거시경제가 부동산 가치에 미치는 3가지 주요 요인 분석

부동산 투자나 내 집 마련을 고려할 때, 많은 사람들이 부동산의 입지, 평면도, 주변 환경과 같은 '미시적' 관점에 집중하는 경향이 있다. 하지만 부동산의 가치는 더 큰 경제의 흐름, 즉 '거시경제'의 흐름과 밀접하게 연관되어 있다. 금리의 변동, 인플레이션의 진행, 그리고 경제 전반의 성장. 이러한 요소들이 복잡하게 얽혀 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다.

본 기사에서는 INA&Associates 주식회사가 매일 많은 고객들을 만나면서 쌓아온 지식을 바탕으로 거시경제와 부동산 가치 사이에 존재하는 '인과관계'를 전문적이고 알기 쉽게 풀어드립니다. 경제의 큰 흐름을 읽어내는 것은 부동산이라는 중요한 자산을 다루는 데 있어 나침반을 손에 쥐는 것과 다름없습니다. 이 기사가 여러분의 현명한 의사결정에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

부동산 가치를 움직이는 거시경제의 3대 요인

부동산 가격은 단독으로 존재하는 것이 아니라 경제 전체의 큰 흐름 속에서 항상 변동하고 있습니다. 특히 중요한 것은 금리, 인플레이션, 경제 성장이라는 세 가지 거시경제 요인입니다. 이러한 관계를 이해하는 것이 부동산 시장의 미래를 예측할 수 있는 열쇠가 된다.

1. 금리: 부동산 가격의 '시소'

금리와 부동산 가격은 종종 시소의 관계에 비유된다. 일반적으로 금리가 상승하면 부동산 가격은 하락하고금리가 하락하면 부동산 가격은 상승하는 경향이 있다. 이 배경에는 주로 두 가지 역학이 작용한다.

첫 번째는 주택담보대출에 미치는 영향이다. 금리가 상승하면 주택담보대출 상환 부담이 증가한다. 이는 개인의 구매 의욕을 떨어뜨리고, 수요 감소로 인해 가격 하락 압력으로 작용한다. 반대로 저금리 환경에서는 적은 부담으로 자금을 조달할 수 있기 때문에 부동산을 구매하려는 사람이 많아져 가격이 상승하기 쉽다.

구체적인 예를 들면, 3,000만 원짜리 주택담보대출을 35년 상환으로 대출을 받았을 때 금리가 1%라면 월 상환액은 약 85만 원이지만, 금리가 2%가 되면 약 10만 원으로 증가한다. 이 월 15만 원의 차이는 연간 18만 원, 35년이면 630만 원이나 차이가 나기 때문에 구매자의 부담은 크게 달라진다. 이러한 부담 증가는 구매 의욕을 억제하고 결과적으로 부동산 가격 하락으로 이어진다.

두 번째는 투자 수익률에 미치는 영향이다. 부동산 투자자들은 국채 등 안전자산의 수익률과 부동산 투자로 얻을 수 있는 기대수익률(캐피털)을 비교 검토한다. 금리가 상승하면 국채의 매력이 높아지기 때문에 상대적으로 리스크가 큰 부동산에 투자하지 않으려는 움직임이 생긴다. 투자 수요 감소는 결과적으로 부동산 가격 하락으로 이어진다.

실제로 2024년 3월 마이너스 금리 정책 해제, 그리고 7월 정책금리 인상 등 최근 금융정책의 전환은 향후 부동산 시장의 향방을 가늠하는 데 있어 매우 중요한 의미를 갖는다. 일본은행은 약 16년 만에 정책금리를 0.25%로 인상하며 금융 정상화의 길을 열었다. 이는 장기적인 초저금리 환경에서 '금리가 있는 세상'으로의 전환점이라고 할 수 있다.

