Pour ceux d'entre nous qui travaillent dans le secteur de l'immobilier, lesprojets dedéveloppement urbainconstituent un système important pour la réalisation du développement urbain et l'amélioration du cadre de vie.
Cependant, de nombreux citoyens peuvent se poser des questions telles que "qu'est-ce qu'un projet de développement urbain" et "comment cela affecte-t-il ma vie".
Dans cet article, INA & Associates Ltd explique la structure de base, les types spécifiques, les avantages et les inconvénients des projets de développement urbain, ainsi que le processus procédural actuel, d'une manière facile à comprendre pour le grand public.
Nous expliquons également les termes techniques tels que laplanification urbaine et leredéveloppement en détail, à l'aide d'exemples concrets, afin d'approfondir votre compréhension de l'immobilier.
Concepts de base des projets de développement urbain
Qu'est-ce qu'un projet de développement urbain ?
Les projets d'aménagement urbain sont des projets de mise en œuvre concrète d'un développement urbain planifié dans des zones qui sont déjà devenues des zones urbaines ou des zones à urbaniser.
Contrairement au développement des équipements urbains, qui vise à développer le cadre d'une zone urbaine de manière linéaire et ponctuelle, ces projets délimitent une certaine zone et intègrent le développement des équipements publics et des terrains résidentiels au sein de cette zone, sur la base d'un plan d'ensemble.
La loi sur l'urbanisme définit six types de projets de développement urbain, chacun ayant des objectifs et des méthodes différents. Ces projets ne sont pas de simples actions de construction, mais se positionnent comme des initiatives globales visant à améliorer les fonctions de la ville dans son ensemble et son cadre de vie.
Objectifs et importance des projets de développement urbain
L'objectif principal des projets de développement des zones urbaines est de parvenir à une utilisation rationnelle et saine des terres et au renouvellement des fonctions urbaines dans la ville.
Plus précisément, ils créent des espaces urbains sûrs et confortables avec une grande résistance aux catastrophes en intégrant des sites subdivisés, en construisant des bâtiments collectifs ininflammables et en améliorant les équipements publics tels que les parcs et les arbres de rue.
Un autre objectif important est de résoudre les problèmes de prévention des catastrophes et de cadre de vie dans les zones restantes des zones urbaines en bois densément construites et des terrains faiblement sous-utilisés. Cela permettra d'améliorer la qualité de vie des habitants et la valeur de la ville dans son ensemble.
Six types de projets de développement urbain
Conformément à l'article 12 de la loi sur l'urbanisme, les projets de développement urbain sont classés selon les six types suivants
1. projets de réaménagement du territoire
Les projets de réajustement foncier constituent le type de projet de développement urbain le plus courant.
Il s'agit d'un projet qui divise une zone à l'intérieur d'une zone de planification urbaine et qui vise à améliorer les équipements publics (routes, parcs, systèmes d'égouts, etc.) et à promouvoir l'utilisation des terrains résidentiels à l'intérieur de cette zone.
Ce projet se caractérise par le fait que l'ancien propriétaire peut continuer à posséder des terres dans la même zone après le projet. La forme et la superficie du terrain changent, mais les droits sont fondamentalement maintenus.
En organisant des terrains disparates et en les réorganisant en parcelles bien ordonnées, les équipements publics tels que les routes et les parcs peuvent être correctement disposés afin d'améliorer le cadre de vie.
2. nouveaux projets de développement urbain résidentiel
Le nouveau projet de logement et de développement urbain vise à développer des zones résidentielles saines et à fournir une offre importante de terrains résidentiels offrant un bon cadre de vie à proximité des zones urbaines où il y a une concentration importante de population.
Dans le cadre de ce projet, les terrains de la zone sont acquis dans leur intégralité conformément à la planification urbaine, et de nouvelles zones résidentielles sont systématiquement développées et approvisionnées. L'objectif est d'atténuer la pénurie de logements dans les zones métropolitaines et d'offrir un bon cadre de vie.
La mise en œuvre du projet se traduit par le développement intégré de routes, de parcs, d'écoles et d'autres équipements publics bien planifiés, ainsi que de zones résidentielles de qualité.
