Guia Completo para Iniciantes no Investimento Imobiliário

O investimento imobiliário é uma forma atraente de investimento adequada para a formação de património a longo prazo. Os bens imóveis, que são ativos tangíveis, são menos suscetíveis às flutuações do mercado do que as ações, por exemplo, e oferecem retornos estáveis através de rendimentos regulares (ganhos de rendimento). Se escolher uma localização e um imóvel de boa qualidade, poderá manter o risco de vagas baixas a longo prazo e garantir o pagamento do empréstimo e a obtenção de rendimentos através do aluguer mensal.Além disso, se o valor do imóvel aumentar, é possível obter ganhos de capital (ganhos com valorização) na venda, o que, combinado com os ganhos de rendimento, pode resultar em altos retornos. Os imóveis também podem ser uma forma de proteção contra a inflação. Em períodos de inflação, os preços dos imóveis e os aluguéis geralmente aumentam, portanto, possuir ativos tangíveis é uma forma de evitar a desvalorização do patrimônio, o que também é um ponto positivo do investimento imobiliário.

Além disso, muitos empréstimos para investimento imobiliário no Japão incluem um seguro de vida coletivo, que funciona como um substituto do seguro de vida, pois, em caso de morte do mutuário, o saldo restante do empréstimo é pago pelo seguro. Desta forma, o investimento imobiliário é um meio eficaz de gestão de ativos de longo prazo e está a ser incorporado nos portfólios dos investidores de alto património líquido.

No entanto, o investimento imobiliário não tem apenas vantagens, mas também riscos que devem ser considerados. Por exemplo, se houver vagas, a renda será interrompida e os custos de manutenção e empréstimo ficarão a cargo do proprietário. Mesmo com inquilinos, há a possibilidade de atraso no pagamento do aluguel, e a obrigação de pagar o empréstimo e os custos de manutenção continuam mesmo durante o atraso. Além disso, a compra de imóveis requer um grande investimento e, dependendo do mercado e das taxas de juros, há o risco de queda no valor do imóvel e aumento no valor do empréstimo.É importante compreender corretamente esses riscos e tomar as medidas necessárias para aproveitar as vantagens do investimento imobiliário.

Equívocos e exemplos de erros comuns entre iniciantes

Os iniciantes em investimento imobiliário tendem a ter equívocos como “imóveis são seguros e qualquer pessoa pode ter sucesso” ou “basta comprar um imóvel para ter renda com aluguel”. No entanto, começar sem uma preparação adequada aumenta as chances de fracasso. A seguir, apresentamos alguns exemplos típicos de erros comuns entre iniciantes.

• Começar sem um objetivo ou estratégia: se comprar um imóvel sem definir um objetivo ou política de investimento clara, apenas porque «parece bom», corre o risco de adquirir um imóvel que não se adequa aos seus objetivos de gestão de ativos. Por exemplo, em vez de comprar um imóvel com o objetivo de obter rendimentos de aluguer a longo prazo, pode acabar por comprar um imóvel mais adequado para revenda a curto prazo. Se o objetivo for vago, não será possível determinar se deve dar prioridade aos rendimentos ou aos lucros da revenda, correndo o risco de ser afetado pelas flutuações do mercado e de não obter o retorno esperado.Contramedida: Antes de investir, defina objetivos como «quero garantir uma renda estável para a minha aposentadoria» ou «quero obter um lucro de X dólares com a venda da propriedade em X anos» e estabeleça uma estratégia (manter a propriedade por um longo prazo ou vendê-la em curto prazo, etc.) de acordo com esses objetivos. Com objetivos e estratégias claros, será possível tomar decisões sem se deixar influenciar por flutuações temporárias do mercado.
• Falta de pesquisa de mercado e due diligence: Negligenciar uma pesquisa de mercado e uma investigação adequadas sobre a propriedade também é um fator importante que pode levar ao fracasso.Se comprar sem pesquisar o mercado, corre o risco de pagar um preço excessivo ou adquirir um imóvel ruim que não gera rendimentos. É muito arriscado assinar um contrato sem verificar o preço médio do aluguel na localização, as tendências da demanda, defeitos estruturais do imóvel, violações da legislação e histórico de reparos. Contramedida: investidores bem-sucedidos realizam uma pesquisa de mercado e uma due diligence do imóvel antes da compra.Pesquise a situação económica e as tendências demográficas da área ao redor do imóvel, os aluguéis e a taxa de ocupação de imóveis concorrentes nas proximidades e, com a ajuda de especialistas, verifique as condições do imóvel e a conformidade com as leis. Para maior segurança, peça a um advogado ou contador para verificar o conteúdo do contrato e o plano de receitas e despesas. É importante não acreditar cegamente nos slogans dos anúncios e considerar também os cenários pessimistas.
• Alavancagem excessiva (empréstimos) e planos financeiros simplistas: Investimentos que dependem excessivamente de empréstimos, como contrair um empréstimo integral com poucos recursos próprios, aumentam muito os riscos. Em uma situação em que é necessário pagar o empréstimo, mesmo que haja uma pequena vacância, uma queda no aluguel ou um aumento nas taxas de juros, o plano de pagamento mensal pode ficar imediatamente comprometido.Na pior das hipóteses, existe o risco de não conseguir gerar fluxo de caixa, ficar com dívidas e ser obrigado a vender o imóvel. Contramedidas: Defina um valor conservador para o empréstimo e deixe uma margem suficiente para o pagamento das prestações em relação à renda. É fundamental limitar o número de vagas em aberto a um nível que não prejudique o pagamento das prestações. Além disso, considere medidas de hedge de risco, como a escolha de taxas fixas e a possibilidade de antecipar o pagamento, para se preparar para um aumento das taxas de juros no futuro.Não acredite em propagandas do tipo “é possível comprar com um rendimento anual de XX mil ienes e sem capital próprio”. A regra de ouro é investir com dinheiro que você tem disponível. O caminho mais rápido para o sucesso é avançar de forma sólida, com um plano financeiro realista.
• Negligenciar a gestão do fluxo de caixa e ignorar os custos: Ficar obcecado com o rendimento aparente e as expectativas de valorização futura e negligenciar o cálculo do fluxo de caixa real também pode levar ao fracasso.É importante ter uma noção precisa do saldo líquido, que é o valor que sobra após deduzir do rendimento mensal do aluguel o valor do empréstimo, as despesas de administração, o imposto predial, a reserva para reparos e o seguro contra incêndio, pois, caso contrário, pode acabar ficando com menos dinheiro do que esperava e entrar no vermelho. Especialmente no caso de imóveis usados, é necessário fazer um plano de receitas e despesas prevendo também os custos futuros com grandes reparos e renovação das instalações. Contramedida: antes de comprar, faça uma simulação de receitas e despesas para verificar se o fluxo de caixa não ficará negativo mesmo em um cenário pessimista.É importante fazer cálculos com vários cenários, como taxa de vacância de X%, queda no aluguel de X% e aumento nas taxas de juros de X%, e verificar se o plano é viável em qualquer uma das situações. Em termos de despesas, não se esqueça de incluir os custos iniciais, como imposto sobre a aquisição de imóveis e despesas de registro, além dos impostos fixos anuais, como imposto predial e imposto de planejamento urbano. Com um plano cuidadoso baseado em números, avalie se o imóvel permitirá manter uma receita maior que as despesas a longo prazo.
• Desconsideração da gestão do imóvel e da rede de contactos: O investimento imobiliário não termina com a compra, pois a gestão e a administração posteriores influenciam os lucros. No entanto, é um grande erro considerar que «basta comprar e deixar como está». Na gestão de imóveis para arrendamento, são essenciais tarefas administrativas meticulosas, como a procura de inquilinos, a cobrança do aluguer, o atendimento de reclamações, a restauração do imóvel na saída do inquilino e a renovação.Negligenciar a gestão reduz a satisfação dos inquilinos, o que leva a um aumento das desocupações e, consequentemente, a uma diminuição dos rendimentos. Além disso, é importante ter umarede de contactos (capital humano) com imobiliárias e empresas de gestão. Sem o aconselhamento de especialistas e profissionais experientes de confiança, é possível que não se perceba riscos que não se notam sozinho. Contramedida: pense na estrutura de gestão antes de comprar. Se for difícil fazer a gestão por conta própria, contrate uma empresa de gestão com experiência e não negligencie a limpeza e a manutenção das instalações.Construir uma relação de confiança com os inquilinos e responder rapidamente às reclamações também é eficaz para evitar vagas. Além disso, procure interagir com proprietários experientes e especialistas, criando um ambiente onde possa trocar informações e obter conselhos. Construir uma rede de contatos e aprofundar os seus próprios conhecimentos levará ao sucesso do investimento a longo prazo.
• Focar-se demasiado em lucros a curto prazo: A impaciência de «querer ganhar dinheiro rapidamente» ou «querer resultados imediatos» pode levar a ações de curto prazo, como vender a preços exagerados ou investir excessivamente em reformas. É verdade que é possível lucrar com a diferença entre o preço de compra e o preço de venda de um imóvel, mas não é fácil para um iniciante obter lucros com a compra e venda no momento certo, e se errar na avaliação do mercado, pode acabar tendo prejuízo.Além disso, é necessário ter em mente que, do ponto de vista fiscal, as vendas de curto prazo têm alíquotas de imposto mais altas, o que dificulta a obtenção de lucros. Contramedida: A chave para o sucesso no investimento imobiliário é ter uma visão de longo prazo. Não se deixe levar por lucros imediatos e valorize a postura de acumular rendimentos estáveis de aluguer. Mesmo quando se busca lucros de curto prazo, é necessário ter calma para elaborar uma estratégia de saída com antecedência e avaliar o momento certo para tomar uma decisão.