2. 인플레이션: 실물 자산으로서의 가치

인플레이션(인플레이션)은 물가가 지속적으로 상승하는 상태를 말한다. 인플레이션 환경에서 부동산은 '인플레이션에 강한 자산'이라고 할 수 있다. 그 이유는 부동산이 실물자산이라는 점에 있습니다.

인플레이션이 진행되면 현금의 가치는 상대적으로 줄어들게 됩니다. 반면 부동산과 같은 실물자산은 물가 상승에 따라 그 가치도 상승하는 경향이 있다. 예를 들어, 건축 자재나 인건비가 상승하면 신축 부동산의 가격이 상승하고, 이는 중고 부동산 가격에도 영향을 미친다. 또한 물가 상승은 임대료 상승으로 이어져 부동산을 통해 얻을 수 있는 수익(인컴 게인)의 증가도 기대할 수 있다.

최근 일본에서는 2022년 이후 에너지 가격 급등과 엔저의 영향으로 소비자물가지수가 전년 대비 2% 이상의 상승세를 이어가고 있다. 이러한 환경에서는 건축 자재비와 인건비도 상승하여 신규 부동산의 공급 비용이 높아진다. 이에 따라 기존 부동산의 상대적 가치가 유지 및 상승하는 경향이 있다.

또한, 주택담보대출을 받아 부동산을 구입한 경우, 인플레이션은 대출 잔액의 실질적 가치를 떨어뜨리는 효과도 가져온다. 대출의 액면가는 변하지 않지만, 돈 자체의 가치는 떨어지기 때문입니다. 예를 들어, 3,000만 원 대출을 받을 당시 연봉이 600만 원이었다면, 대출 잔액은 연봉의 5배가 된다. 하지만 인플레이션으로 인해 연봉이 상승해 10년 후 연봉이 750만 원이 되면 대출 잔액은 연봉의 4배로 줄어들게 됩니다. 실질적인 부담이 줄어드는 것이다.

인플레이션이 부동산 가치에 미치는 긍정적인 영향

1. 자산 가치 상승: 물가 상승에 연동하여 부동산 가격이 상승한다.

2 . 임대료 수입 증가: 임대료가 상승하여 소득이 증가할 수 있다.

3. 대출 잔액의 실질적 감소: 대출금의 가치가 상대적으로 감소한다.

3. 경제성장(GDP): 부동산 수요의 원천

국내총생산(GDP)으로 표시되는 경제성장은 부동산 수요의 근본적인 동인이다. 경제가 성장하고 기업 수익이 증가하면 직원들의 소득도 증가한다. 소득이 증가하면 개인의 주택 구매 의욕이 높아져 더 좋은 품질의 주택으로 갈아타려는 수요를 불러일으킨다. 또한, 기업의 실적이 향상되면 사업 확장에 따른 사무실, 매장, 공장에 대한 수요도 증가하여 상업용 부동산 시장이 활성화된다.

과거를 돌이켜보면 일본의 부동산 시장은 산업구조의 전환과 함께 크게 변동해왔다. 고도 경제성장기에는 공업용지 수요가, 그 이후에는 도시로의 인구 집중에 따른 주거용지 수요가, 그리고 최근에는 국제 금융도시화를 지향하는 과정에서 상업용지 수요가 증가하는 등 경제 성장 단계에 따라 부동산 시장의 주역이 결정되어 왔다.

명목 GDP와 지가의 추이를 살펴보면, 버블기를 제외하고는 일정한 상관관계를 확인할 수 있다. 경제활동의 규모가 확대되면 장기적으로 부동산 가치도 상승하는 경향을 보인다. 실제로 국토교통성의 분석에 따르면 지가를 거시적 관점에서 분석할 때 명목 GDP를 임대료의 대리변수로 사용하는 경우가 많은데, 양자는 통계적으로 유의미한 관계가 있는 것으로 확인되고 있습니다.

역사가 보여주는 '부동산 버블'과 거시경제

거시경제와 부동산 가치의 관계를 더 깊이 이해하기 위해 일본 전후 역사에서 4번의 큰 '부동산 버블'을 되돌아보자. 이들 버블은 모두 거시경제의 특정 국면과 밀접하게 연관되어 있었다.

