa de sublocação, por outro lado, ganha a diferença entre o aluguel recebido dos inquilinos e o aluguel pago ao proprietário.
Diferenças em relação à administração geral de aluguéis
A tabela abaixo resume as principais diferenças entre os contratos de sublocação e a administração geral de aluguéis (contratos de administração terceirizada).
| Item | Contrato de sublocação | Contrato de administração |
| Contraparte do contrato | A empresa de sublocação se torna o locatário | O locatário se torna locatário |
| Garantia de aluguel | Sim (dependendo dos termos do contrato) | Não (sem renda em caso de vacância) |
| Definição do aluguel | Determinado pela empresa de sublocação | Determinado pelo proprietário (a empresa de administração aconselha) |
| Risco de vacância | A empresa de sublocação assume o risco | O proprietário arca com o ônus |
| Serviços de gerenciamento | Todos administrados pela empresa de sublocação | Terceirizados para a empresa de administração (o escopo depende do contrato) |
| Lucratividade | Estável, mas limitada | Variável, mas sem limite máximo |
| Taxa de administração | Em princípio, não (a diferença de aluguel é a comissão real) | Sim (5-10% do aluguel) |
| Prazo do contrato | Longo prazo (10 a 30 anos) é comum | Curto prazo (1-2 anos) é comum |
Relação com aluguéis de montante fixo
Embora "sublocação" e "arrendamento em bloco" sejam frequentemente usados de forma intercambiável, são conceitos estritamente diferentes. O arrendamento em bloco é uma forma de contrato de subarrendamento em que toda a propriedade é arrendada em uma única parcela. A sublocação, por outro lado, é um termo genérico para um contrato de aluguel que contempla a sublocação.
Na prática, o termo "locação em bloco" é frequentemente usado como uma expressão de marketing e, na maioria dos casos, é usado como sinônimo do termo legal "contrato de sublocação (contrato de sublocação)".
Posição legal dos contratos de sublocação
Os contratos de subarrendamento são posicionados como uma combinação de um contrato de arrendamento e um contrato de subarrendamento de acordo com o Código Civil, e a Lei sobre a Gestão Adequada de Moradias de Aluguel (comumente conhecida como Lei de Negócios de Gestão de Moradias de Aluguel), que entrou em vigor em dezembro de 2020, tornou mais rígidas as regulamentações sobre as operações de subarrendamento.
A lei impõe as seguintes obrigações às empresas de sublocação
1.proibir anúncios exagerados.
2.proibição de solicitação inadequada.
3.obrigação de explicar questões importantes antes de fechar um contrato.
4.Obrigação de entregar documentos no momento da celebração de um contrato.
5.disposições sobre atos proibidos relacionados a negócios.
Essas regulamentações foram introduzidas tendo como pano de fundo problemas anteriores com garantias de aluguel reduzidas e têm como objetivo proteger os proprietários de imóveis.
Vantagens e desvantagens dos contratos de sublocação
Os contratos de sublocação têm várias vantagens e desvantagens para os proprietários de imóveis. Cada uma delas é explicada em detalhes aqui.
Vantagens para os proprietários de imóveis
1. renda estável com aluguel garantido
A maior vantagem de um contrato de sublocação é que uma renda fixa de aluguel é garantida, independentemente de haver ou não uma vaga. Na administração normal de aluguéis, a receita de aluguel é zero durante os períodos de vacância, ao passo que, em um contrato de sublocação, o aluguel é pago continuamente, conforme estipulado no contrato. Isso garante um fluxo de caixa estável e facilita o planejamento do pagamento de empréstimos.
2. Tarefas de gerenciamento reduzidas
Em um contrato de sublocação, a empresa de sublocação é responsável por quase todos os aspectos da administração do aluguel, inclusive recrutamento de inquilinos, triagem, procedimentos contratuais, cobrança de aluguel, tratamento de reclamações e restauração da propriedade à sua condição original quando os inquilinos se mudam. Isso libera o proprietário do imóvel do incômodo da administração e reduz significativamente o tempo e a carga emocional. Essa é uma grande vantagem, especialmente para aqueles que possuem propriedades em locais distantes ou que estão ocupados com seu trabalho diário.