Com base nos exemplos de erros acima, os iniciantes devem ter em mente que «80% é preparação e 20% é execução». No próximo capítulo, explicaremos as etapas e os preparativos específicos para começar a investir em imóveis.

Tipos e características do investimento imobiliário

Embora se fale em investimento imobiliário, existem vários tipos de investimentos e métodos. Cada um deles tem um investimento inicial, riscos, retornos e custos de gestão diferentes, por isso é importante escolher o estilo mais adequado para si. Aqui, apresentamos brevemente os tipos mais comuns de investimento imobiliário e suas características.

Investimento em apartamentos

Investimento em apartamentos é a compra de um apartamento (um quarto) em um prédio para alugar. O atrativo é que é possível começar com um capital relativamente baixo, podendo investir entre alguns milhões e alguns dezenas de milhões de ienes, tanto em imóveis novos quanto usados. Como se compra apenas um quarto, é mais fácil controlar os custos iniciais em comparação com a compra de um prédio inteiro, o que é considerado um obstáculo menor para iniciantes.Além disso, no caso de apartamentos em condomínios, a gestão das áreas comuns do edifício é feita pela associação de moradores ou pela empresa de gestão, pelo que o proprietário é responsável principalmente pela manutenção e conservação do interior do imóvel, o que requer pouco trabalho. A liquidez é relativamente alta, o que também é uma vantagem, pois é fácil vender o imóvel e converter o valor em dinheiro.

Por outro lado, a desvantagem é o risco elevado de ficar com o imóvel vazio. Se possuir apenas um apartamento, quando este ficar vazio, a sua renda será nula.Como a fonte de renda é única, o impacto da vacância é direto, por isso é necessário avaliar se a área é estável para encontrar inquilinos e se o imóvel é competitivo. Além disso, os apartamentos em condomínios são geralmente considerados menos rentáveis do que o investimento em um prédio inteiro (a taxa de rendimento nominal é geralmente de 5% a 6%). Isso se deve aos custos de administração e manutenção, além do fato de que, em alguns casos, o preço de compra inclui a reserva para despesas da associação de moradores.No entanto, isso depende do imóvel, por isso não se pode dizer que o rendimento é baixo em todos os casos. Para quem está a começar, uma boa opção é começar por investir em apartamentos em condomínios para ganhar experiência.

Investimento em prédios ou apartamentos inteiros

Investimento em prédios inteiros consiste em comprar um prédio ou apartamento inteiro e alugar todos os imóveis. O preço dos imóveis varia entre vários milhões e centenas de milhões de ienes, por isso, mesmo com um empréstimo, é necessário um capital próprio considerável. No entanto, em contrapartida, o rendimento é elevado e a taxa de rendimento também.O rendimento aparente de um imóvel inteiro é geralmente mais alto do que o de um apartamento, sendo em muitos casos de cerca de 8% ou mais. Como se possui vários apartamentos de uma só vez, mesmo que um fique vazio, é possível cobrir o aluguel com o de outros apartamentos, o que dispersa o risco de ficar sem renda.

Como o proprietário é o dono de todo o imóvel, ele tem muita liberdade para administrá-lo.Por exemplo, é possível tomar medidas para aumentar o valor do imóvel a seu critério, como definir o valor do aluguel, a política de locação e o momento de fazer reparos no edifício. Por outro lado, como é responsável pela manutenção e conservação de todo o edifício, o trabalho e os custos de gestão são elevados. Reparos no telhado e na fachada, renovação das instalações comuns e atendimento a todos os inquilinos, entre outras tarefas que, em imóveis fracionados, podem ser delegadas à associação de proprietários, são de responsabilidade do proprietário (ou da empresa de gestão contratada) no caso de imóveis inteiros.Além disso, como se investe uma quantia elevada num único imóvel, é necessário ter cuidado com a concentração do risco de localização. Se a procura na localização do imóvel diminuir ou se houver fatores regionais desfavoráveis, todos os imóveis serão afetados. O investimento num único imóvel é uma estratégia que apresenta grandes oportunidades de lucro e riscos.

Embora seja um investimento difícil para iniciantes, vale a pena considerar o investimento num único imóvel se o seu objetivo for expandir os seus negócios imobiliários no futuro. É importante avaliar a sua capacidade financeira e experiência e tentar investir dentro das suas possibilidades.

Investimento em moradias individuais (casas isoladas)

O investimento em moradias individuais consiste na compra de moradias usadas para alugar. Ao contrário dos apartamentos, não há áreas comuns, o que simplifica a gestão, e, dependendo da localização, é possível encontrar imóveis baratos. Especialmente em cidades do interior e nos subúrbios, há moradias usadas à venda por alguns milhões de ienes, e, após uma reforma, é possível obter um rendimento superior a 10%.Outro atrativo do investimento em casas individuais é a possibilidade de possuir um imóvel com terreno, o que pode gerar lucros com a venda do terreno no futuro.

