L'impact des coûts de construction sur l'investissement immobilier en 2023

Ces dernières années, le secteur de l'immobilier a connu une hausse significative des coûts de construction de nouveaux biens, une situation que les investisseurs immobiliers ne peuvent pas se permettre d'ignorer. Les coûts de construction continuent d'augmenter en raison d'une combinaison de facteurs, notamment la hausse des prix des matériaux de construction, l'augmentation du coût de la main-d'œuvre et l'évolution de l'environnement économique mondial. Le prix moyen des nouveaux appartements en copropriété a fortement augmenté ces dernières années, par exemple d'environ 27,8 % au cours des six années allant de l'exercice 2017 à l'exercice 2023 dans la région métropolitaine de Tokyo. La hausse des coûts de construction s'est répercutée sur l'ensemble du marché immobilier, obligeant à revoir les stratégies d'investissement.

Cet article détaille le contexte et les raisons de l' augmentation des coûts de construction des nouveaux bâtiments et leur impact spécifique sur le marché de l'immobilier. Il examine également les mesures que les investisseurs immobiliers devraient prendre dès à présent.

Contexte et raisons de l'augmentation des coûts de construction des nouveaux immeubles

Tout d'abord, nous présenterons le contexte et les principales raisons pour lesquelles le coût de la construction de nouveaux biens immobiliers a augmenté dans de telles proportions. De multiples facteurs, allant des problèmes de la chaîne d'approvisionnement mondiale aux changements dans l'environnement de travail national, se sont conjugués.

• La flambée des coûts des matériaux (hausse des prix des matériaux de construction): les prix des matériaux nécessaires à la construction ont explosé en raison d'un resserrement de l'offre et de la demande à l'échelle mondiale. Le choc du bois (pénurie mondiale de bois et flambée des prix) en est un bon exemple : au second semestre 2021, une forte augmentation de la demande de bois en Amérique du Nord et en Chine a entraîné une forte hausse des prix du bois et une augmentation significative des coûts de construction des maisons à ossature en bois au Japon. Bien que les prix du bois se soient quelque peu calmés depuis leur pic, ils n'ont pas retrouvé les niveaux d'avant le choc du bois et restent élevés. Une hausse similaire des prix de l'acier, connue sous le nom de " choc du fer", s'est également produite. La demande d'acier, qui avait temporairement chuté en raison de la catastrophe de Corona, a augmenté avec la reprise de l'économie, de sorte que l'offre n'a pas pu suivre et que les prix de l'acier et d'autres matériaux ont grimpé. L'invasion de l'Ukraine par la Russie et l'instabilité de la situation internationale qui en a résulté ont également entraîné une hausse des prix des matériaux. Les importations de bois et de métaux ont été limitées et les prix ont augmenté, ce qui a entraîné une hausse des coûts des matériaux de construction en général. En outre, la pénurie de semi-conducteurs ne doit pas être négligée. Les semi-conducteurs peuvent sembler sans rapport à première vue, mais ils sont indispensables pour les climatiseurs, les ascenseurs et d'autres équipements de construction. La pénurie mondiale de semi-conducteurs causée par les frictions commerciales entre les États-Unis et la Chine et l'augmentation de la demande due à la catastrophe de Corona ont contribué à l'augmentation des coûts des équipements. En outre, la flambée des prix des carburants et de l'énergie a également entraîné une hausse des coûts de transport des matériaux et de la production (par exemple, l'augmentation des coûts de l'essence et de l'électricité et des coûts du fret maritime par conteneur). Un facteur propre au Japon est la dépréciation du yen (baisse de la valeur de change du yen). Un yen plus faible augmente le coût d'achat des matériaux importés, ce qui a un impact direct sur les coûts de construction nationaux. Les effets combinés de ces multiples facteurs ont provoqué une flambée des prix des matériaux au cours des dernières années. En conséquence, en seulement trois ans, de l'exercice 2021 à mars 2024, les coûts des matériaux de construction ont augmenté en moyenne d'environ 18 % dans l'ensemble du pays.