3. Projets de développement de parcs industriels
Les projets de développement de parcs industriels sont conçus pour développer systématiquement des zones urbaines dans les zones de développement suburbain de l'aire métropolitaine ou pour développer des zones de développement urbain en tant que villes industrielles, afin de réduire la concentration de l'industrie et de la population dans les zones urbaines existantes.
Ces projets favorisent l'offre planifiée de terrains industriels et la création d'environnements urbains où l'industrie et le logement sont harmonisés. Ils favorisent également le développement équilibré de la ville dans son ensemble en dispersant les fonctions industrielles dans les zones urbaines existantes.
4. projets de réaménagement de zones urbaines
Les projets de réaménagement des zones urbaines sont mis en œuvre dans les zones où il existe un risque de catastrophe, par exemple là où des bâtiments en bois de faible hauteur sont densément construits.
Il s'agit d'un projet qui consolide des terrains subdivisés et les reconstruit en immeubles collectifs ininflammables de moyenne et grande hauteur (bâtiment), tout en fournissant des équipements publics.
La particularité de ce projet est qu'il est réalisé en "espace", alors que les projets de réajustement foncier sont réalisés en "surface". Les coûts du projet sont couverts par la cession de la surface de plancher nouvellement créée (surface de plancher réservée).
Les propriétaires du bâtiment et du terrain existants peuvent acquérir des étages dans le nouveau bâtiment de réaménagement au prorata de la valeur de leurs actifs existants.
5. nouveaux projets d'infrastructure urbaine
Les nouveaux projets d'infrastructure urbaine sont des projets visant à réduire la concentration de la population dans les grandes villes et à fournir des zones résidentielles en développant l'infrastructure des nouvelles villes (routes, chemins de fer, parcs, systèmes d'égouts et autres installations) à la périphérie des grandes villes.
Ces projets impliquent la construction d'infrastructures urbaines à grande échelle et le développement de zones résidentielles en parallèle, formant ainsi le noyau des nouvelles zones urbaines.
6. projets de développement résidentiel
Les projets de développement de zones résidentielles fournissent des logements collectifs et des équipements publics dans des zones désignées dans la planification urbaine comme des zones à développer et à améliorer en tant que bonnes zones résidentielles, ainsi que des espaces verts collectifs si nécessaire.
Il existe relativement peu d'exemples de mise en œuvre de ce type de projet, et le développement est réalisé en réponse à la demande de logements dans des zones spécifiques.
Avantages et inconvénients des projets de développement urbain
Avantages.
1. Meilleure résistance aux catastrophes
L'un des principaux avantages des projets de développement urbain est l'amélioration de la préparation aux catastrophes.
En éliminant les zones urbaines densément boisées et en rendant les bâtiments ininflammables, la sécurité contre les catastrophes telles que les incendies et les tremblements de terre est grandement améliorée. En outre, la capacité de réaction aux catastrophes est renforcée par la sécurisation des voies d'évacuation et la création de centres de prévention des catastrophes.
2. utilisation avancée des sols
L'utilisation avancée des sols permet d'utiliser efficacement un espace urbain limité.
Dans les projets de réaménagement urbain en particulier, de nouvelles surfaces peuvent être créées en augmentant la hauteur des bâtiments et en regroupant diverses fonctions telles que des installations commerciales, des logements et des bureaux.
3. renouvellement des fonctions urbaines
Les fonctions urbaines sont renouvelées en modernisant les bâtiments et les installations vieillissants.
La construction de bâtiments dotés des équipements et des technologies les plus récents améliore la commodité et le confort et accroît l'attrait de la ville dans son ensemble.
4. amélioration du cadre de vie
L'amélioration du cadre de vie se fera par l'aménagement de parcs et d'espaces verts, l'élargissement des routes, l'approvisionnement en eau et les réseaux d'égouts.
La qualité de vie des habitants s'en trouvera améliorée et l'attractivité de la zone renforcée.
5. augmentation de la valeur des actifs
La mise en œuvre du projet devrait augmenter la valeur des actifs de la zone cible.
Le développement des infrastructures et la rénovation des bâtiments augmenteront la valeur des biens immobiliers et contribueront à la revitalisation de l'économie locale.