Por outro lado, como as casas individuais são basicamente alugadas para uma única família, existe o risco de não ter renda quando estão vazias, assim como nos apartamentos. Além disso, os principais inquilinos de casas individuais são famílias, e a procura por inquilinos tende a demorar mais do que para apartamentos destinados a pessoas solteiras.A localização também é importante, pois em áreas suburbanas onde não é possível viver sem carro, o número de inquilinos é limitado, sendo necessário avaliar cuidadosamente a procura. Além disso, se o imóvel for antigo, os custos de reparação tendem a ser elevados, sendo necessário considerar os custos de renovação do telhado, paredes exteriores, canalização, etc. no cálculo das receitas e despesas. Pode-se dizer que o investimento em moradias isoladas, por terem preços baixos, requer conhecimentos de renovação e gestão.

Investimento em fundos de investimento imobiliário (REIT)

REIT (Real Estate Investment Trust) é um investimento em fundos de investimento imobiliário negociados no mercado de ações. Não se investe no imóvel em si, mas em cotas (títulos) de uma empresa de investimento que administra vários imóveis. É possível começar com pequenos montantes e negociar como ações em uma conta de corretora, o que o torna muito mais fácil e líquido do que comprar um imóvel diretamente. A gestão profissional permite obter rendimentos de dividendos de um portfólio diversificado de imóveis, como edifícios de escritórios, instalações comerciais e residências, proporcionando um efeito de diversificação do investimento.Além disso, como podem ser negociados diariamente no mercado, têm a vantagem de poderem ser vendidos imediatamente quando se deseja converter em dinheiro.

No entanto, os REIT são apenas produtos financeiros, pelo que não se torna proprietário dos imóveis. Não é possível controlar a gestão, nem adquirir conhecimentos sobre a seleção de imóveis ou a gestão de arrendamentos.A taxa de distribuição de dividendos varia de acordo com a empresa de investimento, mas é geralmente de cerca de 3% a 5%, e como é difícil obter alavancagem em comparação com a compra direta de imóveis (não é possível obter um empréstimo por conta própria), é difícil esperar grandes retornos. Além disso, o preço de mercado varia de acordo com a economia e as tendências dos juros, portanto, existe o risco de perda do capital investido. É recomendável utilizá-los como uma introdução ao investimento imobiliário ou para estabilizar o seu portfólio em combinação com imóveis físicos.

Esses são os principais tipos e características do investimento imobiliário. Cada um tem suas vantagens e desvantagens, por isso é importante escolher o método adequado de acordo com o objetivo do investimento, o montante disponível e o nível de trabalho e risco que se está disposto a assumir.

Como escolher o estilo de investimento adequado para si

Como vimos na seção anterior, existem vários estilos de investimento imobiliário. Então, como um iniciante pode escolher o método de investimento adequado para si? O importante é levar em consideração as suas características (capacidade financeira, credibilidade, experiência, nível de ocupação no trabalho principal, etc.) e os objetivos do investimento.

Primeiro, determine o capital próprio disponível para investimento e o montante que pode obter em financiamento. Por exemplo, se o seu capital próprio for de algumas centenas de milhares de ienes, uma escolha realista seria começar com um apartamento em condomínio ou uma pequena casa usada. Por outro lado, se tiver um capital próprio de vários milhões de ienes e uma linha de crédito, e se tiver a intenção clara de obter grandes lucros no futuro com o negócio imobiliário, vale a pena considerar investir num prédio de apartamentos ou num condomínio. As condições financeiras irão naturalmente restringir as opções disponíveis.

Em seguida, é importante considerar quanto tempo pode dedicar. Se tem um trabalho muito ocupado e não pode dedicar tempo à gestão, o investimento em apartamentos em condomínios ou REITs, que exigem pouco trabalho, são mais adequados. Por outro lado, se deseja envolver-se ativamente, incluindo a gestão imobiliária, e acumular experiência, pode optar por um imóvel inteiro ou pela gestão independente. A tolerância ao risco também é fundamental na escolha do estilo.Se for do tipo cauteloso e quiser minimizar o risco de perda do capital e de imóveis vagos, talvez sejam mais adequados investimentos relativamente estáveis, como apartamentos em condomínios no centro da cidade ou REIT. Se tiver uma postura mais agressiva e quiser obter rendimentos elevados, mesmo correndo algum risco, pode optar por imóveis com rendimentos elevados em regiões rurais ou pela renovação de casas individuais.

Além disso, considere também os diferentes objetivos do investimento. Se o objetivo for garantir uma renda a longo prazo para substituir a pensão, são mais adequados apartamentos em condomínios novos, que parecem oferecer uma gestão estável a longo prazo, ou imóveis para famílias.Se o objetivo principal for a redução do imposto sobre herança, pode-se optar por prédios ou apartamentos com grande efeito de redução de valor. Por outro lado, se o objetivo for obter lucro com a venda em curto prazo, é necessária uma estratégia ativa, como comprar imóveis em áreas de reurbanização ou imóveis usados a preços acessíveis e reformá-los para revenda. No entanto, como é difícil para iniciantes obter resultados imediatos com a compra e venda em curto prazo, é mais seguro começar com uma gestão estável com premissa de posse a longo prazo.

Em suma, não existe uma resposta universal que seja “absolutamente recomendável para iniciantes”; deve-se escolher o estilo adequado à sua situação e aos seus objetivos. Quando estiver em dúvida, é útil recorrer a consultas gratuitas de imobiliárias e ouvir a opinião de especialistas. Ao obter conselhos de terceiros, poderá perceber aptidões que não tinha notado anteriormente. Não se apresse, recolha informações cuidadosamente e identifique o “estilo de investimento que pode manter sem esforço”.

Planeamento financeiro e métodos de preparação de fundos

A elaboração de um plano financeiro é uma das preparações mais importantes para começar a investir em imóveis. O montante de capital próprio necessário varia muito de acordo com o preço do imóvel e as condições do financiamento, e não é exagero dizer que o sucesso ou o fracasso do investimento depende do plano financeiro. A seguir, explicamos os pontos importantes que os iniciantes devem ter em mente ao preparar os fundos.

Saiba quanto capital próprio é necessário

Geralmente, os custos iniciais do investimento imobiliário (entrada + despesas diversas) são de cerca de 15% do preço do imóvel. Por exemplo, para um imóvel de 30 milhões de ienes, os custos iniciais são de cerca de 4,5 milhões de ienes, incluindo despesas de registo, comissão do corretor, imposto sobre a aquisição de imóveis e seguro contra incêndio. Como esses custos devem ser basicamente cobertos com recursos próprios, comece por preparar 15% do preço do imóvel como meta.

No entanto, os fundos próprios no valor exato dos custos iniciais não são suficientes. Se investir todos os seus ativos nos custos iniciais, poderá não conseguir fazer face a despesas imprevistas após a compra (como a redução das rendas devido a imóveis devolutos ou despesas de reparação inesperadas), o que poderá causar incerteza quanto aos seus fundos para despesas correntes. Por isso, os especialistas aconselham a «começar com fundos próprios equivalentes a cerca do dobro dos custos iniciais». Isto equivale a cerca de 30% do preço do imóvel.Se tiver os custos iniciais (15%) + fundos de reserva (mais 15%) garantidos, poderá lidar com imprevistos com tranquilidade e continuar a gerir o seu investimento com estabilidade financeira.

Com base nisso, por exemplo, se o objetivo for comprar um prédio de 100 milhões de ienes, o valor de referência seria cerca de 30 milhões de ienes de fundos próprios; se for um apartamento de 20 milhões de ienes, seria cerca de 6 milhões de ienes. É claro que isso varia de acordo com o preço do imóvel e as condições do financiamento, mas é recomendável considerar «30% do preço do imóvel» como uma margem de segurança e fazer os preparativos com base nisso.

