Le rôle des sociétés de gestion dans l'investissement immobilier a considérablement évolué au fil du temps. Alors que dans le passé, l'accent était mis sur les tâches routinières telles que le recrutement des locataires et l'encaissement des loyers, aujourd'hui, le rôle de la société de gestion est plus fortement sollicité en tant que "partenaire" stratégique pour maximiser les revenus du propriétaire et augmenter la valeur de l'actif à long terme. Cet article examine en profondeur les exigences d'une société de gestion en tant que partenaire indispensable à l'avenir de la gestion locative et la manière de la choisir, d'un point de vue professionnel.
Différences entre les sociétés de gestion traditionnelles et les sociétés de gestion partenaires
La réussite de la gestion locative dépend de la collaboration avec une société de gestion fiable. Toutefois, l'étendue du travail et la valeur offerte par les "sociétés de gestion" diffèrent grandement. Nous clarifions ici les différences entre les sociétés de gestion traditionnelles et les sociétés de gestion de type "partenaire" que les propriétaires modernes recherchent.
| Éléments de comparaison | Sociétés de gestion traditionnelles | Sociétés de gestion partenariales (gestion immobilière) |
|---|---|---|
| Rôles principaux. | Entretien et gestion des bâtiments et des tâches courantes pour le compte du propriétaire | Contribution à la maximisation de la valeur des actifs et à l'augmentation des revenus |
| Domaine d'activité | Recrutement des locataires, perception des loyers, traitement des plaintes, nettoyage et inspection. | En outre, analyse du marché, évaluation des loyers, propositions de rénovation, planification des réparations à long terme, soutien à la gestion du portefeuille d'actifs. |
| Perspectives | Court terme : maintien du statu quo | Long terme : création de valeur future |
| Propositions | Accent mis sur les réparations et la restauration | Mesures proactives pour augmenter la valeur des actifs, y compris des mesures basées sur des données pour résoudre les problèmes d'inoccupation, améliorer la rentabilité et réduire les impôts |
| Utilisation de la technologie | Limitée (introduction partielle) | Proactive (utilisation de la technologie immobilière pour améliorer l'efficacité opérationnelle, l'analyse des données, la satisfaction des locataires) |
| Relations avec les propriétaires | Partenaires commerciaux (entrepreneurs) | Partenaire commercial |
Pourquoi les sociétés de gestion doivent-elles désormais être des partenaires ?
L'environnement du marché de l'immobilier a considérablement changé ces dernières années. Les changements démographiques et les avancées technologiques ont créé le besoin de repenser la nature même de la gestion locative. Dans ce contexte, les styles traditionnels de gestion passive sont devenus difficiles à gérer et des partenariats plus actifs et stratégiques sont nécessaires.
Évolution du marché : le déclin de la population dû à la baisse du taux de natalité et au vieillissement de la population exerce une pression à la hausse sur les taux d'inoccupation dans de nombreuses régions. En outre, les valeurs des locataires se diversifient et les propriétés uniformes sont moins susceptibles d'être choisies.
Évolution des besoins des propriétaires : l'objectif de l'investissement immobilier est passé de la simple garantie d'un revenu locatif à la constitution d'un patrimoine à long terme. Une gestion stratégique tournée vers l'avenir, plutôt que des réponses ad hoc, est donc essentielle.
Évolution de la technologie immobilière : la diffusion rapide de la "technologie immobilière", qui utilise des technologies telles que l' IA et l' IoT, a permis de prendre des décisions de gestion objectives et fondées sur des données. La capacité à utiliser cela à votre avantage fera une grande différence pour vos résultats.
Cinq conditions pour qu'une société de gestion partenaire maximise la valeur des actifs.
Une société de gestion qui peut être un véritable partenaire ne se contente pas d'exécuter des tâches pour le compte du propriétaire. Elle soutient la gestion des actifs grâce à son expertise et à son attitude proactive, afin de maximiser les bénéfices du propriétaire. Nous expliquons ici les cinq conditions permettant d'identifier un partenaire fiable.
1. une perspective de gestion immobilière
La gestion immobilière est une approche globale de gestion et d'exploitation visant à maximiser la valeur de l'actif immobilier. Elle va au-delà de la simple gestion des bâtiments et vise à maximiser les flux de trésorerie en identifiant avec précision les tendances du marché et les changements dans l'environnement, en optimisant la fixation des loyers, en mettant en œuvre des stratégies de location efficaces et en effectuant les réparations et rénovations planifiées.
2. capacité à faire des propositions objectives basées sur des données
La capacité à formuler et à mettre en œuvre des stratégies basées sur des données objectives, plutôt que de se fier uniquement à l'intuition et à l'expérience, est essentielle. Une société de gestion capable d'analyser des données telles que les taux de location dans le quartier, la démographie des locataires et la demande du marché, et de présenter des contre-mesures convaincantes en matière de vacance et des propositions de révision des loyers, est un partenaire digne de confiance.
3. utilisation active de la technologie immobilière
Les technologies de l'immobilier évoluent quotidiennement, notamment les évaluations de loyer basées sur l'IA, les aperçus en RV, les serrures intelligentes et diverses procédures en ligne. L'utilisation active de ces technologies pour améliorer l'efficacité opérationnelle, accroître la satisfaction des locataires et fournir rapidement des informations aux propriétaires est également un critère de sélection important.
