전대차 계약은 정말 안정적일까? 숨어있는 위험과 실패하지 않기 위한 모든 지식

부동산 투자에서 '전대차'라는 단어에 대해 어떤 이미지를 가지고 계신가요?

'공실 리스크가 없고 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있다'는 매력적인 측면이 강조되는 한편, 최근에는 '임대료가 일방적으로 감액되었다', '해지하고 싶어도 할 수 없다'는 심각한 문제가 사회문제로 대두되고 있습니다.

본 기사에서는 INA&Associates 주식회사로서 수많은 부동산 거래에 관여해 온 전문가의 관점에서 전대차 계약의 구조와 그 속에 숨어있는 리스크의 본질을 철저하게 설명한다.

안정이라는 단어 뒤에 숨겨진 현실을 직시하고, 여러분의 소중한 자산을 지키기 위한 나침반이 되고자 합니다.

전대차 계약의 구조와 장단점

서브 리스는 부동산 회사(서브 리스업자)가 소유자로부터 부동산을 일괄적으로 빌려서 입주자에게 재임대하는 구조입니다.

소유자와 전대업자가 맺는 계약을 '마스터리스 계약', 전대업자와 임차인이 맺는 계약을 '전대차 계약(전대차 계약)'이라고 부릅니다.

이 이중 구조로 인해 서브리스 업체는 실제 입주자로부터 받는 임대료와 소유자에게 지불하는 보증금과의 차액으로 수익을 얻는 비즈니스 모델입니다.

장점: 번거로움 없이 안정적인 수입을 얻을 수 있는 가능성

오너에게 가장 큰 장점은 공실 유무에 관계없이 매월 일정한 임대료(보증금)가 서브리스 업체로부터 지급된다는 점에 있다.

이를 통해 임대 경영의 가장 큰 고민인 공실 리스크를 피하고 안정적인 수입을 기대할 수 있다.

또한, 입주자 모집부터 클레임 대응, 부동산 유지관리까지 번거로운 관리 업무의 대부분을 서브리스 업체에 위탁할 수 있기 때문에 번거로움 없이 부동산 경영을 하고 싶은 분들에게 매력적인 선택지라고 할 수 있다.

또한 임차인의 임대료 체납 리스크도 서브리스 업체가 부담하기 때문에 소유자는 체납으로 인한 수입 감소를 걱정할 필요가 없다.

장기 계약을 맺음으로써 향후 수입과 지출 계획을 세우기 쉽다는 점도 부동산 투자 초보자에게는 안심할 수 있는 요소입니다.

단점: 장점보다 더 큰 잠재적 리스크

하지만 이러한 장점에는 큰 대가가 따른다.

보장되는 임대료는 본래 받을 수 있는 시세 임대료의 80~90% 정도로 설정되는 것이 일반적입니다.

즉, 만실 경영을 실현할 수 있는 경우와 비교하면 수익성은 10~20% 정도 떨어지게 됩니다.

또한, 계약서에는 '몇 년마다 임대료를 재검토한다'는 조항이 포함되어 있는 경우가 많아, 처음 약속한 임대료가 미래에도 보장되는 것은 아니다.

오히려 시간이 지남에 따라 임대료 인하를 요구받는 것이 일상화되어 있는 것이 현실이다.

아래 표는 일반적인 임대관리와 전대차 계약을 비교한 것입니다.

언뜻 보기에는 서브리스가 안정적일 것 같지만, 임대료 인하와 해지의 리스크를 고려하면 그 우위는 흔들릴 수 있습니다.

후회해도 늦다! 전대차 계약에 숨어있는 심각한 위험 요소들

전대차 계약이 가져오는 위험은 단순히 수익성 저하에만 국한되지 않는다.

계약의 근간을 흔드는 더 심각한 문제가 존재한다.

리스크 1: 피할 수 없는 '임대료 감액 청구'

'30년 임대료 보장'이라는 문구를 믿고 계약했음에도 불구하고 몇 년 뒤 대폭적인 임대료 인하를 요구하는 사례가 끊이지 않고 있다.

이는 대부분의 전대차 계약이 '보통임대차계약'을 기반으로 하고 있고, 임대차법 제32조에 의해 임차인(전대차사업자)의 임대료 감액 청구권이 법적으로 보장되어 있기 때문입니다.

계약서에 '임대료는 감액하지 않는다'는 특약이 있더라도 이 법 앞에서는 무효로 간주됩니다.

이는 소비자 보호 측면에서 간과할 수 없는 구조적인 문제를 내포하고 있다.

실제 사례로, 당초 월 100만원에 계약했지만 5년 후 50만원으로 감액된 사례도 보고되고 있다.

이러한 큰 폭의 감액은 오너의 손익 계획을 근본적으로 뒤엎고, 경우에 따라서는 대출금 상환이 어려워지는 사태를 초래할 수 있다.

리스크 2: 출구 없는 '해지 불가'의 함정

임대료를 감액당한 건물주가 계약 해지를 요청해도 이번에는 상가임대차보호법 제28조가 걸림돌이 된다.