Utilização de financiamento e plano de empréstimo

É comum utilizar financiamento (empréstimo) de instituições financeiras para cobrir a parte que não pode ser coberta com fundos próprios.

O empréstimo para investimento imobiliário é concedido com base no rendimento anual, na capacidade de crédito e na rentabilidade do imóvel adquirido, entre outros fatores. Primeiro, consulte uma instituição financeira para saber aproximadamente quanto pode pedir emprestado. Cada banco tem os seus próprios critérios, tais como a taxa de reembolso em relação ao rendimento anual e a relação entre o reembolso e o rendimento previsto do imóvel. O montante do empréstimo é determinado dentro desses limites. Ao contrair um empréstimo, é importante escolher o tipo de taxa de juro.

Os juros estão muito baixos no Japão há muito tempo, mas se subirem no futuro, há o risco de o valor das prestações aumentar nos empréstimos com juros variáveis. Não se deixe levar pelo conforto das prestações atuais e faça uma simulação do que aconteceria se os juros subissem no futuro. Se estiver preocupado com o risco de aumento dos juros, opte por um produto com juros fixos, que mantém o valor das prestações durante todo o prazo. Além disso, é uma boa ideia fazer um plano de pagamento antecipado e, quando tiver dinheiro sobrando, pagar mais para reduzir o total dos juros.

Ao obter um empréstimo, verifique também se está incluído um seguro de vida coletivo (dan-shin). A maioria dos empréstimos para investimento imobiliário inclui este seguro, que cobre o saldo remanescente do empréstimo em caso de morte ou invalidez grave durante o período de reembolso. Como mencionado anteriormente, este seguro pode substituir o seguro de vida, proporcionando tranquilidade à família, que não ficará com dívidas. No entanto, no caso dos empréstimos para investimento imobiliário, a adesão ao seguro dan-shin é opcional e, em alguns casos, implica um custo adicional, pelo que deve verificar previamente.

Planeamento financeiro e gestão de riscos

No plano financeiro, é importante fazer uma simulação de receitas e despesas a longo prazo, e não apenas no momento da compra do imóvel. Confira se o fluxo de caixa líquido, obtido após deduzir as despesas como pagamento do empréstimo, despesas de administração, imposto predial e seguro, da renda mensal, permanecerá positivo. Além disso, verifique se o fluxo de caixa será suficiente mesmo em cenários adversos, como uma taxa de vacância de X%, uma queda de Y% no aluguel e um aumento de Z% nas taxas de juros.

Por exemplo, verifique se não haverá prejuízo mesmo com uma taxa de vacância anual de 10%, uma redução de 5% no aluguel e um aumento de 1% nas taxas de juros. Se o plano for viável mesmo em casos pessimistas, será possível esperar lucros mais estáveis em condições normais. Preste atenção também à proporção de capital próprio. Quanto mais capital próprio for investido, menor será o encargo mensal de reembolso e mais estável será o fluxo de caixa, mas menor será o efeito de alavancagem (taxa de retorno sobre o capital próprio).

Por outro lado, se reduzir ao máximo o capital próprio e contrair o máximo de empréstimos, o efeito de alavancagem aumentará o rendimento por capital próprio, mas, em contrapartida, o encargo de reembolso será mais pesado e o fluxo de caixa ficará instável. Para iniciantes, recomendamos um plano financeiro conservador, com capital próprio elevado e empréstimos moderados, dando prioridade à estabilidade do fluxo de caixa. Mesmo que o retorno seja um pouco menor, é mais seguro começar com um investimento pequeno, dentro do que pode pagar, e expandir à medida que se acostumar.

Por fim, não se esqueça de garantir a liquidez disponível. Após a compra do imóvel, é comum surgirem despesas inesperadas. É importante ter uma reserva de dinheiro disponível para despesas imediatas, como consertos de ar condicionado ou vazamentos, reparos quando os inquilinos se mudarem ou despesas temporárias em caso de desastres. Em geral, recomenda-se manter em mãos um fundo de reserva equivalente a pelo menos alguns meses ou até meio ano de aluguel.Tomando essas medidas de segurança, será possível continuar a administrar o aluguel de forma estável, sem ficar em dificuldades financeiras.

Pontos importantes na procura de imóveis e na escolha da área

Para fazer um bom investimento imobiliário, é extremamente importante saber que tipo de imóvel comprar e onde. Diz-se que 90% do valor e da rentabilidade de um imóvel é determinado pela localização, o que significa que a escolha da área é fundamental para o sucesso do investimento. Aqui, explicamos os principais pontos a serem considerados na procura de imóveis e na escolha da área.

Como recolher informações sobre imóveis

Primeiro, é importante estar sempre a par das informações sobre imóveis disponíveis no mercado para desenvolver uma noção do mercado. Os portais de investimento imobiliário (Rakumachi, Kenmeika, etc.) publicam informações sobre imóveis rentáveis em todo o país. Ao registar-se gratuitamente, poderá receber notificações por e-mail sobre novos imóveis, o que lhe permitirá recolher informações como «que tipo de imóveis estão à venda em que áreas e por quanto» e «qual é o rendimento».Por exemplo, «os estúdios próximos a estações no centro da cidade têm um rendimento de cerca de ○%», «os apartamentos nos subúrbios mais antigos têm um rendimento de cerca de ○%, mas são imóveis com direito de arrendamento». Assim, é possível perceber as tendências do mercado. Com essa noção do mercado, quando um agente imobiliário lhe apresentar um imóvel, terá critérios para avaliar se o preço está acima ou abaixo do valor de mercado.

Ao recolher informações sobre imóveis, é importante não se deixar enganar apenas pelo rendimento. Mesmo que o rendimento aparente seja alto, o rendimento real será baixo se o imóvel estiver cheio de vagas ou precisar de grandes reformas no futuro. Além disso, o rendimento anunciado nos anúncios é calculado com base na ocupação total, e na prática, muitas vezes não é o que se espera. Além do rendimento, é importante desenvolver um olhar crítico para avaliar de forma abrangente a idade, a estrutura, o tamanho e a localização do imóvel.

Pontos importantes na escolha da área

A seleção da área é fundamental para o investimento imobiliário. Os principiantes tendem a se deixar levar pelo rendimento, mas imóveis com rendimentos elevados têm motivos (riscos) para isso. Ao escolher a área, preste atenção aos seguintes pontos.