3. Risco reduzido de vagas
Um dos maiores riscos na administração de aluguéis é o risco de vacância. Com um contrato de sublocação, esse risco de vacância é assumido pela empresa de sublocação, permitindo que o proprietário administre o negócio de aluguel com tranquilidade. Esse benefício é particularmente importante para propriedades que não estejam em uma boa localização ou em áreas com muitas propriedades concorrentes.
4. utilização do know-how de gerenciamento profissional
As empresas de sublocação são profissionais de administração de aluguéis e têm o know-how para recrutar inquilinos e administrar edifícios com eficiência. Essa experiência pode ser usada para manter e aumentar o valor da propriedade. Você também pode esperar uma definição adequada do aluguel de acordo com as tendências do mercado e uma publicidade eficaz.
Desvantagens para os proprietários de imóveis
1. lucratividade limitada
Nos contratos de sublocação, o aluguel pago à empresa de sublocação geralmente é fixado em 80-90% do aluguel de mercado. Isso significa que, se o imóvel estiver totalmente ocupado, a administração normal do aluguel poderá proporcionar retornos mais altos. Especialmente no caso de imóveis em áreas populares ou com baixo risco de vacância, você pode perder oportunidades de receita que, de outra forma, teria obtido com um contrato de sublocação.
2. risco de alterações nos termos do contrato
Muitos contratos de sublocação contêm cláusulas que permitem que a empresa de sublocação reduza o aluguel devido a mudanças no clima econômico ou flutuações no aluguel de mercado na área circundante. De fato, no passado, houve uma série de problemas em que o aluguel prometido foi reduzido unilateralmente. Esse risco é uma das principais desvantagens dos contratos de sublocação.
3. restrição por contratos de longo prazo
Os contratos de sublocação são geralmente de longo prazo, de 10 a 30 anos. Durante esse período, a venda ou mudança de uso da propriedade pode ser restrita. Além disso, geralmente há multas altas para rescisão no meio do prazo, o que os torna inflexíveis.
4. Perda de iniciativa na administração da propriedade
Em um contrato de sublocação, o poder de decisão sobre a administração da propriedade e a seleção de inquilinos é transferido para a empresa de sublocação. Isso pode dificultar que os desejos do proprietário sejam refletidos. Por exemplo, os desejos do proprietário podem não ser atendidos em termos de atributos do inquilino, definição de aluguel e detalhes de reforma.
Tabela comparativa de vantagens e desvantagens
A tabela abaixo compara as vantagens e desvantagens dos contratos de sublocação.
| Vantagens | Desvantagens |
| Renda estável de aluguel garantido | Rentabilidade limitada (80-90% do aluguel de mercado) |
| Tarefas de gerenciamento reduzidas | Risco de alterações nos termos do contrato (por exemplo, redução do aluguel) |
| Risco reduzido de vagas | Restrição por contratos de longo prazo (10 a 30 anos) |
| Uso de know-how de gerenciamento profissional | Perda de iniciativa na administração da propriedade |
| Redução do ônus de lidar com inquilinos | Dificuldade para rescindir o contrato e risco de multas |
| Tranquilidade mesmo para iniciantes na administração de aluguéis | Possível aumento da carga de custos de reparos |
Cuidados e restrições legais sobre contratos de sublocação
Ao considerar um contrato de sublocação, é importante entender as várias precauções e regulamentações legais. Esta seção explica as diretrizes, leis e regulamentos do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, bem como questões importantes a serem consideradas ao assinar um contrato.
Diretrizes do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte
Em outubro de 2020, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) estabeleceu as Diretrizes para Práticas Comerciais Adequadas no Negócio de Sublocação. Essas diretrizes estabelecem as práticas comerciais adequadas no negócio de sublocação e esclarecem os atos regulamentados pela Lei de Negócios de Administração de Imóveis de Aluguel.
As diretrizes especificam os seguintes pontos:
1. aobrigação de explicar o risco de flutuações futuras do aluguel
2.indicação clara da duração do contrato e das condições para rescisão no meio do prazo.
3.esclarecimento da divisão do ônus dos custos de manutenção e reparo.
4.exemplos específicos de publicidade exagerada e solicitação injusta.
