Guía Completa para Gestionar Retrasos en el Pago del Alquiler

Los retrasos en el pago del alquiler son uno de los problemas inevitables en la gestión inmobiliaria. Los pagos del alquiler pueden retrasarse debido al deterioro de la situación financiera del inquilino o a otras circunstancias. Sin embargo, el alquiler es una importante fuente de ingresos para los propietarios, y si los atrasos continúan, puede tener un grave impacto en el flujo de caja. Comprender los procedimientos legales desde el retraso en el pago del alquiler hasta la ejecución y responder en el momento adecuado es esencial para estabilizar la gestión inmobiliaria. Este artículo explica la secuencia de acontecimientos desde la aparición de impagos de alquiler hasta la ejecución forzosa de la entrega, teniendo en cuenta los aspectos legales.

1. respuesta inicial al retraso en el pago del alquiler

1-1. requerimiento de la sociedad gestora

Cuando se producen retrasos en el pago del alquiler, la respuesta básica es, en primer lugar, enviar un recordatorio al inquilino a través de la empresa de gestión. En esta fase, es aconsejable pedir a la empresa de gestión que lo haga, en lugar de que los propios propietarios se pongan en contacto con ellos directamente.

La empresa de gestión suele utilizar los siguientes medios de recordatorio

• Contacto telefónico
• Entrevistas visitando al propietario
• Envío de una carta recordatoria

Es importante no sólo requerir el pago, sino también confirmar el motivo de los atrasos y las perspectivas de pagos futuros.

1-2. ponerse en contacto con el avalista solidario

Si el inquilino no responde o no hay perspectivas de pago, póngase en contacto con el avalista solidario. El avalista solidario tiene las mismas obligaciones de pago que el inquilino y, por lo tanto, se le puede notificar el retraso en el pago del alquiler y pedirle que pague.

Es especialmente importante tener en cuenta que ponerse en contacto con el avalista solidario requiere la fijación de un importe límite debido a una modificación del Código Civil. El importe límite es la cantidad máxima de la que es responsable el avalista y debe figurar claramente en el contrato.

1-3. qué hacer si interviene una sociedad de garantía

En los últimos contratos de alquiler se recurre cada vez más a las sociedades de garantía de alquiler. Si se adjunta una empresa de garantía de alquileres, la empresa de gestión se pondrá en contacto con la empresa de garantía cuando se produzcan retrasos. La empresa de garantía paga al propietario el alquiler atrasado según el contrato, y la empresa de garantía envía entonces recordatorios al inquilino.

En los casos en que se recurre a una sociedad de garantía, el impacto sobre el propietario es relativamente pequeño, pero hay que tener en cuenta que el alcance y la duración de la garantía de la sociedad de garantía son limitados.

2. fase preparatoria del procedimiento judicial

2-1. requerimiento por correo certificado de contenido

Si el retraso en el pago del alquiler se prolonga durante más de un mes, se considera la posibilidad de presentar una demanda por correo certificado. El correo certificado en cuanto al contenido es un servicio postal en el que la oficina de correos certifica "quién envió un documento con qué contenido, a quién y cuándo".

Puntos a tener en cuenta al enviar correo con certificación de contenido:

• Indicar claramente el hecho (periodo e importe) del atraso.
• Fijar un plazo claro para el pago.
• Indicar las medidas que se tomarán (por ejemplo, rescisión del contrato) si no se efectúa el pago en el plazo establecido.
• Adjunte un comprobante de entrega para que pueda confirmarse que el correo ha llegado a la otra parte.

Este correo certificado será una prueba muy importante en un juicio posterior. Asegúrese de conservarlo porque puede demostrar "cuándo" y "qué tipo de notificación" se hizo específicamente.

2-2. envío de una notificación de demanda y rescisión de contrato

Cuando los atrasos en el pago del alquiler superan los dos o tres meses, se envía un "aviso de demanda y rescisión del contrato" por correo certificado de contenido. Se trata de informar al inquilino de que, si no efectúa el pago en un plazo determinado (normalmente alrededor de una semana), se rescindirá el contrato de alquiler.

Asuntos que deben incluirse en la notificación

• Importe y periodo del alquiler atrasado.
• Fecha de vencimiento del pago.
• Que el contrato se rescindirá si no se efectúa el pago en el plazo establecido.
• Exigencia de que se desaloje el edificio una vez rescindido el contrato.
• Lo mismo debe notificarse al avalista.

Esta notificación sirve tanto de notificación de cumplimiento como de notificación de intención de resolución, de conformidad con el artículo 541 del Código Civil, y es el primer paso del procedimiento legal.

