Investissement Immobilier : Rentabilité ou Risques ? Décryptage pour Débutants

De nombreux débutants ont pu entendre des phrases telles que "n'investissez pas dans l'immobilier" ou "l'investissement immobilier n'est pas rentable". En effet, il est naturel de se sentir mal à l'aise face à l'investissement immobilier, car il nécessite une somme d'argent importante et comporte des risques. Il est également vrai que certaines personnes ont échoué dans l'investissement immobilier et ont subi des pertes. C'est pourquoi l'image selon laquelle l'investissement immobilier n'est pas rentable est largement répandue. Or, ce n'est généralement pas le cas. Si vous disposez des connaissances et de la stratégie adéquates, de nombreuses personnes réalisent des profits stables grâce à l'investissement immobilier.Cet article analyse le contexte dans lequel l'investissement immobilier est considéré comme "non rentable" et fournit une explication approfondie de la structure des bénéfices, des exemples d'échec et de réussite, des risques que les débutants doivent éviter et des points clés de la réussite.Comprenez correctement lesrisques et lesrendements de l'investissement immobilieret acquérez les connaissances nécessaires pour faire le premier pas en toute confiance, même pour les débutants.

Structure de base des revenus de l'investissement immobilier

Il existe deux principaux types de revenus issus de l'investissement immobilier.

Les gains de revenus (revenus d'investissement)

Les gains de revenus, représentés par les revenus locatifs mensuels, sont des bénéfices qui peuvent être obtenus de manière continue grâce à la gestion locative. L'intérêt est qu'une fois le bien loué, un revenu fixe est perçu chaque mois et un flux de trésorerie stable peut être généré à long terme. Toutefois, les revenus locatifs ne sont pas garantis à tout jamais et peuvent varier en fonction des fluctuations économiques et de la disponibilité des locataires.

Plus-values (bénéfices sur la vente)

Les plus-values sont des gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier. Par exemple, si vous pouvez vendre un bien immobilier à un moment où le prix du bien a augmenté par rapport au prix d'achat, vous pouvez réaliser un profit important sur la vente. Les plus-values sont des gains ponctuels importants et peuvent constituer une excellente opportunité lorsque le marché de l'immobilier est porteur. En revanche, il faut savoir que la valeur d'un bien immobilier dépend de la conjoncture et de la demande, et qu'il n' est donc pas toujours possible de vendre au prix que l'on souhaite.

Ainsi, les gains de l'investissement immobilier sont constitués à la fois de gains de revenus "mensuels réguliers" et de gains de capitaux "futurs". Pour réussir dans l'investissement immobilier, il est important de comprendre ces deux structures de bénéfices et d'élaborer un plan d'investissement dans une perspective à long terme.

Raisons pour lesquelles les gens affirment que l'investissement immobilier n'est pas rentable et exemples d'échecs

Il existe plusieurs raisons typiques pour lesquelles les gens affirment que "l'investissement immobilier n'est pas rentable".

Principales raisons.

• Peur de devoir contracter des emprunts importants - l'immobilier est cher et des emprunts sont généralement contractés. De nombreuses personnes sont réticentes à contracter des dettes importantes, mais le principe de base est que le revenu locatif mensuel est utilisé pour rembourser le prêt.

• Risque d'inoccupation et d'arriérés de loyer - Il existe toujours un risque d'inoccupation et d'arriérés dans la gestion locative. Il existe également un risque non nul de périodes de revenus locatifs nuls si l'on ne trouve pas de locataires ou si les locataires ne paient pas leur loyer.

• Risque de dépenses dues aux catastrophes et aux réparations - les bâtiments se détériorent avec le temps et nécessitent un jour ou l'autre des réparations importantes. En outre, si l'immeuble est endommagé par un incendie, un tremblement de terre, une inondation ou d'autres catastrophes, il existe un risque de dépenses non couvertes par l'assurance.

• Faibles rendements et rentabilité médiocre - Certains soulignent que "l'investissement immobilier n'est pas aussi rentable que les actions et les devises". Le rendement de l'immobilier est généralement de l'ordre de 4 à 5 %, et certains le jugent moins intéressant que les investissements à haut risque et à haut rendement.

• Connaissances et gestion requises (chronophages) - L'investissement immobilier ne fonctionne pas selon le principe "acheter et laisser". Un large éventail de connaissances et d'efforts est nécessaire, depuis la sélection des biens et la négociation des prêts jusqu'au recrutement des locataires et à la gestion des biens.

• Commerçants malveillants - Certains commerçants peu scrupuleux vendent des biens immobiliers inadaptés aux débutants par le biais de ventes agressives et de battage publicitaire. Dans certains cas, l'expérience des personnes qui ont été trompées par de tels négociants et qui ont perdu de l'argent dans le passé a conduit les gens à dire "n'investissez pas dans l'immobilier".