• Hausse des coûts de la main-d'œuvre (augmentation des coûts de la main-d'œuvre dans le secteur de la construction): la hausse des coûts de la main-d'œuvre due à la pénurie de main-d'œuvre est également un problème grave. Le secteur de la construction est confronté à un vieillissement des artisans qualifiés et à une pénurie de jeunes ressources humaines, et les coûts de main-d'œuvre par travailleur (salaires journaliers des artisans) augmentent. En fait, le coût unitaire de la main-d'œuvre pour la conception des travaux publics (la norme salariale pour les artisans dans les projets de travaux publics) a augmenté d'environ 15 % entre mars 2021 et mars 2024. Cela se traduit par une augmentation des coûts de main-d'œuvre pour les entreprises de construction et constitue un facteur d'augmentation des coûts de construction globaux. En toile de fond, il y a le problème de 2024 (le problème de la pénurie de main-d'œuvre due aux plafonds d'heures supplémentaires appliqués au secteur de la construction à partir de 2024 en vertu de la loi sur la réforme du lieu de travail). Comme le secteur ne peut plus compter sur de longues heures de travail, il est nécessaire d'augmenter le nombre de travailleurs, mais cela n'est pas facile en raison de la pénurie chronique de personnel, et les coûts de main-d'œuvre pour chaque travailleur individuel augmentent. En outre, des progrès sont réalisés dans l'optimisation des coûts sociaux légaux (efforts pour intégrer de manière appropriée les primes d'assurance sociale des travailleurs de la construction dans les coûts de construction), ce qui tend à augmenter les coûts nominaux de la construction puisque l'équivalent des coûts de main-d'œuvre, qui étaient auparavant difficiles à percevoir, est désormais correctement pris en compte. En outre, au Japon, il y a eu un aspect de dépendance à l'égard des ressources humaines étrangères telles que les apprentis techniques, mais il est devenu encore plus difficile d'obtenir des ressources humaines pendant la période où il y a eu des restrictions sur leur entrée en raison de la catastrophe de Corona. D'une manière générale, l'augmentation du coût de la main-d'œuvre due à la pénurie d'artisans est l'une des principales raisons de la flambée des coûts de la construction.

• Le renforcement des réglementations et des exigences de qualité: des codes de construction plus stricts et des normes plus strictes en matière d'économie d'énergie ont également une incidence sur les coûts. Par exemple, au Japon, le respect des normes d'économie d'énergie pour les logements deviendra obligatoire à partir de 2025, exigeant l'installation de matériaux et d'équipements d'isolation très performants. Des normes plus strictes en matière de sécurité et d'environnement sont souhaitables en soi, mais elles augmenteront le coût de l'adaptation à des matériaux performants et à des équipements de pointe. En outre, la sophistication croissante des besoins des clients ne peut être ignorée. Les nouveaux condominiums exigent des caractéristiques de haut niveau, telles que la prévention des catastrophes et les équipements de maison intelligente, et les coûts augmentent en conséquence. Ces améliorations de la qualité peuvent également être considérées comme un facteur de fond qui fait augmenter les coûts de construction.

Comme mentionné ci-dessus, les raisons de l'augmentation des coûts de construction vont de la flambée des prix des ressources internationales à l'évolution de l'environnement et des réglementations nationales en matière d'emploi. En fait, l'indice global des coûts de construction montre que si le niveau de 2015 est fixé à 100, il passera à plus de 120 d'ici 2022. En particulier, les coûts de construction ont fortement augmenté au cours des trois années écoulées depuis 2021, certains suggérant que les coûts de construction actuels sont presque le double de ceux de la période de bulle (fin des années 1980). Cette augmentation rapide des coûts a considérablement modifié les conditions préalables au développement immobilier et à l'investissement.

Impacts spécifiques sur le marché immobilier

L'augmentation des coûts de construction a diverses répercussions non seulement sur le développement et la vente de nouveaux biens immobiliers, mais aussi sur le marché de l'immobilier dans son ensemble. Les principaux impacts sont résumés ci-dessous.

