2025년 부동산 양극화 시대, 자산 가치를 지키는 5가지 기준

2025년 부동산 시장은 일부 언론에서 '버블 붕괴 전야'라는 말이 나돌고 있는 반면, 도심의 타워팰리스가 고가에 거래되는 등 모순된 상황이 지속되고 있다. 이는 부동산 가격이 양극화라는 큰 구조적 변화의 소용돌이 속에 있음을 시사한다. 즉, 가치가 계속 상승하는 부동산과 하락을 피할 수 없는 부동산의 격차가 그 어느 때보다 뚜렷해지고 있는 것이다.

이런 시대에 '내가 보유한 부동산의 자산가치가 앞으로도 유지될 수 있을까', '앞으로 내 집이나 투자용 부동산을 구입한다면 어떤 기준으로 선택해야 할까'라는 절실한 고민과 의문을 가지고 있는 사람들이 적지 않을 것이다. 부동산은 단순한 '주거'인 동시에 여러분의 인생 설계를 뒷받침하는 중요한 '자산'입니다. 그 가치를 어떻게 지키고 키워나갈 것인가. 이를 위한 나침반이 지금 절실히 요구되고 있습니다.

이 글에서는 INA&Associates 주식회사에서 매일 많은 자산가들의 자산 컨설팅을 담당하고 있는 필자가 전문가의 시각으로 이 양극화 시대의 본질을 풀어보려고 한다. 그리고 여러분들이 미래에 후회하지 않는 부동산 선택을 할 수 있도록 구체적인 '판단의 축'을 빠짐없이 설명해 드리겠습니다.

왜 지금 부동산 가격의 '양극화'가 가속화되는가?

부동산 가격 양극화는 결코 갑작스럽게 발생한 현상이 아닙니다. 여러 사회-경제적 요인이 복잡하게 얽혀 구조적인 변화로 나타나고 있는 것이다. 여기서는 그 배경이 되는 세 가지 주요 요인을 심층적으로 살펴본다.

데이터로 보는 가격 동향: 양극화의 실체

먼저 객관적인 데이터를 통해 시장의 실태를 파악하는 것이 중요하다. 국토교통성에서 발표하는 '부동산 가격 지수'는 2010년 평균 가격을 100으로 하여 시장의 체감 온도를 측정할 수 있는 신뢰도 높은 지표이다. 최근 자료를 보면 전국 주택종합지수는 2013년경부터 꾸준히 상승세를 보이고 있지만, 그 내역을 자세히 분석해보면 양극화 현상이 뚜렷하게 드러난다.

특히 눈에 띄는 것은 아파트 가격의 고공행진이다. 수도권의 아파트 가격은 다른 지역이나 단독주택에 비해 월등히 높은 상승률을 보이며 시장 전체를 견인하고 있다. 반면 지방권 주택 지가는 일부 중심도시를 제외하고는 오랫동안 보합세 또는 하락세를 보이고 있다. 이는 편의성이 높은 도시 지역 부동산에 수요가 집중되어 다른 지역과 큰 가격 격차가 발생하고 있음을 보여준다.

양극화를 촉진하는 3가지 요인

1. 통화정책의 전환: 금리 있는 세상으로의 전환

2024년 3월, 일본은행은 약 17년 만에 마이너스 금리 정책을 해제하고 통화정책 정상화에 나섰다. 이는 우리 경제가 '금리 있는 세상'으로 돌아간다는 것을 의미한다. 이러한 변화는 부동산 시장에 두 가지 측면에서 영향을 미친다.

첫 번째는 주택담보대출 금리의 상승이다. 금리가 상승하면 대출금에 대한 상환 부담이 증가하기 때문에 구매 의욕을 떨어뜨릴 수 있다. 특히 예산 제약이 있는 계층의 경우 구매 가능한 부동산의 선택지가 좁아지거나 구매 자체를 포기하는 경우도 늘어날 것이다.

또 다른 하나는 투자 자금의 흐름 변화다. 금리가 상승하면 부동산 투자로 향하던 자금의 일부가 리스크가 낮은 예금이나 채권으로 이동할 가능성이 있다. 이로 인해 부동산 시장 전체가 매수자 시장으로 완만하게 전환될 것으로 예상된다.

그러나 중요한 것은 이러한 영향이 고르게 나타나지 않을 것이라는 점이다. 자금력이 있는 부유층이나 해외 투자자들은 금리 상승의 영향을 덜 받고, 오히려 자산 방어 차원에서 가치 훼손이 적은 도심의 우량 부동산에 대한 투자를 가속화할 가능성이 있다. 결과적으로 구매층이 제한되면서 '살 수 있는 부동산'과 '살 수 없는 부동산'의 선별이 더욱 엄격해질 것이다.

