Qu'est-ce que le coefficient d'occupation des sols ?

Le coefficient d'occupation des sols est un indicateur important qui doit être vérifié lors de l'achat d'un bien immobilier ou de la planification de la construction d'un bâtiment. Le coefficient d'occupation des sols est la norme qui détermine la taille du bâtiment qui peut être construit sur le terrain et a un impact significatif sur la valeur et l'utilisation des biens immobiliers.

Le coefficient d'occupation des sols est, en termes simples, le "rapport entre la surface totale de plancher d'un bâtiment et la surface du terrain". Cette valeur détermine la taille du bâtiment qui peut être construit sur le terrain. Par exemple, si le coefficient d'occupation des sols est de 200 % sur un terrain de 100 m2, il est possible de construire un bâtiment d'une surface totale de 200 m2.

Cet article explique de manière simple le "coefficient d'occupation des sols", essentiel dans les transactions immobilières et les plans de construction : sa signification, ses méthodes de calcul, sa relation avec le zonage et son impact sur la valeur des biens immobiliers, du point de vue d'un expert. Des informations utiles pour ceux qui envisagent d'acheter ou de construire un bien immobilier à l'avenir, ainsi que pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier.

Connaissances de base sur les surfaces de plancher

Définition et signification du coefficient d'occupation des sols

Le coefficient d'occupation des sols est une valeur numérique qui indique le rapport entre la surface de plancher totale d'un bâtiment et la surface du terrain. Cet indicateur, défini dans la loi sur les normes de construction, joue un rôle important dans l'urbanisme pour assurer une utilisation rationnelle du sol et une densité de construction appropriée.

Le coefficient d'occupation des sols est calculé à l'aide de la formule suivante

 Coefficient d'occupation des sols (%) = Surface brute de plancher ÷ Surface du site × 100

La surface de plancher totale est la somme des surfaces de plancher de chaque étage du bâtiment. Par exemple, une maison à deux étages avec 80 m2 au premier étage et 80 m2 au deuxième étage aura une surface de plancher totale de 160 m2. Si la surface du terrain est de 100 m2, le ratio de surface de plancher est calculé comme suit : 160 m2 / 100 m2 x 100 = 160%.

Le coefficient d'occupation des sols est un indicateur important de la taille du bâtiment qui peut être construit sur le terrain et doit toujours être vérifié dans les transactions immobilières et les plans de construction.

Différence entre le coefficient d'occupation des sols et le coefficient d'occupation des sols

Le "rapport construction/terrain" est un concept qui est souvent confondu avec le rapport surface/plancher. Il est important de bien faire la distinction entre les deux, car il s'agit de concepts similaires mais différents.

Le taux de couverture des bâtiments indique "le rapport entre la surface de construction (surface projetée horizontalement d'un bâtiment) et la surface du terrain". En d'autres termes, il s'agit d'un indicateur de la surface occupée en plan par un bâtiment par rapport au terrain. Le coefficient d'occupation des sols, quant à lui, est un indicateur relatif à la surface brute de plancher (dimension tridimensionnelle) d'un bâtiment.

Prenons l'exemple d'un bâtiment de plain-pied avec un rez-de-chaussée de 50 m2 et d'un bâtiment de deux étages avec un premier et un deuxième étages de 50 m2 construits sur le même terrain d'une superficie de 100 m2.

• Bâtiment de plain-pied : taux de couverture du bâtiment de 50 %, taux de surface de plancher de 50 %.
• Bâtiment à deux étages : taux de couverture du bâtiment de 50 %, taux de surface de plancher de 100 %.

Comme indiqué ci-dessus, le rapport bâtiment/terrain peut être le même, mais le rapport surface/plancher peut être différent. Le rapport bâtiment/terrain est principalement destiné à assurer l'ensoleillement, la ventilation et la prévention des catastrophes, tandis que le rapport surface/plancher est destiné à réguler la densité de population et l'environnement urbain.

Objectifs de la définition du ratio de surface de plancher

L'objectif principal du ratio de surface de plancher prescrit par la loi est de prévenir la surpopulation urbaine et de maintenir un bon environnement de vie. En l'absence de restrictions sur le ratio de surface de plancher, des bâtiments excessivement grands seraient construits sur des terrains limités, ce qui pourrait entraîner divers problèmes urbains, tels que des problèmes d'ensoleillement et de ventilation, des embouteillages et une charge excessive sur les infrastructures.

