Propiedades de 0 yenes en Japón: Ventajas y Desventajas

En los últimos años, ha aumentado el número de ocasiones en las que se oye el término " propiedad de coste cero " en el mercado inmobiliario. Como dice el refrán, "no hay nada más caro que lo gratis", existen riesgos y precauciones que no se ven a simple vista en una propiedad de coste cero.

Como INA&Associates, hemos participado en muchas transacciones inmobiliarias a lo largo de los años y podemos decirle que las propiedades de coste cero pueden ser una opción muy eficaz si se tienen los conocimientos y la preparación adecuados. Sin embargo, lanzarse con demasiada facilidad puede resultar más costoso y llevar más tiempo de lo esperado.

Este artículo ofrece una explicación detallada de la realidad de las propiedades de yenes cero y de cómo pueden utilizarse para aquellos que estén pensando en utilizar propiedades económicas ocasas vacías, o que estén pensando en vivir en el campo otrasladarse a una zona rural. Esperamos que comprenda bien el potencial de las propiedades de 0 yenes como nueva opción de inversión inmobiliaria y como medio de mejorar el valor de los activos mediante la renovación.

¿Qué es una propiedad de 0 yenes?

Definición y estructura básica de una propiedad 0 yenes

Una propiedad de coste cero es una propiedad inmobiliaria en la que el terreno o el edificio se transfieren gratuitamente. Conocidas oficialmente como "propiedades de transferencia gratuita", estas propiedades se negocian a un precio de 0 yenes. Estas propiedades suelen ser inmuebles con circunstancias especiales que dificultan su circulación en el mercado inmobiliario normal, y son principalmente casas vacías o edificios que ya no están en uso.

Muchas propiedades ¥0 están situadas en zonas rurales alejadas de los núcleos urbanos y se concentran en áreas afectadas por el declive demográfico y la despoblación. A sus propietarios les resulta difícil mantener y gestionar estas propiedades o se han convertido en una carga financiera para ellos, lo que les lleva a una situación en la que están dispuestos a cederlas incluso gratuitamente.

¿Por qué se ofrecen por cero yenes?

Detrás de la creación de propiedades a cero yenes se esconde un grave problema social al que se enfrenta Japón. En primer lugar, como fenómeno inverso a la emigración rural, se está produciendo una continua salida de jóvenes hacia las zonas urbanas, lo que provoca un descenso significativo de la demanda de casas y viviendas antiguas en las zonas rurales.

Según el Informe sobre Movimientos de Población del Registro Básico de Residentes del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, hay un continuo exceso de personas que se trasladan al área de Tokio, y el descenso de la población rural es imparable. Como consecuencia, cada vez son más los propietarios que no pueden utilizar las viviendas familiares y los terrenos adquiridos por herencia.

Además, debido al descenso de la natalidad y al envejecimiento de la población, cada vez más ancianos se trasladan a residencias o abandonan sus hogares familiares para vivir con sus hijos. La combinación de estos factores hace que el número de viviendas vacías y sin gestionar siga aumentando en todo el país.

Además, la carga financiera que supone la propiedad de un inmueble, como el impuesto de bienes inmuebles, el impuesto urbanístico y los gastos de mantenimiento, es una de las principales razones para optar por una transmisión a coste cero. Para los herederos que viven lejos, en particular, la gestión y las reparaciones periódicas son poco prácticas, y una situación en la que sólo se incurre en impuestos de forma continua es una carga significativa.

Casos reales y tendencias del mercado

Se pueden encontrar ejemplos reales de propiedades de cero yenes en muchas zonas rurales, como las prefecturas de Nagano, Hokkaido y Fukushima. En los sitios web especializados en la búsqueda de coincidencias se enumeran muchas casas de madera con más de 30 años de antigüedad y situadas lejos de las estaciones.

Muchas de estas propiedades tienen edificios deteriorados y requieren importantes costes de renovación para poder vivir en ellas tal y como están. Sin embargo, como el coste del terreno es cero, el precio puede ser inferior al de una compra inmobiliaria normal, incluso si se incluyen los costes de renovación.