2. 인구 동태의 변화: 선택받는 도시, 외로운 도시

일본의 총인구는 감소 국면에 접어들었지만, 그 내면은 지역에 따라 크게 다르다. 도쿄권(도쿄도, 가나가와현, 사이타마현, 지바현)으로의 인구 유입은 여전히 지속되고 있으며, 특히 도심부에서는 인구 집중이 가속화되고 있다. 사람이 모이는 곳에서는 주택 수요가 공급을 계속 초과하기 때문에 가격이 하락하기 어렵다.

반면 인구 감소가 심각한 지방에서는 빈집 증가가 사회문제로 대두되고 있다. 수요가 줄어들 것으로 예상되는 지역에서는 부동산을 계속 보유하는 것 자체가 리스크가 되고, 가격 하락 압력은 앞으로 더욱 커질 것이다. 이렇듯 인구통계학적 요인은 부동산 수요의 흐름을 결정짓는 가장 근본적인 요인이며, 장기적인 자산 가치를 예측하는 데 있어 필수적인 관점이다.

3. 건축 비용의 상승과 품질에 대한 요구

최근 건설업계는 자재 가격 급등과 인력난이 지속되면서 신축 부동산의 건축비용이 지속적으로 상승하고 있다. 이로 인해 신축 부동산의 가격은 고공행진을 거듭하고 있으며, 많은 소비자들이 쉽게 접근할 수 없는 가격대를 형성하고 있다.

이러한 상황은 소비자들이 상대적으로 가격이 저렴한 중고 시장으로 눈을 돌리게 하는 효과를 가져왔다. 하지만 중고라고 해서 무조건 좋은 것은 아니다. 소비자들은 보다 엄격한 잣대로 부동산의 품질을 평가하게 되었다. 내진이나 단열과 같은 기본적인 성능은 물론이고, 관리 상태나 시대에 맞는 리노베이션이 이루어졌는지 여부도 엄격하게 따져 묻는다.

그 결과, 적절한 유지관리가 이루어지고 품질이 좋은 중고 매물은 시장에서 높은 평가를 받는 반면, 그렇지 않은 매물은 구매자가 없어 가격을 낮출 수밖에 없는 상황에 처하게 된다. 건물의 품질이 가격을 좌우하는 중요한 요소로 점점 더 큰 비중을 차지하게 된 것이다.

자산 가치가 '오를 부동산', '내릴 부동산'을 가늠하는 5가지 판단 기준

그렇다면 이 양극화 시대에 우리는 무엇을 기준으로 부동산의 자산 가치를 판단해야 할까요? 필자가 늘 고객에게 알려주는 5가지 보편적인 판단 기준을 소개하고자 한다.

1. '도시의 미래성'을 읽는다.

부동산의 가치는 그 '도시'의 가치와 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 눈앞의 편리함뿐만 아니라 그 도시가 앞으로 어떻게 발전할 것인지, 혹은 쇠퇴할 가능성이 있는지를 읽어내는 관점이 필수적입니다.

주목해야 할 것은 재개발 계획의 유무다. 역세권의 대규모 재개발이나 새로운 상업시설의 개장은 도시의 매력을 높이고 인구 유입을 촉진하는 기폭제가 될 수 있다. 또한, 교통 인프라의 연장이나 새로운 역의 개통 도 편의성을 획기적으로 향상시켜 자산 가치를 높이는 큰 요인이다. 또한, 행정 서비스, 특히 육아 지원 제도와 양질의 의료기관의 존재는 가족 단위의 인구 유입과 정주인구를 늘리는 데 중요한 역할을 한다.

2. '땅의 가치'가 불변의 기반이다.

건물은 시간이 지날수록 가치가 감소하지만, 토지의 가치는 입지 조건이 좋으면 시대를 초월해 유지되기 쉽다는 특징이 있다. 특히 지가가 안정된 지역의 단독주택의 경우, 건물 가치가 제로에 가까워지더라도 토지의 가치가 자산 전체를 떠받치고 있습니다.

토지의 가치를 평가할 때 중요한 것은 지형 (정형지냐 불규칙지냐), 접도 상황 (도로 폭과 접면 상황), 그리고 용도지역이다. 예를 들어, 같은 면적의 땅이라도 대지면적이 넓고 전면 도로가 넓은 정형지는 재건축이나 매각이 용이해 자산가치가 높게 평가된다. 향후 가치가 훼손되기 어려운 '땅의 힘'을 파악하는 것이 부동산 선택의 핵심이다.

