Fondos Personales Necesarios para Gestionar un Piso: Costes y Planificación

La gestión de pisos está atrayendo mucha atención como método de inversión atractivo que proporciona unos ingresos estables por alquiler. Sin embargo, uno de los factores más importantes a la hora de empezar es la preparación de "fondos personales".

INA&Associates ha recibido numerosas consultas de personas que desean iniciar la gestión de pisos pero no saben cuánta autofinanciación necesitan, ni qué tipo de plan financiero deben hacer ante la subida de los tipos de interés.

En este artículo, basado en la información más reciente del año 2025, explicamos en detalle, como expertos en inversión inmobiliaria, desde la cantidad aproximada de fondos personales necesarios para la gestión de pisos hasta un desglose detallado de los costes iniciales, así como la forma de hacer un plan financiero eficaz. Nos esforzaremos por ofrecer información práctica y útil para quienes se planteen la gestión de pisos en el futuro.

Conocimientos básicos sobre la autofinanciación necesaria para la gestión de pisos

La directriz para la autofinanciación es del 10-30% del precio de la propiedad.

La cantidad estándar de fondos personales necesarios para empezar a gestionar un piso suele oscilar entre el 10% y el 30% del precio del inmueble. La razón de esta amplia horquilla es que el coeficiente de capital necesario varía en función de los atributos del inversor, la ubicación y antigüedad del inmueble y la política de financiación de la entidad financiera.

En concreto, los siguientes factores afectan al coeficiente de fondos propios

Influencia de los atributos del inversor.
Si el inversor tiene buenos atributos, como ingresos anuales, lugar de trabajo y antigüedad en el cargo, será más solvente para las entidades financieras y podrá financiarse con menos fondos propios. En cambio, si es autónomo o acaba de cambiar de trabajo, suelen requerirse más fondos propios.

Impacto del valor de garantía del inmueble
Los inmuebles de nueva o reciente construcción y los situados en buenas ubicaciones, como cerca de estaciones de tren, pueden tener un valor de garantía elevado, lo que puede reducir el coeficiente de autofinanciación. Por el contrario, los inmuebles más antiguos y los situados en ubicaciones inferiores suelen requerir más fondos propios.

Desglose de los fondos propios: pago inicial y otros gastos

La autofinanciación puede dividirse en dos categorías principales: pago inicial y otros gastos.

Pago inicial
Es la parte en efectivo del precio de la vivienda y suele ser del 10-20% del precio de la vivienda. Un pago inicial importante tiene la ventaja de reducir el importe del préstamo y la carga de la amortización mensual.

Gastos diversos
Se trata de los diversos gastos que conlleva la adquisición de un inmueble y suelen representar entre el 5 y el 10% del precio del mismo. Los costes incluyen los gastos de corretaje, los gastos de registro, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles, las primas del seguro contra incendios y los costes relacionados con el préstamo.

¿Por qué es importante el coeficiente de autofinanciación?

El coeficiente de autofinanciación es un factor importante para determinar el éxito de la gestión de pisos. Garantizar un ratio de autofinanciación adecuado proporciona los siguientes beneficios

Mejora del flujo de caja.
Un mayor nivel de fondos propios reduce el importe de los empréstitos, lo que a su vez reduce las cuotas mensuales de los préstamos. De este modo, se reduce el coeficiente de reembolso respecto a los ingresos por alquiler y se garantiza un flujo de caja más estable.

Obtener tipos de interés preferentes
Muchas instituciones financieras ofrecen tipos de interés preferenciales para proyectos con un elevado coeficiente de autofinanciación. Incluso una diferencia de tipos de interés de tan sólo el 0,1% puede suponer una diferencia significativa en los reembolsos durante un largo periodo de tiempo, por lo que la preparación de fondos propios mejora directamente la rentabilidad de su inversión.

Mejores tasas de aprobación de préstamos
Preparar fondos propios suficientes aumenta la solvencia de las entidades financieras y facilita la aprobación de los exámenes de los préstamos. Especialmente en épocas de subida de los tipos de interés, como la actual en 2025, la importancia de la autofinanciación es cada vez mayor, ya que las entidades financieras se están volviendo más cautelosas en su postura a la hora de conceder préstamos.

