아파트 보안 문제 해결: 자율관리와 관리회사 위탁의 장단점

임대인 여러분, 혹시 이런 경험 있으신가요? "심야에 입주민으로부터 '낯선 사람이 부지 내에 돌아다닌다'는 불안한 전화가 걸려왔다", "주차장에서 수상한 행동을 하는 사람을 목격했다는 신고가 들어왔는데 어떻게 대응해야 할지 모르겠다", "관리사무소의 우편함이 훼손되어 입주민이 대책을 요구했다."....

자율관리로 아파트나 맨션을 운영하는 소유주에게 부지 내 불심자의 침입은 가장 대응하기 어려운 문제 중 하나다. 경찰청 통계에 따르면 임대주택에서 발생하는 범죄의 대부분은 침입 절도 피해이며, 심각한 상황으로 발전하는 경우도 적지 않다.

이번 기사에서는 INA&Associates에 접수된 아파트 단지 내 불심자가 침입한 사례를 중심으로 자율관리 소유자가 직면하는 과제와 관리회사 위탁을 통해 얻을 수 있는 보안 대책의 이점에 대해 알아본다. 입주자의 안전을 지키는 책임을 다하면서 안심할 수 있는 임대경영을 실현하기 위한 포인트를 소개합니다.

자율관리 오너가 직면한 불심검문 침입 사례

사례1: 심야의 수상한 침입과 혼란스러워하는 입주자

도쿄도 내 아파트(총 12실)를 자율관리하고 있는 사토 씨(50대, 회사원)의 사례

어느 여름 밤 11시 반, 사토 씨의 휴대폰이 울렸다. 입주민 여성으로부터 '주차장에 낯선 남성이 각 방의 창문을 들여다보고 있다'는 긴급 연락이었다. 즉시 현장으로 달려가고 싶었지만, 집에서 숙소까지 차로 40분 거리였다.

사토 씨는 경찰에 신고를 권유하고 자신도 서둘러 숙소로 달려갔지만, 도착했을 때는 수상한 사람의 모습은 보이지 않았고 이미 여러 명의 입주자가 불안해하며 밖으로 나간 상태였다. 경찰도 출동했지만 증거와 목격자가 없어 범인을 특정하지 못했다.

이 날 밤 이후 입주민들은 '야간 방범 대책을 세워 달라', '방범 카메라를 설치해 달라'는 요청이 잇따랐다. 급하게 방범 카메라 견적을 받아보았지만, 적절한 설치 장소와 대수 결정에 어려움을 겪었고, 결국 대응이 늦어지면서 3개월 만에 2명의 입주민이 '보안상의 불안'을 이유로 퇴거하게 되었다.

사례2: 수상한 사람으로 위장한 악의적인 방문자와의 트러블

가나가와현에 중고 아파트 1동(20세대)을 소유하고 있는 다나카 씨(60대, 자영업)의 사례

다나카 씨가 관리하는 아파트에는 '관리회사 직원입니다'라고 말하며 각 방을 방문하는 수상한 사람이 나타났다. 사실 다나카 씨는 소유주 본인이 직접 관리하고 있었고, 관리회사를 고용하지 않았다. 의심스러운 입주민이 다나카 씨에게 확인 연락을 한 것이 발각되었지만, 이미 몇 명의 입주민이 '시설 점검을 위해'라는 말을 듣고 방에 들어가 버린 상태였다.

다행히 범죄 피해는 발생하지 않았지만, 입주자들로부터 '왜 수상한 사람의 침입을 막지 못했느냐', '자동 잠금장치가 없는 것이 아니냐'는 따가운 지적이 잇따랐다. 다나카 씨는 급히 전 입주자에게 주의 안내문을 배포하고 수상한 사람에 대한 정보를 공유했지만, '관리 시스템에 대한 불신'으로 인해 여러 입주자와의 관계가 악화되어 퇴거로 이어지는 사례도 있었다.

대응 과정에서 다나카 씨는 '특히 여성 1인 가구가 많은 건물에서는 소유주로서 안전에 대한 배려 의무를 다하고 있는지'에 대한 불안감이 커져 정신적 부담도 커졌다고 한다.