2-3. rescisión del contrato de alquiler

Si no se efectúa el pago dentro del plazo de preaviso, se cancelará el contrato de alquiler. La rescisión del contrato de alquiler no se permite por el mero impago de los atrasos; debe cumplirse el requisito legal de "ruptura de la confianza".

Las decisiones judiciales tienden a reconocer una ruptura de la confianza si el inquilino lleva tres meses o más en mora, pero la decisión puede variar en función de las circunstancias de la mora y de la actitud del inquilino.

Los siguientes factores son importantes para que la rescisión de un contrato sea válida

• Que se haya dado un preaviso adecuado (exigiendo el pago en un plazo razonable).
• Que el pago no se haya efectuado después de la notificación.
• La cuantía de los atrasos debe ser tan grave que destruya la relación de confianza.
• Que la intención de rescindir el contrato se haya comunicado claramente a la otra parte.

Una vez rescindido el contrato, el inquilino debe desalojar el edificio.

3. demandas para exigir la entrega del inmueble

3-1. presentación de una demanda para exigir la entrega del inmueble

Si el inquilino no desaloja voluntariamente el inmueble tras la notificación y la rescisión del contrato, se presenta una "demanda de restitución del inmueble" ante el tribunal. Esta acción exige que se desaloje el edificio y se paguen las rentas atrasadas.

La demanda debe contener la siguiente información

• Información sobre las partes (arrendador y arrendatario)
• Un resumen del contrato de arrendamiento
• Datos y cuantía de los alquileres atrasados
• Circunstancias de la notificación y resolución del contrato
• Detalles de la sentencia solicitada (entrega del edificio y pago de los alquileres atrasados)

Al presentar una demanda, tendrá que pagar los timbres fiscales (varían en función de la cuantía de la demanda) y los sellos de correos (aproximadamente 6.000 JPY). Si la cuantía de la demanda es relativamente baja, es posible utilizar un procedimiento simplificado denominado demanda de menor cuantía, pero lo habitual es seguir el procedimiento judicial normal para la entrega de un inmueble.

3-2. desarrollo del procedimiento judicial

Cuando se presenta la demanda, el tribunal notifica un duplicado de la misma al demandado (inquilino) y designa la fecha para el primer debate oral. Por lo general, el juicio se desarrolla del siguiente modo

1. Primer alegato oral: Ambas partes comparecen ante el tribunal y confirman el objeto y la causa de la demanda.
2. Presentación de una contestación: Si el demandado impugna la demanda, presenta una contestación.
3. Examen de las pruebas: interrogatorio de los testigos y examen de las pruebas documentales, si es necesario.
4. Conclusión de los alegatos: el juicio concluye cuando se considera que ambas partes han agotado sus argumentos.
5. Dictar sentencia: suele tardar unas dos semanas tras la conclusión del juicio.

Si el demandado se niega a recibir la demanda o no responde, puede recurrirse a procedimientos como la notificación o el juicio sumario.

En los casos de impago de alquileres, como suele haber hechos claros, es habitual obtener una sentencia en el plazo de uno o dos meses tras la primera vista oral.

3-3. posibilidad de acuerdo

En el transcurso del juicio, el tribunal puede recomendar una transacción. Se puede intentar llegar a un acuerdo, especialmente cuando el demandado comparece y ofrece pagar el alquiler a plazos.

Los principales contenidos de una transacción son los siguientes

• Pago del alquiler atrasado en un plazo determinado y continuación del contrato
• Prometer mudarse voluntariamente al cabo de cierto tiempo
• Establecer un plan para pagar a plazos el alquiler atrasado

Hay dos tipos de acuerdo: el acuerdo judicial, que es ejecutivo, y el acuerdo extrajudicial, que es simplemente una promesa. Si la ejecución es un requisito previo, es preferible el acuerdo judicial.

4. procedimiento de ejecución forzosa

4-1. preparación de una petición de ejecución forzosa

Si los inquilinos no abandonan voluntariamente los locales incluso después de que la sentencia sea firme, tendrá que recurrir al procedimiento de ejecución forzosa. Para solicitar la ejecución forzosa, se necesitan los siguientes documentos

1. Una copia autenticada de la sentencia con un certificado de ejecución
2. Un certificado de notificación (prueba de que la sentencia ha sido notificada a la otra parte)
3. Una petición de ejecución forzosa

La concesión de una orden de ejecución se solicita al secretario del tribunal que dictó la sentencia. Asimismo, el tribunal expide un certificado de notificación.