En outre, les ratios de surface de plancher sont fixés en fonction des caractéristiques de chaque zone. Les zones commerciales ont des ratios de surface de plancher élevés et permettent la construction d'immeubles de grande hauteur, tandis que les zones résidentielles ont des ratios de surface de plancher relativement bas afin de maintenir un environnement de vie calme et tranquille.

Ainsi, le coefficient d'occupation des sols n'est pas seulement une restriction en matière de construction, mais un outil d'urbanisme important pour garantir à la fois un développement urbain planifié et le maintien d'un bon cadre de vie.

Calcul de la surface de plancher

Formule de calcul de base

Le calcul du ratio de surface de plancher est fondamentalement très simple. Il est calculé selon la formule "Rapport surface de plancher (%) = Surface de plancher totale ÷ Surface du site × 100" présentée plus haut. Cependant, plusieurs facteurs doivent être pris en compte dans le calcul proprement dit.

Tout d'abord, la superficie du site est généralement basée sur la superficie inscrite au registre, mais la superficie réelle du site utilisée dans le calcul peut être différente, par exemple, si la route avant est partiellement incluse. En particulier, si le bien est contigu à une route relevant de l'article 42, paragraphe 2, de la loi sur les normes de construction (une "route à deux alinéas"), la zone de 2 m à partir de l'axe de la route doit être exclue de la surface du site pour le calcul.

Comment calculer la surface totale de plancher ?

La surface de plancher totale est la somme des surfaces de plancher des différents étages du bâtiment. Cependant, toutes les parties du bâtiment ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher totale. Conformément à l'article 2.1.3 de l'Ordonnance d'application du Code de la construction, les parties suivantes ne peuvent pas être incluses dans la surface de plancher totale

• la partie d'un balcon (dans la limite de la moitié de la surface de plancher et de 2 m au maximum)
• les porches (s'ils ont un toit mais pas de murs)
• les tuyaux (si certaines conditions sont remplies)
• Cages d'escalier (parties de l'étage supérieur sans plancher)
• les couloirs et escaliers communs des bâtiments collectifs (avec assouplissement sous certaines conditions).

Les sous-sols sont également traités différemment selon la municipalité et les conditions. En général, ils ne sont pas pris en compte dans le calcul du coefficient d'occupation des sols, mais dans certaines municipalités, ils peuvent être pris en compte dans une partie du calcul.

Zones non incluses dans les calculs

Toutes les parties d'un bâtiment ne sont pas incluses dans la surface de plancher totale lors du calcul du coefficient d'occupation des sols. Il s'agit de promouvoir un meilleur cadre de vie en excluant du calcul du coefficient d'occupation des sols certaines parties du bâtiment qui comportent des éléments améliorant la qualité de vie.

Par exemple, les balcons sont un élément important qui améliore la qualité du cadre de vie, mais si tous les balcons sont inclus dans le rapport surface/plancher, l'installation de balcons peut être découragée. Par conséquent, les balcons qui remplissent certaines conditions sont exclus du calcul du coefficient d'occupation des sols.

Les espaces d'équipement qui soutiennent les fonctions du bâtiment, tels que les cages d'ascenseur et les salles des machines, peuvent également être exclus du calcul du coefficient d'occupation des sols sous certaines conditions. Cela permet d'éviter que l'installation des équipements nécessaires ne soit limitée par le ratio de surface au sol.

Il existe donc plusieurs exceptions au calcul du coefficient d'occupation des sols, et une bonne compréhension de ces règles permettra d'optimiser l'utilisation du terrain.

Relation entre le zonage et le ratio de surface de plancher

Restrictions du ratio de surface de plancher par zone d'utilisation

Les zones d'utilisation sont définies conformément à la loi sur l'urbanisme et sont classées en 13 catégories en fonction de l'utilisation, telles que résidentielle, commerciale et industrielle. Chaque district de zonage définit non seulement les types de bâtiments qui peuvent être construits, mais aussi le ratio maximum de surface au sol.