• Réduction de l'offre de nouvelles constructions: la hausse des coûts de construction a entraîné une diminution des mises en chantier de nouveaux biens immobiliers. Les promoteurs sont contraints de reporter ou d'annuler certains projets car ils deviennent non rentables si les coûts de construction sont nettement plus élevés que prévu. En particulier, dans les zones suburbaines, où il est difficile de fixer des prix de vente plus élevés que dans les centres-villes, la flambée des coûts de construction est une lourde charge, qui rend l'offre de nouvelles copropriétés plus difficile. En fait, l'offre de nouvelles copropriétés est en baisse depuis quelques années, et il a été souligné que cela est dû à la diminution du nombre de mises en chantier et à l'allongement des délais de construction causés par la flambée des coûts de construction. Si le nombre de projets qui ne peuvent être commercialisés en raison de coûts de construction trop élevés augmente, l'offre globale de logements neufs sur le marché diminuera, ce qui affectera l'équilibre entre l'offre et la demande. Les statistiques gouvernementales montrent également que le nombre de mises en chantier a été faible ces dernières années, et certains rapports indiquent que vers 2022-2023, l'offre de nouveaux appartements en copropriété dans la région métropolitaine de Tokyo tombera en dessous des niveaux atteints immédiatement après l'éclatement de la bulle économique et le choc Lehman. Une diminution de l'offre de nouvelles constructions est susceptible de créer une situation de marché vendeur (avec des fournisseurs puissants) sur le marché immobilier, ce qui sera également un facteur de hausse des prix.

• Hausse des prix des nouvelles constructions: la hausse des coûts de construction augmente naturellement le prix de vente et les loyers des nouveaux biens immobiliers. Les promoteurs sont contraints de répercuter ces coûts plus élevés sur le prix de vente afin de réaliser un bénéfice. En conséquence, le prix des biens immobiliers nouvellement construits a considérablement augmenté. En fait, le prix moyen d'un nouveau condominium dans la région métropolitaine de Tokyo est passé de 59,21 millions JPY en 2017 à 75,65 millions JPY en 2023, soit une augmentation d'environ 27,8 % en six ans. Dans la seule région métropolitaine de Tokyo, le prix moyen a augmenté d'environ 49 % sur la même période, le prix moyen dépassant les 100 millions JPY. Les prix des maisons individuelles ont également augmenté régulièrement au cours des dernières années. Ces augmentations sont en partie dues à la hausse des prix des terrains, mais aussi en grande partie à l'augmentation des coûts de construction. Les maisons neuves deviennent de plus en plus chères pour les acheteurs, et certains ont été contraints de renoncer à leur budget ou de le réduire. Sur le marché de la location, les propriétaires d'appartements et de condominiums neufs ont tendance à augmenter le loyer initial afin de récupérer les coûts de construction élevés. En conséquence, certains craignent une inadéquation entre l'offre et la demande, avec des stocks de logements neufs à vendre qui s'accumulent et des locataires qui fuient les loyers trop élevés. Toutefois, à l'heure actuelle, la rareté des nouvelles constructions s'accroît et il existe une certaine demande, principalement parmi les personnes fortunées, pour les nouvelles constructions, même à des prix élevés, et certains biens immobiliers se vendent à des prix élevés. Ainsi, l'augmentation des coûts de construction fait grimper le prix de l'immobilier neuf, ce qui entraîne une polarisation du marché (élargissement du fossé entre ceux qui peuvent se le permettre et ceux qui ne le peuvent pas).

• Effet d'entraînement sur le marché de l' immobilier d'occasion: la flambée des prix et la réduction de l'offre de biens immobiliers neufs stimulent également le marché de l'immobilier d'occasion. Les acheteurs potentiels et les investisseurs qui estiment que la construction neuve est hors de portée se tournent de plus en plus vers les biens d'occasion. Par conséquent, le marché de l'immobilier d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo est en plein essor. Par exemple, selon les données du Real Estate Information Network for East Japan (Raines), le nombre de contrats conclus pour des condominiums d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo en mars 2025 était de 4 991, soit une augmentation de 31,0 % par rapport au même mois de l'année précédente, ce qui montre une augmentation significative. Même si l'on déduit les facteurs saisonniers, le nombre de transactions était nettement supérieur à celui de l'année précédente, ce qui indique un déplacement de la demande vers les propriétés d'occasion. Les prix des biens d'occasion sont également en hausse dans certaines régions, mais comme ils sont moins chers que les biens nouvellement construits, l'intérêt est croissant, tant en termes de demande réelle que d'investissement. Les copropriétés d'occasion en bon état et plus récentes, ainsi que les maisons individuelles rénovées, sont particulièrement prisées. Pour les investisseurs, les biens immobiliers de seconde main sont également une option intéressante, car dans de nombreux cas, un rendement élevé (revenu annuel en pourcentage de l'investissement) peut être attendu. En effet, alors que les rendements en surface des biens immobiliers neufs diminuent en raison de la flambée des coûts de construction, les biens immobiliers d'occasion sont plus faciles à rentabiliser car le prix d'acquisition peut être maintenu à un niveau peu élevé. La flambée des coûts de construction entraîne donc un afflux de demande sur le marché de l'immobilier d'occasion et modifie la structure du marché.