임대인(소유자)의 해지에는 '정당한 사유'가 필요하며, 단순히 '수지 악화'라는 이유만으로 정당한 사유로 인정되는 경우는 극히 드뭅니다.

정당한 사유로 인정될 수 있는 경우는 소유자 본인이나 친인척이 건물에 거주해야 하는 경우, 구 내진 기준의 건물로 재건축이 필요한 경우, 재개발 사업이나 공공공사로 인해 매각이 필요한 경우 등에 한정됩니다.

사실상 한 번 계약을 맺으면 소유자 측의 사정으로 해지하기가 매우 어려워 자산이 되어야 할 부동산이 오히려 발목을 잡게 되는 것이다.

설령 전대업자가 해지에 응한다고 하더라도 월 임대료의 6개월~12개월치에 해당하는 고액의 위약금을 요구하는 것이 일반적입니다.

리스크 3 : 고액의 '수리비'와 '위약금'

건물의 노후화에 따른 대규모 수선 시 그 비용 부담을 둘러싸고 분쟁이 발생하는 경우도 적지 않다.

서브리스 업체가 수리를 주도하여 소유주에게 고액의 비용을 청구하거나, 해지의 조건으로 6개월~1년치 임대료에 해당하는 고액의 위약금을 요구하는 사례도 보고되고 있다.

계약서에는 '대규모 수선은 소유자 부담'이라고 명시되어 있는 경우가 많아 수선의 필요성과 금액의 적정성에 대해 소유자가 판단할 여지가 거의 없는 것이 현실이다.

예상치 못한 수선비용이 발생하여 당초의 서브리스 계약의 목적인 '안정적 수익'이 완전히 사라지는 경우도 종종 발생한다.

리스크4: 매각 가격의 대폭 하락

서브리스 계약을 맺은 부동산을 매각하려고 할 때, 시장 가격보다 20% 정도 저렴하게 팔리는 경향이 있습니다.

이는 매수자 측이 서브리스 계약을 승계해야 하기 때문에 임대료 인하, 해지 곤란 등의 리스크를 승계해야 하기 때문이다.

또한, 전대차 계약의 내용에 따라서는 매수자를 찾기가 어려워 매각 기간이 장기화될 위험도 있다.

출구전략을 고민할 때, 이러한 매각가격 하락은 무시할 수 없는 중요한 요소입니다.

'서브리스 문제'란 무엇인가?

상속세법 개정으로 상속세 기초공제액이 대폭 인하되었다.

이에 따라 상속세 대책으로 아파트나 아파트를 건설하는 움직임이 급증했고, 그 중 상당수가 전대차 계약을 수반하는 경우가 많았다.

이들 계약의 대부분은 10년의 고정 임대료 보장 기간을 설정하고 있으며, 2025년 전후로 일제히 갱신 시기가 도래하기 때문에 '서브리스 문제'라고 불리고 있다.

갱신 시기를 맞이한 건물주는 대폭적인 임대료 인하를 요구받거나 계약 갱신을 거부당할 수 있는 위험에 직면하게 된다.

특히 인구 감소와 임대수요가 감소하는 지역에서는 전대차 업체의 감액 요구가 더욱 거세질 것으로 예상됩니다.

이 문제는 단순히 개별적인 문제로 그치지 않고, 부동산 업계 전반에 구조적인 변화를 강요할 가능성이 있다.

'임대주택관리업법' 시행과 남겨진 과제

이러한 문제가 빈번하게 발생함에 따라 2021년 6월 '임대주택의 관리업무 등의 적정화에 관한 법률(임대주택관리업법)'이 전면 시행되었다.

이 법에 의해 서브리스 사업자에게 다음과 같은 사항이 의무화되었다.

• 과대광고 금지: '임대료 보장' 등 오해를 불러일으킬 수 있는 표현 금지.
• 부당한 권유 금지: 위험을 고의로 고지하지 않거나 허위 설명을 하는 등의 행위 금지.
• 계약 체결 전 중요사항 설명: 임대료 감액 조건 등 위험에 관한 서면을 교부하고 설명할 의무.
• 계약 체결 시 서면 교부 : 계약 내용을 명시한 서면 교부 의무.
• 서류 열람: 업무현황조서 및 재무제표 비치 및 열람 의무.

이번 법 개정은 오너 보호를 위한 큰 진전이다.

그러나 법의 근간이 되는 임대차법의 문제가 해결된 것은 아니며, 여전히 전대차 계약에는 구조적인 리스크가 내재되어 있다는 점을 인식해야 한다.

임대주택관리업법은 부당한 권유나 과대광고를 규제하는 것일 뿐, 임대료 감액 청구권이나 해약의 어려움과 같은 근본적인 문제를 해소하는 것은 아닙니다.

전대차 계약을 검토할 때 주의할 점

만약 전대차 계약을 검토할 수밖에 없는 상황이라면 다음 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

첫째, 전대업자가 국토교통성의 임대주택관리업 등록을 받았는지 확인합니다.