Essas diretrizes não são juridicamente vinculativas, mas fornecem diretrizes para a conduta adequada dos negócios dos agentes de sublocação.
Regulamentações de acordo com a Rental Housing Management Business Act
A Lei de Gestão Adequada de Moradias de Aluguel (Lei de Gestão de Moradias de Aluguel), que foi aprovada em junho de 2020, reforça as regulamentações sobre operações de sublocação. A lei impõe as seguintes obrigações às empresas de sublocação
(1) Proibir anúncios exagerados, etc. (Artigo 28 da Lei).
As sublocadoras estão proibidas de fazer anúncios ou declarações falsas sobre a variabilidade futura dos aluguéis ou sobre o conteúdo do contrato. Por exemplo, é proibido usar expressões como "as garantias de aluguel são garantidas para o futuro" ou declarações definitivas como "um investimento que nunca perderá dinheiro".
(2) Proibição de solicitação não razoável, etc. (Artigo 29 da Lei)
Os sublocatários estão proibidos de solicitar aos proprietários de forma a forçá-los a concluir um contrato ou a tirar proveito de sua falta de discernimento. Também é proibido deixar de divulgar intencionalmente os fatos ou deturpá-los.
3. explicação de assuntos importantes antes da conclusão de um contrato (Artigo 30 da Lei)
O sublocador é obrigado a explicar os seguintes assuntos importantes ao proprietário antes da conclusão do contrato:
- Assuntos relacionados à transferência de aluguel e outros valores.
- Assuntos relacionados ao compartilhamento de custos de manutenção e gerenciamento.
-Questões relacionadas ao prazo do contrato
- Questões relacionadas à renovação ou rescisão do contrato.
- Questões relacionadas a alterações no aluguel.
4. entrega de documentos no momento da conclusão do contrato (Artigo 31 da Lei).
O sublocador é obrigado a entregar um documento por escrito ao proprietário no momento da conclusão do contrato, que descreve os detalhes do contrato. Esse documento deve incluir os detalhes explicados na explicação de assuntos importantes.
Principais regulamentos e conteúdo do contrato de sublocação
A tabela abaixo resume as principais regulamentações e o conteúdo dos contratos de sublocação.
| Legislação | Conteúdo | Data de aplicação |
| Artigo 28 da Lei de Administração de Imóveis de Aluguel | Proibição de publicidade exagerada, etc. | 15 de dezembro de 2020 |
| Artigo 29 da Lei de negócios de administração de moradias de aluguel | Proibição de solicitação não razoável, etc. | 15 de dezembro de 2020 |
| Artigo 30 da Lei de negócios de administração de moradias de aluguel. | Obrigação de explicar questões importantes antes da celebração de um contrato. | 15 de dezembro de 2020 |
| Artigo 31 da Lei de negócios de administração de moradias de aluguel. | Obrigação de entregar documentos no momento da celebração de um contrato. | 15 de dezembro de 2020 |
| Artigo 32 da Lei de negócios de administração de moradias de aluguel. | Atos proibidos relacionados a negócios | 15 de dezembro de 2020 |
| Artigo 35 da Lei de Negócios de Transação de Lotes de Construção e Edifícios | Obrigação de explicar assuntos importantes (quando a construção for um pré-requisito) | Existente |
| Lei de Contratos com Consumidores | Invalidade de cláusulas contratuais abusivas | Existente |
Explicação de questões importantes no momento do contrato
Ao celebrar um contrato de sublocação, é exigido por lei que o sublocador dê uma explicação sobre os assuntos importantes. Nessa explicação, deve ser dada atenção especial aos seguintes pontos
1. os termos da garantia de aluguel e a possibilidade de flutuações
É importante receber uma explicação sobre os detalhes da garantia de aluguel (valor garantido, período garantido) e a possibilidade de flutuações futuras do aluguel. Muitos contratos de sublocação contêm cláusulas que permitem que o sublocador reduza o aluguel por motivos como mudanças no clima econômico ou flutuações no mercado de aluguéis ao redor.
2. Prazo do contrato e condições de rescisão em médio prazo
É importante verificar o prazo do contrato (geralmente de 10 a 30 anos) e as condições sob as quais o contrato pode ser rescindido (por exemplo, se há ou não uma multa e o valor da multa). Deve-se prestar atenção especial se a taxa de multa for fixada em um valor alto.