사례 3: 대규모 수리 중 비계를 이용한 빈집털이 피해

오사카에서 15년 된 아파트 2채(총 16실)를 소유하고 있는 야마모토 씨(55대, 회사 임원) 사례

야마모토 씨의 아파트에서는 대규모 보수공사를 위해 비계가 설치된 기간 동안 비계를 이용해 도둑이 침입하는 피해가 발생했습니다. 공사 기간 동안 일시적으로 방범 카메라를 철거한 탓에 범인 검거에 실패했다.

피해를 입은 입주자는 '공사 중 보안 대책이 미흡했다'며 강력하게 항의했고, '안전한 주거환경 제공 의무 위반'으로 임대료 감액을 요구했다.

이 사례는 공사 중 일시적인 보안 저하 대책이 미흡했던 점과 만일의 사태에 대비한 리스크 관리의 어려움을 잘 드러낸 사례이다.

자율관리의 위험과 한계

자율관리에서는 불심자 침입 등 보안 문제 대응 시 다음과 같은 위험과 한계가 존재한다.

불심자 대응 시 법적 책임과 판단의 어려움

임대주택 소유자에게는 '안전배려의무'가 있으며, 입주자가 안심하고 살 수 있는 환경을 제공할 책임이 있다. 하지만 수상한 사람이 침입했을 때의 대응에 대해서는 어디까지가 소유자의 책임 범위인지 판단하기 어려운 경우가 많다.

예를 들어, '수상한 사람에 대한 정보를 알고도 적절한 조치를 취하지 않았다'고 판단될 경우, 건물주가 법적 책임을 지게 되는 경우도 있다. 또한, 수상한 사람으로 의심되는 사람에 대한 대응이 부적절했던 경우(예: 오인하여 무고한 사람에게 대응한 경우), 또 다른 문제로 발전할 가능성도 있습니다.

이러한 법적 판단을 적절히 내리는 것은 자율관리업자에게는 매우 어려운 일이다.

24시간 대응의 어려움과 오너의 정신적 부담

수상한 사람의 침입은 심야나 새벽 등 예상치 못한 시간대에 발생하는 경우가 많다. 자율관리의 경우, 이러한 긴급 연락은 모두 건물주가 직접 받고 대응해야 합니다.

이러한 '언제 닥칠지 모르는 긴급 대응'에 대한 정신적 부담은 이루 헤아릴 수 없으며, 소유주 본인의 삶의 질을 현저하게 떨어뜨리는 요인이 된다.

전문적인 방범 지식의 부족과 보안 대책의 한계

효과적인 방범 대책을 세우기 위해서는 범죄 심리 및 최신 보안 기술에 대한 전문 지식이 필요하다. 하지만 많은 자율관리주체들이 이러한 전문지식을 습득하고 최신 정보를 지속적으로 습득하는 것은 쉽지 않다.

예를 들어, 방범 카메라 설치 하나만 보더라도 '어떤 위치에', '어떤 성능의 장비를', '몇 대를 설치하는 것이 최적인지'에 대한 판단은 전문가가 아니면 어려운 일이다. 또한, 자동 잠금 시스템이나 경보장치에 대해서도 비용 대비 효과를 고려한 최적의 선택을 하는 것은 쉽지 않다.

입주민에 대한 적절한 정보 공유와 대응의 어려움

수상한 사람에 대한 정보를 입주민에게 공유할 때, 어느 정도의 정보를 어떤 타이밍에 공유해야 하는지에 대한 판단도 중요하다. 지나치게 불안감을 조성하는 방식은 피해야 하지만, 필요한 정보를 적절히 전달하지 않으면 방범 효과를 기대할 수 없다.

또한, 실제로 수상한 사람에 의한 피해가 발생했을 경우, 피해자에 대한 대응과 다른 입주자들에 대한 정보 공유, 재발 방지책 설명 등 매우 섬세한 대응이 요구된다. 이러한 위기관리 커뮤니케이션은 경험과 전문지식이 없으면 제대로 수행하기 어렵다.

관리회사 위탁의 구체적인 장점

관리업체에 위탁하면 수상한 침입 등 보안 문제에 대해 다음과 같은 구체적인 이점을 얻을 수 있다.

24시간 365일 보안 대응 체제

관리회사의 가장 큰 장점 중 하나는 24시간 365일 대응 체제입니다. 입주민의 수상한 정보나 긴급 신고에 대해 밤낮을 가리지 않고 신속하게 대응할 수 있습니다.