• Tendências demográficas e procura: é melhor evitar áreas com tendência de declínio populacional ou onde a procura por aluguéis está diminuindo devido ao envelhecimento da população.Em vez disso, procure áreas com crescimento populacional ou com uma taxa de envelhecimento moderada, como áreas urbanas com grande afluxo de jovens e solteiros, onde a demanda por aluguéis é alta. Por exemplo, os 23 distritos de Tóquio e os centros das cidades designadas pelo governo têm uma demanda estável. Mesmo nas regiões rurais, há locais onde se pode esperar uma demanda específica, como cidades com universidades ou áreas industriais. No investimento imobiliário, o equilíbrio entre a oferta e a demanda é tão importante que se pode dizer que “a demanda é tudo”.
• Conveniência de transporte: A distância da estação e a conveniência do transporte público estão diretamente ligadas à ocupação. É melhor que a estação mais próxima esteja a uma curta distância a pé (idealmente a menos de 10 minutos), e ainda melhor se houver várias linhas disponíveis. Evite áreas onde o último comboio é muito cedo ou onde há poucas linhas. Também é importante que haja fácil acesso ao centro da cidade e que seja conveniente para ir à universidade ou ao trabalho.Por exemplo, imóveis a 5 minutos a pé da estação e com acesso ao centro da cidade em um único comboio são populares entre um público amplo e têm alta taxa de ocupação. Por outro lado, imóveis a 20 minutos a pé da estação e com acesso apenas por autocarro podem ter dificuldade em encontrar inquilinos.
• Conveniência e ambiente: verifique também a qualidade do ambiente circundante. É importante visitar o local e ter uma ideia real do que é, verificando se há conveniências como lojas de conveniência, supermercados e hospitais a uma curta distância, se a segurança é boa e se há pouca circulação de pessoas à noite. Locais com pouca iluminação pública e ruas escuras ou com lixo espalhado são evitados. Se for uma área segura para mulheres e famílias, é possível atrair uma ampla gama de inquilinos, sem limitar o público-alvo.Além disso, se houver muitas universidades e empresas nas proximidades, haverá demanda por estudantes e profissionais, e se houver fábricas, haverá demanda por pessoas que moram sozinhas por motivos de trabalho, entre outros.
• Risco de desastres: No Japão, é necessário levar em consideração o risco de desastres naturais, como terremotos, tufões e inundações. Verifique o mapa de riscos e confira se a área está localizada em uma zona de inundação ou em uma zona de alerta de deslizamento de terra. Áreas com alto risco de desastres não só apresentam risco de danos ao próprio imóvel, mas também podem resultar em aumento do valor do seguro e perda do valor do imóvel no futuro. É mais seguro escolher uma área com o menor risco possível de desastres.
• Potencial futuro: O potencial futuro da área também é um ponto importante a ser considerado. Áreas com planos de remodelação em andamento ou com novas estações de comboio a serem inauguradas tendem a se tornar mais populares e a valorizar os imóveis. Quando a remodelação realmente ocorre e a cidade fica mais bonita ou grandes centros comerciais são construídos, o valor da marca da área aumenta e ela passa a ser considerada um local atraente para morar. Uma boa estratégia é ficar atento aos planos urbanísticos do governo e às notícias para encontrar áreas com potencial de crescimento.

Resumindo, pode-se dizer que o ideal é uma área com alta demanda, boa conveniência e poucos fatores de risco. Por exemplo, áreas que atendem a condições como «baixo risco de desastres naturais e boa segurança», «proximidade de estações e fácil acesso ao centro da cidade» e «revitalização por meio de projetos de remodelação» têm alta taxa de ocupação e rendimentos estáveis. Por outro lado, áreas com «baixa densidade populacional e poucas comodidades», «distância das estações e transporte inconveniente» e «alto risco de desastres naturais» devem ser evitadas por quem está a começar.É claro que há exceções, dependendo do imóvel, mas recomendamos começar pela área estável, que é a escolha mais segura.

Perspectiva para a escolha do imóvel

Depois de restringir a área, o próximo passo é selecionar cada imóvel. Ao escolher um imóvel, preste atenção aos seguintes pontos.

• Rentabilidade e rendimento: é fundamental que o preço de compra permita obter um rendimento adequado (rendimento). No entanto, como mencionado anteriormente, não se deve basear a decisão apenas no rendimento aparente, mas sim calcular o rendimento real após dedução das despesas. Compare com os preços de aluguer na zona e verifique se o aluguer definido não está muito longe do valor de mercado.
• Idade e estrutura do imóvel: imóveis antigos tendem a ter um rendimento mais elevado, mas também apresentam um risco de reparação mais elevado. Os imóveis recentes têm um rendimento mais baixo, mas não necessitam de grandes reparações a curto prazo, o que proporciona uma maior tranquilidade. Em termos de estrutura, os imóveis em betão armado são mais duráveis do que os de madeira ou estrutura metálica leve, mas também são mais caros. As normas de resistência sísmica também são importantes, sendo preferível que o imóvel cumpra as novas normas de resistência sísmica em vigor desde 1981.
• Disposição e adequação à procura: A procura varia consoante se destina a pessoas solteiras (estudantes, etc.) ou a famílias (2 quartos ou mais). Analise se a disposição é adequada ao principal tipo de inquilino da área em questão. Se for perto de uma universidade, os estúdios são mais vantajosos, enquanto que numa zona industrial, a procura varia consoante a situação, podendo haver uma mistura de pessoas solteiras e famílias.
• Condição de gestão do imóvel: No caso de imóveis usados, verifique o estado atual da gestão do imóvel. Se o local de lixo está limpo, se as lâmpadas das áreas comuns estão funcionando, se as caixas de correio estão cheias de panfletos, etc. Imóveis bem administrados tendem a manter um alto nível de satisfação dos inquilinos no futuro. Por outro lado, imóveis com gestão deficiente tendem a ter mais vagas e devem ser evitados.
• Perspectivas de saída: antes de comprar, pense também numa estratégia de saída. Imagine se, no futuro, será fácil encontrar um comprador para este imóvel no mercado e se será possível vendê-lo pelo preço esperado. No investimento imobiliário, o lucro ou prejuízo total só é determinado quando o imóvel é vendido. Para evitar situações em que o imóvel não pode ser vendido pelo preço esperado ou não consegue encontrar um comprador, é melhor evitar imóveis com liquidez muito baixa (por exemplo, com uma planta muito peculiar ou localizados em áreas muito pequenas).

Avalie o imóvel de várias perspectivas e escolha-o levando em consideração a sua própria opinião: «Eu gostaria de morar neste imóvel se fosse um inquilino?». Quando encontrar um imóvel que atenda às suas condições, visite-o pessoalmente para verificar os detalhes que não podem ser percebidos apenas pelas fotos e plantas.

Como encontrar um parceiro de confiança

Para ter sucesso no investimento imobiliário, é essencial contar com parceiros de confiança (imobiliárias, empresas de gestão, responsáveis de instituições financeiras, etc.). Há limites para o que se pode fazer sozinho, e a cooperação de profissionais qualificados aumenta consideravelmente as hipóteses de sucesso do investimento. Aqui, explicamos como escolher uma imobiliária e uma empresa de gestão, que são particularmente importantes.

Como escolher uma imobiliária

Não é exagero dizer que a escolha de uma imobiliária (corretora ou empresa de vendas) que ofereça apoio na apresentação de imóveis e nos procedimentos de compra é determinante para o sucesso do investimento imobiliário. Diz-se que, se conseguir encontrar uma empresa que lhe permita dizer «foi porque encontrei esta imobiliária que tive sucesso», o investimento imobiliário será quase automaticamente bem-sucedido. Uma boa imobiliária é assim tão importante, mas, na realidade, há de tudo, incluindo empresas mal-intencionadas. É importante ter em mente os pontos a considerar para escolher uma empresa em que os principiantes possam confiar.