• Impact sur le secteur de la construction: la hausse des coûts de construction n'affecte pas seulement le marché immobilier, mais aussi la structure du secteur de la construction. Comme mentionné plus haut, la pénurie de main-d'œuvre se fait de plus en plus sentir, ce qui entraîne un resserrement de la capacité de construction. Les entrepreneurs généraux (General Contractors) ne sont pas en mesure de traiter tous les projets pour lesquels ils reçoivent des demandes et se concentrent désormais sur les projets rentables et stratégiquement importants. Par conséquent, il arrive que les promoteurs de condominiums ne parviennent pas à trouver une entreprise de construction, même s'ils le souhaitent, ce qui retarde le début de la construction. En particulier, la construction de condominiums est délaissée parce qu'elle est relativement peu rentable malgré le temps et les efforts nécessaires, et la priorité est donnée à d'autres secteurs tels que le réaménagement à grande échelle, l'infrastructure et la construction d'usines. Ainsi, l'augmentation des coûts de construction et les difficultés liées aux ressources humaines ont créé un goulot d'étranglement dans l'offre de nouveaux logements, ce qui pourrait avoir un impact à long terme sur le marché. D'autre part, dans le secteur de la construction, on observe également des progrès dans la DX (transformation numérique) pour améliorer la productivité et dans les méthodes de construction économes en main-d'œuvre (méthodes de construction préfabriquée, méthodes de construction modulaire, etc.), ce qui devrait conduire à une maîtrise des coûts à l'avenir. Pour l'instant, cependant, la diffusion de ces nouvelles technologies n'a pas progressé au même rythme et le secteur dans son ensemble est contraint de faire face à des coûts de construction élevés qui le resteront dans un avenir prévisible. Les investisseurs devront plus que jamais mettre l'accent sur la collaboration avec les entreprises de construction lorsqu'ils participeront à des projets de développement de nouveaux bâtiments, et établir un calendrier et des estimations de coûts qu'ils peuvent se permettre.

Comme nous l'avons vu plus haut, l'augmentation des coûts de construction des nouveaux bâtiments se traduit par des changements concrets : contraction du marché du neuf, hausse des prix et revitalisation du marché de l'occasion. Les investisseurs immobiliers doivent bien comprendre cette tendance du marché et la refléter dans leurs stratégies.

Mesures à prendre par les investisseurs

Comment les investisseurs immobiliers doivent-ils réagir dans un contexte de hausse des coûts de construction ? Plutôt que d'être à la merci des fluctuations à court terme du marché, il est important de développer une stratégie de croissance durable. Voici les principales mesures que les investisseurs devraient envisager, expliquées une à une.

• Envisager d'investir dans des biens immobiliers de seconde main: il est utile d'envisager activement d'investir dans des biens immobiliers de seconde main plutôt que de se concentrer sur la construction neuve. Dans de nombreux cas, le prix d'acquisition plus faible des biens de seconde main signifie que le rendement lors de la location est plus élevé que pour les nouveaux bâtiments. Par exemple, les condominiums et les appartements d'occasion récents offrent les mêmes revenus locatifs que les immeubles neufs, mais à un prix d'achat inférieur, ce qui en fait un investissement plus efficace. En outre, les biens immobiliers de seconde main offrent un large choix de types de biens (condominiums, appartements individuels, maisons individuelles, etc.) pour s'adapter à votre budget d'investissement et à votre tolérance au risque. Bien entendu, les biens de seconde main sont soumis au risque de réparations au fil du temps, mais si ce risque est pris en compte et que le bien est rénové ou remodelé de manière appropriée, la valeur de l'actif peut être augmentée. Certains ont d'ailleurs souligné que "l'achat d'un bien de seconde main et la rénovation" constituent un moyen efficace de faire face à l'augmentation du coût des matériaux de construction. Investir dans des biens immobiliers de seconde main est une option à considérer comme une manière flexible de penser qui n'est pas liée à la suprématie de la construction neuve.