3. '관리 상태'가 아파트의 수명을 결정한다.

아파트의 자산 가치는 '관리를 사서 관리하라'는 격언으로 요약된다. 아무리 입지가 좋고 등급이 높은 아파트라도 관리 상태가 좋지 않으면 시간이 지날수록 그 가치는 떨어진다.

가장 중요하게 체크해야 할 항목은 장기수선계획과수선적립금이다. 계획적으로 대규모 수선이 이루어지고 이를 위한 자금이 충분히 적립되어 있는지 확인하는 것은 필수다. 관리조합이 잘 작동하고 입주민들의 의식이 높은 아파트는 건물이 제대로 유지되고 공용공간도 깨끗하게 유지되기 때문에 지은 지 오래되어도 높은 자산가치를 유지할 수 있다. 내방 시에는 방의 내부뿐만 아니라 현관, 쓰레기통 등 공용부문의 상태도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

4. '주택 성능'이라는 새로운 가치 기준

사람들의 생활과 가치관이 변화하면서 주택에 요구되는 성능도 진화하고 있다. 특히 내진성, 단열성, 에너지 절약 성능 등 기본적인 주택 성능은 더 이상 부가가치가 아닌 자산 가치를 유지하기 위한 필수 조건이 되고 있다.

예를 들어, 국가가 정한 기준을 통과한 '장기優良住宅'이나 에너지 수지 제로 이하인 'ZEH(ZEH)仕様(사양)의 주택은 세제혜택을 받을 수 있을 뿐만 아니라, 광열비 절감과 쾌적한 실내 환경을 구현한다. 이러한 고성능 주택은 향후 매각이나 임대 시에도 다른 매물과의 확실한 차별화 요소로 작용해 경쟁력을 높일 수 있다.

5. '재해 위험'에 대한 대비

일본은 지진이나 수해와 같은 자연재해의 위험에 항상 노출되어 있다. 부동산의 자산 가치를 고려할 때, 이 안전성이라는 관점은 앞으로 더욱 중요해질 것이다.

위험지도에서 침수예상지역이나 토사재해 경계구역에 포함되지 않았는지 확인하는 것은 최소한의 단계이다. 여기에 더해 지반의 견고함, 만일의 사태에 대비한 피난 경로 확보, 지역의 방재 체계 등도 평가할 만하다. 안전과 안심하고 살 수 있다는 근본적인 가치는 그 무엇과도 바꿀 수 없는 자산이라고 할 수 있습니다.

아파트 vs 단독주택 자산성 비교

부자들의 투자전략에서 배우는 방어적 자산 방어법

저희 INA&Associates의 주요 고객인 자산가들은 부동산을 단순한 투기 대상이 아닌 장기적인 자산 형성의 핵심으로 인식하고 매우 전략적으로 포트폴리오를 구성하고 있습니다. 그들의 사고방식에는 양극화 시대를 살아갈 수 있는 여러 가지 팁이 담겨 있습니다.

포트폴리오 사고의 중요성

부자들은 한 부동산에 자산을 집중하는 것을 피한다. 예를 들어, 도심의 수익형 아파트와 교외의 가족용 단독주택, 또는 해외의 리조트 등 지역과 부동산 종류를 분산하여 특정 시장의 변동성 리스크를 헤지한다. 이는 모든 계란을 한 바구니에 담지 않는다는 투자의 기본 원칙에 다름 아닙니다. 자신의 자산 전체를 조망하고 균형 잡힌 포트폴리오를 의식하는 것이 안정적인 자산 형성의 첫걸음입니다.

'현금흐름'과 '자산가치'의 균형

부동산 투자 수익에는 임대료 수입과 같은 '인컴 게인'과 매각 차익인 '캐피탈 게인'의 두 가지가 있습니다. 부자들은 이 두 가지의 균형을 항상 염두에 두고 있다. 안정적인 현금흐름을 창출하는 수익형 부동산으로 일상적인 수익을 확보하는 한편, 향후 가격 상승을 기대할 수 있는 도심의 일류 지역 등을 통해 자산 가치 자체의 상승을 노린다. 이러한 양손잡이 전략이 자산을 눈덩이처럼 불어나게 하는 원동력이 된다.