3.3 Classificação do ônus dos custos de manutenção e reparo
É importante esclarecer a divisão dos custos relacionados à manutenção e ao reparo da propriedade (ou seja, se os custos são arcados pelo proprietário ou pela empresa de sublocação). Em especial, os custos elevados de grandes reparos e atualizações de equipamentos devem ser confirmados com antecedência.
4. condições para renovação do contrato
É importante verificar as condições para a renovação do contrato (por exemplo, se há ou não uma taxa de renovação, o valor da taxa e a possibilidade de uma revisão do aluguel no momento da renovação). Se houver a possibilidade de o aluguel ser reduzido na renovação, as condições e os critérios devem ser esclarecidos.
Exemplos de problemas com contratos de sublocação e contramedidas
Os problemas relacionados a contratos de sublocação estão aumentando a cada ano, e a Agência de Defesa do Consumidor e o Centro Nacional de Defesa do Consumidor recebem muitas consultas. Esta seção descreve os principais casos de problemas e as contramedidas.
Problemas com redução de aluguel
O problema mais comum são os casos em que o aluguel inicialmente prometido é reduzido unilateralmente. Muitos contratos de sublocação contêm cláusulas que permitem que a empresa de sublocação reduza o aluguel por motivos como mudanças no clima econômico ou flutuações nos aluguéis na área circundante.
Casos.
O Sr. A decidiu construir um apartamento e assinar um contrato de sublocação com a empresa de sublocação B, com base na explicação da empresa de que garantiria o aluguel por 30 anos. No entanto, cinco anos após a assinatura do contrato, B informou-lhe que o aluguel seria reduzido para 80% do aluguel original porque "o aluguel de mercado na área circundante caiu".
Medidas.
1.sempre verifique a existência e o conteúdo da cláusula de redução do aluguel antes de assinar o contrato.
2.Se as condições ou os critérios para redução do aluguel não estiverem claros, busque esclarecimentos.
3.confirme por escrito quaisquer discrepâncias entre a explicação da garantia de aluguel e o conteúdo do contrato.
4.Se necessário, obtenha orientação de um advogado ou outro especialista.
Problemas relacionados ao cancelamento do contrato
Como os contratos de sublocação geralmente são de longo prazo e, muitas vezes, têm multas altas para rescisão no meio do prazo, também há problemas relacionados à rescisão do contrato.
Casos
O Sr. C assinou um contrato de 20 anos com a empresa de sublocação D. Após cinco anos, ele queria vender o imóvel e propôs cancelar o contrato. No entanto, D pediu-lhe que pagasse 50% do aluguel do período restante como penalidade. Os cálculos mostram que a multa é de aproximadamente JPY 20 milhões, e a Sra. C está pensando se deve aceitar o pagamento.
Contramedidas.
1.antes de assinar um contrato, confirme as condições de rescisão antecipada e o método de cálculo da multa.
2)Se a taxa de multa for alta, negocie uma redução ou explore a possibilidade de pagamento em parcelas.
3Se a taxa de penalidade declarada no contrato exceder a "perda média", ela poderá ser reduzida de acordo com a Lei de Contratos do Consumidor.
4.Consulte um advogado ou outro especialista e considere as medidas apropriadas.
Problemas relacionados ao ônus dos custos de reparo
Há muitos casos em que surgem problemas porque a divisão do ônus dos custos de reparo de uma propriedade não é clara.
Casos.
Dez anos se passaram desde que o Sr. E assinou um contrato com a empresa de sublocação F. Recentemente, houve uma série de falhas no sistema de ar-condicionado. Recentemente, houve uma série de falhas no sistema de ar-condicionado, e a Sra. E solicitou os custos de reparo à F. No entanto, a F recusou seu pedido alegando que "o proprietário arca com o ônus da atualização do equipamento". Uma verificação do contrato mostrou que a classificação do ônus dos custos de reparo era ambígua.
Medidas tomadas.
1.Esclareça a divisão do ônus dos custos de reparo antes de assinar o contrato.
2.faça acordos específicos para renovação de equipamentos e grandes reparos, que tendem a ser particularmente caros.
