Pourquoi Investir dans l'Immobilier : Avantages et Stratégies Clés

Ces dernières années, l'investissement immobilier a suscité un intérêt croissant en tant que moyen efficace de constitution d'un patrimoine. Pour les investisseurs individuels fortunés en particulier, l'investissement immobilier est la méthode d'investissement de choix pour une variété d'objectifs , y compris laconstitution d'un patrimoine, lesmesures d'économie d'impôt et la planification de l'héritage. Il permet de générer à la fois des revenus locatifs stables (gains de revenus) et des gains sur la vente d'actifs (gains en capital ) en raison de l'augmentation de la valeur des actifs, et peut également offrir une résistance à l'inflation et un effet de couverture des risques. Cet article explique en détail les raisons spécifiques pour lesquelles de nombreuses personnes choisissent d'investir dans l'immobilier, sous les angles suivants.

Pourquoi l'investissement immobilier est-il efficace pour la constitution d'un patrimoine ?

Comparé à d'autres méthodes d'investissement, l'investissement immobilier est considéré comme offrant des rendements stables pour la constitution d'un patrimoine à long terme. Par rapport aux produits à haut risque et à haut rendement tels que les investissements boursiers et les opérations de change, les fluctuations de prix sont moindres et les actifs réels sont moins sensibles à la conjoncture économique, ce qui permet d'accroître régulièrement les actifs au fil du temps. En revanche, par rapport aux méthodes à faible risque et à faible rendement telles que les dépôts et les obligations, le rendement est plus élevé et il s'agit d'un investissement avantageux pour la constitution d'un patrimoine, dans la mesure où il constitue une mesure efficace contre l'inflation.

Dans de nombreux cas, l'investissement immobilier peut commencer avec un prêt d'une institution financière, et la possibilité d'utiliser l'effet de levier est également un attrait majeur. Même avec un petit montant de fonds propres, les prêts bancaires peuvent être utilisés pour acquérir des biens immobiliers plus coûteux et générer des revenus d'investissement. Le système qui consiste à utiliser des prêts pour acheter un bien immobilier et à rembourser le prêt avec des revenus locatifs sur le long terme produit une sorte d'effet d'épargne forcée, ce qui permet de constituer un patrimoine régulier. En fait, la détention d'un bien immobilier à long terme augmente la probabilité d'un profit final, car les revenus locatifs mensuels peuvent couvrir même une baisse temporaire des prix du marché. En faisant "travailler" l'immobilier pour vous grâce à un investissement à long terme, vous pouvez vous attendre à une croissance continue de votre patrimoine.

Structure et effets de l'investissement immobilier en tant que mesure d'économie d'impôt

L'investissement immobilier est également efficace en termes de réduction d'impôts. Selon le système fiscal japonais, si vos revenus provenant de la location de biens immobiliers sont déficitaires (c'est-à-dire que vos dépenses sont supérieures à vos revenus), vous pouvez imputer le déficit sur d'autres revenus. Par exemple, si l'amortissement de la propriété, les intérêts sur les prêts, etc. sont comptabilisés comme des dépenses, et qu'il en résulte un déficit dans l'activité de location, celui-ci peut être déduit du revenu de l'emploi et d'autres revenus afin de réduire l'impôt sur le revenu. Comme les taux d'imposition sont plus élevés pour les hauts revenus, les avantages de cet effet d'économie d'impôt sont significatifs et, avec les revenus locatifs, conduisent à des rendements plus élevés sur la base du salaire net.