특히 1980년대 후반의 버블은 저금리 정책으로 시중에 넘쳐나는 자금이 주식시장과 부동산 시장에 유입된 '과잉 유동성'이 큰 요인이었다. 이 역사적 교훈은 금융정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 얼마나 큰지 잘 보여준다. 당시 미일 구조협상의 결과로 일본 국내 수요를 늘리기 위해 저금리 정책이 채택되었고, 그 결과 과잉 유동성이 발생하였다. 돈이 마구잡이로 시중에 풀렸고, 그 자금의 행선지는 주식시장과 부동산 시장이었다.

2000년대 펀드 버블은 J-REIT의 설립이라는 제도적 변화가 부동산 시장에 새로운 자금의 흐름을 만들어낸 사례입니다. 그동안 일부 대기업만 참여할 수 있었던 부동산 투자 시장에 개인 투자자를 포함한 다양한 자금이 유입되어 부동산 가격을 끌어올렸다. 이 사례는 금융시장의 구조적 변화가 부동산 시장에 미치는 영향이 얼마나 큰지 보여준다.

'좋은 금리 상승'과 '나쁜 금리 상승'의 차이점

금리 상승이 부동산 시장에 미치는 영향을 고려할 때 중요한 것은 '좋은 금리 상승'과 '나쁜 금리 상승'을 구분하는 것이다.

좋은 금리 상승은 경제 성장을 동반한 금리 상승을 의미한다. 이 경우 금리 상승으로 인해 부동산 가격 하락 압력이 있는 반면, 경제 성장으로 인해 임대료 수입이 증가하여 순이익(NOI)이 확대된다. 결과적으로 부동산 가격은 완만하게 상승하고, 임대료도 상승하는 이전과는 다른 시장 환경이 조성될 수 있습니다.

반면, 악재성 고금리는 경제 성장과 동반되지 않는 금리 상승을 의미한다. 예를 들어, 해외 식량 및 에너지 가격 급등, 엔화 약세 등으로 물가가 지속적으로 상승하여 일본은행이 금리를 인상할 수밖에 없어 경제가 악화되는 경우다. 이 경우 금리 상승으로 인한 가격 하락 압력이 있는 반면, 경제 성장으로 인한 순이익 증가를 기대할 수 없어 부동산 가격은 하락세로 전환될 가능성이 높다.

현재 일본 경제는 지속적인 임금 인상과 기업의 적극적인 투자로 '양호한 고금리'를 실현할 수 있는 여건이 조성되고 있다고 할 수 있다. 하지만 지정학적 리스크와 에너지 가격 변동 등 불확실성도 남아있다. 투자자들은 금리 상승의 배경이 되는 경제 상황을 종합적으로 판단해야 한다.

부동산 가격 변동 메커니즘: 캡플레이트에 대한 이해

부동산 투자에서 캐플레이트 (기대수익률)는 매우 중요한 지표입니다. 캐플렛은 부동산 가격과 순수익률(NOI)의 관계를 나타내는 것으로 다음과 같은 공식으로 표현됩니다.

부동산 가격 = 순수익(NOI) ÷ 캡플레이트

이 공식에서 알 수 있듯이 순이익이 일정하다면 부동산 가격과 캡플레이트는 역방향으로 움직인다. 캡플레이트가 하락하면 부동산 가격은 상승하고, 캡플레이트가 상승하면 부동산 가격은 하락한다.

캡플레이트는 다음과 같이 더 세분화할 수 있습니다.

캡플레이트 = 무위험 금리(장기 금리) + 리스크 프리미엄 - 순이익 성장률

이 식을 통해 장기 금리의 상승은 캡레이트를 상승시켜 부동산 가격을 하락시키는 요인이 된다는 것을 알 수 있습니다. 반면, 순이익 성장률의 상승은 캡레이트를 낮추고 부동산 가격을 상승시키는 요인이 된다.

