초보자를 위한 지역별 부동산 투자 전략과 성공 포인트 분석

성공적인 부동산 투자를 위해서는 '어떤 지역의 부동산을 선택하느냐'가 매우 중요하다. 지역에 따라 부동산 가격, 임대수요, 수익률(투자수익률) 등의 특징이 크게 다르기 때문에 투자 전략도 달라진다. 초보자라면 자신의 목적(자본 이득을 노리는지, 인컴 이득을 중시하는지, 장기 보유를 목적으로 하는지 등)에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 본 기사에서는 도쿄 도심, 교외, 간사이권, 지방도시, 재개발 지역 등 지역별 특징과 장단점을 정리하고, 각 지역에 적합한 투자전략에 대해 알기 쉽게 설명한다. 마지막으로 초보자가 안심하고 부동산 투자를 시작할 수 있도록 전문회사의 지원 활용에 대해서도 소개한다.

지역별로 살펴보는 부동산 투자의 특징

부동산 투자 대상 지역은 크게 몇 가지 유형으로 나눌 수 있다. 여기서는 대표적인 지역별로 시장의 특징과 장단점을 살펴보자.

도쿄 도심 지역

도쿄 도심(도심의 주요 구 등)의 부동산은 '고비용이지만 리스크가 적다'고 할 수 있다. 인구 유입이 지속되고 임대 수요가 매우 높기 때문에 공실 리스크가 매우 낮다는 점이 큰 매력입니다. 다소 오래된 건물이라도 입지 조건이 좋으면 임대료 시세 자체가 교외보다 높기 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 또한 수요가 많기 때문에 매각 시에도 매수자를 쉽게 찾을 수 있어 출구 전략 (매각을 통한 수익 확정)을 세우기 쉬운 경향이 있습니다. 도심의 부동산은 자산 가치가 떨어지기 어려워 향후 시세차익(자본이득)을 얻을 가능성도 충분하다.

반면, 높은 초기 비용이 큰 걸림돌이다. 도심 부동산은 가격이 매우 비싸기 때문에 당연히 대출이나 자기자본도 커질 수밖에 없다. 예를 들어 부동산 투자에 필요한 자기자본은 부동산 가격의 20% 내외로 알려져 있는데, 도심 부동산의 경우 그 금액이 지방보다 훨씬 높기 때문에 자금 부담과 리스크가 커집니다. 또한 부동산 가격이 높을수록 수익률(수익률)은 낮아지는 경향이 있습니다. 실제로 지방의 경우 표면 수익률이 15%에 달하는 경우도 있지만, 도심의 경우 3% 정도에 그치는 경우도 있다. 세금(고정자산세, 도시계획세 등)도 비싸기 때문에 매달 남는 돈은 상대적으로 적어지는 경향이 있다. 또한 도심은 매력적인 매물이 많아 경쟁이 치열하기 때문에 자신의 매물을 선택받기 위한 노력(시설의 차별화 등)이 필요하지만, 그럼에도 불구하고 경쟁에 묻혀버릴 위험은 있다.

장점(도쿄 도심): 장점

• 임대 수요가 매우 높아 공실 리스크가 낮다.

• 임대료 수준이 높아 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

• 자산가치 하락이 적고, 매각 시에도 매수자가 쉽게 찾을 수 있다 (출구전략 수립이 용이).

• 지역에 따라서는 향후 가격 상승 이익(자본 이득)의 가능성도 있다.

단점(도쿄 도심): 단점

• 부동산 가격이 비싸고, 초기 투자비용 및 자기자금 부담이 크다.

• 부동산 가격 대비 임대료 수입이 상대적으로 낮아 수익률이 낮 게 형성되기 쉽다.

• 세금과 유지관리비도 비싸고, 잔여 수익이 증가하기 어렵다.