• Passer à des biens rénovés: une autre stratégie prometteuse consiste à repenser le développement de nouveaux biens immobiliers et à passer à l'augmentation de leur valeur par la rénovation (remise à neuf à grande échelle). L'acquisition d'immeubles, de condominiums et de maisons individuelles plus anciens et la rénovation de leur intérieur, de leur extérieur et de leurs installations pour leur donner une valeur ajoutée ont récemment été très appréciées sur le marché sous le nom de "biens rénovés". Dans de nombreux cas, il est possible de réduire les coûts en utilisant le parc existant plutôt qu'en construisant un nouveau bâtiment et, d'un point de vue environnemental, la réutilisation des bâtiments contribue à la durabilité en réduisant les déchets. Si la compétitivité d'un bien immobilier est améliorée grâce à la rénovation, on peut s'attendre à des taux d'occupation élevés et à des loyers appropriés. Par exemple, si un vieil immeuble d'habitation est rénové avec des intérieurs modernes et des équipements économes en énergie, il peut devenir aussi attractif qu'un bâtiment neuf. Dans le même temps, le coût total de l'investissement peut être maintenu à un niveau inférieur à celui d'une nouvelle construction, ce qui facilite la rentabilité de l'investissement. Récemment, les institutions financières ont été actives dans le financement des rénovations, et les prêts à taux fixe à long terme peuvent être utilisés pour financer les coûts de rénovation tout en réduisant la charge sur les réserves de trésorerie. En ces temps de hausse des coûts de construction, le passage du "Scrap & Build" (démolir et construire du neuf) au "Rebuild through renovation" (reconstruire par la rénovation) est une stratégie efficace pour les investisseurs. Il s'agit également d'une forme d'utilisation de seconde main. Il s'agit d'une autre forme d'utilisation de seconde main, mais aussi d'une technique d'investissement avancée, en particulier parce qu'elle nécessite la capacité d'évaluer le potentiel du bien et de créer de la valeur. Si vous travaillez avec des constructeurs et des architectes fiables et que vous planifiez les rénovations de manière appropriée, vous pouvez être en mesure de réaliser un projet rentable même si les coûts de construction augmentent.

• Revoir la planification financière et la couverture des risques: le risque accru que les coûts de construction soient plus élevés que prévu à l'origine rend essentiel un examen approfondi du plan financier (plan d'affaires). Plus précisément, il est important de prévoir une marge de manœuvre suffisante pour faire face aux coûts de construction et à l'évolution des taux d'intérêt. Lorsque l'on investit dans de nouveaux développements, il existe un risque de voir apparaître des coûts supplémentaires qui n'avaient pas été prévus au moment de la signature du contrat de construction. Une planification prudente est conseillée pour s'assurer que les coûts initiaux sont supérieurs aux estimations initiales, en tenant compte des fluctuations ultérieures des prix des matériaux et de l'augmentation des coûts de la main-d'œuvre due à l'allongement des périodes de construction. L'équilibre entre les fonds propres et le financement doit également être réexaminé. L'environnement récent de faibles taux d'intérêt (faibles taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires et les prêts d'investissement immobilier) est favorable au financement, mais vous devez également vous préparer au risque de futures hausses des taux d'intérêt. Choisir un prêt à taux fixe ou prévoir des remboursements anticipés permet d'éviter la détérioration de la trésorerie due aux fluctuations des taux d'intérêt. En outre, l'utilisation de subventions et d'allègements fiscaux est un aspect important de la planification financière. Les autorités nationales et locales proposent divers programmes de subventions et d'incitations fiscales (par exemple, des crédits d'impôt pour les logements de qualité certifiés à long terme) afin de promouvoir l'efficacité énergétique et la résistance aux tremblements de terre dans les logements. L'étude et l'utilisation de ces programmes peuvent contribuer à alléger la charge liée à l'augmentation des coûts de construction. Par exemple, certains systèmes, comme le programme d'aide au logement Tokyo Zero Emi du gouvernement métropolitain de Tokyo, prévoient des subventions de plusieurs millions de yens pour les logements présentant de bonnes performances en matière d'économie d'énergie. Les subventions à la rénovation énergétique et lessubventions ZEH (Net Zero Energy House subsidies) méritent d'être prises en considération, tant pour les nouvelles constructions que pour les rénovations. En fait, certains ont suggéré que "les subventions pour les mesures d'économie d'énergie devraient être utilisées pour réduire les coûts de construction tout en fournissant des bâtiments avec une valeur d'actif élevée, conduisant à une gestion locative stable". De cette manière, des mesures multiformes de financement et de réduction des coûts devraient être prises pour faire face au risque d'augmentation des coûts de construction.