2010년대 초반 이후 일본 상업용 부동산 시장에서는 리먼쇼크의 영향이 일단락된 이후 오피스 및 집합주택을 중심으로 부동산 가격 상승세가 지속되고 있다. 그 배경에는 일본은행의 양적완화 및 마이너스 금리 정책으로 인해 금리 수준이 낮아져 캐플레이트가 추세적으로 하락했기 때문이다. 현재 기준금리는 역사적으로 낮은 수준이며, 향후 통화정책 동향이 부동산 시장에 미치는 영향은 매우 클 것으로 보인다.

인구구조와 부동산 시장: 미지의 영역으로의 도전

거시경제의 큰 화두 중 하나는 인구구조이다. 일본은 고령화로 인해 인구가 감소기에 접어들면서 빈집이 증가하고 있다. 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있어 주택 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

하지만 전국적으로 일률적으로 부동산 가치가 하락하는 것은 아니다. 도심이나 편의성이 높은 일부 지역에서는 인구 유입과 재개발로 수요가 유지, 창출되어 가치가 상승하는 '양극화'가 진행될 것으로 보인다. 도쿄, 오사카, 나고야 등 대도시권에서는 여전히 인구 유입이 지속되고 있으며, 특히 도심 역세권이나 재개발 지역에서는 수요가 견조한 모습을 보이고 있다.

반면 지방 도시와 교외 지역에서는 인구 감소와 고령화의 영향이 두드러지게 나타나면서 공실률 상승과 부동산 가격 하락이 진행되고 있다. 이러한 환경에서는 거시적인 인구 통계와 지역별 미시적 특성을 함께 분석하는 것이 부동산 투자의 성패를 가르는 열쇠가 될 것이다.

요약: 미래를 내다보는 부동산 전략을 위해

본고에서는 거시경제가 부동산 가치에 미치는 영향을 금리, 인플레이션, 경제성장이라는 세 가지 주요 요인으로 살펴보았다. 이 요소들은 독립적으로 움직이는 것이 아니라 서로 영향을 주고받으며 부동산 시장 전체의 큰 흐름을 형성한다.

금리는 주택담보대출과 투자수익률을 통해 부동산 가격과 시소와 같은 관계를 맺고 있다. 금리 상승은 가격 하락 압력으로 작용하지만, 경제 성장과 함께 '좋은 금리 상승'이 동반된다면 가격을 지지할 수도 있다.

인플레이션은 실물자산인 부동산의 가치를 상대적으로 상승시키는 효과가 있다. 건축비 상승과 임대료 상승을 통해 부동산 가치의 유지 및 향상에 기여합니다.

경제 성장은 개인과 기업의 소득을 증가시켜 부동산에 대한 수요 자체를 창출합니다. 산업구조의 전환, 도시화의 진전 등 경제의 성장 단계가 부동산 시장의 주역을 결정한다.

이러한 인과관계를 이해하고 거시경제의 동향을 주시하는 것은 부동산 투자에서 리스크를 관리하고 더 나은 수익을 얻기 위해 필수적인 요소입니다. 저희 INA&Associates 주식회사는 이러한 거시적 관점과 개별 부동산을 파악하는 미시적 관점을 모두 융합하여 고객 한 분 한 분의 자산 형성을 돕고 있습니다.

부동산 시장은 단기적으로는 다양한 요인에 의해 변동하지만, 장기적으로는 거시경제의 큰 흐름에 따라 움직입니다. 금리, 인플레이션, 경제 성장의 세 가지 요인을 이해하고, 이 세 가지 요인이 어떻게 상호 작용하는지를 파악하는 것이 성공적인 부동산 투자의 첫걸음이 될 것입니다.