4-2. notificación por un oficial de ejecución judicial

Una vez aceptada la petición de ejecución forzosa, el tribunal designa a un agente judicial para que realice una investigación in situ. El agente judicial emitirá un "aviso" a los ocupantes y les instará a abandonar la propiedad voluntariamente.

En el momento del aviso, el agente judicial visita la propiedad en cuestión y se reúne con el inquilino. También en esta fase puede evitarse la ejecución si el inquilino desaloja voluntariamente la propiedad. Sin embargo, si el inquilino no responde a la notificación, se fijará una fecha y hora para la ejecución.

Por lo general, transcurren unas dos semanas desde la presentación de la petición hasta la demanda, y aproximadamente un mes desde la demanda hasta la fecha de ejecución (fecha efectiva del desalojo).

4-3. ejecución forzosa (ejecución de entrega)

Si el inquilino no desaloja el inmueble ni siquiera después de la notificación, se procede finalmente a la ejecución forzosa (ejecución de entrega). La ejecución forzosa se lleva a cabo en presencia de un agente judicial, con la colaboración de empresas de mudanzas, cambiadores de cerraduras y otros.

Proceso de ejecución forzosa:

1. El agente judicial y el personal pertinente llegan a la propiedad en cuestión.
2. El magistrado ordena al inquilino que desaloje la propiedad
3. Se retiran las posesiones del inquilino (se requiere espacio para guardar las pertenencias)
4. Se lleva a cabo el cambio de cerraduras
5. Se comprueba el estado del inmueble y se finaliza la ejecución

En principio, los costes de la ejecución forzosa corren a cargo del deudor (el inquilino), pero en la práctica el arrendador asume los costes temporalmente y se le facturarán posteriormente.

4-4. costes de la ejecución forzosa

La ejecución forzosa conlleva los siguientes gastos

1. Pago anticipado al tribunal: aprox. 70.000 yenes
2. Coste a la empresa de mudanzas:
   • Inmueble para una persona: aprox. 200.000-300.000 yenes
   • Tipo familiar (3LDK): aprox. 500.000-600.000 yenes
   • Si tienes mucho equipaje: más de 1.000.000 yenes
3. Costes de sustitución de llaves: aprox. 10-20.000 yenes

Como estos costes varían mucho según el tamaño de la propiedad y la cantidad de equipaje, es aconsejable obtener un presupuesto por adelantado.

5. precauciones que los propietarios deben tener en cuenta

5-1. responder en el momento oportuno

Es sumamente importante actuar con prontitud contra los retrasos en el pago del alquiler. Es necesario ponerse en contacto con el propietario a través de la empresa de gestión tan pronto como comiencen los retrasos y averiguar la situación. Es aconsejable considerar la posibilidad de emprender acciones legales en un plazo de tres meses, ya que cuanto más tiempo pase, más difícil será el cobro.

En particular, hay que tener en cuenta que los atrasos en el pago del alquiler prescriben (a los cinco años). Si se deja sin atender durante un largo periodo de tiempo, el derecho a reclamar puede extinguirse por prescripción.

5-2. cumplimiento de la ley

En la gestión de los retrasos en el pago del alquiler, es esencial cumplir la ley. Los siguientes actos se consideran abuso de derecho y pueden dar lugar a responsabilidades legales, por lo que deben evitarse a toda costa

• Ponerse en contacto con alguien que no sea su empleador, escuela o avalista
• Llamadas o visitas de madrugada o a altas horas de la noche (de 20.00 a 7.00)
• Múltiples llamadas o visitas en el mismo día
• Recordatorios mediante avisos en zonas comunes o en la puerta de entrada
• Cambio no autorizado de cerraduras o entrada en las habitaciones
• Sustracción no autorizada de enseres domésticos
• Amenazas o sentadas.

Estos actos constituyen una violación de la intimidad y el derecho de residencia del inquilino y pueden ser objeto de una reclamación por daños y perjuicios como acto ilícito.