4. vaste expertise et réseau
La gestion locative requiert un large éventail de compétences dans des domaines tels que le droit, la fiscalité et la construction. Une société de gestion qui dispose de ses propres experts internes ou d'un solide réseau d'experts externes, tels que des avocats, des comptables fiscalistes et des rédacteurs judiciaires, peut se voir confier des questions complexes lorsqu'elles se présentent.
5. une communication étroite avec le propriétaire pour partager sa vision
Le plus important est que le propriétaire et la société de gestion aient le sentiment d'être des "partenaires" travaillant pour les mêmes objectifs. Outre les rapports réguliers, la société doit être en mesure de partager une vision de la gestion future des actifs et d'être là pour s'inquiéter, réfléchir et mettre en œuvre ensemble. La qualité des réponses de votre interlocuteur ainsi que la fréquence et la méthode de communication doivent également être vérifiées avec soin.
Comment identifier une société de gestion partenaire fiable
Il n'est pas facile de trouver le bon partenaire parmi les nombreuses sociétés de gestion. Cependant, vous pouvez réduire considérablement les risques en suivant quelques points clés. Cette section explique comment identifier les éléments spécifiques.
| Points à vérifier | Points à vérifier |
|---|---|
| Antécédents/exemples | Quel est le taux d'occupation des biens gérés ? (Vérifier les chiffres précis). Existe-t-il des exemples concrets de réussites ayant entraîné une augmentation de la valeur des biens immobiliers ? L'entreprise possède-t-elle une grande expérience dans la gestion de biens immobiliers similaires aux siens ? |
| Capacité à faire des propositions | Les propositions sont-elles fondées sur des données de marché et sur l'analyse de biens immobiliers concurrents ? Les mesures d'inoccupation et la fixation des loyers sont-elles clairement justifiées ? Existe-t-il des propositions de plans de réparation et de rénovation fondées sur une perspective à long terme ? |
| Expertise de la personne responsable | Détient-il des qualifications professionnelles telles que celles de négociant en bâtiments ? Connaît-il le marché de l'immobilier et les lois et règlements qui s'y rapportent ? Est-il aimable et réactif ? |
| Contenu du contrat | La portée du contrat de gestion est-elle claire ? Les honoraires (frais de gestion) sont-ils raisonnables ? Y a-t-il des frais supplémentaires ? Quelles sont les conditions de résiliation du contrat ? |
| Utilisation de la technologie | L'entreprise propose-t-elle un portail ou une application exclusivement destinés aux propriétaires ? Les rapports et la communication en ligne sont-ils possibles ? Quelle technologie immobilière est mise en œuvre ? |
Conclusion.
Cet article a expliqué la situation actuelle et comment choisir une société de gestion qui évolue en "partenaire" pour maximiser la valeur de l'actif, plutôt qu'en simple agent commercial, dans l'avenir de la gestion locative. Il n'est pas exagéré de dire qu'en ces temps de complexité et d'incertitude du marché, un partenaire disposant de connaissances spécialisées et d'une perspective stratégique peut faire la différence entre le succès et l'échec de la gestion locative.
La clé du succès de l'investissement immobilier à l'avenir n'est pas de s'en remettre aux sociétés de gestion traditionnelles, mais de choisir un partenaire avec lequel le propriétaire lui-même peut apprendre, s'inquiéter ensemble et partager une vision. Nous espérons que les perspectives et les listes de contrôle présentées dans cet article vous aideront à choisir le bon partenaire.
Questions fréquemment posées (Q&R)
Q1 : Changer de société de gestion semble être une procédure compliquée et difficile...
R1 : Il est certain que le changement de société de gestion nécessite certaines procédures, telles que la confirmation des contrats et le travail de transfert. Toutefois, bon nombre des nouvelles sociétés de gestion partenaires offrent également une assistance pour le processus de changement. Si vous n'êtes pas satisfait de votre société de gestion actuelle ou si vous souhaitez améliorer votre gestion locative, nous vous recommandons de consulter d'abord un expert. Nous offrons également des conseils gratuits sur le changement de société de gestion.
Q2 : Je ne possède qu'un petit immeuble d'habitation. Une société de gestion partenaire peut-elle encore m'aider ?
R2 : Bien sûr. Quelle que soit la taille de l'immeuble, le rôle de la société de gestion partenaire est de maximiser la valeur des actifs du propriétaire. En fait, ce sont les petites propriétés qui bénéficient directement d'une gestion méticuleuse et d'opérations stratégiques. N'hésitez pas à nous contacter pour connaître le plan le mieux adapté aux caractéristiques de votre bien.
Q3 : Lorsque l'on parle de "technologie immobilière", je ne comprends pas quels en sont les avantages spécifiques.
A3 : La technologie immobilière apporte des avantages à divers aspects de la gestion locative. Par exemple, l'IA peut être utilisée pour évaluer les loyers appropriés, les visites préalables en ligne peuvent réduire les opportunités perdues, les serrures intelligentes améliorent la sécurité et l'efficacité des visites préalables, et les procédures de contrat et de renouvellement basées sur le cloud peuvent accélérer les opérations. Les propriétaires pourront ainsi augmenter leurs revenus, réduire leur charge de travail et améliorer la satisfaction des locataires.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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