Par exemple, dans les zones résidentielles basses de type 1, qui préservent un environnement de vie calme, la limite supérieure du ratio de surface au sol est comprise entre 50 % et 200 %. Dans les zones commerciales, en revanche, où les activités commerciales sont au centre des préoccupations, la limite supérieure du coefficient d'occupation du sol peut atteindre 1300 %.

Les limites supérieures de surface de plancher pour les différents districts de zonage sont basées sur les caractéristiques de la zone et les politiques d'urbanisme. Elles sont généralement plus basses dans les zones résidentielles et plus élevées dans les zones commerciales.

Limites du coefficient d'occupation du sol en fonction de la largeur frontale de la route

Outre le coefficient d'occupation des sols fixé par le zonage, la largeur de la route frontale peut également limiter le coefficient d'occupation des sols. Il s'agit de trouver un équilibre entre la taille du bâtiment et la largeur de la route, et d'éviter des problèmes tels que les embouteillages et la mise en place de voies d'évacuation en cas de catastrophe.

La limite de la surface de plancher en fonction de la largeur de la route avant est calculée à l'aide de la formule suivante

 Limite de la surface au sol en fonction de la largeur de la route avant = largeur de la route avant (m) x coefficient x 100 (%)

Le coefficient est ici de 0,4 dans les zones résidentielles et de 0,6 dans les autres zones. Par exemple, dans une zone commerciale bordant une route de 6 m de large, 6 m × 0,6 × 100 = 360 %. Si le coefficient d'occupation du sol prévu par le plan d'urbanisme est de 400 %, mais que la limitation de la largeur frontale de la route est de 360 %, le coefficient d'occupation du sol effectivement appliqué sera de 360 %.

De cette manière, le ratio de surface de plancher effectivement appliqué sera le plus petit du ratio de surface de plancher défini dans le zonage ou de la restriction de la largeur de la route frontale. Par conséquent, lorsqu'on envisage l'utilisation d'un terrain, il est important de vérifier non seulement le zonage, mais aussi la largeur de la route frontale.

Conditions d'assouplissement du coefficient d'occupation des sols

Système de conception globale

Différents systèmes d'atténuation ont été mis en place pour le coefficient d'occupation des sols, dont le plus typique est le "Comprehensive Design System" (système de conception globale). Ce système autorise un ratio de surface de plancher plus élevé à condition que les sites dépassant une certaine taille soient pourvus d'espaces ouverts (espaces ouverts au public).

Dans le cadre du système de conception globale, le ratio de surface de plancher peut être assoupli jusqu'à une fois et demie par rapport au ratio de surface de plancher normal. Par exemple, dans une zone où le ratio normal est de 400 %, l'application du système de conception globale peut entraîner un assouplissement allant jusqu'à 600 %.

Ce système est conçu pour promouvoir des plans de construction qui contribuent à l'amélioration de l'environnement urbain et exige la création d'espaces publics ouverts pour sécuriser l'espace piétonnier et contribuer à l'écologisation de la ville.

Système d'îlots urbains spécifiques

Le "système d'îlots urbains spéciaux" vise à créer un environnement urbain favorable et assouplit les règles de construction, telles que les ratios de surface au sol, dans des îlots urbains spécifiques. Lorsque ce système est appliqué, il est possible de construire au-delà du ratio normal de surface au sol.

Pour être désignés comme îlots urbains spécifiques, les plans doivent contribuer à l'amélioration de l'environnement urbain, notamment par l'aménagement d'espaces publics tels que des places et des parcs, et par la construction de bâtiments d'une conception remarquable. Les ratios de surface de plancher dans les communes spécifiées sont fixés individuellement, ce qui permet un niveau plus élevé d'utilisation des sols en harmonie avec l'environnement.

Autres mesures d'atténuation

Outre le système de conception globale et le système d'îlots urbains spécifiques, il existe d'autres systèmes permettant d'assouplir le ratio de surface au sol.

Les zones d'utilisation intensive sont conçues pour garantir une utilisation rationnelle et saine des sols, avec des limites maximales et minimales de surface au sol. Dans ces zones, il peut être possible de construire au-delà du ratio de surface de plancher de la zone normale.

Les zones de promotion du redéveloppement sont conçues pour promouvoir les projets de redéveloppement urbain, etc. Dans ces zones, les règles de construction telles que les ratios de surface de plancher peuvent être assouplies.