많은 관리회사에서는 다음과 같은 체제를 갖추고 있습니다:

• 24시간 접수 가능한 긴급 연락 창구 설치
• 경비회사와의 연계를 통한 신속한 현장 확인
• 경찰 신고 및 연계 체계 구축
• 심야시간대 긴급대응 전문팀 배치

예를 들어, 심야에 수상한 사람 정보가 들어오면 관리회사 콜센터가 1차적으로 대응하고, 상황에 따라 제휴 경비회사 직원이 현장 확인을 한다. 필요에 따라 경찰 신고도 대행해 주기 때문에 건물주가 한밤중에 직접 대응할 필요가 없다.

전문 지식에 기반한 효과적인 보안 대책

관리회사에는 방범 및 보안에 관한 전문지식을 갖춘 직원이 상주하고 있으며, 부동산의 특성과 주변 환경에 맞는 최적의 보안 대책을 제안하고 시행합니다 .

구체적으로 다음과 같은 지원을 기대할 수 있습니다:

• 부동산의 약점을 분석한 방범 진단 실시
• 비용 대비 효과가 높은 방범 설비 제안
• 최신 보안 기술 및 범죄 동향에 대한 정보 제공
• 각종 법령 및 기준에 준거한 대책 실시

특히 방범 카메라 설치는 프라이버시 보호와 방범 효과의 균형, 비용 대비 효과 등 전문적인 판단이 필요하다. 관리회사는 많은 부동산에서의 실적을 바탕으로 적절한 제안을 할 수 있습니다.

수상한 사람 정보 공유와 입주민에 대한 적절한 대응

수상한 사람 정보의 수집, 분석, 공유는 방범 대책의 핵심입니다. 관리회사는 다음과 같은 형태로 정보 관리를 한다:

• 인근 범죄 정보 및 수상한 사람 정보 수집 및 분석
• 입주민에게 적절한 시기와 방법으로 정보 공유.
• 주의 환기 포스터 및 정기적인 방범 정보 제공
• 방범 강습회 실시 및 계몽 활동 전개

또한, 실제로 수상한 사람이 목격된 경우의 입주민 대응도 경험이 풍부한 관리회사 직원이 담당합니다. 당황하지 않고 필요한 정보를 수집하고 적절한 대응책을 마련하여 입주민의 안정감을 높일 수 있다.

리스크 관리와 법적 책임의 명확화

수상한 침입으로 인한 피해가 발생했을 경우, 그 대응과 책임 소재에 대한 명확한 판단이 요구된다. 관리회사 위탁의 경우 다음과 같은 리스크 관리 체계를 갖추고 있습니다:

• 사고 및 피해 발생 시 대응 매뉴얼 정비
• 경찰 및 변호사와의 연계 체제
• 보험사와의 연계를 통한 보상 대응
• 법적 책임 범위에 대한 전문적인 판단

특히 중요한 것은 오너의 '안전배려의무' 범위 내에서 적절하게 대응하고 있다는 것을 증명할 수 있어야 한다. 관리회사는 적절한 대응 기록을 남기고, 만일의 법적 문제 발생 시에도 적절히 대응할 수 있는 체계를 갖추고 있다.

입주자 만족도 향상과 자산 가치 유지

적절한 보안 대책은 입주자 만족도를 높이고 부동산의 경쟁력을 향상시키는 중요한 요소입니다. 관리회사 위탁을 통해 얻을 수 있는 효과는:

• 입주자의 안심감 향상으로 인한 계약 갱신율 상승
• '보안이 잘 되어 있는 건물'이라는 평판 형성
• 방범대책을 이유로 한 적정 임대료 설정 가능
• 장기적인 자산 가치 유지 및 향상

실제로 방범 카메라나 오토락 등 보안시설이 잘 갖추어진 매물은 같은 조건의 매물에 비해 5~10% 정도 높은 임대료 설정이 가능하다는 데이터도 있다.

관리회사 선택 포인트

수상한 사람에 대한 대응이나 보안 대책을 중시하는 경우, 다음과 같은 포인트를 체크하여 관리회사를 선택하는 것이 중요하다.