3.mantenha um registro do histórico e dos custos dos reparos.
4.verificar regularmente as condições da propriedade e realizar os reparos necessários em tempo hábil.
Principais exemplos de problemas e contramedidas
A tabela abaixo resume os principais problemas nos contratos de sublocação e suas contramedidas.
| Casos de problemas | Conteúdo | Contramedidas |
| Problemas com a redução do aluguel | O aluguel inicialmente prometido é reduzido unilateralmente | Verifique a cláusula de redução do aluguel, esclareça as condições e os critérios para a redução e verifique a consistência entre a explicação e o contrato. |
| Problemas de cancelamento de contrato | Cobrança de altas taxas de multa ao rescindir o contrato no meio | Verifique as condições para rescisão antecipada e o método de cálculo da multa, negocie a redução, consulte um especialista. |
| Problemas de ônus do custo do reparo | As disputas surgem devido à classificação pouco clara do ônus dos custos de reparo. | Esclareça a divisão dos encargos, entre em acordo sobre a renovação de equipamentos e reparos de grande escala, registre o histórico de reparos. |
| Problemas com a recusa de renovação | A renovação do contrato é recusada. | Verifique as condições de renovação, as restrições sobre os motivos de recusa de renovação, verifique a aplicação da Lei de Locação de Terrenos e Casas. |
| Falha no gerenciamento de problemas | O valor da propriedade diminui devido à falta de gerenciamento adequado | Esclarecer o escopo e o nível das tarefas de gerenciamento, verificar as propriedades regularmente, definir obrigações de relatório. |
| Problemas com reclamações de inquilinos | Resposta inadequada às reclamações dos inquilinos | Esclarecimento do escopo da responsabilidade de lidar com reclamações, obrigação de informar sobre o status da resposta, sistema de contato de emergência |
Como escolher um contrato de sublocação
Ao considerar um contrato de sublocação, é muito importante selecionar uma empresa de sublocação e verificar os detalhes do contrato. Esta seção explica como escolher um contrato de sublocação.
Critérios para selecionar uma empresa de sublocação
Ao selecionar uma empresa de sublocação, é importante verificar os seguintes pontos
1. a confiabilidade e o histórico da empresa
Verifique as informações básicas sobre a empresa de sublocação, como o número de anos em que foi estabelecida, seu capital e o número de unidades que administra. A estabilidade e a continuidade da empresa são fatores importantes, pois a relação contratual continuará a longo prazo. Também é aconselhável investigar casos anteriores de problemas e a reputação da empresa.
2. se a empresa está registrada como administradora de imóveis residenciais
A partir de junho de 2021, os gerentes de imóveis para aluguel acima de um determinado tamanho deverão se registrar no Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte. A presença ou ausência de registro é um fator determinante importante, pois os operadores registrados devem atender a determinados padrões.
3. experiência e know-how de gerenciamento
Verifique se a empresa tem experiência na administração de propriedades semelhantes à propriedade em questão e se ela tem know-how de administração na área. Em particular, o recrutamento de inquilinos e as habilidades de gerenciamento têm um impacto significativo sobre a lucratividade da propriedade.
4. Situação financeira
A situação financeira de uma empresa de sublocação está diretamente relacionada à sua capacidade de garantir os aluguéis a longo prazo. Se possível, verifique os demonstrativos financeiros para determinar se a empresa está em uma posição financeira estável.
Pontos a serem verificados no contrato
Ao concluir um contrato de sublocação, preste atenção especial aos seguintes pontos
1. os termos da garantia de aluguel
Confirme claramente o valor do aluguel garantido, o período de garantia e as condições de revisão. Em especial, se as condições ou os critérios para a redução do aluguel não forem claros, é importante solicitar que os valores e as circunstâncias específicas sejam claramente declarados.
2. prazo do contrato e condições para rescisão antecipada
Verifique a duração do contrato e as condições de rescisão do contrato antes do término do contrato (por exemplo, se há ou não uma multa e o valor da multa). Se a taxa de multa for definida em um valor alto, também é necessário considerar se há espaço para negociação.