• Experiência e especialização: Escolha uma empresa com vasta experiência em intermediação de imóveis para investimento e que compreenda a perspectiva dos investidores. O ideal é uma empresa que não se limite a vender imóveis, mas que também ofereça aconselhamento com vista à gestão do arrendamento após a compra. As empresas que divulgam o número de transações realizadas e os casos de sucesso dos seus clientes são mais fiáveis. Além disso, se escolher uma empresa especializada na área que pretende, como imóveis de edifícios inteiros ou apartamentos no centro da cidade, será mais fácil encontrar imóveis adequados.
• Dimensão e estrutura da empresa: empresas com uma certa dimensão, em termos de número de funcionários e de escritórios, tendem a ter mais informações e melhores contactos com instituições financeiras. No entanto, nem todas as empresas de pequena dimensão são de confiança, pelo que não se pode generalizar. O importante é que toda a empresa, e não apenas o responsável pelo seu caso, tenha uma estrutura de apoio sólida. Outros pontos a ter em conta são a capacidade de negociação de empréstimos e a rigor na celebração dos contratos.
• Qualidade das informações sobre imóveis para rendimento: quanto melhor for a empresa, mais informações sobre imóveis de qualidade não divulgados na Internet ela terá. Será uma vantagem se conseguir estabelecer um relacionamento que lhe permita obter informações sobre imóveis não divulgados que não aparecem em sites de busca comuns. Para isso, é importante comunicar claramente a sua política de investimento e as suas condições na primeira consulta, demonstrando o seu interesse. Muitas empresas enviam por e-mail aos seus membros informações sobre imóveis que correspondem às condições solicitadas, por isso, aproveite esse serviço.
• Perspectiva do cliente: empresas confiáveis explicam claramente as desvantagens e os riscos. É preciso ter cuidado com os responsáveis que enfatizam apenas as vantagens e não mencionam os riscos. Também é melhor evitar aqueles que não ouvem o que você tem a dizer e fazem apenas um discurso de vendas unilateral. Você deve escolher uma empresa com orientação para consultoria e que tenha uma postura de buscar o sucesso do cliente.
• Investimento próprio e serviço pós-venda: empresas cujos responsáveis também investem em imóveis ou que oferecem serviços completos, incluindo gestão de aluguéis após a compra, podem oferecer conselhos baseados em experiências reais e suporte de longo prazo. É reconfortante saber que a empresa não encerra o serviço após a compra, mas continua a oferecer consultoria sobre gestão de aluguéis e venda.

É importante entrar em contacto com várias empresas, ouvir o que elas têm a dizer e comparar. Observe a impressão que você tem durante as entrevistas e conversas por telefone, bem como o conteúdo das propostas, e identifique os responsáveis pelos serviços que você considera confiáveis. Além disso, existem empresas especializadas em apoiar iniciantes em investimentos imobiliários, como a INA. A nossa empresa oferece informações para iniciantes e serviços de consultoria gratuita através de nossa mídia online exclusiva, sendo um exemplo de parceiro confiável para quem está começando. Consultar empresas especializadas como essa também pode ser uma medida eficaz.

Como escolher uma empresa de gestão

Após a compra do imóvel, a empresa de gestão imobiliária responsável pela administração do aluguel também é essencial para o sucesso. A escolha deve ser feita com cuidado, pois a qualidade do serviço prestado pela empresa pode afetar significativamente a taxa de ocupação e a rentabilidade. Os pontos importantes a serem considerados na escolha da empresa de gestão são os seguintes.

• Taxa de ocupação e capacidade de atrair clientes: o mais importante é que a empresa seja capaz de manter uma alta taxa de ocupação. Como referência, é recomendável verificar se a taxa média de ocupação da empresa é superior a 95%.Empresas com um vasto historial na procura de inquilinos (capacidade de angariação de clientes) têm canais de angariação e estratégias de publicidade próprios, o que lhes permite encontrar rapidamente novos inquilinos quando surgem vagas. Na verdade, há casos em que imóveis com uma taxa de ocupação inferior a 50% quando geridos por outras empresas ficaram totalmente ocupados em seis meses após a mudança de empresa de gestão.
• Capacidade de proposta e resposta: É problemático ter uma empresa de gestão que, quando há vagas, apenas diz «vamos baixar o aluguer». É preferível uma empresa que proponha medidas concretas, como a revisão da forma de anunciar e das condições de recrutamento, ou propostas de remodelação. Também é importante que haja um sistema que permita responder rapidamente, 24 horas por dia, a reclamações dos inquilinos e a avarias nas instalações. É tranquilizador ter uma empresa que disponha de um serviço de atendimento disponível mesmo à noite e aos feriados, e de uma rede de empresas de reparação parceiras.
• Número de imóveis administrados e experiência: Empresas com muitos imóveis administrados e um histórico de sucesso têm um acervo de conhecimentos. Não é possível generalizar, mas empresas que administram milhares de imóveis provavelmente têm mais experiência. No entanto, se a empresa for muito grande, há o risco de o atendimento por imóvel ser superficial, por isso é importante verificar o equilíbrio entre o histórico e a capacidade de resposta. Verifique também se os responsáveis têm muitos anos de experiência e conhecimentos.
• Taxas de administração e escopo dos serviços: A taxa de administração é de cerca de 5% do aluguel, mas há empresas que cobram apenas 2% ou 3%. No entanto, se o preço for muito baixo, é possível que os serviços sejam insuficientes ou que haja custos adicionais, portanto, é preciso ter cuidado. Não escolha apenas pelo preço, mas compare o escopo dos serviços, como taxas de recrutamento de inquilinos (anúncios e publicidade), rondas regulares, renovação do contrato, presença na saída do inquilino e liquidação do depósito.É importante escolher uma empresa com boa relação custo-benefício em termos gerais.
• Relação com o proprietário: O relacionamento com a empresa de administração é de longo prazo. É importante que o responsável seja atencioso, responda rapidamente e faça relatórios e consultas de forma adequada. Antes de assinar o contrato, converse bem para avaliar se é possível construir uma relação de confiança. Em alguns casos, é uma boa ideia solicitar orçamentos de administração a várias empresas e comparar as diferenças no atendimento.

Ao escolher uma empresa de gestão adequada e trabalhar em conjunto para aumentar o valor do imóvel, o proprietário poderá se concentrar no seu negócio principal e garantir uma gestão estável. Por outro lado, escolher a empresa de gestão errada pode levar à deterioração dos rendimentos, devido a vagas e atrasos no pagamento do aluguel. Encontrar uma empresa de gestão que lhe dê a sensação de que «foi uma boa escolha» é um passo importante para o sucesso do investimento imobiliário.

Passos para comprar o seu primeiro imóvel

Para começar realmente a investir em imóveis, é necessário passar por várias etapas, desde a recolha de informações até a assinatura do contrato e o início da gestão. Aqui, vamos organizar o fluxo geral até a compra do primeiro imóvel por um iniciante.

