富裕層が資産形成になぜ不動産投資を選ぶのか

富裕層の方々にとって、資産を守り増やすための手段として不動産投資が注目されています。株式や債券など様々な投資先がありますが、不動産は安定した収益が見込め、インフレにも強いことから富裕層にも人気のある投資手段となっています。実際、INAでも、多くの富裕層のお客様が資産戦略に不動産投資を組み込んでおり、その有用性を実感されています。では、なぜ不動産投資が富裕層の資産形成に有利なのでしょうか。本記事では、不動産投資の持つ多面的なメリットを解説し、他の金融資産との比較を交えながら、その強みを探ります。また、富裕層のライフステージやニーズに応じた不動産活用の位置付けについて触れ、最後に資産形成を成功に導くパートナー選びの重要性とINAの強みについてご紹介いたします。

不動産投資が富裕層の資産形成に有利な理由

安定した収益と資産価値の維持

不動産投資の最大の魅力の一つは、長期にわたり安定した収益をもたらす点です。賃貸用の不動産を所有すれば、入居者がいる限り毎月の家賃収入という安定収益（インカムゲイン）を得ることができます。株式の配当金と比較しても、景気や企業業績による変動を受けにくい定期収入であり、特に複数物件を所有すれば大きなキャッシュフロー源となります。また、不動産は資産価値の価格変動リスクが低い特性があります。株式は企業の不祥事や市場の変動で一日で大きく価格が乱高下することがありますが、不動産は景気変動等による緩やかな影響はあるものの、一夜で価値が急落するようなことは通常ありません。実物資産である不動産はその物的価値によって下支えされるため、適切に管理し需要が見込める物件であれば、長期的に安定した価値を維持しやすいのです。さらにINAでは、賃貸管理業務を専門とする部署が多数の物件管理を代行しており、オーナー様に代わって入居者募集や賃料回収、トラブル対応まで一括して行っています。プロの管理会社に委託すれば賃貸経営の手間を省くことができ、真の不労所得を実現することが可能です。INAは関東圏・関西圏を中心に賃貸管理事業を展開し、多数の管理物件を通じた豊富な経験により、物件価値と収益の安定維持をサポートいたします。

インフレに強い資産

インフレーション（物価上昇）局面において、不動産は資産価値が目減りしにくい「インフレ耐性」を備えています。不動産は物価上昇とともに市場価格が上昇する傾向があり、保有する土地や建物の評価額もそれに連動して高まることがあります。一方、現金や固定金利の債券などはインフレが進むと実質的な購買力が低下してしまいます。例えば債券は満期時の元本額と利率があらかじめ固定されているため、物価上昇局面では価格が上がりにくく、インフレが進むと実質資産価値が目減りしてしまいます。この点、不動産投資は現物資産への投資であり、インフレ局面で資産価値の目減りリスクを抑えられる有効な手段といえます。加えて、不動産から得られる家賃収入も、経済状況や需給に応じて将来的に家賃水準が見直されることで相対的に上昇しやすい傾向があります。つまり、インフレ環境下では不動産は資産価値の維持だけでなく収益面でも実質的な利回りが向上しやすく、富裕層の資産ポートフォリオの中でもインフレヘッジ（インフレ対策）としての役割を果たします。

相続対策に有利

富裕層にとって資産を次世代へ円滑に承継する相続対策は重要なテーマです。不動産投資は、その相続対策の面でも大きな利点があります。現金・預金や上場株式が相続時には評価額がほぼ時価（額面そのまま）となるのに対し、不動産の相続税評価額は実勢価格より低く算定されることが多く、結果として相続税の節税効果が期待できるのです。例えば土地の評価額は路線価ベースで公示地価の約80％程度になるケースが一般的であり、さらに賃貸物件として他者に貸している土地であれば「貸家建付地」として評価額が借地権割合・借家権割合分減額されます。このように不動産は現金等に比べ評価額が低く抑えられる傾向があり、相続税の課税額圧縮に有効です。また、小規模宅地等の特例など、一定の要件を満たせば土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度もあり、資産家ほど不動産を活用した相続対策の恩恵を受けやすいと言えます。加えて、不動産は複数の物件に分散して保有することで、相続時に遺産分割がしやすいという実務上の利点もあります。複数の不動産に分けて所有すれば、相続人間で資産を分けやすく、それぞれのニーズに合わせた承継プランを立てやすくなります。もちろん専門的な相続プランニングが必要ですが、INAでは富裕層のお客様向けに不動産を活用した資産承継コンサルティングも行っており、税理士や弁護士と連携し最適なプラン策定をサポートいたします。