보안 대응 실적과 체제를 확인한다

관리회사의 보안 대응 능력을 파악하는 포인트는 다음과 같다:

• 24시간 긴급 대응 체제의 내용(자사 직원 또는 외부 위탁 여부)
• 유사 매물에서의 수상한 사람 대응 실적과 대응 사례
• 제휴하고 있는 경비회사의 질과 대응 범위
• 긴급 상황 발생 시 평균 대응 시간

특히 중요한 것은 야간이나 휴일 대응 체제이다. 단순히 '24시간 대응 가능'이라고만 하지 말고, 구체적으로 어떤 인력으로, 어떻게 대응하는지를 확인하자.

방범 시설의 제안력과 비용 대비 효과

관리회사가 제안하는 방범시설이 적절한지 판단하는 포인트:

• 부동산의 특성을 고려한 맞춤형 제안이 있는가?
• 초기 비용과 유지비용의 명확한 제시
• 비용 대비 효과를 수치로 설명할 수 있는가
• 신기술 도입에 적극적인가

견적을 받을 때는 단순히 가격뿐만 아니라 제안 내용의 질과 구체성도 비교해야 한다. '왜 그 설비가 필요한지', '어떤 효과를 기대할 수 있는지'를 명확하게 설명할 수 있는 관리회사를 선택하는 것이 중요하다.

입주자 대응과 커뮤니케이션 능력

보안 문제는 입주자의 불안과 직결되는 문제입니다. 입주자와의 커뮤니케이션 능력을 파악하는 것이 포인트다:

• 수상한 사람에 대한 정보 공유 방법 및 내용
• 입주민의 문의에 대한 대응 태도
• 방범 교육 및 계몽 활동 실시 실적
• 입주자 설문조사 및 피드백 활용 현황

실제 관리하고 있는 부동산의 입주자 만족도나 입소문도 참고할 수 있다. 보안 측면에서 평가받고 있는 관리회사는 입주자와의 신뢰관계도 구축되어 있을 가능성이 높으며, 의심스러운 사람 신고 대응도 잘하고 있을 것이다.

비용 체계의 투명성과 추가 비용

관리회사의 비용 체계를 확인할 때의 포인트:

중요한 것은 '추가 비용'의 유무와 범위입니다. 기본 요금은 저렴하더라도 긴급 대응 시마다 추가 비용이 발생하는 경우 총액으로 비교해야 한다.

정리: 아파트・맨션의 안전을 지키는 전문적인 관점과 체제

임대 부동산의 부지 내에 수상한 사람이 침입하는 보안 문제는 자율 관리 소유주에게 큰 부담이 되며, 24시간 대응의 어려움, 전문 지식의 부족, 입주자 대응의 복잡성 등 많은 문제에 직면할 수밖에 없다.

관리회사에 위탁하는 것은 이러한 문제를 해결할 수 있는 효과적인 대안이다. 전문 지식과 경험을 갖춘 직원들의 24시간 대응, 적절한 보안 설비 제안 및 도입, 입주자와의 소통, 리스크 관리 등 종합적인 보안 체계를 구축할 수 있다.

단순히 비용적인 측면만 놓고 보면 자체 관리가 유리하게 느껴질 수 있지만, 입주자의 안전을 지키는 책임과 그로 인해 얻을 수 있는 부동산 가치 상승을 고려한다면 관리회사 위탁을 통한 전문적인 관리가 충분히 가치가 있다고 할 수 있다 .

특히 최근에는 입주자들의 보안에 대한 인식이 높아지면서 안전 대책이 잘 되어 있는 것이 입주자 확보 및 계약 갱신의 큰 포인트가 되고 있다. 장기적인 관점에서 임대 경영의 안정과 자산 가치의 유지 및 향상을 생각한다면, 보안 대책을 포함한 종합적인 관리 시스템 구축은 필수적입니다.

자주 묻는 질문

Q1: 수상한 사람이 건물에 침입한 경우, 건물주는 어떤 법적 책임을 져야 하나요?