Ventajas de las propiedades de coste cero

Reducción significativa de los costes iniciales

La mayor ventaja de una propiedad de coste cero es la importante reducción de los costes iniciales. En una compra inmobiliaria normal, además del precio de la vivienda, se requieren como gastos diversos costes de alrededor del 7-10% del precio de la vivienda. Por ejemplo, al comprar una propiedad de 10 millones de yenes, se necesitan entre 700.000 y 1 millón de yenes sólo para los diversos gastos.

Sin embargo, en el caso de una propiedad de coste cero, como el precio de la propiedad es cero, todo lo que se requiere son los gastos mínimos, como los gastos de registro y los impuestos. Esto hace posible utilizar los fondos flotantes para obras de renovación y reparación con el fin de crear un entorno vital a su gusto.

Para quienes se plantean invertir en propiedades en particular, poder reducir el importe de la inversión inicial es una gran ventaja. El periodo de amortización para utilizar la propiedad como vivienda de alquiler o explotarla como alojamiento tras la renovación puede acortarse.

Utilización como oportunidad para la emigración rural

Las propiedades de coste cero pueden ser una opción ideal para quienes se plantean vivir en el campo oemigrar a él. Están atrayendo la atención como medio de realizar la emigración con una carga financiera reducida para los más jóvenes que tienen dificultades para adquirir una vivienda en zonas urbanas, y para quienes desean pasar su segunda vida en zonas rurales tras la jubilación.

Utilizando propiedades de 0 yenes, se puede disfrutar de estas ventajas con una carga financiera reducida.

Además, ahora que el trabajo a distancia se ha generalizado y se puede trabajar desde cualquier lugar, vivir en zonas rurales es una opción más realista, y renovando una propiedad de 0 yenes para habilitar un espacio de trabajo, se puede crear un entorno laboral ideal.

Aprovechar las subvenciones y ayudas de las autoridades locales

Una de las principales ventajas de adquirir una vivienda de coste cero es la posibilidad de utilizar diversas subvenciones y ayudas de las autoridades locales. Muchos ayuntamientos tienen programas de apoyo a los inmigrantes y a la utilización de inmuebles vacíos como parte de sus esfuerzos por combatir el declive demográfico y revitalizar las comunidades locales.

Estas subvenciones pueden reducir considerablemente el coste de renovación de una vivienda de coste cero. Sin embargo, se requieren ciertas condiciones y procedimientos para solicitar las subvenciones, por lo que es importante consultar previamente a las autoridades locales.

Libertad de renovación

Otra gran ventaja de una vivienda de coste cero es el alto grado de libertad en las reformas. En la compra normal de una vivienda de segunda mano, el elevado precio de compra suele limitar el presupuesto de renovación. Sin embargo, con una propiedad de coste cero, no hay costes de adquisición de la propiedad, por lo que hay presupuesto suficiente para renovaciones.

En el caso de las casas antiguas, se pueden introducir instalaciones modernas al tiempo que se utilizan técnicas de construcción tradicionales para crear espacios habitables con un encanto único. Además, se puede considerar el cambio de uso para destinar la propiedad a fines distintos de la vivienda. Por ejemplo, pueden crearse cafeterías, pensiones, estudios y otros negocios que aprovechen las características locales.

Además, se pueden llevar a cabo reformas respetuosas con el medio ambiente para crear un entorno vital sostenible. También cabe esperar reducciones a largo plazo de los costes de los servicios públicos mediante la instalación de sistemas de generación de energía solar y la mejora del rendimiento del aislamiento.

Inconvenientes y precauciones para las propiedades de coste cero

Existencia de costes ocultos

El punto más importante que hay que tener en cuenta al considerar una propiedad de coste cero es la existencia de "costes ocultos" que no son visibles en la superficie. Incluso si el precio de la propiedad es de cero yenes, se incurre en varios costes antes de que se pueda vivir realmente en ella.