Les plans de quartier sont des plans d'urbanisme adaptés aux caractéristiques du quartier et, dans certains cas, le ratio de surface de plancher peut être assoupli dans ces plans.

Ces plans d'atténuation ne visent pas simplement à agrandir les bâtiments, mais à promouvoir l'amélioration de l'environnement urbain et de l'urbanisme en fonction des caractéristiques de la zone. Par conséquent, pour bénéficier d'une atténuation, une contribution à l'environnement urbain est requise, telle que l'aménagement d'espaces publics et un bon aménagement paysager.

Relation entre le coefficient d'occupation des sols et la valeur des biens immobiliers

Impact du coefficient d'occupation des sols sur la valeur des biens immobiliers

Le coefficient d'occupation des sols est l'un des facteurs qui ont un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers. En règle générale, plus le coefficient d'occupation des sols est élevé, plus le terrain a de la valeur et plus son prix est élevé, car il est possible d'y construire des bâtiments plus grands.

En particulier dans les zones très pratiques telles que les zones commerciales et les zones situées devant les gares, les différences de surface se reflètent souvent directement dans les prix des terrains. Par exemple, si un terrain avec un coefficient d'occupation des sols de 400 % et un terrain avec un coefficient d'occupation des sols de 800 % sont disponibles au même endroit, ce dernier aura une surface au sol deux fois plus importante et donc une valeur foncière plus élevée.

Toutefois, un ratio surface utile plus élevé n'est pas nécessairement synonyme de valeur plus élevée. Dans certaines zones résidentielles, les zones avec un ratio surface utile modéré et un bon environnement de vie peuvent avoir une plus grande valeur en tant que propriété résidentielle.

Comment prendre en compte le ratio surface habitable dans les décisions d'investissement ?

Le coefficient d'occupation des sols est un facteur important dans les décisions d'investissement immobilier. Lorsque vous envisagez d'investir dans un bien immobilier, il est important de vérifier dans quelle mesure le bâtiment actuel a assimilé le ratio surface/plancher.

Par exemple, si un bâtiment dont le coefficient d'occupation des sols n'est que de 200 % est construit sur un terrain dont le coefficient d'occupation des sols est de 400 %, il peut être possible d'augmenter la surface au sol en reconstruisant à l'avenir. Cela indiquerait la valeur potentielle de la propriété.

En outre, dans les zones où l'on s'attend à un assouplissement du coefficient d'occupation des sols ou dans lesquelles un réaménagement est prévu, la valeur des biens immobiliers peut augmenter à l'avenir. Il est donc important, pour les décisions d'investissement à long terme, d'évaluer les ratios de surface au sol, y compris les tendances en matière d'urbanisme.

Exemples d'utilisation du ratio surface/plancher

Voici quelques exemples d'aménagements immobiliers qui utilisent au maximum les ratios de surface au sol

1. Développement à usage mixte: développement de bâtiments à usage mixte combinant des espaces commerciaux, de bureaux et résidentiels. Le ratio élevé de surface au sol est utilisé pour garantir une surface au sol pour diverses utilisations, ce qui augmente la rentabilité.
2. Immeubles en copropriété de grande hauteur: les immeubles en copropriété de grande hauteur offrent un grand nombre d'unités résidentielles sur un terrain limité dans le centre ville en utilisant des ratios élevés de surface au sol. L'utilisation efficace du terrain réduit le coût par unité.
3. Transfert de ratios de surface : dans certaines zones, les ratios de surface inutilisés peuvent être transférés sur un autre site, par exemple dans le but de préserver des bâtiments historiques. Cela permet d'augmenter l'utilisation ailleurs, tout en conservant les bâtiments qui doivent être préservés.

Comme le montrent ces exemples, le ratio de surface de plancher n'est pas seulement une réglementation, mais un élément important pour un développement immobilier créatif. Comprendre et utiliser correctement les ratios de surface de plancher peut maximiser la valeur de votre propriété.

Comment s'informer sur les surfaces de plancher ?