• 임대물건 경쟁이 심해 임차인 확보에 많은 노력이 필요함

수도권 교외 지역

'교외'란 도쿄 도심에서 전철로 1시간 내외의 통근권이나 근교 현(사이타마, 지바, 가나가와 등)의 주거지를 말한다. 교외 부동산의 경향은 '가격은 저렴하지만 리스크가 높다'라고 표현할 수 있습니다. 가장 큰 장점은 역시 가격이 저렴해 적은 자기자본으로도 쉽게 구입할 수 있다는 점입니다. 매입 금액이 낮으면 표면 수익률은 자연히 높아지기 때문에 도심보다 높은 수익률을 노릴 수 있다는 점도 매력적이다. 예를 들어 국토교통성 조사에 따르면 도쿄도의 지가 수준을 100으로 봤을 때 인접한 사이타마현은 약 30, 이바라키현은 8.4에 불과해 수도권에서도 도쿄 외의 교외 지역은 가격이 크게 낮은 것을 알 수 있습니다. 그만큼 낮은 자금으로 구입할 수 있고, 임대료에 따라서는 높은 수익률을 기대할 수 있다. 또한, 교외는 도심에 비해 임대 매물 공급이 많지 않아 경쟁이 적 고, 매물의 차별화(리모델링이나 시설 추가)가 효과를 발휘하기 쉬운 측면도 있습니다. 융자 측면에서도 부동산 가격이 저렴한 만큼 금융기관으로부터의 대출 문턱이 낮아져 자기 자금을 억제하기 쉽다는 지적도 있다.

하지만 교외 투자에는 향후 임대수요 감소에 대한 리스크가 따른다. 인구가 도심에 집중되고 교외로 유출되는 지역에서는 공실이 채워지지 않아 임대료를 낮춰야 하는 상황에 처할 수 있다. 교외에서는 수요와 공급의 균형이 깨지기 쉬워 공실의 악순환 (공실→수익 악화→유지투자 감소→공실 증가)이 발생하기 쉽다고 합니다. 또한 교외 부동산은 도심에 비해 매물이 잘 팔리지 않는 경향이 있습니다. 매수자가 적어 원하는 가격에 팔리지 않아 출구전략을 세우기 어려운 경우도 있다. 향후 인구 감소가 예상되는 지역에서는 부동산 가격 자체가 하락할 위험도 높기 때문에 최종 자산 가치 하락(자본 손실)에 주의해야 한다.

장점(교외): 장점

• 부동산 가격이 저렴하여 자기자금 및 차입금 부담이 적다.

• 매입가격이 낮기 때문에 표면수익률이 높아 지기 쉽다.

• 도심에 비해 매물 수가 많지 않아 경쟁이 적 고 차별화가 용이하다.

• 비교적 적은 자금으로 부동산 투자를 시작하기 쉬움 (초보자에게는 진입장벽이 낮음)

단점 (교외): 단점

• 지역에 따라서는 임대수요 위축 리스크가 크다(공실률이 높아지기 쉽다).

• 출구전략 수립이 어렵다 (매수자 확보가 어렵고, 매각에 시간이 걸림).

• 자산가치-지가가 향후 하락할 우려가 있다.

• 도심에 비해 입지적 매력이 떨어지기 때문에 장기적인 수익 안정성에 대한 불안감이 남는다.

간사이권(오사카 등) 도시부

일본 제2의 경제권인 간사이 지역(오사카부, 효고현, 교토부 등)도 부동산 투자처로 인기가 높다. 특히 오사카시는 인구 약 270만 명의 대도시로 주택 수요가 안정적이다. 간사이 지역의 특징은 수도권에 비해 부동산 가격이 저렴하고 수익률이 높다는 점이다. 예를 들어 일본 부동산 연구소의 조사에 따르면 도쿄 조난(城南) 지역의 원룸 투자 수익률이 4.0%인 반면, 오사카는 4.6%로 더 높은 것으로 나타났다. 임대료 수준은 도쿄보다 낮지만, 그보다 더 저렴한 부동산 가격 때문에 높은 수익률을 낼 수 있는 것이다. 또한 최근 오사카는 재개발이나 국제행사 계획이 많고, 2025년 오사카 간사이 만국박람회, 오사카 역 북쪽의 '우메기타 2기' 대규모 개발 등 미래성이 있는 프로젝트가 진행 중이다. 이러한 요인으로 '가격이 너무 오른 수도권보다 간사이에 투자하고 싶다'는 움직임도 보인다. 수도권은 부동산 가격 급등으로 수익률 하락이 두드러지는 반면, 간사이에는 표면 수익률 10%가 넘는 부동산도 다수 존재한다고 보고하는 기업도 있다. 초기 투자를 줄이면서 일정한 현금흐름을 얻으려면 간사이 지역의 부동산은 매력적이라고 할 수 있습니다.