レバレッジ効果による資産拡大

「レバレッジ効果」とは、てこの原理のごとく少ない自己資金で大きな投資を行い資産規模を拡大できる効果を指します。不動産投資では金融機関からの融資を活用することで、このレバレッジ効果を得ることが可能です。たとえば自己資金のみで1億円の物件を購入する場合と、自己資金1億円に加え金融機関から4億円を借り入れて5億円規模の物件を購入する場合とでは、同じ利回りでも後者の方が得られる年間家賃収入は格段に大きくなります。借入金の金利コストを差し引いても、自己資金単独の場合より手元に残る収益が増えるケースが多く、この差分がレバレッジによる利益と言えます。資金力のある富裕層であっても、あえてローンを活用することで自己資金効率を高め、より大きなリターンを追求する戦略が取られています。また、自己資金に余裕を残すことで、同時に他の投資案件にも資金を振り向けられる柔軟性が生まれる点も見逃せません。このように不動産投資は銀行融資という他人資本をテコに、自身の資産規模を加速度的に拡大できる手段なのです。INAでも、不動産投資をご検討されるお客様に対し金融機関紹介や融資アレンジのサポートを行っており、豊富なネットワークを活かして有利な資金調達のお手伝いをいたします。

税制上のメリット（節税効果）

不動産投資には税制面での優遇や節税効果も見逃せません。まず、所得税・住民税に関しては、不動産賃貸経営による収支が減価償却費などの計上によって帳簿上赤字になると、他の所得と損益通算することで所得税・住民税の負担を軽減できる可能性があります。日本の所得税は累進課税（超過累進税率）であり、高所得者ほど高い税率が適用されています。そのため、不動産投資による減価償却費や各種経費計上で不動産所得を圧縮し、本業の事業所得や給与所得と通算して課税所得を減らせれば、高所得層ほど大きな節税メリットを享受できます。具体的には、賃貸物件の減価償却費、ローンの支払利息、火災保険料、管理委託費、修繕費などは必要経費として計上可能であり、家賃収入からこれら経費を差し引いた不動産所得が赤字になれば、その赤字分だけ他の所得から差し引けます。これにより毎年の所得税・住民税を圧縮し、キャッシュフローの手取りを増やすことができるのです。ただし意図的な赤字計上には注意も必要で、将来的な売却益（キャピタルゲイン）に対する税負担や、金融機関からの融資評価への影響なども踏まえた長期的視点での戦略立案が重要です。さらに税制上のメリットとして、不動産売買時の税優遇措置も挙げられます。長期保有した不動産を売却した際の譲渡所得税の軽減措置（5年以上保有で税率優遇）や、一定の条件を満たす居住用財産の売却益控除（いわゆる3,000万円特別控除）など、不動産には税負担を抑えるための制度が複数用意されています。富裕層にとって、こうした税制の知識を踏まえて投資判断を行うことは、資産運用の効率を高める上で極めて有用です。INAは不動産投資に関する税務の専門家とも連携し、お客様の税務戦略策定をサポートしております。

他の投資商品（株式・債券など）との比較

資産運用の手段として、不動産以外にも株式や債券、投資信託、現預金など様々な選択肢があります。それぞれにメリット・デメリットがありますが、不動産はこれら伝統的な金融資産と比べても独自の強みを発揮します。

まず株式との比較では、リスク特性の違いが顕著です。株式投資は値上がり益や配当といった魅力がある一方、価格変動リスクが高く、短期間で資産評価額が大きく変動し得ます。特定の企業業績や市場ニュースによって株価が急落するリスクは富裕層にとっても無視できません。その点、不動産は先述の通り価格の変動が比較的緩やかであり、長期保有に向いた安定資産と言えます。また、不動産は株式と異なり原則的に元本割れしにくい性質があります。株式は極端な場合、企業破綻により価値がゼロになるリスクもありますが、実物資産である土地や建物が無価値になることは考えにくく、何らかの形で資産価値を残します。もちろん不動産にも流動性（売却のしやすさ）の面で株式に劣るという弱点はありますが、富裕層の資産形成においては短期的な換金性よりも長期的な価値保全・安定収入の方が重視されるケースが多いでしょう。