Comment enquêter auprès de la mairie

Le moyen le plus sûr de connaître le coefficient d'occupation des sols exact est de s'adresser directement au service d'urbanisme ou au service d'orientation de la construction de la commune où se trouve le terrain. Au bureau municipal, vous pouvez consulter les cartes d'urbanisme et les cartes de zonage et vérifier le zonage et le coefficient d'occupation des sols du terrain en question.

Lorsque vous effectuez une enquête auprès d'un bureau public, il est conseillé d'apporter des documents (tels qu'une copie certifiée du registre ou une carte publique) indiquant l'adresse et le numéro du terrain en question, afin de faciliter l'enquête. Il est également recommandé de vérifier en même temps les restrictions relatives à la surface de plancher en fonction de la largeur de la voie d'accès et d'autres règles de construction.

Outre les enquêtes au guichet, certaines communes proposent également une consultation préalable à la demande de permis de construire. Si les conditions sont complexes ou si vous envisagez d'assouplir le coefficient d'occupation des sols, il est conseillé de recourir à ce type de consultation préalable.

Méthodes de recherche sur l'internet

Depuis quelques années, il est possible de faire des recherches sur les coefficients d'occupation des sols via l'internet. De nombreuses municipalités publient des informations sur l'urbanisme sur leurs sites web officiels, qui offrent un système permettant de vérifier le zonage et le coefficient d'occupation des sols sur une carte.

En outre, le service national de téléchargement d'informations numériques foncières géré par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT) offre un accès gratuit aux données de zonage pour l'ensemble du pays. Toutefois, comme ces informations en ligne peuvent ne pas être à jour, il est recommandé de vérifier auprès de votre administration locale avant de prendre une décision importante.

Les sites web d'information sur les propriétés privées peuvent également indiquer des ratios de surface dans le cadre de l'information sur les propriétés, mais ces informations ne doivent être utilisées qu'à titre de référence et les informations exactes doivent être vérifiées auprès des autorités publiques.

Consultation d'une société immobilière

Si vous envisagez d'acheter ou d'utiliser un bien immobilier, la consultation d'une agence immobilière est un autre moyen efficace de connaître le coefficient d'occupation des sols. En particulier, si l'agence immobilière connaît bien la région, vous pouvez obtenir des conseils d'experts non seulement sur le coefficient d'occupation des sols, mais aussi sur les possibilités et les restrictions d'utilisation du terrain.

Lors de la consultation d'une agence immobilière, il est conseillé de consulter de manière exhaustive non seulement les chiffres du coefficient d'occupation des sols, mais aussi les restrictions imposées par la largeur frontale de la route, la possibilité d'assouplir le coefficient d'occupation des sols et les tendances de développement dans la zone environnante. En outre, la consultation de plusieurs agences immobilières permet d'obtenir des conseils dans une perspective plus large.

Il est toutefois recommandé que les informations obtenues auprès d'une agence immobilière soient également vérifiées par une autorité publique. Si vous envisagez une transaction particulièrement importante ou un développement à grande échelle, vous devriez également envisager de consulter un architecte, un évaluateur de biens immobiliers ou un autre spécialiste.

Conclusion.

Le coefficient d'occupation des sols est un indicateur important du rapport entre la surface totale d'un bâtiment et la surface du terrain. Cet article a fourni une explication générale du coefficient d'occupation des sols, de sa signification de base, des méthodes de calcul, de sa relation avec le zonage et de son impact sur la valeur des biens immobiliers.

Les principaux points du rapport surface/plancher sont résumés ci-dessous.

1. Notions de base sur le ratio de surface de plancher : le ratio de surface de plancher est calculé comme suit : "surface de plancher totale divisée par la surface du terrain x 100" et régit la taille tridimensionnelle des bâtiments. Alors que le rapport bâtiment/terrain est une réglementation plane, le rapport surface de plancher est une réglementation tridimensionnelle.
2. Relation avec le zonage : les limites du ratio de surface de plancher sont fixées pour chaque zonage, avec des limites plus basses pour le zonage résidentiel et des limites plus élevées pour le zonage commercial.
3. Influence de la largeur de la route frontale : la largeur de la route frontale peut également limiter le ratio de surface de plancher, de sorte que le ratio de surface de plancher réellement appliqué est le plus petit entre la limite supérieure basée sur le zonage et la limite basée sur la largeur de la route frontale.
4. Conditions assouplies : certains systèmes, tels que le système de conception globale et le système d'îlots urbains spécifiques, permettent d'assouplir le ratio de surface de plancher si certaines conditions sont remplies.
5. Impact sur la valeur des biens immobiliers : le coefficient d'occupation des sols a un impact significatif sur la valeur des biens immobiliers, en particulier dans les zones commerciales, où les coefficients d'occupation des sols élevés se répercutent directement sur le prix des terrains.
6. Comment le connaître: le moyen le plus fiable de connaître le coefficient d'occupation des sols est de le vérifier directement auprès du bureau municipal, mais il est également possible de le trouver sur l'internet et auprès des agences immobilières.