En outre, les économies d'impôt réalisées grâce à l'investissement immobilier ne se limitent pas à l'impôt sur le revenu. Lors de l'achat d'un bien immobilier, il peut être possible de bénéficier d'une réduction de la taxe d'enregistrement et de la taxe d'acquisition immobilière, et des mesures spéciales concernant la taxe foncière peuvent également s'appliquer pendant la durée de détention du bien. Dans certains cas, notamment pour les immeubles nouvellement construits et les immeubles résidentiels qui remplissent certaines conditions, les mesures de réduction de la taxe foncière peuvent être appliquées pendant plusieurs années, ce qui permet de réaliser des économies à moyen et à long terme. En outre, lors de la vente ultérieure d'un bien immobilier, la charge fiscale sur les plus-values de vente peut être réduite, car la propriété à long terme donne droit à des taux préférentiels d'imposition sur les revenus des transferts immobiliers (le taux d'imposition est plus faible à long terme qu'à court terme). Ces mécanismes permettent à l'investissement immobilier de fonctionner comme une mesure globale d'économie d'impôt et contribuent à augmenter le rendement des investissements.

Équilibre entre les revenus stables et les plus-values

L'une des principales raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est si populaire est qu'il offre un bon équilibre entre deux types de rendement : les revenus stables et les plus-values futures. Les bénéfices tirés de la location d'un bien immobilier sont connus sous le nom de gains de revenus. Il s'agit de revenus stables qui peuvent être perçus régulièrement chaque mois pendant la durée de détention du bien immobilier. En revanche, le bénéfice tiré de la vente d'un bien immobilier à un prix supérieur au prix d'achat est appelé plus-value et constitue un profit temporaire provenant de l'achat et de la vente d'un bien immobilier. Dans l'investissement immobilier, il est possible de tirer des revenus à la fois des gains en revenus et des gains en capital, et c'est ce qui le rend attractif par rapport à d'autres produits financiers.

Tout d'abord, les revenus sont stables : les revenus locatifs de l'immobilier sont peu sensibles à la conjoncture économique et il est rare qu'ils soient réduits de manière significative ou qu'ils tombent brusquement à zéro. Comme indiqué au point 3.2, contrairement aux dividendes d'actions, il est difficile d'imaginer une baisse soudaine des loyers et, dans le cas d'un seul appartement ou d'une seule copropriété, il est peu probable que tous les locataires déménagent en même temps, ce qui permet de prévoir plus facilement les revenus futurs. Ce gain de revenu stable peut être utilisé pour stabiliser votre vie et votre entreprise en fournissant un revenu mensuel constant pour couvrir les remboursements de prêts et les coûts d'entretien.

Les plus-values, quant à elles, peuvent également générer des profits importants, en fonction des conditions du marché immobilier et de la rareté des biens. Au Japon notamment, où le mythe de la terre est fort, il existe de nombreux cas où la détention d'un bien immobilier bien situé pendant une longue période permet de le vendre à un prix supérieur à celui de l'acquisition. Certes, les prix de l'immobilier fluctuent en fonction de l'économie, de l'offre et de la demande, mais seul l'investissement immobilier permet des stratégies flexibles, telles que la réalisation de gains de revenus et l'objectif de gains sur la vente de biens immobiliers au moment opportun. En fait, de nombreux investisseurs adoptent une approche à deux niveaux, l'objectif ultime étant de réaliser des plus-values sur la vente du bien immobilier, tout en tirant des revenus de la location pendant la période précédant la vente. La possibilité d'obtenir des rendements provenant à la fois de revenus réguliers et d'une augmentation de la valeur des actifs est l'une des principales raisons pour lesquelles les gens choisissent d'investir dans l'immobilier.

Le rôle de l'immobilier comme méthode de diversification des actifs privilégiée par les particuliers fortunés

La diversification est l'une des stratégies privilégiées par les investisseurs fortunés dans la gestion de leur patrimoine. En répartissant les actifs dans différentes classes d'actifs telles que les actions, les obligations, les liquidités et l'immobilier, l'objectif est de compenser la baisse de valeur de certains actifs par d'autres, et d'augmenter régulièrement le patrimoine dans son ensemble. En fait, les personnes fortunées disposant d'un patrimoine de plusieurs centaines de millions de yens investissent rarement dans un seul actif, et l'immobilier constitue une part importante de leur portefeuille. Selon une étude, les investissements immobiliers représentent en moyenne 14,6 % de l'allocation d'actifs des personnes très fortunées du monde entier (valeur nette supérieure à 3 milliards de yens). Il est également rapporté que les HNWI japonais ont tendance à avoir une pondération particulièrement élevée dans l'immobilier, ce qui indique l'importance de l'immobilier dans la défense et la diversification des actifs.