En primer lugar, hay costes relacionados con los trámites legales, como el impuesto de donaciones, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto de registro. Estos impuestos se calculan en función del valor de tasación de la propiedad, por lo que incluso si la propiedad se adquiere por cero yenes, se incurre en cierta carga fiscal.

Además, dependiendo del estado del edificio, pueden ser necesarias importantes obras de renovación. No es raro que las propiedades más antiguas requieran obras por valor de varios millones de yenes, incluyendo refuerzo sísmico, reparaciones de tejados y paredes exteriores, y renovación de los sistemas de suministro de agua y drenaje.

Limitaciones de ubicación

Muchas viviendas de coste cero están situadas en lugares de difícil acceso. La mayoría de las viviendas se encuentran a 30 minutos o más en coche de la estación de tren más cercana o en zonas con transporte público limitado.

Estas ubicaciones plantean diversas limitaciones en la vida cotidiana. Cosas que se dan por sentadas en las zonas urbanas, como ir de compras, acceder a centros médicos o escolarizar a los niños, pueden resultar difíciles. Esto puede tener un impacto significativo en la calidad de vida, especialmente para las personas mayores que no pueden conducir o para los hogares que no poseen coche.

Además, la mala ubicación de un inmueble es un gran hándicap si se quiere vender en el futuro. Debido a la escasa demanda, también debe tenerse en cuenta la posibilidad de no poder recuperar los costes invertidos en la reforma.

Riesgos legales y responsabilidad

Adquirir un inmueble a coste cero también conlleva riesgos legales. Uno de los más graves son los problemas de seguridad debidos a la antigüedad del edificio. En el caso de los inmuebles que pueden ser designados como Edificios Vacíos Especificados, existe el riesgo de derrumbe y de impacto negativo en la zona circundante.

En el improbable caso de que el edificio se derrumbe o sus miembros caigan y causen daños a terceros, usted, como propietario, será responsable de los daños. Para evitar estos riesgos, es esencial diagnosticar el edificio antes de adquirirlo y mantenerlo adecuadamente después de la adquisición.

Además, muchos inmuebles de valor cero se transmiten en condiciones en las que el propietario anterior no es responsable de los defectos. Esto significa que el nuevo propietario debe ocuparse de todos los problemas descubiertos después de la adquisición, como defectos de construcción o contaminación del suelo.

Complejidad del procedimiento.

El procedimiento de adquisición de un bien de valor cero puede ser más complejo que el de una transacción inmobiliaria normal. Muchas propiedades de valor cero son transacciones entre particulares sin empresa inmobiliaria, por lo que todo, desde la preparación del contrato hasta el procedimiento de registro, debe ser realizado por las partes interesadas.

Para la gente corriente que no está familiarizada con las transacciones inmobiliarias, estos procedimientos pueden suponer una carga importante. Si hay deficiencias en los procedimientos, pueden acarrear problemas más adelante, por lo que es importante considerar la posibilidad de solicitar los servicios de un especialista, como un escribano judicial.

Sin embargo, solicitar un experto conlleva unos costes que pueden contrarrestar las ventajas de una propiedad a coste cero. Hay que considerar cuidadosamente el equilibrio entre los costes procesales y los honorarios del perito.

Cómo encontrar un inmueble de coste cero y el procedimiento

Cómo utilizar el banco de viviendas vacías

Los bancos de viviendas vacías son la forma más común y fiable de encontrar una propiedad a coste cero. Los bancos de casas vacías gestionados por las autoridades locales de todo el país organizan sistemáticamente la información sobre las casas vacías de la zona, algunas de las cuales se ofrecen a cero yenes.

Utilizar un banco de casas vacías es relativamente sencillo. En primer lugar, acceda al sitio web de la autoridad local de la zona a la que desea mudarse e inscríbase en el banco de casas vacías. Una vez inscrito, consulte la información sobre inmuebles que se actualiza periódicamente y póngase en contacto con el representante de la administración local si hay alguna propiedad que le interese.