간사이권 투자의 단점으로는 지역별로 인구 감소의 영향이 나타나기 시작했다는 점을 들 수 있다. 오사카부 전체의 인구는 조금씩 감소하는 추세로, 부동산에 따라서는 공실 리스크가 문제가 될 수도 있습니다. 한 마디로 간사이라고 해도 오사카 도심이나 교토 시내 등 임대 수요가 왕성한 지역도 있고, 교외나 지방 도시에 가까운 지역도 포함된다. 지역을 잘못 선택하면 공실이 채워지지 않을 위험이 높아지기 때문에 간사이 지역에서도 수요 동향을 잘 파악할 필요가 있습니다. 또한 도쿄에 비해 해외 투자 자금의 유입이 적기 때문에 가격 상승 속도나 유동성(매매의 활발함)이 다소 떨어진다는 의견도 있다. 매물 수 자체는 수도권에 비해 많지 않기 때문에 원하는 조건에 맞는 매물을 찾기 위해서는 전문가의 네트워크가 유용할 것이다.

장점(간사이권): 장점

• 수도권에 비해 부동산 가격이 저렴하고 수익률이 높은 물건이 많다.

• 오사카시 등 주요 도시는 인구 규모가 커 안정적인 임대수요를 기대할 수 있다.

• 재개발 계획 및 국제 행사로 자산가치 상승 기대감이 있음(예: 오사카 만국박람회, 우메기타 개발)

• 지역 분산투자 관점에서 수도권 외의 포트폴리오 구성의 의미가 있다.

단점(간사이권): 단점

• 지역에 따라 인구 감소 및 공실 리스크가 있음 (수요가 약한 지역도 존재)

• 수도권만큼 해외 투자자의 매수세가 들어오지 않아 유동성 및 향후 가격 상승 여력이 제한 적일 수 있다.

• 원하는 조건에 맞는 매물을 찾는데 시간이 오래 걸릴 수 있음 (매물 정보는 전문업체의 도움을 받는 것이 효과적)

• 현지에 익숙하지 않은 투자자에게는 시장 관습이나 인기 지역에 대한 지식이 필요함

지방 주요 도시 지역

도쿄권, 오사카권 이외의 지방 주요 도시 (예: 나고야, 후쿠오카, 삿포로, 센다이, 히로시마 등)는 부동산 가격이 전반적으로 낮게 책정되어 있어 고수익 부동산을 노리기 쉬운 지역이다. 부동산 가격이 저렴한 만큼 임대수익 대비 수익률이 높아지기 쉬우며, 표면 수익률 10% 이상의 물건도 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다. 자기 자금이 적더라도 저렴한 가격의 물건부터 시작할 수 있어 투자 문턱이 낮다는 점이 지방 부동산의 매력이다. 또한 지방은 토지나 물건 공급이 제한적이기 때문에 입지가 좋은 물건이라면 경쟁이 적어 임대료를 자유롭게 책정할 수 있다는 장점도 있다. 지역 수요에 부합하는 매물이라면 높은 입주율을 확보하기 쉽고, 주변에 비슷한 매물이 적으면 소유주가 주도적으로 임대료를 결정할 수 있는 여지가 있는 것이다.

하지만 지방도시 투자에는 큰 주의점이 있습니다. 가장 큰 단점은 역시 임대수요의 불안정성이다. 수도권에 비해 인구가 적고, 고령화와 젊은 층의 유출로 장기적인 인구 감소가 예상되는 지역도 많다. 예를 들어 기업 철수, 대학 이전 등 환경 변화가 발생하면 수요가 급격하게 감소해 공실을 채우지 못할 위험이 있습니다. 또한 수요가 침체되면 부동산 매각처를 찾지 못해 출구전략에 어려움을 겪을 가능성도 높아진다. 부동산은 샀지만 팔지 못하는 상황은 자금 회수가 불가능한 리스크로서 주의가 필요합니다. 또한 지방은 금융기관의 대출 태도가 신중한 편이라 부동산에 따라서는 대출을 받기 어려운 경우도 있습니다. 자기자금 비율이 높아지기 쉬운 점도 위험 요소입니다.