A: 소유자에게는 '안전배려의무'가 있으며, 입주자가 안심하고 생활할 수 있는 환경을 제공할 책임이 있습니다. 불심자의 침입 자체가 곧바로 법적 책임으로 발전하는 것은 아니지만, 다음과 같은 경우에는 책임을 물을 수 있습니다:

• 과거에 유사한 문제가 발생했음에도 불구하고 적절한 조치를 취하지 않은 경우
• 명백한 보안상의 결함(깨진 출입문이나 보안시설의 방치 등)이 있는 경우
• 입주민의 안전조치 요청이 있었음에도 불구하고 합리적인 대응을 하지 않은 경우

관리회사에 위탁하고 있다면 적절한 보안 대책의 제안과 실시, 사고 발생 시 적절한 대응 기록 등이 남게 되어 소유자의 안전 배려 의무를 이행하고 있음을 증명하는 데 도움이 될 수 있습니다.

Q2: 방범 카메라 설치는 효과적이지만 프라이버시 문제는 어떻게 생각해야 하나요?

A: 방범 카메라 설치는 확실히 프라이버시 보호에 대한 고려가 필요합니다. 다음 사항을 잘 지키면 방범 효과를 극대화하면서 프라이버시 문제를 최소화할 수 있습니다:

• 설치 장소의 적절한 선정(공용부만 설치해야 하며, 거실이나 욕실-화장실 근처는 피해야 함)
• 입주자 사전 설명 및 고지 (설치 목적 및 감시 범위 명시)
• 촬영 데이터의 적절한 관리(접근권한 제한, 저장기간 설정 등)
• '방범 카메라 작동 중' 등의 표시를 통한 억제 효과 활용

관리회사는 많은 아파트의 설치 실적이 있어 프라이버시와 방범의 균형을 고려한 적절한 제안이 가능하다.

Q3: 소규모 아파트도 24시간 보안이 필요한가요?

A: 아파트 규모와 상관없이 보안 문제는 발생한다. 특히 다음과 같은 상황에서는 소규모 아파트에서도 24시간 대응의 중요성이 높아집니다:

• 독신 여성이나 고령자 등 방범상 배려가 필요한 입주민이 많은 경우
• 과거에 수상한 침입이나 범죄 피해 이력이 있는 경우
• 부동산 주변 치안이 좋지 않은 경우

소규모 매물에는 저렴한 비용으로 도입할 수 있는 24시간 지원 서비스도 있다. 경비업체와의 제휴 및 여러 매물의 일괄 관리 등을 통해 비용 대비 높은 보안 대책이 가능합니다.

Q4: 대규모 수리 중 보안 대책은 어떻게 해야 하나요?

A: 대규모 수선 시에는 비계 설치 등으로 인해 평소보다 보안 위험이 높아집니다. 다음과 같은 대책이 효과적입니다:

• 시공사와의 책임 범위 명확화 (계약서에 명시)
• 임시 경비원 배치 및 추가 방범 카메라 설치
• 공사 중 특별 방범 대책에 대한 입주자 사전 설명.
• 야간 및 휴일 순찰 강화

Q5: 수상한 사람 대응을 위한 비용은 어느 정도 예상해야 하나요?

A: 방범 대책에 소요되는 비용은 건물 규모와 입지에 따라 다르지만, 일반적인 기준은 다음과 같습니다:

• 기본적인 방범 카메라 시스템: 10~50만엔(소규모 아파트), 50~100만엔(중형 아파트)
• 24시간 경비 서비스 : 월 5,000~10,000엔 정도
• 자동 잠금 시스템 : 도입비 20~80만엔, 유지보수 비용 월 5,000~15,000엔 정도

관리회사 위탁의 경우 기본 관리비에 포함된 보안 서비스도 있으므로 종합적인 가성비로 판단하는 것이 좋다. 또한, 보안 대책은 임대료 상승과 공실률 감소로 이어질 수 있으므로 투자 대비 효과의 관점에서 고려하는 것이 중요하다.

참고 정보

• 일본 국토교통성 '임대주택 표준계약서'
• 일본 임대주택관리협회 「임대관리업무에 있어서의 트러블 대응 지침」(일본 임대주택관리협회)
• 맨션관리업협회 '맨션 방범설비 가이드라인'

임대 부동산의 보안 대책, 특히 수상한 사람에 대한 대응은 소유주에게 큰 과제이며, INA&Associates주식회사에서는 무료 상담을 실시하고 있습니다. 부담없이 문의해 주시기 바랍니다.