3. classificação do ônus dos custos de manutenção e reparo
Esclareça a divisão dos custos relacionados à manutenção e aos reparos da propriedade. Em especial, é importante chegar a um acordo antecipado sobre custos caros, como grandes reparos e atualizações de equipamentos.
4. condições para renovação do contrato
Verifique as condições para a renovação do contrato (por exemplo, existência e valor das taxas de renovação, possibilidade de revisão do aluguel no momento da renovação, etc.). Se houver a possibilidade de o aluguel ser reduzido na renovação, as condições e os critérios devem ficar claros.
Condições que devem ser negociadas.
Os contratos de sublocação não exigem necessariamente que você aceite os termos e condições conforme apresentados. Os seguintes pontos estão abertos à negociação
1. o valor do aluguel garantido
Cerca de 80-90% do aluguel de mercado é comum, mas, dependendo da localização, das condições e da concorrência do imóvel, pode ser possível negociar uma taxa de garantia mais alta.
2. esclarecimento das cláusulas de redução de aluguel
Você pode evitar problemas futuros solicitando que as condições e os critérios para a redução do aluguel sejam especificamente declarados. Por exemplo, é aconselhável definir um valor específico, como "se o aluguel de mercado na área circundante cair mais de X%".
3.3 Penalidades por rescisão antecipada
Se o valor da multa for alto, considere a possibilidade de negociar uma redução ou propor uma configuração escalonada (a multa diminui com a duração do contrato).
4.4 Classificação dos custos de reparo
É possível negociar a classificação do ônus dos custos de reparo, levando em conta a condição e a idade do imóvel. Em particular, considere a possibilidade de negociar que os reparos devidos à deterioração do equipamento relacionada à idade sejam arcados pelo sublocatário.
Consulta a especialistas
Como os contratos de sublocação são complexos e contêm detalhes técnicos, é aconselhável consultar um advogado, consultor imobiliário ou outro especialista antes de assinar o contrato. A consultoria especializada é particularmente útil nos seguintes casos
- Quando o contrato é complexo e difícil de entender
- Quando houver dúvidas sobre os termos da garantia de aluguel ou da cláusula de redução
- Quando houver uma taxa de penalidade alta.
- Quandoa divisão dos custos de reparo não for clara.
- Quandoestiver pensando em assinar um contrato com uma empresa de sublocação que já teve problemas no passado.
Lista de verificação para selecionar uma empresa de sublocação
A tabela abaixo fornece uma lista de verificação para a seleção de uma empresa de sublocação.
| Item da lista de verificação | Pontos a verificar |
| Informações básicas sobre a empresa | Número de anos de existência, capital, número de funcionários, número de unidades administradas |
| Registro da empresa de administração de moradias de aluguel | Se está registrada ou não, número de registro |
| Histórico de administração | Histórico de administração de propriedades semelhantes à propriedade em questão, histórico na área |
| Situação financeira | Conteúdo dos demonstrativos financeiros, estabilidade da administração |
| Condições das garantias de aluguel | Valor do aluguel garantido, período de garantia, condições para revisão |
| Prazo do contrato e condições para rescisão no meio do prazo | Período do contrato, existência e valor das penalidades, período de aviso prévio para rescisão |
| Classificação dos custos de manutenção e reparo | Classificação dos encargos para reparos de rotina, reparos principais e renovação de instalações. |
| Condições para renovação do contrato | Existência e valor das taxas de renovação, possibilidade de revisão do aluguel no momento da renovação. |
| Sistema de tratamento de problemas | Resposta a reclamações de locatários e sistema de resposta a emergências. |
| Divulgação de informações | Frequência e conteúdo dos relatórios sobre ocupação e status de renda/despesas. |
Resumo
Embora os contratos de sublocação tragam benefícios para os proprietários de imóveis na forma de renda de aluguel estável e esforço de gerenciamento reduzido, também há desvantagens, como lucratividade limitada e o risco de alterações nos termos do contrato. Com base nas informações explicadas neste artigo, recomenda-se considerar os seguintes pontos com atenção especial
Resumo dos principais pontos do contrato de sublocação
1.entender a essência de um contrato de sublocação: um contrato de sublocação é um contrato de aluguel entre um proprietário de imóvel e uma empresa de sublocação, no qual a empresa de sublocação subarrendará o imóvel ao locatário. É importante considerá-lo como uma transação na qual um teto de receita é estabelecido em troca de uma renda estável.