하지만 한 마디로 지방이라고 해도 성장하고 있는 도시와 쇠퇴하고 있는 지역은 사정이 다르다. 최근에는 후쿠오카시나 삿포로시처럼 인구 증가 추세로 수요가 탄탄한 지방 도시도 있고, 관광 수요나 비즈니스 거점으로서 미래성이 있는 도시도 존재합니다. 지방 부동산으로 성공한 투자자들은 해당 지역의 인구 동태와 경쟁 상황을 면밀히 조사하여 수요가 기대되는 지역을 선정하고 있다. 예를 들어 '지방이라도 도청 소재지 역세권', '대학 캠퍼스 주변', '재개발이 예정된 중심가' 등 장기적으로 사람이 모이기 쉬운 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 또한 공실 대책으로 임대료 설정의 재검토, 인기 시설의 도입 등 유연하게 대응할 수 있도록 여유를 가지고 운용하는 것이 요구된다.

장점(지방도시): 장점

• 부동산 가격이 매우 저렴하여 적은 금액으로 투자를 시작할 수 있다.

• 매입가격 대비 임대수익 비율이 높아 고수익을 노리기 쉽다.

• 공급과잉이 아니라면 경쟁이 적어 임대료 설정의 자유도가 높다.

• 일부 성장 도시에서는 지가 상승과 수요 확대의 기회도 있다.

단점 (지방도시): 임대수요 침체 및 감소 리스크가 크다.

• 임대수요 침체 및 감소 리스크가 크다(인구 감소 및 기업 철수로 공실 장기화).

• 매각처를 찾지 못할 위험이 높고, 출구전략이 어려울 수 있다.

• 대출이 어려워 자기 자금에 의존하기 쉬움(레버리지 활용이 어려움)

• 부동산 관리 및 고객 유치를 위해 현지 부동산 회사와의 연계가 필수적이며, 외진 곳일수록 운영의 번거로움이 증가함.

재개발 지역

재개발 지역이란 도시계획 등으로 대규모 개발 프로젝트가 진행되고 있는 지역을 말한다. 도시 재개발을 통해 새로운 상업시설, 오피스, 아파트 등이 건설되면 주변 지역의 편의성과 이미지가 새롭게 바뀌기 때문에 부동산 가치가 상승할 가능성이 높다고 알려져 있다. 예를 들어 최근 도쿄에서 진행되고 있는 '100년에 한 번' 규모의 재개발은 시부야역 주변에 8개의 대규모 빌딩 계획, 도라노몬・아자부다이 지역의 대규모 복합시설(아자부다이 힐스 개장) 등 화제가 되고 있다. 이들 지역에서는 새로운 일자리가 생겨나고 사람들의 흐름이 바뀌면서 임대 수요가 증가해 지가와 임대료가 상승할 것으로 예상되고 있다. 재개발로 교통과 상업의 편의성이 높아지면 해당 지역의 부동산은 향후 장기적인 성장을 기대할 수 있어 투자자들에게도 주목받는 지역이 된다. 실제로 재개발이 발표되면 주변 지역을 포함한 지가가 선행적으로 상승하는 경향이 있어, 조기에 취득할 경우 시세차익을 노려볼 수 있다. 또한 재개발로 인해 도시 전체가 새롭고 편리해지기 때문에 부동산을 장기 보유하여 안정적인 수익을 얻는 전략에도 적합합니다. 향후 매수자(다음 투자자)가 늘어날 가능성도 있어 매각 기회가 늘어날 수 있다는 점도 장점 중 하나다.