1. Adquirir conhecimento (estudar): Comece por adquirir conhecimentos básicos sobre investimento imobiliário. Além de aprender o básico em livros e sites introdutórios, participe em seminários e grupos de estudo para obter informações atualizadas e conhecimentos práticos. Os blogs e canais do YouTube de pessoas com experiência também podem ser úteis, mas como há informações de qualidade variada, escolha fontes confiáveis. Se necessário, consulte um planejador financeiro ou consultor imobiliário individualmente. Paralelamente ao aprendizado, comece a poupar dinheiro nesta fase.
2. Definição de metas e elaboração de políticas: À medida que você adquire conhecimento, defina claramente seus objetivos e metas de investimento. Estabeleça metas específicas, como “quero obter uma renda mensal de ¥X em aluguel daqui a Y anos” ou “quero garantir uma fonte de renda estável para a minha aposentadoria”. Com base nisso, defina uma política geral de investimento, como começar com um imóvel dividido ou um imóvel inteiro, e em que área você vai procurar. Depois de definir suas metas e políticas, você terá uma ideia do tamanho e do rendimento do imóvel necessário, o que tornará a busca pelo próximo imóvel mais eficiente.
3. Planeamento financeiro: concretize o plano financeiro mencionado no capítulo anterior. Calcule quanto dinheiro você tem disponível e quanto pode pedir emprestado a uma instituição financeira para determinar a faixa de preço do imóvel que você pode comprar. Por exemplo, se você tem 5 milhões de ienes em dinheiro e um rendimento anual de 6 milhões de ienes, você pode procurar imóveis com preços entre 20 e 30 milhões de ienes. É recomendável visitar um banco e fazer uma pré-avaliação do empréstimo hipotecário para ter uma ideia do valor que você pode pedir emprestado.Verifique novamente se o plano não é irrealista e se o fluxo de caixa é viável.
4. Pesquisa de imóveis e compreensão do mercado: com base nas condições definidas no plano financeiro, comece a procurar imóveis específicos. Pesquise imóveis que atendam às suas condições em sites de imóveis para investimento, como Kenbiya e Rakumachi, e colete informações detalhadas sobre os imóveis que parecerem interessantes. Ao mesmo tempo, visite sites de portais para ter uma noção geral dos preços e rendimentos médios do mercado.Nesta fase, mais do que «decidir qual imóvel comprar», trata-se de um período para compreender que tipo de imóveis existem no mercado. Ao comparar e analisar vários imóveis, os seus pontos importantes (rendimento, localização, ano de construção, etc.) tornar-se-ão mais claros.
5. Contactar uma imobiliária: Quando encontrar uma imobiliária que lhe pareça confiável, entre em contacto com ela. Transmita facilmente as suas condições por telefone ou e-mail e pergunte se há algum imóvel que possa apresentar.Dependendo das condições, poderá receber propostas de imóveis não divulgados que correspondem às suas preferências. Se a empresa parecer boa, visite-a e marque uma reunião com o responsável. Na reunião, comunique cuidadosamente os seus objetivos e condições de investimento e ouça as propostas da empresa. Se achar que é confiável, peça que lhe apresentem imóveis específicos. É eficaz entrar em contacto com várias empresas e comparar as propostas.
6. Apresentação do imóvel e pesquisa no local: Quando receber propostas de imóveis que parecem adequados às suas condições da imobiliária, leia atentamente a documentação e faça uma simulação de receitas e despesas. Se encontrar um imóvel que lhe agrade, vá visitá-lo. No local, verifique com os seus próprios olhos não só o estado do imóvel, mas também o ambiente circundante. Como o ambiente pode ser diferente durante o dia e à noite, é aconselhável visitar o local em diferentes alturas do dia. Ao mesmo tempo, pesquise as restrições legais (zona de uso, possibilidade de reconstrução, etc.) na repartição pública e verifique as condições de gestão e as características dos inquilinos.Nesta fase, tenha em mente uma estratégia de saída. Pense em «por quanto e para quem poderá vender este imóvel no futuro?» e, se considerar que o risco é elevado, tenha a coragem de desistir.
7. Pedido de compra e negociação: Quando encontrar o imóvel que deseja comprar, apresente um pedido de compra (prova de compra) através da imobiliária. Nesta altura, deve também negociar o preço e as condições. Negocie o preço de forma adequada, tendo em conta o mercado local e a situação do vendedor.Apresentar propostas que também sejam vantajosas para o vendedor (pagamento antecipado, alta proporção de pagamento em dinheiro, etc.) facilitará a negociação. Além do preço, organize e concorde com os itens que devem ser confirmados, como o âmbito da responsabilidade por defeitos, o prazo de entrega e o tratamento de equipamentos acessórios.
8. Procedimentos de financiamento: Após a aceitação do pedido e o acordo preliminar da compra e venda, solicite imediatamente uma análise formal de financiamento à instituição financeira. Apresente à instituição financeira a documentação do imóvel, o plano de receitas e despesas, informações sobre os seus rendimentos e património, e aguarde a avaliação do imóvel e a análise do financiamento. Após a aprovação do financiamento, serão apresentadas as condições, tais como a taxa de juro, o montante do financiamento e o prazo. Com base nessas condições, tome a decisão final sobre a compra do imóvel (se o financiamento for recusado ou não atingir o montante desejado, o contrato poderá ser cancelado).
9. Celebração do contrato de compra e venda: Quando o financiamento estiver garantido, será celebrado o contrato de compra e venda do imóvel. O comprador receberá explicações sobre os pontos importantes do contrato por parte do agente imobiliário e, após compreender bem as relações jurídicas do imóvel, as condições das instalações e os termos do contrato, assinará e carimbará o contrato. No momento da celebração do contrato, será pago um sinal (cerca de 5% a 10% do preço do imóvel) e o contrato estará celebrado. O contrato e o documento com as explicações sobre os pontos importantes devem ser guardados para referência futura.
10. Pagamento do saldo e entrega: Normalmente, a entrega do imóvel ocorre cerca de um mês após a celebração do contrato. Na data do pagamento, o comprador, o vendedor, a imobiliária e a instituição financeira se reúnem para efetuar o pagamento do saldo e a entrega do imóvel. O empréstimo também é pago neste momento, e o registrador judicial realiza os procedimentos de transferência da propriedade e registro da hipoteca. O comprador recebe as chaves do imóvel e todos os documentos relacionados, e assim os direitos de propriedade são transferidos.
11. Preparação para o início da gestão do arrendamento: Após a entrega do imóvel, se já houver inquilinos, proceda-se à transferência do contrato de arrendamento (notificação da mudança de proprietário aos inquilinos, etc.). Se o imóvel estiver vazio, comece imediatamente a procurar inquilinos. Celebre um contrato com uma empresa de gestão e solicite a definição das condições do arrendamento e a divulgação do imóvel. Se necessário, faça a limpeza e a renovação do imóvel. Não se esqueça de contratar um seguro contra incêndio (obrigatório no caso de financiamento).
12. Início da gestão: Assim que os inquilinos forem decididos, celebre o contrato de arrendamento e comece a receber o rendimento do aluguer. Organize o sistema de transferência bancária e cobrança e comece a gerir as receitas e despesas mensais. Com isso, passa-se para a fase de gestão do investimento imobiliário. Parabéns por ter concluído o processo de compra do seu primeiro imóvel.

Este é o fluxo geral até à compra. Depois de passar por essa experiência uma vez, ficará muito mais fácil na segunda vez.Na primeira vez, você provavelmente terá muitas dúvidas, mas siga em frente passo a passo, buscando orientação de especialistas da sua área, como imobiliárias, instituições financeiras e empresas de gestão.

Importância da gestão pós-compra e da estratégia de saída

Mesmo após comprar o imóvel e iniciar a gestão locativa, é importante não baixar a guarda e pensar em uma gestão adequada e em uma estratégia de saída para o futuro. Isso porque o investimento imobiliário não termina com a compra do imóvel, mas sim com a sua venda, que conclui o ciclo de investimento. Por fim, abordaremos as tarefas de gestão e a estratégia de saída que devem ser consideradas após a compra.

Gestão de arrendamento e manutenção do valor do património

A gestão de arrendamento é uma tarefa contínua do proprietário do imóvel. Mesmo que tenha contratado uma empresa de gestão, não deixe tudo por conta dela e receba relatórios regulares para se manter informado. Especificamente, preste atenção aos seguintes pontos.