정보 수집과 전문가 네트워킹

부자들이 가장 중요하게 여기는 자산 중 하나는 양질의 정보와 신뢰할 수 있는 인맥이다. 그들은 공개적으로 발표되는 정보뿐만 아니라 그들만의 네트워크를 통해 아직 드러나지 않은 정보를 발 빠르게 파악하여 투자 판단에 활용하고 있습니다. 그리고 그 정보의 진위와 가치를 판단하기 위해 우리와 같은 부동산 전문가, 세무사, 변호사 등 전문가들과 긴밀한 관계를 맺고 있다. 변화무쌍한 시대일수록 신뢰할 수 있는 전문가를 파트너로 삼는 것이 성공 확률을 훨씬 더 높일 수 있습니다.

결론

이번 글에서는 2025년 부동산 시장의 '양극화'의 본질과 그 속에서 자산 가치를 지키기 위한 판단 기준에 대해 알아보았습니다.

부동산 가격의 양극화는 단순한 가격의 차이가 아닌 가치 그 자체가 선별되는 시대의 도래를 의미합니다. 인구구조, 통화정책 등 거시적인 변화의 흐름을 파악하고, 미시적인 관점에서 개별 부동산이 가진 잠재력을 파악한다. 이 두 가지 관점을 모두 갖추는 것이 앞으로의 부동산 선택에 필수적이다.

그리고 가장 중요한 것은 눈앞의 가격이나 수익률에 현혹되지 않고 장기적인 관점에서 자산을 바라보는 것이다. 오늘 소개한 5가지 판단 기준(도시의 미래성, 토지의 가치, 관리 상태, 주택 성능, 재해 위험)은 이를 위한 보편적인 지침이 될 수 있을 것이다.

변화의 시대는 위험인 동시에 새로운 기회이기도 합니다. 확실한 지식과 신뢰할 수 있는 파트너와 함께 전략적인 자산 형성을 통해 여러분의 미래는 더욱 풍요롭고 확실해질 것입니다.

INA&Associates 주식회사는 고객 한 분 한 분의 상황과 목표에 맞춰 맞춤형 부동산 전략을 제안하고 있습니다. 자산 가치에 대한 상담, 포트폴리오 재검토 등 어떤 일이든 부담 없이 문의해 주시기 바랍니다. 여러분의 연락을 기다리고 있습니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q: 금리가 상승하면 정말 부동산 가격이 하락할까요?

A: 단기적으로 주택담보대출 금리의 상승은 구매 의욕을 떨어뜨려 가격 조정의 압력으로 작용할 수 있습니다. 하지만 도심이나 수요가 많은 인기 지역에서는 자금력이 있는 구매층과 해외 투자자들의 수요가 견고하기 때문에 그 영향은 제한적일 것으로 보인다. 중요한 것은 금리 동향이라는 한 가지 요소뿐만 아니라 해당 지역의 수급 균형과 미래성을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

Q: 지방 부동산은 더 이상 가치가 없는 것인가요?

A: 모든 지방 부동산의 가치가 똑같이 하락하는 것은 아닙니다. 지방이라 하더라도 그 지역의 핵심 도시 역세권이나 풍부한 자연환경, 혹은 국제적인 관광지로의 매력을 가진 지역 등 고유한 수요가 존재하는 곳이 있습니다. 획일적인 '지방'이라는 범주로 판단하지 말고, 개별적인 지역의 잠재력을 분석하는 것이 중요합니다.

Q: 중고 부동산을 구매할 때 가장 중요한 주의점은 무엇인가요?

A: 가장 중요한 것은 '건물의 물리적 상태'와 '관리 이력' 두 가지입니다. 특히 아파트의 경우 관리조합의 회의록이나 장기수선계획서를 통해 과거 대규모 수선이 계획대로 이루어졌는지, 그리고 향후 수선 계획과 이에 필요한 적립금이 충분히 확보되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 단독주택의 경우 전문가의 인스펙션(건물 상태 조사)을 통해 구조적 문제나 누수 여부 등을 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

Q: 자산 가치를 유지하기 위해 지금부터 할 수 있는 일이 있나요?

A: 우선 자신이 소유하고 있는 부동산에 대한 '건강 진단'을 해보는 것을 추천합니다. 현재 시장에서 어느 정도 가격에 거래되고 있는지(감정가), 임대할 경우 예상 임대료, 그리고 아파트의 경우 관리 상태 등을 객관적으로 파악하는 것부터 시작해야 합니다. 그 다음, 문제점을 발견하면 리모델링이나 관리조합 활동의 적극적인 참여와 같은 대책을 검토한다. 현재 상황을 정확히 파악하는 것이 적절한 다음 단계를 밟기 위한 첫걸음입니다.