• Stratégie de détention à long terme et perspective durable: enfin, l'adoption d'une stratégie de détention à long terme comme position d'investissement est efficace pour une croissance durable des actifs. Même lorsque les coûts de construction augmentent et que l'on s'attend à une baisse des rendements, vous pouvez faire du temps votre allié en cherchant à augmenter la valeur tout en percevant des revenus locatifs sur le long terme, plutôt qu'en visant des gains à court terme lors de la vente. Si les prix des loyers augmentent ou si la valeur des actifs immobiliers augmente à l'avenir en raison de l'inflation, il est possible d'obtenir des rendements suffisants à long terme, même si les coûts initiaux sont élevés. En outre, dans l'hypothèse d'une détention à long terme, il est facile d'établir un plan financier capable de supporter une légère baisse des rendements, ce qui permet une gestion aisée. Surtout, l'investissement immobilier est une activité où l'on peut s'attendre à une croissance composée. En accumulant et en réinvestissant les revenus locatifs chaque année et en les utilisant pour maintenir et augmenter la valeur du bien, l'actif global augmentera de façon boule de neige. Les ventes et les achats répétés à court terme peuvent entraîner des coûts plus élevés, tels que les frais de courtage et les droits de mutation, mais ces coûts peuvent être réduits si le bien est détenu pendant une longue période. En outre, une vision à long terme vous permet de vous concentrer sur votre investissement sans vous laisser influencer par les fluctuations temporaires du marché.

Une croissance durable et un point de vue qui partage la même philosophie sont importants pour soutenir la stratégie de détention à long terme. En matière d'investissement immobilier également, il est important de ne pas se réjouir ou s'attrister de la marge bénéficiaire d'une seule année, mais plutôt de veiller à ce que toutes les parties prenantes de l'entreprise (locataires, partenaires commerciaux, communautés locales, employés, partenaires d'investissement, etc. Par exemple, l'amélioration de la qualité du bien immobilier et du système de gestion pour garantir que les locataires continuent à y vivre confortablement pendant longtemps réduira en fin de compte le risque d'inoccupation et conduira à un revenu stable. En outre, un développement immobilier qui tient compte de la communauté locale et de l'environnement renforce la réputation sociale et contribue à améliorer la valeur de la marque de l'immeuble. Du point de vue de l'investissement ESG (investissement axé sur l'environnement, la société et la gouvernance), qui a récemment attiré l'attention, les bâtiments ayant un faible impact sur l'environnement et les propriétés qui contribuent à résoudre les problèmes sociaux sont plus susceptibles de recevoir des évaluations élevées, ce qui facilite le maintien et l'amélioration de la valeur des actifs à long terme.

L'empathie philosophique fait référence à l'attitude consistant à incarner les valeurs et la vision que les investisseurs eux-mêmes chérissent à travers l'investissement, et à coopérer avec des partenaires partageant les mêmes idées. Cela signifie, par exemple, définir une philosophie telle que "contribuer à la société en fournissant des logements de qualité" ou "donner la priorité à la satisfaction des locataires et des résidents" et établir des relations solides avec les gestionnaires immobiliers, les entreprises de construction et les institutions financières qui partagent cette philosophie. Les relations humaines et la confiance sont également la clé du succès en matière d'investissement immobilier. Les investisseurs à long terme qui visent une croissance durable devraient se concentrer autant sur les aspects doux, tels que les personnes et la philosophie, que sur les aspects durs, tels que l'immobilier. C'est précisément parce que nous sommes confrontés aux défis de l'augmentation des coûts de construction qu'une stratégie à long terme basée sur cette conviction s'impose.

Ces quatre mesures peuvent également être combinées entre elles. Par exemple, l'achat d'un bien immobilier de seconde main, sa rénovation et sa détention à long terme, tout en utilisant les subventions à l'efficacité énergétique, serait un bon exemple d'une telle approche. La meilleure solution dépend des ressources financières et des objectifs de chaque investisseur immobilier, mais le dénominateur commun est l'importance de la flexibilité et d'une perspective à long terme.