• Atendimento aos inquilinos: responda rapidamente a relatos de problemas com as instalações ou reclamações dos inquilinos. Se for necessário fazer reparos, contrate um técnico imediatamente e não deixe o problema se prolongar. Atrasos no atendimento podem aumentar a insatisfação dos inquilinos e levar à desocupação do imóvel.A empresa de gestão deve garantir um atendimento 24 horas por dia, mas o proprietário também pode ter que tomar decisões em situações de emergência.
• Gestão do aluguel: verifique se o aluguel mensal está sendo pago dentro do prazo. Em caso de atraso, envie uma cobrança imediatamente e tome medidas para evitar que a situação se prolongue (utilize fiadores ou uma empresa de garantia de aluguel). Ignorar os inadimplentes não só prejudica o seu plano financeiro, como também pode causar problemas com outros inquilinos.
• Manutenção e conservação do edifício e das instalações: Realize inspeções regulares no edifício para verificar se há algum problema. É importante verificar também detalhes como a limpeza, o estado do depósito de lixo e o funcionamento das luzes comuns. Repare rapidamente os locais danificados para manter a boa aparência do imóvel e aumentar a satisfação dos inquilinos. Além disso, como os equipamentos, como ar condicionado e aquecedor de água, têm uma vida útil limitada, é recomendável reservar um orçamento para a sua substituição. Considere também a realização de grandes reformas, dependendo da idade do imóvel.
• Revisão do aluguel: É necessário revisar o aluguel anunciado e o aluguel na renovação de acordo com o mercado local e as mudanças na demanda. Se um imóvel ficar vazio por um longo período, reduza o aluguel anunciado para um nível adequado. Por outro lado, se o imóvel estiver sempre ocupado e os aluguéis na região estiverem subindo, negocie um aumento no aluguel na renovação. Ajuste o aluguel de forma flexível de acordo com o mercado para equilibrar a maximização da receita e a redução do número de imóveis vagos.
• Comunicação: É importante construir um bom relacionamento com os inquilinos. Alguns proprietários respondem cuidadosamente às dúvidas dos inquilinos e enviam cartas de agradecimento aos inquilinos de longa data. A atitude sincera do proprietário leva à confiança dos inquilinos, o que pode resultar em um uso cuidadoso do imóvel.

Uma gestão adequada do arrendamento permite manter e aumentar a rentabilidade e o valor patrimonial do imóvel. Por outro lado, uma gestão deficiente pode levar a um aumento das vagas e à deterioração do imóvel, reduzindo o seu valor patrimonial e afetando negativamente o preço de venda. É importante ter em mente que os imóveis de rendimento são como seres vivos e dedicar-se à sua gestão e administração diária.

Revisão periódica da gestão

Após alguns anos de gestão, podem surgir discrepâncias entre o plano inicial e os resultados reais.Revise o desempenho da gestão regularmente (cerca de uma vez por ano) e, se necessário, reajuste a estratégia.

Por exemplo, se o desempenho estiver melhor do que o esperado e os fundos próprios estiverem a aumentar, pode ser o momento de considerar um investimento adicional. Por outro lado, se os rendimentos não estiverem a aumentar como esperado, pode considerar melhorar o imóvel (investir em reformas ou adicionar equipamentos) ou, em alguns casos, vender e trocar por outro imóvel. Se o ambiente de taxas de juros mudar e as taxas de empréstimos aumentarem, considere refinanciar com outro banco para reduzir as taxas de juros.

O mercado imobiliário muda constantemente, por isso, mantenha-se atento às últimas tendências do mercado e à evolução da economia e compare com a situação atual do seu imóvel para decidir se deve mantê-lo, vendê-lo ou aumentar o seu número. É importante não manter os imóveis por inércia, mas sim procurar sempre a posição ideal.

Planeamento da estratégia de saída

Por último, a estratégia de saída. Os resultados do investimento imobiliário só são confirmados quando o imóvel é vendido. Para não se arrepender no futuro, simule antecipadamente a sua saída.

• Prazo para a venda: tenha uma meta, como «vender daqui a ◯ anos», com base na idade do imóvel, na evolução do saldo do empréstimo e nas previsões do preço de mercado. Por exemplo, no caso de um apartamento de madeira, como ele precisará de grandes reformas após 20 a 25 anos, uma estratégia seria vender antes disso para garantir o lucro da venda. Outra ideia é esperar até que o saldo do empréstimo diminua significativamente (dívida restante < preço de venda).
• Previsão do preço de venda: com base no valor cadastral atual e no preço de rendimento, faça uma estimativa do preço de venda daqui a ◯ anos. É importante fazer uma estimativa conservadora para não se surpreender mais tarde com o baixo valor do imóvel. Em áreas onde a procura tende a diminuir, tenha em mente a possibilidade de uma queda no preço acima do esperado. Peça uma avaliação a uma imobiliária para saber o preço de venda atual no mercado.
• Vários cenários de saída: além do cenário básico, é seguro considerar vários padrões de saída. Por exemplo, “vender por um preço alto daqui a ◯ anos, se não conseguir vender, manter o imóvel e continuar recebendo o aluguel” ou “converter em dinheiro quando os filhos se tornarem independentes e usar para pagar os estudos”. Prepare opções de acordo com o seu plano de vida. Alguns optam por “manter o imóvel e deixá-lo para os herdeiros”, mas, nesse caso, é necessário manter o imóvel em boas condições para que as gerações futuras não tenham dificuldades.
• Pontos a serem observados na venda: Na hora de vender, há vários custos, como comissão do corretor e imposto sobre a transferência de propriedade. A alíquota do imposto sobre o ganho de capital é de cerca de 20% para imóveis mantidos por mais de cinco anos e de cerca de 39% para imóveis mantidos por menos de cinco anos, uma diferença significativa, portanto, é importante escolher o momento certo. Além disso, o preço pode variar dependendo se o imóvel está ocupado ou vazio. É fundamental solicitar uma avaliação a várias imobiliárias para determinar o preço adequado.

Pensar numa estratégia de saída torna a decisão de investimento atual mais adequada. Diz-se que «quem não consegue imaginar o fim, não deve começar», o que mostra a importância da saída. É importante ter em mente a saída antes da compra e, durante a gestão, preparar-se para atingir o objetivo no momento mais oportuno, de acordo com as mudanças do mercado.

Conclusão

Ao contrário das ações e do mercado cambial, o investimento imobiliário envolve bens tangíveis, o que exige mais trabalho e dinheiro, mas, por outro lado, é um meio atraente de construir um património sólido. Para quem é iniciante, os termos técnicos e os procedimentos complexos podem ser difíceis e causar ansiedade no início. No entanto, como explicado neste artigo, se você entender os conceitos básicos e se preparar adequadamente, não há motivo para temer.

O importante é traçar um plano com uma visão de longo prazo e avançar com cautela, contando com a ajuda de especialistas de confiança. Como mencionado anteriormente, se você aumentar o seu capital humano, como contactos e conhecimentos, e se dedicar ao investimento imobiliário sem se deixar levar por lucros de curto prazo, ele se tornará um aliado poderoso na formação do seu património.

A alegria de comprar o seu primeiro imóvel e receber o primeiro aluguel é indescritível. É preciso muito aprendizado e esforço para chegar lá, mas essa experiência em si será um grande património para o futuro.Dê o primeiro passo com cautela, gerindo os riscos com prudência, e, no futuro, esperamos que o investimento imobiliário se torne uma fonte de segurança na sua vida e que possa avançar para uma fase de expansão ainda maior dos seus ativos.

Por fim, aproveite a ajuda de empresas como a INA, que apoiam os investidores imobiliários iniciantes, e tenha uma vida saudável e frutífera no mundo dos investimentos imobiliários. Esperamos que este artigo tenha sido útil. Boa sorte! Desejamos o seu sucesso nos investimentos imobiliários.