하지만 재개발 지역에 대한 투자에는 주의할 점과 리스크도 존재한다. 첫째, '재개발이 있다고 해서 반드시 임대료나 가격이 오르는 것은 아니다'라는 점이다. 프로젝트의 규모와 내용에 따라 그 효과는 다양하며, 기대만큼 지역의 매력이 향상되지 않는 경우도 있을 수 있다. 특히 교외형 재개발(예: 교외에 대형 상업시설 건설 등)의 경우, 인구 유입이 제한적일 경우 주변 부동산 가격에 큰 변화가 없을 수도 있다. 또한 과도한 기대감으로 인한 가격 급등과 그 반 작용도 주의해야 한다. 재개발 계획이 발표되면 투자자들이 몰려들어 부동산 가격이 비싸게 형성되는 경향이 있는데, 완공 후 수익이 생각보다 높지 않다고 판단되면 가격 조정(하락)이 일어날 위험이 있다. 또한 재개발은 오랜 시간이 걸리기 때문에 완공까지 시간이 오래 걸리기 때문에 생각만큼 임대료가 오르지 않을 가능성도 있다. 공사 중에는 주변 환경이 일시적으로 불편해질 수 있기 때문에 그 기간 동안의 공실 리스크와 손익 계획에도 여유를 가져야 한다. 마지막으로, 계획 자체의 변경이나 중단 등 불확실성도 없지 않다. 재개발로 인한 혜택을 예상하고 투자하는 경우, 이러한 리스크를 감안하여 검토하는 것이 중요하다.

장점(재개발 지역): 재개발 지역

• 인프라 정비 및 도시 재개발로 부동산 가치 상승 기대 (향후 자본 이득 기대)

• 상업시설 및 교통망 확충으로 임대수요 증가 가능성

• 도시 브랜드력 향상으로 부동산의 자산성이 높아져 매각이 용이해지는 추세(투자자들의 주목도 상승)

• 장기 보유하기에도 매력적인 환경 (거주 편의성 향상으로 안정적 운용 가능)

단점 (재개발 지역)

• 기대만큼 가격이나 임대료가 상승하지 않을 수 있음 (재개발 효과는 케이스 바이 케이스)

• 재개발 정보로 인해 선행적으로 부동산 가격이 고가화될 위험 (투자수익률 하락 가능성)

• 완공까지 시간이 걸리기 때문에 투자금 회수에 시간이 소요됨(도중에 계획이 변경될 위험도 있음)

• 신규 물량이 대량으로 공급되면 경쟁이 심해져 일시적으로 공실이 발생하기 쉬워질 가능성도 있음

투자 전략과 지역 선택의 관계

부동산 투자는 본인이 어떤 수익을 중시하는지(매각차익 또는 임대수익, 단기 또는 장기 등)에 따라 적합한 부동산 유형과 지역이 달라진다. 크게 캐피탈 게인 목적, 인컴 게인 중시, 장기 안정적 보유 전략으로 나눌 수 있는데, 각각의 개요와 적합한 지역에 대해 설명합니다.

자본 이득을 노리는 투자 전략

캐피탈 게인이란 구입한 자산을 매각하여 얻는 가격 상승 이익을 말한다. 부동산 투자에서 자본 이득을 노리는 전략은 '부동산을 싸게 사서 비싸게 팔아 차익을 얻는 것을 목표로 하는 전략입니다. 예를 들어, 시세보다 저렴한 부동산을 찾아 매입한 후 리모델링 등을 통해 부가가치를 높여 재판매하는 '단기매각(이른바 플립)'도 자본 이득 전략의 일종이다. 또한 재개발 예정지나 향후 개발이 기대되는 지역에 선투자한 후 중장기적으로 지가 상승에 따른 매각 차익을 노리는 방법도 있다. 시세차익을 노리는 경우, 부동산 선택과 타이밍이 매우 중요합니다. 가치 상승이 예상되는 지역에 대한 정보 수집과 시장 동향에 대한 분석력이 요구된다.

