¿Por qué los inversores chinos prefieren el mercado inmobiliario de Tokio?

En los últimos años, el interés por los inmuebles japoneses, en particular los de Tokio, ha crecido rápidamente entre los inversores e inversores chinos adinerados, y los datos muestran claramente esta tendencia, ya que el 87,5% de los inversores de la Gran China afirman que ahora es el momento adecuado para comprar inmuebles japoneses, según una encuesta realizada en 2024. Esta tendencia también queda patente en los datos. INA&Associates K.K. también recibe muchas consultas sobre inmuebles en Tokio de inversores extranjeros, incluidos los de China.

La continua depreciación del yen y el hecho de que los activos japoneses estén infravalorados desde una perspectiva extranjera son sólo uno de los factores que aceleran esta tendencia. Subyace una profunda confianza en un valor más intrínseco -la "marca Tokio"- que va más allá del mero atractivo del precio. En este artículo, los expertos inmobiliarios de INA & Associates Ltd. profundizan en las razones por las que tantos inversores chinos se centran ahora en el sector inmobiliario de Tokio desde la perspectiva de la "marca Tokio", y las explican con datos concretos. Esperamos que este artículo le ayude a tomar importantes decisiones de inversión.

Cinco razones absolutas por las que los inversores chinos eligen el sector inmobiliario de Tokio

El gran interés de los inversores chinos por el mercado inmobiliario de Tokio no obedece únicamente a razones económicas, sino también a una compleja mezcla de factores que afectan al valor futuro de sus activos. A continuación explicamos, desde una perspectiva profesional, las cinco razones principales por las que Tokio es el destino de inversión elegido.

1. "Propiedad" para la protección absoluta del patrimonio

La razón fundamental por la que los inversores chinos se sienten atraídos por los inmuebles japoneses es que la propiedad de los activos está legalmente garantizada. Esto tiene un valor crucial para las personas con grandes patrimonios que quieren asegurarse de que sus activos pasen a las generaciones futuras.

En China, la tierra es propiedad del Estado y los particulares y las empresas sólo pueden adquirir "derechos de uso de la tierra" durante un periodo de tiempo determinado (hasta 70 años para uso residencial). En cambio, en Japón, los extranjeros pueden adquirir derechos de propiedad tanto de terrenos como de edificios exactamente en las mismas condiciones que los japoneses. Esta diferencia en el ordenamiento jurídico cambia radicalmente la forma de concebir los bienes.

En los últimos años, el mercado inmobiliario nacional chino se ha enfrentado a retos estructurales derivados de los problemas de gestión de los grandes promotores, y las perspectivas son cada vez más inciertas. En estas circunstancias, aumentará inevitablemente la necesidad de preservar el patrimonio propio de forma segura y de legarlo a los hijos y nietos. Los bienes inmuebles japoneses, especialmente los activos en Tokio con una reputación internacional consolidada, se consideran los mejores "activos seguros" para recibir esto.

2. 'Altos rendimientos de inversión' para una rentabilidad estable

Junto con la protección de los activos, los inversores conceden naturalmente importancia a la rentabilidad. En este sentido, el mercado inmobiliario de Tokio muestra una clara ventaja sobre las principales ciudades chinas.

En la actualidad, el rendimiento superficial medio de los inmuebles residenciales en el centro de Tokio oscila entre el 3,5% y el 4,0%. Esto contrasta con los rendimientos ligeramente inferiores al 2,0% de las principales ciudades chinas, como Pekín y Shanghái, un nivel muy atractivo. Apoyado por una demanda estable de alquileres, el sector inmobiliario de Tokio está muy bien valorado como activo que proporciona ganancias estables de ingresos a largo plazo (rentas de alquiler).

En particular, muchos de nuestros clientes, la clase de inversores con un patrimonio neto ultraelevado, adquieren propiedades con un presupuesto de compra de entre 300 y 500 millones de yenes en un pago único en efectivo de casi el 100%. Esto elimina por completo el riesgo de fluctuaciones en los tipos de interés de los préstamos y permite una estrategia de inversión en la que los ingresos se disfrutan como rendimiento puro. Este estilo de inversión sólido y orientado a la estabilidad encaja perfectamente con las características del mercado inmobiliario de Tokio.