Conclusion.

L'augmentation du coût de la construction de nouveaux biens immobiliers a entraîné des changements significatifs dans l'environnement de l'investissement immobilier. De l'augmentation des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre à la diminution de l'offre de logements neufs, en passant par la flambée des prix et le déplacement de la demande vers le marché de l'occasion, la dynamique du marché est complexe, comme nous l'avons vu dans ce rapport. Cependant, si les changements sont bien compris et que des contre-mesures sont prises, il est possible pour les investisseurs de transformer un pincement en opportunité.

Tout d'abord, il est nécessaire de reconnaître la situation actuelle et de prendre en compte le fait que l'augmentation des coûts de construction n'est pas un événement ponctuel, mais un défi à moyen et long terme. Des problèmes tels que le choc du bois, la situation en Ukraine, la pénurie de semi-conducteurs et la faiblesse du yen ne devraient pas être résolus dans l'immédiat, et même si certains de ces problèmes sont résolus, d'autres facteurs peuvent maintenir les prix à un niveau élevé. La flambée des coûts de la main-d'œuvre est également étroitement liée aux problèmes structurels de pénurie de main-d'œuvre dus à la baisse du taux de natalité et au vieillissement de la population, et ne s'améliorera pas facilement. Par conséquent, il n'est peut-être pas exagéré de s'attendre à ce que les coûts de construction des nouveaux bâtiments baissent de manière significative pendant un certain temps encore. Les plans d'entreprise devraient plutôt se fonder sur l'hypothèse d'une augmentation des coûts, et un concept rentable devrait être développé sur cette base.

D'un autre côté, il n'y a pas que du pessimisme. Le secteur de la construction connaît une révolution nationale en matière de productivité et, à l'avenir, il sera possible de réduire les coûts grâce à l'utilisation de l'IA et de la technologie des robots et à la production de masse de matériaux de construction standardisés. En outre, le développement des technologies de l'immobilier (PropTech) peut contribuer à améliorer les rendements des investissements s'il améliore l'efficacité de l'appariement des biens et des opérations. Les gouvernements multiplient également les mesures visant à soutenir l'accession à la propriété et à promouvoir l'investissement. Il est important pour les investisseurs de se tenir au courant des dernières informations et d'être désireux d'adopter les systèmes et technologies disponibles.

Les stratégies recommandées dans ce rapport, telles que l'utilisation de biens de seconde main, le passage à la rénovation, la restructuration des plans financiers, la propriété à long terme et la sympathie avec la philosophie, sont autant de concepts qui conduisent à une croissance durable. La clé de la survie en période d'incertitude n'est pas de rechercher uniquement des profits à court terme, mais d'avoir une vision à long terme et une attitude de gestion qui se concentre sur le bien-être de toutes les parties prenantes. Il en va de même pour l'investissement immobilier : ne vous laissez pas influencer par l'augmentation immédiate des coûts de construction, mais envisagez les choses sous l'angle de la constitution d'un patrimoine à long terme.

Enfin, un message aux investisseurs. Même si la mer agitée de la hausse des coûts de construction n'est pas petite, un "pincement est une opportunité". Dans un environnement changeant, de nouvelles opportunités de profit peuvent être créées en agissant avec un état d'esprit différent. Le marché de l'immobilier est constamment cyclique et en évolution. Le fait que les propriétés de seconde main et les rénovations soient aujourd'hui sous les feux de la rampe est un signe de ce changement. L'essentiel est d'agir avec conviction et flexibilité. Si vous suivez les tendances du marché, sans vous laisser influencer, et que vous prenez vos décisions en fonction de votre propre philosophie (mission), vous trouverez naturellement la voie à suivre. Si nous visons une croissance durable et que nous collaborons avec des partenaires bienveillants, nous pourrons, étape par étape, surmonter cette période difficile et récolter de grands bénéfices à l'avenir.

Même face aux vents contraires de l'augmentation des coûts de construction, il y a toujours une voie à suivre pour les investisseurs immobiliers qui ont une perspective à long terme et qui prennent les bonnes mesures. Nous espérons sincèrement que votre portefeuille immobilier se développera durablement et produira des résultats prospères grâce à des décisions d'investissement judicieuses et tournées vers l'avenir.