Lors d'une transaction immobilière ou d'un projet de construction, il est important de bien connaître le coefficient d'occupation des sols et d'exploiter au mieux le potentiel du terrain. En particulier, il est conseillé de considérer plusieurs facteurs de manière globale, et non de simples chiffres, tels que les restrictions imposées par la largeur de la voie d'accès et la possibilité d'assouplir le coefficient d'occupation des sols.

Chez INA&Associates, en tant que spécialiste de l'immobilier, nous pouvons étudier les règles de construction, y compris le coefficient d'occupation des sols, et proposer l'utilisation du terrain la plus appropriée sur cette base. Si vous avez des problèmes concernant l'achat ou l'utilisation d'un bien immobilier, n'hésitez pas à nous contacter.

Questions fréquemment posées

Q1 : Qu'est-ce qui est le plus important, la surface de plancher ou le rapport bâtiment/terrain ?

Le coefficient d'occupation des sols et le coefficient d'occupation des sols sont tous deux importants, mais l'un des deux n'est pas le seul facteur important. Le rapport bâtiment/terrain limite l'étendue horizontale d'un bâtiment et est un indicateur lié à l'ensoleillement, à la ventilation et à la prévention des catastrophes. Le coefficient d'occupation des sols, quant à lui, limite la surface brute de plancher d'un bâtiment et constitue un indicateur de régulation de la densité de population et de l'environnement urbain.

Le plus restrictif dépend de l'utilisation du bâtiment et de la nature du plan. Par exemple, le coefficient d'emprise au sol est souvent la contrainte la plus importante pour les bâtiments de faible hauteur situés sur de grands terrains, tandis que le coefficient d'occupation des sols est souvent la contrainte la plus importante pour les bâtiments de grande hauteur situés sur des terrains étroits.

Dans les transactions immobilières et les plans de construction, il est important de vérifier les deux indicateurs et de juger de leur impact global sur le plan.

Q2 : Puis-je construire au-delà de la limite du rapport surface/plancher ?

En principe, il n'est pas possible de construire au-delà de la limite de surface de plancher. Toutefois, il existe des cas exceptionnels, tels que

1. Bâtiments existants non conformes: les bâtiments qui étaient légaux au moment de leur construction, mais qui ne sont plus conformes aux normes actuelles en raison de modifications ultérieures de la loi, peuvent être autorisés à être agrandis sous certaines conditions.
2. Assouplissement: certains systèmes, tels que le Comprehensive Design System et le Specific Town Block System, permettent d'assouplir le ratio de surface de plancher si certaines conditions sont remplies.
3. Dérogations spéciales : des dérogations spéciales au ratio de surface de plancher peuvent être accordées pour des extensions à des fins d'intérêt public, telles que la mise en conformité sismique ou la mise en conformité en matière d'économie d'énergie.

Dans le cadre de ces exceptions, il est interdit de construire au-delà de la limite du coefficient d'occupation des sols et le non-respect de cette règle peut entraîner des mesures correctives et des pénalités. Il est toujours conseillé de consulter l'administration ou un architecte avant d'envisager une construction dépassant la limite de surface de plancher.

Q3 : Qu'est-ce qu'un bien immobilier existant non conforme ?

Les propriétés existantes non conformes sont des bâtiments qui étaient conformes au Code de la construction et à d'autres lois et règlements au moment de leur construction, mais qui ne sont plus conformes aux normes actuelles en raison de modifications ultérieures de la loi ou de changements dans l'urbanisme. Par exemple, si le coefficient d'occupation des sols maximum est réduit après la construction, le bâtiment peut devenir un bien existant non conforme.