Le rôle que joue l'immobilier dans la diversification des actifs est remarquable en raison des caractéristiques de ses mouvements de prix. Comme indiqué plus haut, les prix de l'immobilier ne fluctuent pas quotidiennement de manière aussi importante que le marché boursier et sont moins affectés par les fluctuations économiques. Lorsque les actions et les taux de change sont en baisse, les prix de l'immobilier ne chutent pas nécessairement immédiatement, mais évoluent dans leur propre cycle de valeur sur le long terme. Par conséquent, en incorporant des actifs dont les prix évoluent différemment, comme l'immobilier, dans un portefeuille centré sur les actions, la volatilité globale (risque de fluctuation) peut être réduite et des résultats d'investissement stables peuvent être facilement obtenus. En fait, des recherches ont montré qu'environ 86 % des investisseurs fortunés disposant d'actifs financiers de 100 millions de yens ou plus pratiquent la diversification sur plusieurs actifs, y compris les actions et les obligations, ainsi que l'immobilier. L'immobilier est donc l'une des méthodes de diversification des actifs privilégiées par les particuliers fortunés et joue un rôle important dans l'amélioration de la stabilité des portefeuilles et la diversification des risques.

L'attrait de l'immobilier en tant qu'actif de protection contre l'inflation et de couverture des risques

L'immobilier est également très apprécié en tant qu'"actif résistant à l'inflation" et en tant qu'"instrument de couverture des risques éventuels". En règle générale, la valeur des actifs financiers tels que les liquidités et les dépôts diminue au fur et à mesure que l'inflation (augmentation des prix) progresse, mais les actifs réels tels que l'immobilier sont considérés comme moins susceptibles de perdre de la valeur, même lorsque les prix augmentent. En fait, l'histoire a montré que lorsque l'économie s'emballe et que les prix (indice des prix à la consommation) augmentent, les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à augmenter en conséquence. Par exemple, au cours des périodes passées de forte inflation au Japon et aux États-Unis, la corrélation entre les prix de l'immobilier et les prix est restée élevée, ce qui indique que l'immobilier constituait une excellente couverture contre l'inflation. C'est pourquoi de nombreux particuliers et investisseurs fortunés incluent des actifs réels tels que l'immobilier dans leurs portefeuilles afin de se préparer au risque d'inflation.

En outre, l'immobilier est un actif rassurant du point de vue de la couverture des risques. Même lorsque les marchés boursiers s'effondrent en raison des performances des entreprises ou de l'évolution de la situation mondiale, il est très peu probable que les prix de l'immobilier s'effondrent du jour au lendemain, et les fluctuations quotidiennes des prix sont faibles. Par exemple, même si un choc économique majeur ou un scandale d'entreprise est signalé, la réaction n'est pas aussi instantanée que pour les cours boursiers et, dans le cas de l'immobilier locatif, le revenu locatif mensuel ne disparaît pas immédiatement. Au contraire, l'immobilier est intéressant en tant qu'"actif défensif", car il continue à générer une certaine valeur et des revenus même en période de ralentissement économique. En outre, lorsque les prix des terrains et les loyers augmentent en fonction de l'inflation, la valeur du bien immobilier ne diminue pas en termes réels et peut même augmenter la valeur globale de l'actif. Ainsi, la détention d'un bien immobilier est une sorte de couverture du risque qui protège les actifs contre l'inflation et atténue le risque de volatilité du marché. De nombreux investisseurs reconnaissent que, dans une perspective à long terme, remplacer des actifs réels tels que l'immobilier par des actifs réels est plus efficace pour la protection du patrimoine que de continuer à détenir de grandes quantités de liquidités.