債券との比較では、インカムゲインとインフレ耐性の点で不動産の優位性が見られます。国債や社債など債券は元本と利息が確定しているため、安全資産と称されるものの、利回りは固定的でインフレによる価値目減りリスクがあります。近年の低金利下では債券の利息収入だけで資産を大きく増やすことは難しく、インフレ局面では実質利回りが低下してしまいます。その一方で、不動産投資は賃料というインカムが得られ、かつインフレ時には資産価値・賃料ともに上昇が期待できるため、債券にはない成長性とインフレ耐性を兼ね備えています。

現預金との比較では、言うまでもなくインフレに対する脆弱さが際立ちます。タンス預金や銀行預金で巨額の資金を保有していても、物価が上昇すれば実質的な資産価値はめべりしてしまいます。富裕層の資産家ほど、インフレ対策として現物資産である不動産やゴールドなどを一定割合組み入れて購買力を維持する戦略を取っています。不動産はその中でも収益を生む資産であり、単に価値を保存するだけでなく資産自体がキャッシュを生み出す点で、遊休現金との差は歴然です。

以上のように、他の主要な投資商品と比べても不動産には「価格変動リスクの低さ」「インフレへの強さ」「安定したインカムゲイン」「実物資産としての元本保全力」といった強みがあり、富裕層の資産ポートフォリオにおいて独自の価値を発揮します。ただし、不動産投資にも物件個別のリスク（空室リスクや災害リスク等）や流動性リスクが存在するため、株式・債券など他資産との適切な分散と併用が望ましい点は言うまでもありません。総合的な資産戦略の中で、不動産を他資産と補完し合う位置づけとして活用することが重要です。

富裕層のライフステージに合わせた不動産活用戦略

富裕層が不動産投資を資産形成に取り入れる目的や役割は、そのライフステージや資産状況によって異なる側面を持ちます。ここでは、富裕層の代表的なライフステージに沿って不動産投資の位置付けを考えてみます。

現役世代・ビルドアップ期（資産拡大期）: 事業経営者や高所得専門職など、資産を積極的に増やしている段階の富裕層にとって、不動産投資はレバレッジを活用した資産拡大のエンジンになり得ます。潤沢なキャッシュフローを背景に融資を受け、大型の収益物件を取得することで資産規模を飛躍的に拡大できます。この時期はリスク許容度も高いため、新築マンション一棟や商業ビルなど比較的リスクがあってもリターンの大きい物件へのチャレンジも選択肢となります。また、事業所得や給与所得が多く税負担が重い層でもあるため、不動産投資による減価償却で所得税負担を抑える効果（タックスシールド）も大きなメリットになります。INAでは、このような資産拡大期のお客様に対し、市場動向の分析に基づいた収益性の高い物件情報の提供や、将来の売却まで見据えた出口戦略の助言など、攻めと守りのバランスを考慮した投資戦略立案をお手伝いしています。

成熟期・安定運用期（資産保全・収入確保期）: 資産規模が十分に大きくなり、ある程度の富を築いた富裕層にとっては、今度はその資産をいかに安全に守りつつ安定収入を確保するかが課題となります。不動産は先述のように価値の安定性が高く、債券以上に高い利回りのインカムゲインをもたらすため、このフェーズで理想的な資産運用先となります。例えば、手元資金でローン返済を完了した賃貸物件を複数保有していれば、インカムゲインのみで日々の生活や事業の固定費を賄うことも可能であり、「資産のフロー化（ストックをフローに変える）」を実現できます。加えて、資産全体のリスク分散の観点からも、不動産は株式市場の変動と異なる値動きをする傾向があるため、有価証券中心のポートフォリオに実物資産を組み込むことで分散効果を高め、全体の安定性を向上させます。成熟期の富裕層は、このように不動産投資を堅実な運用と資産保全の柱として位置付けることが多いのです。INAは高級賃貸住宅や一等地の商業用不動産など富裕層のお客様のニーズに合致した物件の仕入れ・紹介ルートを多数持ち、長期安定運用に適した投資機会をご提供しています。