Un bien existant non conforme n'est pas illégal en l'état et peut continuer à être utilisé. Toutefois, en cas d'extension, de rénovation ou de réparation importante, le bâtiment doit en principe être mis en conformité avec les normes en vigueur.

Toutefois, si certaines conditions sont remplies, il existe des exceptions spéciales où les extensions, etc. sont autorisées sans laisser en l'état les parties non conformes existantes du bien. Par exemple, si l'extension est séparée de la partie non conforme existante, ou si le degré de non-conformité dans son ensemble n'augmente pas après l'extension.

Si vous possédez ou envisagez d'acheter une propriété existante non conforme, il est conseillé de consulter un spécialiste, notamment en ce qui concerne la possibilité d'extensions et de modifications futures.

Q4 : Les sous-sols sont-ils pris en compte dans le calcul du coefficient d'occupation des sols ?

En règle générale, les sous-sols ne sont pas pris en compte dans le calcul du coefficient d'occupation des sols, mais le traitement diffère selon la municipalité et les conditions. Conformément à l'article 2.1.3 de l'ordonnance d'application de la loi sur les normes de construction, la surface de plancher de la partie du sous-sol utilisée pour le logement, les maisons de retraite, etc. doit être incluse dans le calcul du ratio de surface de plancher à hauteur d'un tiers de la surface de plancher concernée.

Toutefois, de nombreuses municipalités ont adopté des règlements qui assouplissent l'inclusion des sous-sols dans le calcul du coefficient d'occupation des sols, de sorte qu'ils peuvent ne pas être inclus complètement ou ne pas être inclus si certaines conditions sont remplies. Par exemple, dans certains quartiers de Tokyo, le système de relaxation des sous-sols est appliqué, ce qui exclut une partie ou la totalité des sous-sols du calcul du rapport plancher-surface.

Le traitement des sous-sols dans le calcul de la surface habitable variant considérablement d'une région à l'autre, il est recommandé de vérifier auprès de la section "Building Guidance" de l'autorité locale où se trouve le terrain avant d'élaborer des plans spécifiques.

Q5 : Qu'est-ce qui est le plus avantageux, un terrain avec un coefficient d'occupation des sols faible ou élevé ?

La question de savoir s'il est préférable d'avoir un rapport surface/plancher faible ou élevé dépend de l'utilisation et de la destination du terrain. Il n'est pas possible de dire lequel est généralement le meilleur.

Avantages d'un terrain avec une surface de plancher élevée:.

• Utilisation plus efficace du terrain car il est possible d'y construire des bâtiments plus grands.
• Avantageux lorsque la rentabilité est importante, par exemple pour la location ou la vente.
• Convient aux utilisations nécessitant une plus grande surface au sol, telles que les bâtiments commerciaux et les immeubles de bureaux.

Avantages d'un terrain avec un faible coefficient d'occupation des sols: - Bon environnement

• On peut s'attendre à un environnement de qualité et à un cadre de vie calme.
• Il est plus facile de garantir les éléments du cadre de vie tels que l'ensoleillement et la ventilation.
• Les restrictions en matière de surface au sol posent moins de problèmes lors de la construction de maisons individuelles de faible hauteur, etc.

Lors de la sélection d'un terrain, il est important de porter un jugement global sur divers facteurs tels que les conditions d'implantation, l'environnement proche, l'accès aux transports et les plans de développement futurs, ainsi que le rapport surface/plancher. En outre, même à surface égale, la taille réelle du bâtiment qui peut être construit varie en fonction de conditions telles que la largeur de la route d'accès et le fait qu'il s'agisse ou non d'un terrain d'angle.

Lorsque vous envisagez d'acheter une propriété ou d'utiliser un terrain, il est conseillé de demander l'avis d'un expert et de sélectionner le terrain le mieux adapté à vos besoins.

INA&Associates peut fournir des conseils sur les questions immobilières, y compris sur le rapport entre les surfaces de plancher et les surfaces utiles. Grâce à nos connaissances spécialisées et à notre vaste expérience, nous pouvons vous aider à tirer le meilleur parti de votre propriété. Pour plus d'informations, veuillez consulter notre site web ou nous contacter par téléphone ou par courrier électronique.