2)Esteja ciente do endurecimento das regulamentações: a aplicação da Lei de Administração de Imóveis de Aluguel em 2020 endureceu as regulamentações sobre o negócio de sublocação. Foram implementados sistemas para proteger os proprietários, como a proibição de anúncios exagerados e a obrigatoriedade de explicações sobre assuntos importantes.
3)Compare e contraste as vantagens e desvantagens: considere as vantagens das garantias de aluguel e da redução do trabalho de gerenciamento e as desvantagens da lucratividade limitada e do risco de alterações nos termos do contrato, no contexto de sua própria situação e prioridades.
4.aprenda com os casos problemáticos: é importante confirmar e negociar o conteúdo do contrato com referência a exemplos de problemas, como reduções de aluguel, cancelamento de contrato e o ônus dos custos de reparo.
Pontos a serem considerados ao revisar o contrato
1.selecione cuidadosamente uma empresa de sublocação: faça uma avaliação abrangente da confiabilidade, do histórico e da situação financeira da empresa e escolha um parceiro com o qual você possa estabelecer um relacionamento de longo prazo.
2.confirmar os detalhes do contrato: verifique detalhadamente os termos e condições importantes do contrato, como as condições de garantia do aluguel, o prazo do contrato, as condições de rescisão no meio do prazo e a divisão dos custos de reparo, e negocie conforme necessário.
3)Obtenha orientação de um especialista: antes de assinar um contrato, é aconselhável consultar um especialista, como um advogado ou consultor imobiliário, para avaliar a adequação do contrato e os possíveis riscos.
4.prepare-se para riscos futuros: é importante considerar o planejamento financeiro e as estratégias de saída em antecipação a riscos como reduções de aluguel ou alterações nos termos do contrato.
Próxima ação.
Se estiver considerando um contrato de sublocação, recomendamos que siga as seguintes etapas
1.receber propostas de várias empresas de sublocação e comparar os termos e condições
2.verificar os detalhes do contrato e identificar quaisquer incertezas ou preocupações
3.consultar especialistas e obter orientação, se necessário.
4.negociar os termos do contrato e obter termos mais favoráveis.
5.tomar uma decisão final e fechar um contrato.
Nós, INA & Associates Ltd, oferecemos aos proprietários de imóveis consultoria sobre administração de aluguéis, incluindo contratos de sublocação. Se tiver alguma dúvida ou pergunta, não hesite em entrar em contato conosco. Nossa equipe experiente e profissional terá prazer em aconselhá-lo sobre as melhores opções de administração de aluguéis.
Perguntas frequentes
P1: Posso cancelar meu contrato de sublocação?
R1: Em princípio, os contratos de sublocação estão restritos ao cancelamento durante o período do contrato, embora seja possível rescindir o contrato de acordo com as condições estabelecidas no contrato. Na maioria dos casos, entretanto, há uma cobrança de multa pelo cancelamento do contrato antes do término do contrato. O valor da multa geralmente é calculado com base no período restante do contrato e no aluguel mensal. Se estiver pensando em cancelar seu contrato, é aconselhável verificar a cláusula de cancelamento no contrato e, se necessário, consultar um especialista.
P2: A garantia de aluguel é segura para o futuro?
A2: Muitos contratos de sublocação contêm cláusulas que permitem que a empresa de sublocação reduza o aluguel por motivos como mudanças nas condições econômicas ou flutuações no mercado de aluguéis ao redor. Portanto, não há garantia de que os aluguéis serão garantidos no futuro; embora, devido à aplicação da Lei de Gestão de Negócios de Habitação de Aluguel de 2020, os sublocadores sejam obrigados a explicar a possibilidade de flutuações de aluguel antes de assinar um contrato, é importante entender que os aluguéis podem ser reduzidos dependendo dos termos e condições.
P3: O que é melhor, um contrato de sublocação ou um contrato de administração?