Una versión nacional muy conocida de un banco de viviendas vacías es el At Home Vacant House Bank, un cómodo servicio que permite buscar información de varios municipios a la vez. Si acota la búsqueda por regiones, podrá encontrar eficazmente los inmuebles que se ajusten a sus requisitos.

Un punto a tener en cuenta al utilizar el Banco de Viviendas Vacías de At Home es que la información publicada en el sitio web puede no estar actualizada. Si encuentra un inmueble que le interesa, es importante que se ponga en contacto con la autoridad local lo antes posible para comprobar el estado actual.

Uso de sitios web especializados

En los últimos años han aparecido sitios web especializados en viviendas de coste cero. Estos sitios recopilan información sobre propiedades de coste cero de todo el país y ofrecen información detallada y fotos de las propiedades.

La ventaja de los sitios especializados es que están especializados en propiedades de 0 yenes, lo que permite buscar propiedades de forma eficiente. También suelen ofrecer información detallada sobre el estado del inmueble y si necesita alguna reforma, lo que resulta útil como consideración preliminar.

Sin embargo, estos sitios no actúan como intermediarios, por lo que las negociaciones y trámites reales deben realizarse entre las partes interesadas. Hay que tener en cuenta que los sitios sólo ofrecen un lugar de encuentro y que la seguridad de la transacción es responsabilidad suya.

Sistemas de apoyo a la migración de las autoridades locales

Muchos municipios han establecido sistemas de apoyo a la migración como parte de sus medidas para combatir el descenso de la población, que pueden incluir la provisión de propiedades a coste cero. Estos sistemas no se limitan a proporcionar propiedades, sino que también ofrecen apoyo integral, incluida ayuda para vivir y trabajar después de la migración.

Al acogerse a estos planes, suelen establecerse condiciones, como la obligación de vivir en la zona durante un determinado periodo de tiempo y la participación en actividades locales. Sin embargo, si cumple las condiciones, recibirá ayuda no sólo para adquirir una propiedad, sino también en todos los aspectos de su vida, aumentando así sus posibilidades de trasladarse con éxito a una zona rural.

Trámites y documentos necesarios

El procedimiento para adquirir una vivienda de coste cero es el siguiente

1.Confirmación de los datos del inmueble e inspección del terreno
En primer lugar, se confirma la información detallada sobre la propiedad y, en la medida de lo posible, se realiza una visita sobre el terreno. Es importante comprobar directamente el estado del edificio, el entorno y las infraestructuras.

2. negociar con el propietario
Si está interesado en un inmueble, negocie con el propietario o el ayuntamiento intermediario. Confirme detalladamente las condiciones de traspaso, las posibles restricciones de renovación y las restricciones de uso futuro.

3. redactar el contrato
Prepare un contrato de traspaso, que en el caso de las propiedades de valor cero suele ser un contrato de donación. El contrato debe especificar los detalles de la propiedad, las condiciones de transferencia y las responsabilidades.

4.Trámites varios y declaraciones fiscales
Una vez celebrado el contrato, se llevan a cabo los trámites de registro. Además, si es necesario declarar el impuesto sobre donaciones, se presenta una declaración de impuestos en la Agencia Tributaria.

Se necesitan los siguientes documentos

• Contrato de donación
• Certificado de derechos registrados o información para la identificación del registro
• Certificado de impresión del sello
• Certificado de residencia
• Certificado de valoración del inmovilizado
• Planos de construcción y planos topográficos

Dada la complejidad del procedimiento, se recomienda encarecidamente solicitar los servicios de un especialista, como un escribano judicial o un escribano administrativo. Se incurrirá en honorarios profesionales, pero teniendo en cuenta la seguridad del procedimiento y el ahorro de tiempo, es una inversión que merece la pena.

Ejemplos de utilización de inmuebles de valor cero y puntos clave del éxito

Ejemplos de utilización como residencia

Cuando se utiliza un inmueble de valor cero como residencia, lo más importante es planificar la reforma. Es necesario conseguir tanto seguridad como comodidad dentro de un presupuesto limitado.