承継準備期・リタイア後（資産承継・世代交代期）: 高齢期に入り資産の次世代への引き継ぎを意識し始める段階の富裕層にとって、不動産は円滑な資産承継と相続税対策の切り札となります。前述の通り、不動産は現金より相続税評価が低くなりやすいため、資産を不動産に組み替えておくことで相続発生時の税負担を軽減できます。また、複数の不動産に分けて所有していれば遺産分割もしやすくなり、家族間の円満な承継を図れます。リタイア後はご自身の余生の生活資金確保も重要ですが、賃貸不動産からの家賃収入があれば年金や事業収入に頼らずとも毎月安定した収入源を確保でき、悠々自適な暮らしの支えとなります。まさに不動産投資は「富裕層の私的年金」の役割も果たし得るのです。承継準備期には、子供世代への贈与や信託の活用、あるいは資産管理会社の設立など高度なスキームも検討されますが、不動産はそれらの計画の中核として機能します。INAは不動産の法人所有や信託設定など専門性の高いご相談にも対応できる体制を整えており、富裕層のお客様それぞれのご家庭事情に合わせたオーダーメイドの資産承継プランをご提案いたします。

不動産投資を成功させるパートナー選びとINAの強み

不動産投資のメリットを最大限に享受し、リスクを適切にコントロールして資産形成を成功させるには、信頼できる専門家のサポートが欠かせません。富裕層の不動産投資では、新築・中古の一棟物件から複数区分マンションまで様々な選択肢がありますが、物件ごとの特性の違いを理解した上で信頼できる不動産会社をパートナーに、入念な調査に基づいて物件選定を行っていく必要があります。経験豊富なパートナーは、市場動向や物件の将来性に関する知見を提供し、投資家のニーズに合った最適なプランを共に構築してくれるでしょう。

INAは、まさにそのような「信頼できる不動産パートナー」として富裕層のお客様に選ばれてきました。INAは、不動産・IT・投資分野の専門知識と技術を活かし、高級賃貸物件や不動産売買、事業用不動産仲介を中心とする総合不動産会社です。東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏から大阪・京都・兵庫など関西圏に至るまで幅広いエリアで賃貸管理、売買仲介、事業用不動産の買取・仲介事業を展開し、土地やマンションの有効活用提案や外資系法人の社宅斡旋に至るまで多彩なサービスを提供しています。創業は2020年と新しい企業ではありますが、その短期間でテクノロジー事業や人財紹介事業へと領域を拡大し、不動産業界に新たな価値を創造する不動産テクノロジー企業として成長を続けています。現在は大阪本店・東京営業所を拠点に全国規模で事業を展開し、日英中の多言語対応によってグローバルな顧客ニーズにもお応えする体制を整えております。これにより、国内外の富裕層のお客様にも高品質なサービスを提供し、厚い信頼をいただいています。実際、INAが2020年に富裕層向け不動産コンサルティング事業を開始して以来、銀行など金融機関からのご紹介で数百名規模の不動産オーナー様と面談・関係構築を行ってきた実績がございます。金融機関から資産家のお客様をご紹介いただけるという事実こそ、INAの信頼性と実績の証と言えるでしょう。さらに、INAの経営理念は「テクノロジーと人間的創造力の融合によってすべての人が正当に評価され、報われる社会を創る」ことにあり、常にお客様やステークホルダーの幸福を最大化することを企業使命としています。この理念のもと、INAでは富裕層のお客様一人ひとりの多様なご要望に真摯に向き合い、ハイエンド顧客ならではのきめ細やかな対応と透明性の高いコンサルティングを心掛けています。物件の取得から管理、売却までワンストップで支援できる総合力と、最新テクノロジーを駆使したデータ分析による戦略提案力で、資産形成のパートナーとしてお客様の信頼にお応えいたします。

まとめ

不動産投資は、富裕層の資産形成・資産防衛において極めて有効な選択肢となり得ることを、多角的な視点から見てきました。安定した収益と低い価格変動リスク、インフレに強い資産価値、相続税・所得税対策への寄与、そしてレバレッジを通じた資産規模拡大など、不動産は他の金融資産にはない強みを備えています。こうしたメリットゆえに、富裕層の方々は自身のライフステージに応じて不動産投資を資産戦略に組み込み、資産ポートフォリオの安定と成長を図っているのです。

しかし、不動産投資の成功は容易なものではありません。適切な物件の選定、融資戦略、税務計画、そして長期的な運用ビジョンが求められます。そのためには専門家の知見とサポートが欠かせず、信頼できるパートナーと二人三脚で進めることが肝要です。私たちINAは、富裕層のお客様に対し蓄積した専門知識とネットワークを総動員して、最適な不動産投資戦略を提案し実行するお手伝いをしてまいりました。不動産投資を検討される際は、本記事で述べたメリットを踏まえつつ、ぜひプロフェッショナルの意見も取り入れて慎重に計画を策定してください。安定した資産形成と将来の安心のために、不動産投資という選択肢が皆様の豊かな人生に寄与することを心より願っております。