SNSで失敗しないために｜不動産仲介業者が避けるべきNG投稿例とは？

SNSの普及 により、不動産仲介業者にとってもInstagramやX（旧Twitter）などのプラットフォームは欠かせない集客・広報ツールとなっています。視覚的に物件の魅力を伝えられる点や、低コストで幅広い潜在顧客へアプローチできる利点から、多くの不動産会社がSNSマーケティングに注力するようになりました。

しかし同時に、投稿内容による炎上リスク や、不動産特有の 法規制違反 の問題も急増しています。不適切な投稿によって企業イメージが損なわれるだけでなく、最悪の場合、業務停止や免許取り消しといった厳しい処分を受ける可能性もあります。

本記事では、不動産仲介業者がSNS運用で避けるべきNG投稿例を具体的に解説し、法規制の観点からも安全にSNSを活用するためのガイドラインを提示します。営業担当者から経営層まで、不動産業に携わるすべての方に参考にしていただける内容となっています。

不動産仲介業者のSNS活用状況と法規制

不動産業界におけるSNSマーケティングの現状

近年、不動産業界では物件情報の拡散力を高め、若年層を中心とした潜在顧客へのリーチを目的として、SNSマーケティング の活用が加速しています。特に視覚的訴求に優れたInstagramや、即時性の高いX（旧Twitter）は、物件の魅力を伝える有効なツールとして注目されています。

不動産会社がSNSを活用する主なメリットは以下の通りです。

一方で、運用には時間と労力がかかる点や、不適切な投稿が 炎上リスク を招く点がデメリットとして挙げられます。特に注意すべきは、SNSでの発信も不動産広告として法的規制の対象となる点です。

SNS投稿に適用される法規制とガイドライン

不動産仲介業者のSNS投稿には、紙媒体やWebサイトと同様に 不動産広告の規制 が適用されます。具体的には以下の法令やガイドラインが関係します。

1. 宅地建物取引業法（宅建業法）

   • 誇大広告等の禁止（第32条）
   • 広告開始時期の制限（第33条）
   • 取引態様の明示義務（第34条）

2. 不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）

   • 不当な表示の禁止

3. 不動産の表示に関する公正競争規約

   • 必要な表示事項の明示
   • 特定用語の使用基準
   • おとり広告の禁止

首都圏不動産公正取引協議会の見解によれば、SNS上の物件広告も既存の規約に従う必要があり、成約済物件の掲載 はおとり広告とみなされる可能性があります。また、根拠のない誇大表現も禁止されています。必要表示事項については概要欄やコメント欄への記載でも対応可能とされていますが、SNS特化のガイドラインはまだ整備されていないのが現状です。

違反した場合の罰則

不動産広告規制に違反した場合、以下のような罰則が科されます。

罰則の重さを考えると、不動産仲介業者は適切な SNSガイドライン を社内で整備し、投稿前のチェック体制を構築することが不可欠だといえるでしょう。

不動産仲介業者が避けるべきNG投稿例

不動産仲介業者がSNSでの投稿で特に避けるべきNG例を、カテゴリー別に解説します。

プライバシー侵害になる投稿

1. 顧客情報の無断公開

   • 芸能人や一般人を問わず、取引先の個人情報（氏名、住所、契約金額など）を本人の許可なく公開する投稿
   • 物件内見や成約時の写真を顧客の同意なく投稿する行為

2. 入居者のプライバシーを侵害する投稿

   • 管理物件の内部を撮影した際、入居者の私物が映り込んでいる写真の投稿
   • 「〇〇のマンションの△△号室に住んでいる人は…」といった特定可能な投稿

こうした投稿は法的問題に発展する可能性が高く、特に有名人の情報漏洩は SNS炎上 のきっかけになりやすいため注意が必要です。

法規制に違反する投稿

1. おとり広告になる投稿

   • 成約済みの物件を削除せずに掲載し続ける投稿
   • 実際には存在しない物件や取引する意思のない物件の掲載

2. 必要表示事項の欠落した投稿

   • 取引態様（売主、代理、仲介の別）を明示していない投稿
   • 宅建業者名や免許番号の記載がない物件広告

3. 誇大・虚偽表現を含む投稿

   • 「駅徒歩5分」が実際には10分以上かかる表示
   • 「日本一」「最高級」など根拠のない表現の使用
   • 「格安」「激安」「土地値」など著しく安い印象を与える用語の使用