Detalles y desglose de los costes iniciales de la gestión de pisos

Los costes iniciales de poner en marcha un negocio de pisos abarcan una amplia gama de gastos distintos de la construcción y la compra del inmueble. Conocer con exactitud estos costes e incorporarlos a su plan financiero es el primer paso hacia el éxito.

Principales partidas de costes iniciales

Detalles de los costes de construcción y compra

La composición de los costes iniciales difiere entre la construcción de un piso nuevo y la compra de un piso de segunda mano.

En el caso de la construcción de un piso nuevo
Los costes de construcción de un piso nuevo varían mucho en función de la estructura y las especificaciones. Para los pisos de madera, el precio general de mercado ronda los 80 tsubo por unidad. Para construcciones con estructura de acero u hormigón armado, el precio unitario por tsubo es más caro, en torno a 1-1,2 millones de yenes.

Además de los costes de construcción, se requieren costes de construcción auxiliares como los costes de investigación del terreno, los costes de topografía, los costes de solicitud de permisos de construcción y los costes de instalación de agua y alcantarillado. Estos costes suponen entre el 10 y el 15% de los costes de construcción.

Comprar un piso de segunda mano
Cuando se compra un piso de segunda mano, se cobra una comisión de agencia además del precio del inmueble. La comisión máxima de intermediación está fijada por ley en el "3% del precio del inmueble + 60.000 yenes", y muchas agencias inmobiliarias cobran este importe máximo.

Además, es importante tener en cuenta estos costes como gastos iniciales, ya que en el caso de los inmuebles de segunda mano puede ser necesario realizar reformas y reparaciones inmediatamente después de la compra.

Explicación detallada de los distintos costes

Impuesto de adquisición de bienes inmuebles
El impuesto de adquisición de bienes inmuebles es un impuesto prefectural que se recauda una sola vez cuando se adquiere una propiedad. El tipo impositivo es del 3% (residencial) o del 4% (no residencial) del valor catastral. No obstante, pueden aplicarse reducciones a las viviendas de nueva construcción o de segunda mano.

Gastos de registro
Son los gastos que conlleva el registro de la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles y el registro de hipotecas. Incluyen el impuesto de registro y licencia y los honorarios de los escribanos judiciales. El impuesto de registro se calcula multiplicando el valor catastral por un tipo determinado.

Primas de seguro contra incendios y terremotos
El seguro contra incendios del edificio es obligatorio para la gestión de pisos. El seguro contra terremotos es opcional, pero se recomienda encarecidamente teniendo en cuenta el riesgo de terremotos en Japón. Las primas se determinan en función de la estructura del edificio, su ubicación y el importe asegurado.

Gastos relacionados con el préstamo
Cuando se contrata un préstamo para un piso, se cobra una comisión de administración y una comisión de garantía. Los gastos de administración pueden ser fijos (alrededor de 30.000-50.000 JPY) o decrecientes (1-2% del importe del préstamo) y varían de una entidad financiera a otra. Las comisiones de garantía se exigen cuando se utiliza una empresa de garantías y su importe depende de la cantidad prestada y del plazo del préstamo.

Últimas tendencias de los tipos de interés de los préstamos a tanto alzado en 2025

A partir de 2025, el entorno de los tipos de interés de los préstamos a tipo fijo está experimentando grandes cambios. Debido a los cambios en la política monetaria del Banco de Japón, el largo periodo de tipos de interés muy bajos ha llegado a su fin y los tipos de interés están entrando en una fase ascendente.

Comparación de los tipos de interés por institución financiera

Impacto del aumento de los tipos de interés y contramedidas

Impacto en los importes de reembolso
Un aumento del 1% en los tipos de interés incrementará las cuotas mensuales en aproximadamente 28.000 yenes para un préstamo de 50 millones de yenes y un periodo de amortización de 30 años. Como la carga anual aumenta en aproximadamente 336.000 JPY, la subida de los tipos de interés tiene un impacto significativo en la rentabilidad de la inversión.