이 전략에 적합한 지역은 역시 도쿄 도심이나 주요 도시의 중심 지역, 재개발이 활발한 지역 등 향후 자산 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 도심의 토지는 희소성이 높고 장기적으로 가치가 유지, 상승하기 쉽기 때문에 수년에서 십수년 후 매각 시 이익이 발생할 가능성이 있다. 또한 도쿄 이외의 지역에서도 인구 유입이 계속되는 도시나 대형 프로젝트가 예정되어 있는 지역을 노려볼 만합니다. 앞서 언급한 오사카 도심이나 후쿠오카시 등은 앞으로도 지가가 견조할 것으로 예상되어 자본 이득을 기대할 수 있는 투자처로 주목받고 있습니다. 재개발 지역은 자본 이득을 기대할 수 있는 지역이지만, 앞서 언급했듯이 계획에 의존하는 부분도 있기 때문에 과도한 투기는 금물입니다. 수요 동향을 잘못 파악하면 비싸게 샀다가 가격이 떨어질 위험도 있다.

자본 이득을 노리는 투자는 고위험 고 수익의 측면이 있습니다. 잘하면 단기간에 큰 수익을 얻을 수 있지만, 시황이 나빠지면 반대로 큰 손실을 입을 수도 있다. 특히 부동산은 유동성이 낮기 때문에 팔고 싶을 때 매수자가 나타나지 않을 위험도 주의해야 한다. 초보자가 자본 이득을 추구한다면 무리하게 단기 매매를 노리기보다는 중장기적으로 성장성이 기대되는 도시에 투자하는 것이 안전하다. 예를 들어 도쿄 23구 내 인기 지역의 아파트를 구입해 5~10년 후 가격이 상승했을 때 매각 차익을 얻는 식의 계획입니다. 이때 구입부터 매각까지 임대수익을 얻을 수 있다면 인컴수익도 동시에 얻을 수 있다. 자본이득 목적이라도 임대수익을 무시하지 않는 것이 리스크 관리 측면에서 중요하다. 공실이 계속되는 부동산은 대출금 상환에 막힐 수 있기 때문에, 매각까지 안정적으로 운영할 수 있는 부동산을 선택하는 것이 성공의 열쇠입니다.

포인트 정리(자본 이득 목적): 매입 후 시세차익에 초점을 맞춘 전략. 도쿄나 오사카 중심부, 재개발 지역 등 미래성이 있는 지역이 적합하다. 반면, 경기나 시장 동향에 영향을 받기 쉽고 리스크도 높기 때문에 초보자는 섣불리 뛰어들지 말고 신중하게 부동산을 선택해야 한다.

인컴 게인 위주의 투자 전략

인컴 게인이란 자산을 보유하는 동안 정기적으로 발생하는 수익을 말한다. 부동산의 경우 매월 발생하는 임대료 수입이 인컴 게인에 해당합니다. 인컴수익 중시 전략에서는 임대경영을 통한 안정적인 임대수익 확보가 가장 큰 목표가 됩니다. 즉, '장기적으로 부동산을 임대해 꾸준히 수익을 쌓아가는 것'이 기본 방침입니다. 인컴 게인형 투자에서는 부동산의 수익률, 공실률, 유지비용 등 보유 기간 동안의 손익 안정성이 중요하게 고려된다. 매월 현금흐름이 흑자로 돌아가고, 장기적으로 높은 입주율을 유지할 수 있다면 매각 차익이 없더라도 충분한 수익을 얻을 수 있다.

이 전략에 적합한 지역은 수익률이 높은 부동산을 쉽게 찾을 수 있는 지역, 즉 앞서 언급한 교외 지역이나 지방 도시가 중심이 된다. 부동산 가격이 낮으면서도 안정적인 임대 수요가 있는 지역이라면 높은 인컴 수익을 기대할 수 있다. 구체적으로는政令指定都市や県庁所在地の住宅街、大学や工業団地周辺、市街地から少し離れた郊外のアパートなどは利回り物件の宝庫です。 예를 들어 지방도시에서 중고 아파트를 구입하여 표면수익률 10% 내외로 운용하는 경우, 월별 손익에 여유가 생기기 쉽다. 또한, 오래된 물건은 가격이 저렴하기 때문에 고수익을 기대할 수 있어 인컴수익을 목적으로 하는 투자자들에게 인기가 있습니다. 다만 오래된 물건은 수리비가 많이 들기 때문에 임대료 수입과 유지관리비의 균형을 잘 따져봐야 합니다.