宅建業法 や 不動産広告規制 に違反するこれらの投稿は、行政処分や罰金のリスクを伴います。

炎上リスクの高い投稿

1. 差別的表現や不適切な表現を含む投稿

   • 人種、年齢、性別、職業などによる差別的な表現
   • 性的表現を含む広告

2. 競合他社や物件所有者を貶める投稿

   • 「〇〇不動産とは違い、うちは…」など競合を直接批判する内容
   • 「大家さんの修繕で…」など物件所有者を批判する内容

3. 政治的・宗教的な意見表明

   • 企業アカウントで特定の政治的立場を支持する投稿
   • 特定の宗教や思想を推奨・批判する内容

これらの投稿は、たとえ個人的な見解であっても企業の公式見解と受け取られ、不必要な論争を引き起こす原因となります。

信頼を損なう投稿

1. 更新頻度が不安定な投稿

   • 長期間投稿が途絶えるアカウント運用
   • 頻度にばらつきがあり、企業の継続性に疑問を持たれる投稿パターン

2. 一方的な宣伝ばかりの投稿

   • 物件情報やキャンペーン告知のみで、フォロワーにとって有益な情報がない投稿
   • ユーザーとのコミュニケーションを図らない一方通行の投稿

3. 不適切な謝罪・対応の投稿

   • 炎上時に責任転嫁のような言い訳を含む謝罪文
   • 定型的で誠意が感じられない対応

これらは直接的な規制違反にはなりませんが、企業の信頼性を大きく損ない、長期的な集客力低下につながります。

実際の炎上事例から学ぶ教訓

不動産業界で実際に起きたSNS炎上事例を分析し、その教訓を学びましょう。

芸能人の新居探し情報流出事件

事例概要

2016年初頭、不動産仲介会社の女性従業員が自身の私的なTwitterアカウントで「個人名をあげた上で、芸能人を案内した」と投稿。プライバシー侵害として大炎上する事態となりました。

問題点

1. 顧客（特に有名人）の来店・接客情報を本人の同意なく公開
2. SNSの公開範囲に対する認識不足（「友達しか見ていない」という誤った前提）
3. 一度拡散すると削除が困難であるSNSの特性への無理解

教訓

1. 顧客情報はいかなる場合も守秘義務の対象であり、SNSでの言及は禁止
2. 私的アカウントであっても、職業に関連する情報の投稿には細心の注意が必要
3. 「拡散されない」という期待は持たず、全世界に公開されることを前提に投稿する

不適切な広告表現による炎上

事例概要

石川県の不動産会社が「部屋が古くて初体験が遅れる」「美人女子大生も大歓迎!!（笑）」といった性的な表現を含む広告をSNSに投稿し、物議を醸しました。

問題点

1. 性的表現や差別的な表現の使用
2. 特定の層を不快にさせる広告表現
3. 企業イメージを損なうユーモアの判断ミス

教訓

1. 広告表現は不快感や差別的印象を与えないか複数人でチェックする
2. 「面白い」「目立つ」だけを目的とした投稿は控える
3. 物件の価値とは無関係な表現は避ける

謝罪対応の失敗による再炎上

事例概要

不動産企業が炎上後に投稿した謝罪文が「定型文・コピペではないか」と疑われ、さらに「社員研修を徹底していましたが…」など言い訳のような表現があったため、再度炎上した事例があります。

問題点

1. 誠意が感じられない謝罪文の作成
2. 責任転嫁と受け取られる言い訳の記載
3. 危機管理マニュアルの不備

教訓

1. 謝罪は誠実に、具体的な改善策を示す
2. 言い訳と受け取られる表現は避ける
3. 炎上時の対応マニュアルを事前に整備する

SNSで成功するための投稿ガイドライン

不動産仲介業者がSNSを安全かつ効果的に活用するためのガイドラインを紹介します。

投稿前チェックリスト

以下の 投稿チェック リストを活用し、問題のある投稿を未然に防ぎましょう。

特に物件関連の投稿では、おとり広告にならないよう成約状況の管理を徹底し、取引条件や価格表示に誤りがないよう注意しましょう。

適切な投稿内容と頻度

SNS運用 で成功するためには、投稿内容と頻度のバランスが重要です。

推奨される投稿内容

1. 有益な情報発信

   • 地域情報やライフスタイル提案
   • 不動産に関する専門知識の解説
   • 季節ごとの住まいの工夫

2. 物件紹介のバランス

   • 物件の魅力を視覚的に伝える高品質な写真や動画
   • 具体的な生活イメージが湧く物件説明
   • 必要な表示事項をきちんと記載

3. 企業文化の発信

   • スタッフ紹介や日常業務の様子
   • 地域貢献活動の紹介
   • 会社の理念や価値観の表現

推奨される投稿頻度

• Instagram：週2〜3回
• X（旧Twitter）：週3〜5回
• Facebook：週2回程度

投稿頻度は多すぎず少なすぎず、継続できるペース を見つけることが重要です。また、コメントやメッセージには可能な限り迅速に応答し、双方向のコミュニケーションを心がけましょう。