Utilisation de l'immobilier comme stratégie d'héritage et de succession d'entreprise

L'immobilier peut également être un outil utile pour transmettre des actifs à la génération suivante. En termes de mesures successorales, les liquidités et les actions cotées en bourse sont évaluées à 100 % de leur valeur de marché, tandis que les biens immobiliers sont évalués à un taux inférieur à leur valeur réelle, car ils sont basés sur les prix des terrains en bord de route et les valeurs d'évaluation de l'impôt foncier.

Du point de vue du propriétaire de l'entreprise, l'immobilier peut également être utilisé comme stratégie de succession. Une évaluation élevée des actions de la société et des actifs de l'entreprise peut entraîner une charge importante en matière de droits de succession et de donation lorsque les actions sont transférées aux successeurs ou héritées. Par conséquent, si une entreprise ou un particulier achète un bien immobilier avant la transmission de l'entreprise et l'incorpore dans la structure des actifs, on peut s'attendre à ce que cela ait pour effet de réduire la valeur imposable de l'ensemble des actifs. En remplaçant les liquidités et les dépôts par des biens immobiliers, l'évaluation de la part du propriétaire de l'entreprise (évaluation de l'actif net) peut être réduite, ce qui se traduit par une charge fiscale moindre au moment de la succession. En outre, il existe un système appelé "exception pour les petits terrains à bâtir", qui peut être appliqué si certaines conditions sont remplies. Il s'agit d'un système préférentiel qui permet de réduire de 50 à 80 % la valeur imposable d'un terrain utilisé à des fins professionnelles ou résidentielles lorsqu'il est hérité, et qui mérite d'être pris en considération pour les personnes fortunées qui possèdent un grand nombre d'actifs. Par exemple, si le terrain est utilisé comme bien locatif à l'avance, il pourra bénéficier d'une exception spéciale en tant que terrain résidentiel pour une entreprise de prêt au moment de l'héritage, ce qui peut avoir un effet d'économie d'impôt significatif.

Ainsi, l'immobilier est un moyen très efficace de préparer l'héritage futur et la succession de l'entreprise. En transférant des actifs vers l'immobilier avant le décès, non seulement ils peuvent être laissés en tant que biens physiques à léguer aux membres de la famille, mais ils peuvent également être transmis en douceur avec une valeur imposable plus faible au titre des droits de succession. En fait, de nombreuses personnes fortunées qui investissent dans l'immobilier achètent des biens dans le but de préserver leur patrimoine et d'assurer une transmission en douceur à la génération suivante. L'héritage et la succession sont des domaines qui requièrent des connaissances spécialisées, mais en intégrant habilement des biens immobiliers, il est possible de maîtriser la charge fiscale et les risques et de transmettre un patrimoine important à la génération suivante tout en le protégeant.

Conclusion.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier est choisi pour un grand nombre de raisons, notamment son efficacité dans la constitution d'un patrimoine, ses avantages fiscaux, sa capacité à générer des revenus et des plus-values, ses effets de diversification des actifs, ses fonctions de protection contre l'inflation et de couverture des risques, ainsi que son utilité en tant que stratégie de succession et de transmission d'entreprise. Comme mentionné dans chacune de ces sections, l'investissement immobilier ne se limite pas à la recherche du profit, mais présente également un grand intérêt dans la mesure où il peut fonctionner comme un moyen complet de protéger et d'entretenir les actifs et de les transmettre à la génération suivante. Il n'y a pas que les personnes très fortunées, mais il est très important d'inclure l'immobilier dans la constitution d'un portefeuille d'actifs en pensant à l'avenir.

Bien sûr, il y a certains points à garder à l'esprit lorsque l'on investit dans l'immobilier, comme la liquidité des biens, les problèmes de gestion et les risques liés à la gestion. Cependant, ces risques peuvent être contrôlés de manière adéquate si les bons biens sont sélectionnés et gérés avec les conseils d'experts. Dans une perspective à long terme, l'investissement immobilier peut être une option puissante pour une gestion solide et diversifiée des actifs. Nous espérons que vous saurez tirer parti des multiples avantages de l'immobilier en fonction de la taille de votre patrimoine et de vos objectifs d'investissement.