일반적으로 인컴수익 위주의 투자는 저위험, 저수익이라고 할 수 있다. 화려한 수익을 내기 어려운 반면, 장기적으로 안정적인 수익을 얻기 쉽다는 특징이 있다. 시장 가격의 변동에 영향을 덜 받기 때문에 주식의 배당금처럼 '매월 임대료가 안정적으로 쌓여가는' 점은 초보자도 안심할 수 있는 부분이다. 하지만 주의해야 할 것은 공실 리스크와 임대료 하락 리스크다. 인컴 수익을 기대하며 부동산을 구입했는데, 임차인이 들어오지 않으면 수익이 제로가 될 수 있기 때문이다. 특히 고수익을 너무 기대해 수요가 적은 부동산을 선택하면 낭패를 볼 수 있다. 초보자는 우선 '안정적인 인컴 수익을 얻을 수 있는 물건'을 우선적으로 고려해야 한다는 전문가들의 의견도 있다. 따라서 지방의 경우 임대수요가 탄탄한 지역을 선택하고, 교외의 경우 주변 경쟁 상황과 향후 인구 추이를 체크하는 것이 중요하다. 설령 공실이 발생하더라도 임대료 조정이나 리모델링을 통해 대응할 수 있도록 계획을 세워 장기적으로 운영할 수 있는 부동산을 선정하는 것이 좋다.

요점 정리(인컴 수익 중시): 월세 수입을 통한 꾸준한 수익을 중시한다. 교외나 지방의 고수익 부동산을 선택하는 경향. 리스크가 낮고 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 자칫 잘못 선택하면 공실로 어려움을 겪을 수 있기 때문에 수요 동향을 파악해 견고한 부동산을 선택하는 것이 중요하다.

장기 안정적 보유 투자 전략

장기안정보유는 부동산을 장기간 보유하면서 임대수익과 미래 자산가치 유지 및 향상을 도모하는 전략이다. 인컴수익 중시 전략과 비슷한 부분도 있지만, 장기보유 전략은 '매각 차익을 노리지 않고 자산을 키우듯 운용한다 '는 관점이 강한 것이 특징입니다. 연금 대신 월세 수입을 얻거나, 자녀나 손자녀 세대를 염두에 둔 자산 승계 등의 목적으로 선택하는 경우가 많습니다.

장기 보유를 전제로 한다면 장기적으로 안정적인 수요가 기대되는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 구체적으로는 인구 감소의 영향을 덜 받는 대도시권이 무난합니다. 도쿄 도심과 그 근교, 정령지정도시의 중심부 등은 앞으로도 비교적 인구가 유지되기 쉬워 임대 수요도 견고할 것으로 예상됩니다. 이러한 지역의 부동산은 수익률은 낮지만 공실 리스크가 적어 장기 운용에 적합하다고 할 수 있습니다. 실제로 '공실이 무서워서 못 살겠다'는 사람에게는 도심 투자가 적합하다는 조언도 있다. 또한, 지은 지 얼마 되지 않았거나 브랜드 파워가 있는 우량 부동산을 선택하면 시간이 지나도 노후화되지 않고 안정적인 수입을 유지하기 쉽다. 장기보유 시에는 부동산의 유지관리와 리노베이션을 계획적으로 진행하여 자산가치를 유지하려는 노력도 필요하다.

장기 안정적 운용의 경우, 급하게 자본이득을 노릴 필요가 없기 때문에 시황에 영향을 덜 받는다는 장점이 있다. 설령 부동산 시황이 일시적으로 악화되더라도 팔지 않고 보유하면서 다음 호황을 기다리면 되므로 여유롭게 운용할 수 있습니다. 하지만 수익률이 낮은 부동산을 장기 보유하면 투자원금 대비 수익률이 낮아 기회손실이 발생할 수 있습니다. 그래서 장기보유파 안에서도 '다소 교외라도 수익률이 좋은 부동산을 사서 장기 보유하는 유형'과 '도심의 일등 부동산을 안정적으로 보유하는 유형'으로 나뉘는 경우가 있습니다. 어느 쪽이든 장기 보유는 무리하지 않는 자금 계획이 중요하다. 장기적인 대출 상환을 염두에 두고 자기 자금에 여유를 가지고, 금리 상승이나 공실 기간에도 견딜 수 있는 현금 흐름 설계를 해야 한다.