Inconvénients et défis
1. longues périodes de projet
Les projets de développement urbain s'étendent sur une longue période, de la planification à l'achèvement, allant de plusieurs années à plus d'une décennie.
Pendant cette période, les résidents et les promoteurs peuvent se trouver dans une situation instable, ce qui peut affecter leur vie et leurs activités professionnelles.
2. Difficultés à obtenir un consensus entre les résidents
Comme le projet implique un grand nombre de détenteurs de droits, il peut être difficile de parvenir à un consensus parmi les résidents.
Dans les projets de réaménagement urbain en particulier, la loi sur le réaménagement urbain exige le consentement d'au moins deux tiers des résidents lors de la création d'une association de réaménagement, ce qui peut prendre du temps pour parvenir à un consensus.
3. partage des coûts du projet
Les coûts du projet comprennent les coûts de construction, de conception, d'administration et de rémunération.
Le financement est assuré par les contributions des gestionnaires d'installations publiques, les subventions publiques et les fonds de cession des sols réservés, mais les détenteurs de droits peuvent également être tenus de prendre en charge une partie des coûts.
4. impact temporaire sur les moyens de subsistance
Les impacts temporaires sur les moyens de subsistance sont inévitables pendant la durée du projet.
La vie quotidienne et les activités commerciales peuvent être perturbées par le déménagement, le logement temporaire, la suspension temporaire des activités, etc.
Procédures et déroulement des projets de développement urbain
La mise en œuvre des projets de développement urbain est soumise à des procédures légales. Le déroulement général de la procédure est indiqué ci-dessous.
| Étape | Contenu | Durée approximative |
|---|---|---|
| 1. formulation d'un concept de base | Formulation d'un concept de base pour le réaménagement par les autorités locales | 1-2 ans |
| 2. décision d'urbanisme | Décision d'urbanisme concernant la zone et le contenu du projet | 1-2 ans 3. |
| 3.3 Approbation du projet | Obtention de l'approbation du plan du projet | 6 mois - 1 an |
| 4. Approbation de la conversion des droits | Obtenir l'approbation du plan de conversion des droits (pour les projets de réaménagement) | 6 mois - 1 an |
| 5. mise en œuvre de la construction | Mise en œuvre des travaux de construction | 2 à 5 ans |
| 6. occupation et règlement | Occupation et règlement du projet après l'achèvement du bâtiment | 1-2 ans |
1. formuler un concept de base
L'autorité locale formule un concept de base pour le projet de réaménagement sur la base des problèmes et de la vision future de la zone.
A ce stade, la nécessité et l'orientation fondamentale du projet sont examinées et les avis sont échangés avec les habitants.
2. décision d'urbanisme
La procédure de décision d'urbanisme est mise en œuvre pour la zone et le contenu du projet.
Après l'élaboration du projet de plan d'urbanisme, son annonce publique, sa publication et son examen par le conseil d'urbanisme, le plan d'urbanisme est officiellement décidé.
3. Approbation du projet
L'approbation du projet est obtenue pour le plan de projet spécifique.
Le plan du projet, le plan financier, les documents de conception, etc. doivent être soumis et sont examinés par l'administration.
4. approbation de la conversion des droits
Dans le cas de projets de réaménagement urbain, un plan de conversion des droits est approuvé afin de convertir les droits antérieurs en droits pour un nouveau bâtiment.
L'accord des détenteurs de droits est obtenu et les ajustements détaillés des droits sont effectués.
5. mise en œuvre de la construction
Les travaux de construction sont réalisés conformément au plan approuvé.
Pendant la période de construction, un soutien est également apporté au relogement temporaire des détenteurs de droits et à la poursuite des activités.
6 - Emménagement et installation
Après l'achèvement du bâtiment, les détenteurs de droits emménagent et le projet est réglé.
Le projet s'achève avec la cession de l'étage réservé et le décompte final des coûts.
Questions fréquemment posées
Q1 : Comment sont déterminées les zones cibles des projets de développement urbain ?