등록업체라면 일정 기준을 충족하고 있으며, 중요사항 설명의무도 있습니다.

다음으로 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 임대료 재조정 조건, 해지 조항, 수리비 부담 구분 등에 대해 변호사 등 전문가와 상담하는 것이 좋다.

또한 '정기 임대차 계약'으로 계약이 가능한지 여부를 협상하는 것도 중요하다.

정기임대차계약은 계약기간 만료 시 계약을 확실하게 종료할 수 있어 일반 임대차계약에 비해 리스크를 줄일 수 있다.

다만, 실제로 전대업자가 정기임대차 계약에 응하는 경우는 극히 드물다는 점을 인지할 필요가 있습니다.

또한, 서브리스 업체의 재무 상황과 관리 실적을 조사하여 장기적으로 안정적인 경영이 가능한지 여부를 판단하는 것도 필수적입니다.

만약 업체가 파산할 경우, 건물주는 입주자와의 계약을 승계하게 되어 큰 혼란을 초래할 수 있다.

요약: 쉬운 선택이 미래를 구속한다.

전대차 계약은 언뜻 보면 안정적인 불로소득을 얻을 수 있는 꿈같은 구조로 보일 수 있다.

하지만 그 실상은 법적 불균형 위에 세워진, 소유주에게 매우 불리한 계약이라고 할 수 있습니다.

특히 지식과 경험이 부족한 부동산 투자 초보자일수록 그 달콤한 말의 덫에 빠지기 쉽다.

중요한 것은 눈앞의 '안정'이라는 단어에 현혹되지 말고, 계약의 리스크를 제대로 이해하고 장기적인 관점에서 자산 형성을 고민하는 것이다.

전대 외에도 신뢰할 수 있는 관리회사에 업무를 위탁하는 '일반 임대관리', 공실 시에만 보증을 받는 '공실보증' 등 여러 가지 선택지가 있다.

각각의 장단점을 냉정하게 비교 검토하고 자신의 투자 전략에 가장 부합하는 방법을 선택하는 것이 성공으로 가는 유일한 길입니다.

또한, 이미 서브리스 계약을 체결한 분들은 계약 내용을 재확인하고, 갱신 시기가 다가오면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

INA&Associates 주식회사는 특정 솔루션에 집착하지 않고 고객 개개인의 상황에 맞는 최적의 부동산 전략을 제안합니다.

전대차 계약에 대한 고민이나 향후 부동산 경영에 대한 궁금증이 있으시다면 언제든지 상담해 주시기 바랍니다.

전문적인 지식과 성실한 대응으로 여러분의 자산 형성을 위해 최선을 다해 도와드릴 것을 약속드립니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1.서브리스 계약을 중도에 해지하고 싶은데 가능한가요?

A1. 임대차법에 규정된 '정당한 사유'가 없는 한, 건물주로부터의 해지는 매우 어렵습니다. 우선 계약서 내용을 확인하고 변호사 등 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 정당한 사유가 인정되지 않는 경우에도 고액의 위약금을 지불하면 해지할 수 있는 가능성이 있습니다.

Q2. '정기 임대차 계약'이라면 리스크가 적은가요?

A2. 이론적으로는 계약기간 만료와 함께 확실하게 계약을 해지할 수 있기 때문에 일반 주택임대차계약보다 리스크는 감소합니다. 그러나 실제로는 전대업자가 정기임대차 계약에 응하는 경우는 드뭅니다. 만약 정기임대차 계약을 체결할 수 있다면 계약 기간과 갱신 조건을 신중하게 검토해야 합니다.

Q3. 임대주택관리업법이 생겼으니 이제 안심해도 되나요?

A3.아니요, 안심할 수 없습니다. 법은 어디까지나 부당한 권유 등을 규제하는 것일 뿐, 전대차 계약에 내포된 임대료 감액이나 해지 곤란과 같은 근본적인 리스크가 해소된 것은 아닙니다. 계약 전 충분한 검토와 계약 후 정기적인 검토가 여전히 중요합니다.

Q4. 서브리스 업체를 선택할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

A4. 국토 교통성 등록 업체인 것은 최소 조건입니다. 그 외에 재무상황, 관리실적, 계약내용(특히 임대료 재검토 조건과 해지조항)을 꼼꼼히 비교 검토할 필요가 있습니다. 그러나 가장 안전한 선택은 전대차라는 선택 자체를 신중하게 재검토하는 것입니다.

Q5. 전대차 문제에 대비하기 위해 지금부터 할 수 있는 일은 무엇인가요?

A5. 우선 현재 계약 내용을 확인하고 갱신 시기 및 임대료 재계약 조건을 파악해야 합니다. 다음으로 주변 임대료 시세를 조사하여 현재 보장 임대료가 적정한지 여부를 판단한다. 갱신 시기가 가까워지면 전문가와 상의하여 임대료 인하에 대한 대응책과 경우에 따라서는 매각을 포함한 출구전략을 검토하는 것이 좋습니다.