Exemples typiques d'échec

Cas d'échec 1 : Cas de logements anciens d'une pièce dans des zones rurales souffrant d'inoccupation

M. A a acheté un vieil appartement d'une pièce dans une ville régionale, espérant un rendement élevé de 12 %, mais après le départ du locataire au moment du renouvellement du contrat, il n'a pas pu trouver un nouveau locataire et ses revenus locatifs ont cessé. Il n'a eu d'autre choix que de baisser le loyer de plus de 10 000 yens par mois et a finalement trouvé un nouveau locataire six mois plus tard, mais un an plus tard, le locataire a de nouveau déménagé, laissant l'appartement vacant pendant une longue période. Le bien étant ancien et situé à 20 minutes de la gare la plus proche, aucun acheteur ne s'est manifesté et le bien a été difficile à vendre. En conséquence, le rendement initialement escompté n'était plus qu'un détail, seuls les remboursements du prêt et les frais d'entretien pesant lourdement sur le résultat de l'entreprise.

Cas d'échec (2) : des logements neufs d'une pièce qui n'atteignent pas le seuil de rentabilité

M. B a acheté un studio neuf à Tokyo avec un prêt complet, à la recherche d'un revenu stable pour sa retraite, et a commencé à investir, croyant l'explication du séminaire de la société immobilière selon laquelle "le risque d'inoccupation est faible et le loyer est garanti". En réalité, le montant du remboursement mensuel du prêt dépassait d'environ 20 000 JPY le revenu locatif garanti, et il s'est retrouvé à devoir retirer de l'argent tous les mois immédiatement après l'achat. De plus, trois ans après la signature du contrat, nous avons reçu un avis de réduction du loyer garanti, et la charge de l'emprunt a encore augmenté. Nous avons alors envisagé de vendre le bien, mais la valeur estimée était passée de 28 millions de yens au moment de l'achat à environ 18 millions de yens, ce qui a entraîné une perte non réalisée de 10 millions de yens.

Comme le montrent ces exemples d'échec, une sélection incorrecte des biens immobiliers, des erreurs de planification financière et des mesures de prévention des risques inadéquates peuvent aboutir au résultat suivant : "l'investissement immobilier n'est pas rentable". À l'inverse, la principale cause d'échec est le fait de commencer à investir sans avoir pris les bonnes décisions et sans s'être bien préparé.

Points communs et exemples de réussite des investisseurs

D'un autre côté, il existe de nombreux investisseurs prospères qui réalisent continuellement des bénéfices grâce à l' investissement immobilier. Qu'est-ce qui différencie ces investisseurs rentables ? Ils ont tous une chose en commun : ils planifient sur la base de connaissances correctes et sélectionnent et gèrent les biens immobiliers de manière solide.

Histoires de réussite

Le premier cas de figure souvent cité comme une réussite est celui où le principe de base de l'investissement immobilier - acheter un bien à bas prix, le louer et le revendre à un prix élevé dans le futur - est mis en pratique avec constance. En particulier, il existe de nombreux exemples de succès obtenus grâce à l'achat de condominiums et de maisons de seconde main à un prix réduit et à leur mise en location. Les prix des biens de seconde main étant inférieurs à ceux des immeubles neufs, il est possible d'obtenir un rendement surfacique de 10 % ou plus, en fonction de l'équilibre entre le loyer et la valeur. Les biens qui peuvent atteindre des rendements aussi élevés sont plus susceptibles de conserver des bénéfices après déduction des remboursements d'emprunts et des dépenses, ce qui se traduit par un investissement fructueux.

Deuxièmement, les stratégies qui mettent l'accent sur la diversification du risque d'inoccupation et sur la gestion à long terme sont également communes aux investisseurs qui réussissent. Par exemple, un employé de l'entreprise, M. A, qui débutait dans l'investissement immobilier, a relevé le défi d'acheter un appartement de seconde main, d'un seul tenant, dans la banlieue du centre ville, en vue de constituer un patrimoine futur, et a réussi à obtenir une gestion stable. Lors du choix d'un bien immobilier, M. A a prêté attention aux zones situées à proximité des gares, qui sont pratiques pour les déplacements domicile-travail, et aux zones où la population est susceptible d'augmenter à l'avenir, et a également sélectionné avec soin un bien immobilier nécessitant peu d'efforts de gestion et présentant un faible risque d'inoccupation. Il a également sélectionné avec soin un bien immobilier nécessitant peu d'efforts de gestion et présentant un faible risque d'inoccupation. Un autre facteur de sa réussite est qu'elle a recherché des biens immobiliers avec une politique claire visant à garantir des rendements stables et élevés à long terme, plutôt qu'une orientation à court terme consistant à vouloir revendre immédiatement le bien et à gagner de l'argent.

Points communs avec les personnes qui ont réussi

• Acheter des biens au rabais - recherchez toujours des biens qui peuvent être achetés au rabais par rapport au prix du marché et acquérez-les lorsque de bonnes conditions sont disponibles. Il est possible de négocier les prix, en particulier pour les biens d'occasion, et si vous pouvez acheter avec une décote, vous améliorerez votre rendement et votre taux de réussite.