3. El valor de la internacionalmente aclamada "marca Tokio

La "marca Tokio" es algo más que una imagen. Es la fuerza global de la propia ciudad, evaluada por las principales instituciones del mundo a partir de datos objetivos. En la edición de 2024 del Global Comprehensive Competitiveness Ranking of Cities (GPCI) publicado por el Mori Memorial Foundation Institute for Urban Strategies, Tokio ha sido clasificada tercera del mundo durante nueve años consecutivos. Tokio también ocupa el 4º puesto mundial en el GlobalCityIndex2024 de la consultora británica BrandFinance, y su valor de marca goza de un amplio reconocimiento internacional.

Estas altas calificaciones se basan en la fortaleza de la ciudad en una amplia gama de áreas, como economía, investigación y desarrollo, cultura e intercambio, habitabilidad, medio ambiente, transporte y accesibilidad. En particular, la estabilidad política y económica, la seguridad de categoría mundial y una infraestructura urbana muy desarrollada son factores clave que sustentan el valor de activos a largo plazo como los bienes inmuebles. Los inversores chinos no se fijan simplemente en propiedades individuales, sino que invierten en el potencial y la estabilidad de la ciudad de Tokio en su conjunto, donde se encuentran las propiedades. Se trata de un foco de atención cada vez mayor.

4. Un sistema jurídico y un mercado de transacciones muy transparentes y estables

La transparencia y la estabilidad jurídica en las transacciones son condiciones esenciales para invertir en activos de alto valor. El mercado inmobiliario de Japón, especialmente el de Tokio, ostenta el mayor nivel de fiabilidad del mundo en este sentido.

Como ya se ha mencionado, en principio no existen restricciones legales para que los extranjeros adquieran propiedades en Japón. Todo el proceso, desde el contrato de compraventa hasta el registro (inscripción oficial de la propiedad), está claramente definido por la ley, y la intervención de especialistas como los escribanos judiciales garantiza la seguridad y la certeza de las transacciones. Esto permite a los inversores minimizar el riesgo de problemas inesperados.

A partir de abril de 2024, la notificación de los datos de contacto, etc. en Japón será obligatoria cuando un residente en el extranjero se convierta en propietario de un inmueble, pero se trata de una medida para mejorar aún más la transparencia de las transacciones y no restringe las compras. Más bien, la mejora continua de dicho sistema es en sí misma una indicación de la salud del mercado. Para los inversores chinos, este entorno de inversión previsible y estable supone un gran alivio en comparación con la complejidad e incertidumbre de su mercado nacional.

5. "Un entorno vital y educativo excelente" para la educación y el futuro de sus hijos

La inversión en inmuebles japoneses por parte de chinos adinerados no se limita a la rentabilidad financiera. Especialmente para los inversores con familia, el entorno educativo y la calidad de vida de sus hijos son criterios sumamente importantes.

Tokio ofrece una amplia gama de opciones educativas, con muchas universidades y escuelas internacionales de renombre internacional. También es conocida como una de las ciudades más seguras del mundo y ofrece fácil acceso a servicios sanitarios limpios y de calidad. Estas excelentes condiciones de vida son un atractivo insustituible para los padres que quieren que sus hijos crezcan sanos y felices.

De hecho, cada vez se adquieren más condominios de alta gama en el centro de la ciudad, especialmente grandes áticos de más de 120 m2, como segunda residencia durante las estancias en Japón o como centro educativo para sus hijos.

Zonas de inversión y propiedades populares entre los inversores chinos adinerados

Cuando los inversores chinos eligen una propiedad en Tokio, sus ojos tienden a centrarse en un número limitado de zonas de primera calidad, especialmente en el centro de la ciudad. Esta sección explica qué zonas concretas se eligen y por qué, y qué tipos de propiedades se prefieren.

Por qué se eligen los tres distritos del centro de Tokio (Minato, Shibuya y Chiyoda)

Los llamados "tres distritos del centro de Tokio" -Minato , Shibuya y Chi yoda- son especialmente populares como objetivos de inversión. Cada una de estas zonas tiene su propia imagen de marca y características y satisface las diversas necesidades de los chinos adinerados.

Minato Ward es un centro comercial y de negocios internacional, representado por Roppongi Hills y Tokyo Midtown, con una concentración de embajadas y escuelas internacionales de alto nivel en las zonas de Azabu e Hiroo. Cuenta con una comunidad extranjera madura y es la zona más popular para los inversores que buscan un estilo de vida internacional.

El barrio de Shibuya es atractivo por sus barrios de moda y sofisticados, tipificados por Ebisu y Daikanyama. Es el barrio preferido por quienes buscan un entorno exclusivo pero relajado. La zona de Shoto, en particular, es conocida como una de las áreas residenciales más exclusivas, y goza de una tranquilidad y verdor difíciles de creer en el corazón de la ciudad.