炎上時の対応マニュアル

万が一 SNS炎上 してしまった場合は、以下のステップで対応します。

1. 初動対応（発覚後24時間以内）

   • 問題となる投稿の削除または非公開化
   • 状況把握と事実確認
   • 経営層への報告と対応チームの編成

2. 謝罪対応（1〜2日以内）

   • 誠実で具体的な謝罪文の作成
   • 謝罪と再発防止策の公表
   • 問い合わせへの対応準備

3. フォローアップ（1週間〜1ヶ月）

   • 継続的な状況モニタリング
   • 再発防止策の実行と公表
   • 社内研修やガイドラインの見直し

謝罪文は言い訳や責任転嫁にならないよう注意し、「何が問題だったのか」「どう改善するのか」を明確に示すことが重要です。また、コメントへの個別対応は火に油を注ぐ可能性があるため慎重に行いましょう。

まとめ

不動産仲介業者にとって、SNSは強力なマーケティングツールである一方、適切な運用がなければ 大きなリスク をもたらします。本記事で解説した内容をまとめると：

1. 法規制の理解と遵守

   • SNSでの不動産広告も宅建業法や景品表示法、公正競争規約の対象
   • おとり広告や誇大表現は厳重に禁止
   • 違反時の罰則は業務停止や罰金など非常に厳しい

2. 避けるべきNG投稿

   • 顧客のプライバシーを侵害する投稿
   • 法規制に違反する不適切な広告表現
   • 炎上リスクのある差別的・性的表現
   • 信頼を損なう不規則な更新や一方的な宣伝

3. 成功するための実践ポイント

   • 投稿前のチェックリストによる確認
   • ユーザーにとって有益な情報と適切な投稿頻度
   • 炎上時の対応マニュアルの準備

SNSはその拡散力ゆえに、適切に活用すれば不動産仲介業の 強力な集客ツール となります。反面、不適切な運用は企業イメージを一瞬で損なう諸刃の剣です。本記事で紹介したガイドラインを参考に、リスクを最小化しながら効果的なSNSマーケティングを実践してください。

御社のSNS運用が成功し、良質な顧客との出会いにつながることを願っています。

よくある質問

Q1: SNSで不動産広告を行う際の必要表示事項は？

A: SNSでの不動産広告でも、以下の表示事項が必要です。

• 宅建業者名・免許番号
• 物件所在地と価格
• 取引態様（売主、代理、仲介の別）
• 交通条件（最寄り駅からの距離・時間など）
• 土地・建物の面積や間取り

Q2: 成約済み物件の投稿はどう扱うべき？

A: 公正取引協議会の見解では、成約済み物件は「成約済」と明示すれば投稿可能です。ただし、明示は概要欄やタイトルなど目立つ位置で行うべきです。また、誤認を防ぐために削除することを基本方針とする企業も多く、システム上で物件情報と連動させて自動的に成約表示や削除ができる仕組みを整えることが理想的です。

Q3: 従業員の個人アカウントでの投稿も規制対象？

A: 従業員の個人アカウントであっても、不動産取引に関する投稿は会社の見解として捉えられる可能性があります。特に顧客情報やプライバシーに関わる内容は絶対に投稿してはなりません。会社は従業員向けのSNSガイドラインを策定し、定期的な研修でリスクを周知することが重要です。

Q4: 炎上した場合の初動対応は？

A: 炎上発覚後の初動対応は以下の通りです。

1. 問題となる投稿をすぐに削除または非公開化
2. 事実関係の確認と社内報告
3. 必要に応じて緊急対策チームを編成
4. 24時間以内に簡潔な初期声明の発表
5. SNSモニタリングと状況把握の継続

謝罪文は責任転嫁や言い訳にならないよう注意し、事実確認が完了した段階で公開します。

Q5: SNS運用を外部委託する際の注意点は？

A: SNS運用を外部委託する場合、以下の点に注意しましょう。

1. 不動産広告の法規制に精通しているか確認
2. 情報管理体制の確認（顧客情報保護の観点から）
3. 緊急時の連絡体制と対応フローの構築
4. 投稿内容の事前承認プロセスの確立
5. 定期的な運用レポートと効果測定の実施

委託先との契約書に守秘義務や緊急時対応の条項を盛り込み、リスクの所在を明確にしておくことも大切です。

最新の不動産広告に関する法規制やガイドラインは常に更新されますので、定期的に確認することをお勧めします。また、SNS投稿に関して判断に迷った場合は、自社の法務担当や所属する不動産団体、公正取引協議会に相談することで、リスクを最小化できます。

今回の記事が皆様のSNS運用改善に役立ち、効果的な集客と安全な情報発信に繋がることを願っています。不動産取引の透明性と信頼性向上のために、適切なSNS活用を心がけましょう。