Un caso de éxito es la adquisición de una antigua casa particular en la prefectura de Nagano (Japón) y su renovación para crear un entorno de vida moderno. En este caso, la parte estructural de la casa se reforzó como primera prioridad, seguida de actualizaciones interiores y de equipamiento por etapas.

Es importante proceder a la renovación en el siguiente orden de prioridad

1. Garantizar la estructura y la seguridad (refuerzo sísmico, reparación de los cimientos)
2. Mejora de las infraestructuras (electricidad, agua, gas)
3. Mejora del aislamiento y la estanqueidad del aire
4. Actualización de los interiores y el equipamiento

Si se procede a la rehabilitación siguiendo este orden de prioridades, se puede conseguir de forma eficiente un entorno vital seguro y confortable.

Ejemplos de uso con fines empresariales

Los inmuebles de coste cero también tienen un gran potencial para uso empresarial. Como la inversión inicial puede mantenerse baja, es posible asumir nuevos retos empresariales minimizando el riesgo.

En el caso del negocio de las casas de huéspedes, se renueva una antigua casa en una zona rural y se explota como establecimiento de alojamiento para turistas de zonas urbanas y personas que se plantean trasladarse a la región. En este caso, se aprovecha el valor histórico del edificio a la vez que se introducen instalaciones modernas, lo que da como resultado un alojamiento de éxito con un encanto único.

También hay cada vez más ejemplos de cafeterías y restaurantes que utilizan los edificios como tales. Al ofrecer una cocina que aprovecha los ricos ingredientes locales, contribuyen a la promoción de los atractivos locales y a la revitalización económica.

Uso como propiedades de inversión

Cuando se utilizan inmuebles de coste cero desde una perspectiva de inversión inmobiliaria, la principal fuente de ingresos son las operaciones de alquiler tras su rehabilitación. Incluso en las zonas rurales, es posible generar unos ingresos estables por alquiler mediante una renovación y una gestión adecuadas.

Los puntos clave para que una inversión tenga éxito son los siguientes

• Clarificar el grupo objetivo (inmigrantes, solteros, familias, etc.)
• Fijar alquileres adecuados (investigar las tarifas del mercado local)
• Crear factores diferenciadores (valor añadido mediante la renovación)
• Establecer un sistema de gestión (métodos de gestión en caso de ubicaciones remotas).

En particular, al equipar la propiedad para el trabajo a distancia, la gestión del alquiler puede dirigirse a los inmigrantes procedentes de zonas urbanas y a los residentes de larga duración.

Conclusión.

Resumen de los puntos principales de la utilización de inmuebles de coste cero

Las propiedades de coste cero pueden ser una opción muy eficaz con los conocimientos y la preparación adecuados. Sin embargo, es importante no dejarse engañar por el término "yen cero", sino considerar detenidamente el coste global y el esfuerzo que implica.

Principales ventajas:

• Costes iniciales significativamente más bajos que garantizan un presupuesto suficiente para la reconversión.
• Posibilidad de recurrir a subvenciones y ayudas municipales
• Alto grado de libertad en la renovación, lo que permite la realización de un entorno de vida ideal
• Eficaz como medio para hacer realidad la emigración rural y lavida en el campo.

Principales desventajas:

• Costes ocultos como impuestos y costes de renovación
• Restricciones para vivir debido a la ubicación
• Es necesario aclarar los riesgos y responsabilidades legales
• Complejidad de los procedimientos y honorarios profesionales

Pautas de actuación para el éxito

Para utilizar con éxito las propiedades de coste cero, se recomienda seguir las siguientes pautas de actuación

1. Investigación previa adecuada
Realice un estudio exhaustivo del estado del inmueble, el entorno circundante y las limitaciones legales. Es importante visitar el lugar siempre que sea posible y contar con un diagnóstico profesional del edificio.