Chiyoda-ku es el centro de Japón, donde se encuentran el Palacio Imperial y el edificio de la Dieta. La zona de Bancho, con su historia y prestigio como zona residencial histórica que se remonta al periodo Edo, goza de un enorme apoyo por parte de inversores que conceden la máxima importancia al estatus.

Lo que estas zonas tienen en común es un cómodo acceso al transporte, el mantenimiento de altos valores inmobiliarios y un fuerte poder de marca que hace que "vivir allí" sea una especie de estatus en sí mismo.

Tipos específicos de propiedades y estrategias de inversión

En las zonas populares, los inversores chinos también tienen características específicas en cuanto al tipo de propiedad que buscan.

Condominios en torres (pisos altos): los áticos y las habitaciones de esquina en pisos altos con buenas vistas son especialmente populares. Las amplias instalaciones comunes (gimnasio, piscina, servicio de conserjería, etc.) y el estricto sistema de seguridad proporcionan la comodidad y seguridad que exigen las personas adineradas. Los condominios torre de la zona de la bahía también atraen la atención por su fácil acceso al centro de la ciudad y sus vistas despejadas.

Propiedades de una sola unidad generadora de rentas: Las inversiones destinadas a obtener rentas de alquiler estables (aumento de las rentas) suelen implicar la compra de pisos o condominios en el centro de la ciudad en unidades de un solo edificio. Para los inversores con mayores activos, ésta es una opción atractiva como activo estable que constituye el núcleo de su cartera.

Como ya se ha dicho, la estrategia de inversión más común consiste en comprar en sumas globales al contado para evitar el riesgo de cambio de divisas y el riesgo de fluctuación de los tipos de interés. Esto personifica el estilo de los inversores chinos, que valoran la rapidez en la toma de decisiones y la certidumbre en las transacciones. Las finalidades también varían mucho, desde la mera inversión (plusvalías y ganancias de renta), al uso como segunda residencia, base educativa para los hijos y demanda real con vistas a una futura emigración.

Conclusión: invertir en la "marca Tokio" para crear valor futuro

A lo largo de este artículo, hemos explicado desde diversas perspectivas por qué los inversores chinos tienen un gran interés en el sector inmobiliario de Tokio. La esencia radica en la confianza en un valor compuesto más profundo -la "marca Tokio "- que va más allá de una mera sensación de asequibilidad debida a la debilidad del yen y a los elevados rendimientos superficiales.

Permítanme reiterar los puntos principales.

Seguridad absoluta de los activos: la propiedad de terrenos y edificios está garantizada en Japón, lo que permite la sucesión de activos de una generación a otra.

Rentabilidad estable: cabe esperar rendimientos de inversión estables del 3,5% al 4,0%, superiores a los de las principales ciudades chinas.

Credibilidad internacional: el poder de marca de Tokio, una ciudad cosmopolita que ocupa sistemáticamente los primeros puestos en las clasificaciones mundiales de ciudades, respalda el valor de sus activos.

Mercado altamente transparente: el sistema legal y el entorno de mercado están bien desarrollados, lo que permite a los extranjeros comerciar con tranquilidad.

Excelente planificación de futuro: el alto nivel educativo y de condiciones de vida y la posibilidad de inmigrar con un visado de negocios respaldan el futuro de la familia.

Estos factores se combinan para hacer de los "bienes inmuebles de Tokio" algo más que una inversión, sino la plataforma perfecta para proteger, cuidar y transmitir su patrimonio a la siguiente generación.

Por supuesto, como inversión, existen riesgos. Las tendencias que hay que vigilar, como las futuras fluctuaciones de los tipos de cambio y los debates sobre el endurecimiento de la normativa relativa a la adquisición de terrenos por extranjeros por motivos de seguridad, cambian constantemente. Por eso es esencial contar con un socio de confianza que esté familiarizado con la información local más reciente y pueda proponer la estrategia más adecuada para la situación de cada cliente.

En INA&Associates Ltd, nuestra primera prioridad es construir relaciones de confianza a largo plazo con nuestros clientes, basándonos en la filosofía de que el activo más importante de una empresa es su capital humano. Deseamos ser un socio que vaya más allá de la intermediación en transacciones inmobiliarias para contribuir a la creación de activos y a la propia planificación de futuro de nuestros clientes. Si desea tratar cualquier aspecto de la inversión inmobiliaria en Tokio o desea más información, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de atenderle.