Les zones cibles des projets de développement urbain sont déterminées à l'intérieur des zones d'urbanisation ou des zones de planification urbaine qui n'ont pas été délimitées conformément à la loi sur l'urbanisme.
Plus précisément, les zones cibles comprennent les zones urbaines en bois densément construites, les zones restantes de terrains sous-utilisés, les zones présentant des problèmes de prévention des catastrophes et les zones nécessitant un renouvellement des fonctions urbaines. L'autorité locale décide de la nécessité du projet en fonction des problèmes et de la vision future de la zone, et le projet est officiellement décidé dans le cadre de la procédure de décision en matière d'urbanisme.
Q2 : Qu'adviendra-t-il de mon terrain et de mes bâtiments à la suite d'un projet d'aménagement urbain ?
Cela dépend du type de projet, mais dans le cas des projets de réajustement foncier, l'ancien propriétaire peut continuer à posséder un terrain dans la même zone après le projet. Toutefois, la forme et la superficie du terrain peuvent changer.
Dans le cas des projets de réaménagement urbain, les droits sur le terrain et le bâtiment précédents sont convertis en droits sur le sol du nouveau bâtiment réaménagé. En fonction de la valeur du bien précédent, il est possible d'acquérir le sol du nouveau bâtiment. Nous vous recommandons de consulter votre gestionnaire de projet pour de plus amples informations.
Q3 : Qu'adviendra-t-il de ma vie et de mon entreprise pendant la durée du projet ?
Pendant la durée du projet, il se peut que vous deviez déménager temporairement. Dans le cas d'une maison, l'entreprise peut continuer à fonctionner dans un logement temporaire, et dans le cas d'un magasin ou d'un bureau, dans des locaux temporaires.
L'entreprise indemnisera les coûts liés au déménagement. L'indemnisation de l'entreprise et les frais de réinstallation des biens mobiliers sont également pris en charge. L'opérateur fournira une assistance détaillée pour minimiser l'impact sur la vie et l'activité des détenteurs de droits.
Q4 : Puis-je m'opposer à des projets de développement urbain ?
Les projets de développement urbain sont mis en œuvre par le biais de procédures légales, mais les résidents ont la possibilité d'exprimer leurs opinions au stade des décisions de planification urbaine.
Les habitants peuvent soumettre leurs avis pendant la période de notification et d'inspection publiques de la proposition d'urbanisme, et leurs avis sont pris en compte dans les délibérations du conseil d'urbanisme. Toutefois, les projets qui ont été décidés par le biais de procédures légales seront fondamentalement mis en œuvre.
Q5 : Qu'en est-il de l'entretien et de la gestion après l'achèvement du projet ?
L'entretien et la gestion des installations après l'achèvement d'un projet dépendent du type d'installation.
Les installations publiques telles que les routes et les parcs sont entretenues et gérées par les autorités locales. Pour les bâtiments tels que les immeubles en cours de réaménagement, l'entretien et la gestion sont assurés par l'association de gestion ou la société de gestion. Une maintenance et une gestion appropriées garantissent la pérennité des effets du projet et le maintien de la valeur des actifs.
Conclusion.
Les projets de développement urbain constituent un système important pour résoudre les problèmes urbains et réaliser le développement durable.
Chacun des six types de projet a des objectifs et des méthodes différents, et le projet approprié est sélectionné en fonction des caractéristiques et des problèmes locaux. On peut s'attendre à ce que la mise en œuvre des projets améliore la prévention des catastrophes, l'utilisation des sols, le renouvellement des fonctions urbaines, l'amélioration du cadre de vie et l'augmentation de la valeur des biens immobiliers.
D'un autre côté, il y a aussi des défis à relever, tels que la longue durée des projets, les difficultés à obtenir un consensus parmi les résidents, le poids des coûts des projets et les impacts temporaires sur les moyens de subsistance. Il est important d'aborder ces questions par des explications adéquates, la recherche d'un consensus prudent et une compensation et un soutien appropriés.
Il est conseillé aux propriétaires de biens immobiliers ou à ceux qui envisagent d'en acquérir de prêter attention aux tendances des projets de développement urbain et de prendre les décisions qui s'imposent en bénéficiant des conseils d'experts.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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