2. Cálculo exhaustivo de costes
Se calculan los costes globales, incluyendo no sólo los costes de adquisición del inmueble, sino también los costes de rehabilitación, los impuestos y los costes de mantenimiento. Es necesario dejar margen en el presupuesto para gastos imprevistos.

3. Recurrir a especialistas
Se recomienda encarecidamente buscar el asesoramiento de expertos en procedimientos legales y diagnóstico de edificios. Aunque se incurrirá en gastos iniciales, esto aumentará las posibilidades de evitar problemas más adelante.

4. planificación de las reformas por fases
En lugar de llevar a cabo todas las reformas a la vez, se pueden distribuir los riesgos identificando prioridades y procediendo por fases.

Próximos pasos.

Si está interesado en una vivienda de coste cero, le recomendamos que empiece por los siguientes pasos

1. Inscríbase en un banco de viviendas vacías en la zona de su elección
2. Comprobar el sistema de ayuda a la inmigración de la autoridad local
3. Recopilar información en sitios web especializados en búsqueda de vivienda
4. Planificar una visita al lugar

INA&Associates ofrece servicios de consultoría sobre inversión inmobiliaria ymigración rural; si desea hablar más detalladamente sobre el uso de propiedades de 0 yenes, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Con los conocimientos y la estrategia adecuados, las propiedades de valor cero pueden ser una poderosa herramienta para hacer realidad su entorno de vida ideal y alcanzar sus objetivos de inversión.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Realmente puedo adquirir un inmueble de coste cero de forma gratuita?

R1: Aunque el precio de la propiedad sea cero yenes, no es completamente gratis. Se incurrirá en impuestos como el impuesto sobre donaciones, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto de registro. Además, también hay que pagar tasas de solicitud de registro a los escribanos judiciales y gastos de renovación del edificio. Es importante calcular de antemano el coste total, incluidos los gastos distintos del precio del inmueble.

P2: ¿En qué condiciones se encuentran la mayoría de las propiedades de coste cero?

R2: Muchas propiedades de valor cero tienen más de 30 años y pueden estar considerablemente deterioradas. No es raro encontrar daños en tejados y paredes exteriores, sistemas de suministro de agua y drenaje envejecidos y daños causados por termitas. Por lo tanto, es necesario diagnosticar el edificio antes de adquirirlo y considerar la posibilidad de realizar reformas importantes después de la adquisición.

P3: ¿Es posible vender un inmueble de coste cero inmediatamente después de su adquisición?

A3: Legalmente es posible, pero no práctico: los inmuebles transmitidos por valor cero tienen un valor de mercado bajo y es difícil encontrar un comprador sin reformas. Además, los regímenes municipales pueden imponer la obligación de residir en el inmueble durante un determinado periodo de tiempo. No se recomienda la adquisición con fines de reventa a corto plazo.

P4: ¿Existen viviendas de coste cero en zonas urbanas?

R4: Las propiedades de coste cero en zonas urbanas son muy escasas; la mayoría de las propiedades de coste cero se concentran en zonas rurales poco pobladas y suelen estar situadas en lugares mal comunicados. Si encuentra una propiedad de coste cero en una zona urbana, es muy probable que tenga algunos problemas graves y debe ser investigada con especial cuidado.

P5: ¿Puedo utilizar subvenciones municipales para renovar un inmueble de valor cero?

R5: Muchos ayuntamientos tienen planes de subvenciones para promover la migración y la utilización de propiedades vacías. Es posible que pueda acogerse a sistemas que subvencionan parte de los costes de renovación o ayudas a los emigrantes. Sin embargo, como existen condiciones de solicitud y restricciones en el uso de las subvenciones, es importante comprobar previamente los detalles con el departamento del gobierno local responsable.

Información de referencia

Sitio web del banco de viviendas vacías

• At Home Vacant House Bank - Búsqueda de información sobre viviendas vacías en todo el país.
• LIFULLHOME'S Vacant House Bank - banco de casas vacías en todo el país