• Se concentrer sur le rendement et l'équilibre des revenus et des dépenses - ne pas se concentrer uniquement sur le chiffre de rendement superficiel, mais également sur la question de savoir si le rendement réel, après déduction des remboursements d'emprunt et des dépenses, est positif. Les investisseurs qui réussissent effectuent des simulations détaillées des revenus et des dépenses avant l'achat et vérifient soigneusement qu'ils prévoient de conserver leurs revenus.

• Choisir une zone à forte demande - pour réduire le risque de vacance, il est impératif d'investir dans des zones où la demande locative est stable et élevée. Les biens situés dans des zones où les gens ont tendance à se rassembler, comme près des gares, des centres-villes et des zones universitaires, sont moins sensibles à la conjoncture économique et se prêtent à une gestion stable à long terme.

• Perspective à long terme et diversification - Les investisseurs immobiliers qui réussissent ne se laissent pas griser par les gains à court terme, mais considèrent plutôt l'investissement immobilier comme une stratégie de constitution d'un patrimoine à long terme. Ils diversifient également leurs sources de revenus en investissant dans plusieurs biens immobiliers ou dans un seul bien immobilier lorsque cela est possible, afin de diversifier les risques et d'éviter qu'un seul échec ne vienne tout gâcher.

Points clés pour les débutants afin de réussir dans l'investissement immobilier

Comment les débutants qui se lancent dans l'investissement immobilier doivent-ils s'y prendre ? Voici un résumé des points importants.

1. acquérir les bonnes connaissances

La première étape consiste à acquérir des connaissances de base sur l'investissement immobilier. Renseignez-vous dans des livres, des séminaires et auprès de conseillers de confiance afin d'acquérir une connaissance générale de la structure des bénéfices, de la gestion des risques et des aspects fiscaux. Il est dangereux de commencer à investir sans connaissances suffisantes.

2. choisir un bien immobilier solide

Il est particulièrement important pour les débutants de choisir un bien immobilier en mettant l'accent sur la "sécurité". Plus précisément, il convient de se concentrer sur les points suivants

• Privilégier l'emplacement: proximité des gares, bonnes liaisons de transport, conditions de vie agréables.
• Zones où la demande est stable: à proximité des universités et des grandes entreprises, zones où le déclin de la population est faible.
• État du bien : vérifiez l'âge du bien, l'état des installations, l'historique des réparations, etc.

3. Prévoir des revenus et des dépenses réalistes

Le succès ou l'échec d'un investissement immobilier dépend d'un plan réaliste de revenus et de dépenses. Tenez compte des points suivants lors de la planification

• Anticiper les taux d'inoccupation: prévoir une certaine période d'inoccupation, plutôt que de toujours supposer que le bien sera entièrement occupé.
• Réservez pour les réparations: mettez de côté un certain montant chaque mois pour les réparations futures.
• Prévoyez un excédent: assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour faire face aux dépenses imprévues.

4. trouver un partenaire fiable

L'investissement immobilier est difficile à réaliser seul. Les partenaires suivants augmenteront vos chances de réussite

• Une agence immobilière fiable: une entreprise qui ne se contente pas de présenter des biens immobiliers, mais qui offre également un soutien à long terme.
• Des sociétés de gestion expérimentées: qui peuvent vous aider à recruter des locataires et à assurer la gestion quotidienne.
• Des conseillers fiscaux spécialisés dans l'investissement immobilier: des experts qui peuvent vous fournir des conseils fiscaux.

5. pensez à long terme

Envisagez l'investissement immobilier comme un moyen de constituer un patrimoine à long terme plutôt que comme une recherche de profit à court terme. En persévérant, l'effet des intérêts composés jouera et votre patrimoine augmentera régulièrement.

Conclusion : l'investissement immobilier peut être rentable "s'il est fait correctement".

Alors que certains affirment que l'investissement immobilier n'est pas rentable, il ne fait aucun doute que si vous disposez des connaissances et de la stratégie adéquates, il s'agit d'une méthode d'investissement qui peut vous procurer un revenu stable. De nombreux cas d'échec sont dus à une préparation insuffisante ou à de mauvaises décisions, et même les débutants ont de bonnes chances de réussir s'ils adoptent la bonne approche.

Le véritable attrait de l'investissement immobilier réside dans le fait que les résultats peuvent varier considérablement en fonction de votre propre jugement et de vos efforts. Pour réussir, il faut acquérir des connaissances suffisantes avant de commencer à investir, établir un plan financier raisonnable et adopter une vision à long terme.

Si le terme de "revenu disponible" peut en séduire plus d'un, la réalité est qu'il nécessite beaucoup d'efforts d'"investissement", en particulier au cours des premières années. Toutefois, si ces efforts sont payants, ils peuvent constituer une source de revenus stable pour l'avenir.

L'investissement immobilier n'est en aucun cas une méthode d'investissement "facile à rentabiliser pour tout le monde", mais il s'agit d'une méthode d'investissement "rentable" si elle est appliquée correctement.