Elegir entre tipos de interés variables y fijos
Durante la actual subida de los tipos de interés, cada vez son más los inversores que se plantean elegir tipos de interés fijos. Aunque los tipos de interés variables ofrecen tipos de interés iniciales más bajos, conllevan el riesgo de futuras subidas de los tipos de interés. Los tipos de interés fijos tienen un tipo de interés inicial más alto, pero evitan el riesgo de fluctuaciones de los tipos de interés durante el periodo de amortización.

Puntos clave para la revisión de los préstamos

A partir de 2025, el examen de los préstamos por parte de las instituciones financieras es más estricto que antes. Los principales puntos de revisión son los siguientes

Comprobación de los atributos del inversor
Se examinan detalladamente los ingresos anuales, el lugar de trabajo, la antigüedad y otras condiciones del préstamo. El coeficiente de amortización sobre los ingresos anuales (amortizaciones anuales divididas por ingresos anuales) es un indicador especialmente importante y, por lo general, se considera que debe ser del 40-50% o inferior.

Evaluación de la rentabilidad de la propiedad
La rentabilidad de un inmueble se evalúa en función de su ubicación, antigüedad, alquiler previsto y tasa de desocupación. Las instituciones financieras tienen sus propios criterios de evaluación y puede haber una diferencia entre el precio de mercado y la valoración de la institución financiera.

Importancia del coeficiente de fondos propios
Como ya se ha mencionado, el coeficiente de fondos propios es un factor importante en el proceso de evaluación del préstamo. Cuanto más elevado sea el coeficiente de fondos propios, mayor será la evaluación por parte de las instituciones financieras y más favorables serán las condiciones de financiación.

Utilización de sistemas de tipos de interés preferenciales

Muchas instituciones financieras ofrecen tipos de interés preferenciales si se cumplen determinadas condiciones.

Trato preferente basado en atributos
Los funcionarios, los empleados de empresas que cotizan en bolsa y los profesionales como médicos y abogados pueden optar a tipos de interés preferentes. También puede optar a tipos de interés preferentes si tiene un historial de negocios con entidades financieras.

Trato preferente en función del inmueble
Los inmuebles con un alto rendimiento energético, los inmuebles con un excelente rendimiento sísmico y los inmuebles certificados como excelentes viviendas de larga duración pueden optar a tipos de interés preferentes.

Trato preferente en función del coeficiente de fondos propios
Puede haber tipos de interés preferenciales si el coeficiente de fondos propios supera un determinado nivel. Por ejemplo, algunas entidades financieras ofrecen tipos de interés preferenciales del 0,1-0,2% con un coeficiente de fondos propios igual o superior al 30%.

Simulación por fondos propios

En este apartado se explica, mediante simulaciones concretas, qué tipo de inversión es posible en la gestión real de un piso en función del importe de los fondos propios.

Caso de un piso con un valor inmobiliario de 50 millones de yenes

Se realizan simulaciones para cada importe de fondos propios en las siguientes condiciones.

Condiciones comunes

• Precio del inmueble: 50 millones de yenes
• Supuestos ingresos anuales por alquiler: 6 millones de yenes (rendimiento superficial del 12%)
• Plazo del préstamo: 30 años
• Tipo de interés: 2,0% (tipo de interés variable)
• Gastos anuales: 1,8 millones de yenes (30% de los ingresos por alquiler)

Análisis de los resultados de la simulación

Caso con fondos propios de 10 millones JPY
En el caso de un coeficiente de fondos propios del 20%, el rendimiento de la inversión basado en los fondos propios alcanza el 24,2% debido al efecto de apalancamiento. Sin embargo, el elevado importe del empréstito lo hace susceptible al riesgo de subida de los tipos de interés, y la tolerancia al riesgo de vacante es también relativamente baja.

Caso de 15 millones de yenes de fondos propios
En el caso de una proporción de fondos propios del 30%, la inversión presenta un buen equilibrio entre el rendimiento y el riesgo de la inversión. También garantiza un flujo de caja anual suficiente y un cierto grado de resistencia a las subidas de los tipos de interés y a las desocupaciones.

Caso con fondos propios de 20 millones de yenes
El caso con una proporción de fondos propios del 40% es la inversión más estable. Como la cantidad prestada es baja, es menos susceptible a las fluctuaciones de los tipos de interés y el riesgo de flujo de caja negativo aunque se produzcan vacantes es bajo.