R3: O que é melhor depende da situação e das prioridades do proprietário. Um contrato de sublocação tem a vantagem de uma renda de aluguel estável e esforço de gerenciamento reduzido, mas tem as desvantagens de lucratividade limitada e o risco de alterações nos termos do contrato. Os contratos de administração são mais flexíveis, sem limites de lucratividade, enquanto o proprietário assume o risco de vacância. Um contrato de sublocação pode ser adequado se alguma das seguintes condições se aplicar
- A renda estável do aluguel é importante para você.
- Deseja minimizar o incômodo da administração
- Possui uma propriedade em um local distante
- Ocupados com seu trabalho diário e incapazes de dedicar tempo à administração de aluguéis
- Pouca experiência em administração de aluguéis
Por outro lado, um contrato de administração pode ser adequado para você se alguma das seguintes condições se aplicar
- Deseja maximizar a lucratividade
- deseja ter um certo nível de envolvimento na administração da propriedade
- Deseja flexibilidade contratual
- Ter uma propriedade em uma boa localização com baixo risco de vacância
P4: Qual é a duração do contrato padrão de um contrato de sublocação?
R4: O prazo contratual padrão de um contrato de sublocação é de 10 a 30 anos. Especialmente para propriedades recém-construídas, contratos de longo prazo de 20 a 30 anos são comuns, dependendo da vida útil do edifício e do período de financiamento. Prazos contratuais mais longos significam uma renda de aluguel mais estável, mas também têm as desvantagens da flexibilidade reduzida e do risco de alterações nos termos do contrato. É importante considerar o prazo do contrato no contexto da propriedade e dos planos futuros.
P5: Os aluguéis podem aumentar no futuro em um contrato de sublocação?
R5: Nos contratos de sublocação, existe a possibilidade de os aluguéis aumentarem no futuro, mas isso geralmente é raro. Muitos contratos de sublocação têm cláusulas para reduzir os aluguéis, mas não explicitamente cláusulas para aumentá-los. No entanto, dependendo dos termos do contrato, pode ser possível negociar um aumento no aluguel se o aluguel de mercado na área circundante aumentar significativamente ou se forem realizadas grandes reformas. Antes de fechar um contrato, é aconselhável verificar detalhadamente as condições de revisão do aluguel e, se necessário, negociar a possibilidade de um aumento.
Referências.
Mais informações sobre contratos de sublocação também podem ser encontradas nos sites das seguintes autoridades públicas e organizações relevantes
1.Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Rental Housing Management Business Law Portal Site" Esse é um site com informações abrangentes sobre a Rental Housing Management Business Law operado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo. O site oferece uma visão geral da lei, várias diretrizes e informações sobre empreiteiros registrados.
2)Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Diretrizes para a adequação do negócio de sublocação" São diretrizes que mostram a maneira correta de conduzir os negócios de sublocação. Elas ajudam a evitar problemas entre as empresas de sublocação e os proprietários.
3.Agência de Defesa do Consumidor, "Cuidado com os problemas relacionados aos contratos de sublocação! Esta é uma página de aviso sobre contratos de sublocação publicada pela Consumer Affairs Agency. Ela contém informações sobre casos problemáticos e serviços de consultoria.
4.National Consumer Affairs Centre, "Examples of consultations regarding sublease contracts" (Exemplos de consultas sobre contratos de sublocação ) Essa página apresenta exemplos de consultas sobre contratos de sublocação recebidas pelo National Consumer Affairs Centre, bem como soluções para esses problemas.
5.Japan Rental Housing Management Association Associação setorial de administradores de imóveis para aluguel. Estão disponíveis informações sobre gestão de moradias para aluguel, incluindo contratos de sublocação, e uma pesquisa de empresas associadas.
Lei de negócios de gestão de moradias de aluguel (Lei nº 60 de 2020) O texto completo da lei que regulamenta o negócio de sublocação pode ser visualizado.
Recomenda-se que você consulte essas fontes de informação para entender melhor os contratos de sublocação e tomar as decisões adequadas. Além disso, consultar um especialista sobre os detalhes e as condições específicas do contrato o ajudará a prosseguir com a administração do aluguel com mais tranquilidade.
Para obter orientação sobre administração de propriedades, sinta-se à vontade para entrar em contato com a INA & Associates Ltd. Nossa equipe experiente e profissional terá prazer em aconselhá-lo sobre as melhores opções de administração de aluguéis.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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