부동산에 대한 상담이나 더 자세한 시장 분석에 관심이 있으시다면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 전문 지식과 경험이 풍부한 직원들이 여러분의 부동산 전략을 성공적으로 이끌 수 있도록 도와드리겠습니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1. 앞으로 금리가 오르면 정말 부동산 가격이 떨어질까요?

A1. 반드시 그렇다고 단정할 수는 없습니다. 금리 상승은 가격 하락 압력으로 작용하지만, 동시에 경제 성장을 동반한 '착한 금리 상승'이라면 임대료 수입의 증가가 가격을 지지하여 결과적으로 부동산 가격과 캡레이트가 함께 완만하게 상승할 가능성도 지적되고 있습니다. 중요한 것은 금리 상승의 배경이 되는 경제 상황을 종합적으로 판단하는 것이다. '금리 있는 세상'에서 부동산 가격은 완만한 상승세를 유지할 것으로 예상됩니다.

Q2. 인구가 감소하고 있는 일본에서는 앞으로 부동산 가치가 계속 하락하지 않을까요?

A2. 전체적으로 하락 압력을 받는 것은 부정할 수 없다. 하지만 도심이나 편의성이 높은 일부 지역에서는 인구 유입과 재개발로 인해 수요가 유지, 창출되어 가치가 상승하는 '양극화'가 진행될 것으로 예상됩니다. 거시적인 인구동태와 지역별 미시적 특성을 함께 분석하는 것이 중요하다. 특히 도쿄, 오사카, 나고야 등 대도시권 도심은 여전히 인구 유입이 지속되고 있어 역세권이나 재개발 지역에서는 수요가 견조한 편입니다.

Q3. 부동산 투자를 시작하려면 어떤 거시경제 지표에 주목해야 할까요?

A3. 우선 일본은행이 발표하는 정책금리와통화량, 총무성이 발표하는 소비자물가지수(CPI), 그리고 내각부가 발표하는 국내총생산(GDP) 의 동향을 정기적으로 확인하는 것을 추천합니다. 이러한 지표는 정부통계종합창구(e-Stat) 등에서 확인할 수 있다. 또한 국토교통성이 발표하는 부동산 가격 지수, 일본 부동산 연구소가 발표하는 시가지 가격 지수, 부동산 투자자 조사 등도 부동산 시장 동향을 파악하는 데 도움이 됩니다.

Q4. 인플레이션이 진행되면 반드시 부동산 가격이 오르는 것인가요?

A4. 인플레이션은 부동산 가격을 상승시키는 요인이지만, 반드시 가격 상승을 보장하는 것은 아니다. 인플레이션이 진행되더라도 동시에 금리가 크게 상승하면 금리 상승으로 인한 가격 하락 압력이 인플레이션으로 인한 가격 상승 압력을 능가할 수 있습니다. 또한 경제성장을 동반하지 않는 인플레이션(스태그플레이션)의 경우 소득이 증가하지 않아 수요가 감소하고 가격이 하락할 가능성도 있다. 중요한 것은 인플레이션, 금리, 경제 성장의 세 가지 요인을 종합적으로 판단하는 것이다.

Q5. 캡플레이트는 무엇인가요? 어떻게 활용해야 하나요?

A5. 캡플레이트(기대수익률)는 부동산 투자의 수익성을 나타내는 지표로, '순수익(NOI) ÷ 부동산 가격'으로 계산됩니다. 캐플렛이 높을수록 투자자가 원하는 수익률이 높다는 것을 의미하며, 상대적으로 부동산 가격은 낮아집니다. 반대로 캡플레이트가 낮을수록 투자자가 낮은 수익률에도 만족한다는 의미이며, 부동산 가격은 높아진다. 캡플레이트의 추이를 보면 부동산 시장 전반의 투자 심리와 금리 환경의 변화를 읽을 수 있다. 일본 부동산 연구소가 정기적으로 발표하는 '부동산 투자자 조사'에서는 지역 및 부동산 유형별 캡플레이트가 발표되고 있어 투자 판단에 참고할 수 있다.