포인트 정리(장기 안정적 보유): 자산의 장기적 육성을 목표로 대도시권 등 탄탄한 지역에서 안정적으로 운용하는 전략. 단기적인 수익에 좌우되지 않고 안정적인 수익과 자산 가치 유지에 중점을 둔다. 초보자가 안심하고 시작할 수 있는 유력한 선택이며, 이 경우 공실 위험이 낮은 도심이나 인기 지역의 부동산을 선택하는 것이 좋다.

전문가의 도움을 받아 안심하고 시작하자

지역 선택과 투자 전략에 대한 이해가 깊어졌다고 해도 실제 부동산을 구입하는 단계에서는 여러 가지 걱정이 따르기 마련이다. 따라서 부동산 투자 초보자라면 신뢰할 수 있는 부동산 회사의 도움을 받으면 보다 안심하고 한 발짝 더 나아갈 수 있다. 전문가는 시장 동향과 지역의 미래성에 대해 잘 알고 있으며, 중립적인 입장에서 투자자의 목적에 맞는 지역과 매물을 제안해준다.

예를 들어 INA는 수도권(도쿄, 가나가와, 지바, 사이타마)에서 간사이(오사카, 교토)까지 폭넓은 지역에서 부동산 매매 및 임대관리 사업을 전개하는 종합 부동산 회사로서 서비스를 제공하고 있다. 고급 아파트부터 단독주택, 수익형 부동산까지 다양한 실적을 보유하고 있으며, 고객 우선의 세심한 전담 지원을 강점으로 내세우고 있다. 한 명의 담당자가 투자용 매물 소개부터 계약, 대출 상담, 구매 후 관리까지 일관되게 대응하기 때문에 초보자도 원활하게 소통하며 진행할 수 있다. 또한 AI를 활용한 매물 제안 시스템을 통해 공개 정보뿐만 아니라 비공개 매물까지 포함해 최적의 후보를 빠르게 제시할 수 있는 시스템을 갖추고 있다. 계약 및 권리관계 전문 부서도 있어, 매물 조사 및 계약서 확인까지 전문가가 진행하여 거래의 안전성을 확보한 점도 안심할 수 있다.

또한 INA에서는 매입 후 임대관리 서비스 ('INAA 임대관리')도 제공하고 있어, 부동산 매입 후 운영까지 토탈 서포트를 받을 수 있으며, 24시간 관리 대행, 임대료 보증, 재임대 등 오너 지원 시스템도 갖추고 있어 부동산 투자 초보자가 겪기 쉬운 입주자 대응과 공실 대책에 대한 불안감을 해소할 수 있다. 공실 대책에 대한 걱정을 덜어준다. 또한, 여러 금융기관에 대출 타진을 대행하는 서비스도 준비되어 있어 최적의 대출을 찾을 수 있는 지원도 받을 수 있다. 이처럼 구매 전부터 구매 후까지 원스톱으로 도와주는 업체를 파트너로 선택하면 초보자도 꾸준히 지식을 쌓아가며 안전하게 투자를 진행할 수 있을 것이다.

정리: 초보자에게 부동산 투자 지역 선택은 어려운 결정이지만, 이 글에서 설명한 것처럼 지역별 특징과 자신의 투자 목적에 비추어 보면 방향이 자연스럽게 잡힐 것이다. 도쿄 도심 vs 교외 vs 간사이 vs 지방 vs 재개발 - 각각 장단점이 있고, 투자 전략과의 궁합도 다릅니다. 고수익을 노릴 것인지, 안정성을 중시해 방어할 것인지, 먼저 축을 정하고 지역을 선정하는 것이 좋습니다. 하지만 시장은 끊임없이 변화하고 전문 지식이 필요하기 때문에 고민이 있을 때는 신뢰할 수 있는 부동산 전문가와 상담하는 것도 성공의 지름길이다. 전문가의 도움을 받아 올바른 정보와 전략에 따라 행동한다면 초보자도 안심하고 부동산 투자를 시작할 수 있을 것이다. 만반의 준비를 통해 한 걸음씩 차근차근 이상적인 부동산 투자를 실현해 보시기 바랍니다.