5-3. consulta a especialistas

El proceso legal que va desde el retraso en el pago del alquiler hasta la ejecución es complejo y requiere conocimientos especializados. En particular, es aconsejable consultar a un abogado u otro experto en los siguientes casos

• Si los atrasos son elevados
• Si el problema con el inquilino es cada vez más complejo
• Si es probable que sea necesaria una acción de ejecución
• Si se desconoce el paradero del inquilino
• Si tiene dudas sobre la preparación de documentos legales

Costes aproximados de la contratación de un especialista:

• Honorarios de consulta: gratuitos - ¥5.500 (primeros 30 minutos)
• Honorarios iniciales: aprox. 220.000-330.000 yenes
• Honorarios por contingencias: aprox. 220.000-440.000 yenes
• Dieta diaria: alrededor de ¥10-30.000

Aunque estos honorarios pueden parecer elevados a primera vista, se considera que son beneficiosos a largo plazo si la acción legal adecuada conduce al cobro de los alquileres atrasados y a la entrega anticipada de la propiedad.

5-4. conservación de pruebas

La conservación de las pruebas es muy importante a la hora de iniciar un procedimiento judicial. Siempre deben conservarse los siguientes documentos y registros

• Copia del contrato de arrendamiento
• Registros de las transferencias del alquiler (estado de los pagos)
• Registros de recordatorios (registros telefónicos, registros de visitas)
• Copias del correo certificado y prueba de entrega
• Notas y registros de correspondencia con los inquilinos
• Fotografías y vídeos (por ejemplo, del estado de la vivienda)

Estas pruebas son material importante para apoyar su demanda ante los tribunales.

6. precedentes judiciales recientes y tendencias en la reforma legal

6-1. precedentes judiciales importantes sobre contratos de arrendamiento

La jurisprudencia reciente ha establecido varias decisiones importantes en relación con los atrasos en el pago del alquiler y las demandas de rendición.

Por ejemplo, el Tribunal Supremo dictaminó que es ilegal una cláusula del contrato de una empresa de garantía de alquileres que considera que la vivienda ha quedado desocupada cuando el inquilino lleva dos meses de retraso en el pago del alquiler y no se puede contactar con él. Esta decisión reafirma el principio de que se requieren procedimientos legales adecuados para desalojar la propiedad.

6-2. impacto de las enmiendas a la ley de ejecución civil

En marzo de 2021, se puso en conocimiento del Departamento de Policía Metropolitana un caso de impago de alquiler, el primer incidente de este tipo desde la modificación de la Ley de Ejecución Civil. Se espera que la modificación de la Ley de Ejecución Civil refuerce los procedimientos de declaración de bienes de los deudores y haga más eficaz el cobro de los alquileres atrasados.

6-3. enmiendas al Código Civil en materia de garantías

La modificación del Código Civil en abril de 2020 obligó a fijar un importe máximo para los contratos individuales de garantía revolving. Esto ha dado lugar a que se establezca un límite máximo a la responsabilidad del avalista solidario. Por ejemplo, si el importe máximo se fija en 1,2 millones de yenes, la cantidad máxima que se puede reclamar al garante solidario es de 1,2 millones de yenes, aunque el alquiler atrasado alcance los 1,5 millones de yenes.

Esta enmienda pretende aclarar la carga que recae sobre el avalista en el contrato de arrendamiento y evitar una responsabilidad excesiva. Como propietario, es importante considerar la posibilidad de fijar un importe máximo adecuado y recurrir a una sociedad de garantía.

7. resumen

El proceso que va desde el impago del alquiler hasta la ejecución forzosa se basa en procedimientos legalmente prescritos. Este proceso comprende las siguientes etapas

1. Descubrimiento de los atrasos y respuesta inicial (recordatorios, contacto con el avalista solidario)
2. Preparación del procedimiento judicial (contenido del correo certificado, notificación de rescisión del contrato)
3. Presentación de una demanda para exigir la entrega del inmueble y celebración del juicio.
4. Realización de la entrega mediante ejecución forzosa

Tomando las medidas adecuadas en cada fase, se puede lograr el cobro de los alquileres atrasados y la entrega anticipada del inmueble. Al mismo tiempo, no hay que olvidar que la acción debe ajustarse a la ley y respetar los derechos de los inquilinos.

La cuestión de los atrasos en el pago de los alquileres es un reto importante para los propietarios, pero con los conocimientos adecuados y una actuación temprana, se pueden minimizar las pérdidas. En casos especialmente complejos, la asistencia de especialistas puede ayudar a resolver el problema con mayor eficacia.

Acerca de INA&Associates Ltd.

INA&Associates K.K. es una empresa inmobiliaria generalista que desarrolla actividades de intermediación inmobiliaria, agencia de alquileres y gestión de propiedades.INA&Associates se fundó en febrero de 2020 con el firme deseo de "crear una sociedad en la que los esfuerzos sean debidamente valorados" basándose en la experiencia adquirida durante muchos años en el sector inmobiliario. INA&Associates se fundó en 2020.

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