Simulación de subida de los tipos de interés

Veamos el impacto si los tipos de interés suben del 2,0% al 3,0%.

Como muestra esta simulación, cuanto mayor sea el coeficiente de tesorería, menor será la susceptibilidad a las subidas de los tipos de interés.

Simulación teniendo en cuenta el riesgo de vacantes

El riesgo de vacantes también es un factor importante en la gestión de pisos. Comprobemos también la simulación para una tasa de vacantes del 10% (ingresos anuales por alquiler de 5,4 millones de yenes).

En todos los casos, el flujo de caja positivo se mantiene incluso cuando se producen desocupaciones, pero puede confirmarse que cuanto mayor es el coeficiente de autofinanciación, mayor es la estabilidad.

Cómo preparar eficazmente los fondos propios

Un enfoque sistemático es importante para preparar eficazmente los fondos personales necesarios para gestionar un piso. He aquí algunas opciones prácticas de financiación.

Opciones de financiación

Financiación a partir de los ingresos salariales
El método más básico consiste en reservar una cantidad fija de tu sueldo mensual. Establece una cantidad objetivo y un periodo de tiempo, y trabaja hacia atrás para determinar la cantidad mensual que debes apartar. Por ejemplo, si quiere ahorrar 15 millones de yenes en cinco años, tendrá que ahorrar 250.000 yenes al mes.

Uso de los activos existentes
Puede vender activos financieros como acciones y fondos de inversión para financiarse. Sin embargo, dependiendo del momento de la venta, puede incurrir en pérdidas, por lo que es necesario tomar una decisión basada en una evaluación de las tendencias del mercado.

Vender o refinanciar propiedades
Existen formas de obtener fondos mediante la reestructuración de la vivienda propia o la venta de propiedades de inversión ya existentes. También se pueden refinanciar las hipotecas existentes para generar fondos excedentarios.

Regalos y préstamos de familiares
También se puede recurrir a regalos y préstamos de familiares. En el caso de los regalos, puede ser posible utilizar la exención básica del impuesto sobre donaciones (1,1 millones de yenes al año) y las disposiciones especiales para regalos de fondos para la adquisición de viviendas, etc.

Mejorar la eficiencia financiera mediante medidas de ahorro fiscal

Maximizar el uso de las deducciones del impuesto sobre la renta
Utilizando los sistemas de deducción del impuesto sobre la renta, como iDeCo y Furusato Tax, se puede reducir la carga fiscal y utilizar el importe para preparar fondos personales.

Ahorro de impuestos mediante la incorporación
Si invierte en propiedades a partir de cierto tamaño, puede beneficiarse de ahorros fiscales constituyendo una sociedad. Los tipos del impuesto de sociedades suelen ser más bajos que los del impuesto sobre la renta, y también aumenta el margen de gastos imponibles.

Uso de la amortización
La depreciación de la parte inmobiliaria de una inversión inmobiliaria puede utilizarse para amortizar pérdidas contables. Esto puede reducir el impuesto sobre la renta y mejorar el flujo de caja.

Importancia de la gestión de riesgos

Asegurar los fondos de emergencia
En la gestión de pisos pueden surgir gastos imprevistos, como costes de reparación inesperados o periodos prolongados de desocupación. Es importante reservar un fondo para imprevistos del 5-10% del precio de la propiedad, además de los fondos propios.

Considere la diversificación de las inversiones
En lugar de invertir todo su dinero en un piso, puede reducir el riesgo diversificando sus inversiones en varias propiedades. Sin embargo, un enfoque gradual es más realista, ya que las inversiones diversificadas requieren una cantidad razonable de capital.

Uso del seguro
Además del seguro contra incendios y terremotos, considere la posibilidad de contratar un seguro de garantía de alquiler y un seguro de responsabilidad civil de los locales. Las primas de seguro pueden cargarse como gasto y cabe esperar que cubran los riesgos.

Establecer relaciones con instituciones financieras

Profundizar en las transacciones con el banco principal.
Si se acumula un historial de transacciones con el banco principal, como transferencias salariales y préstamos hipotecarios, se pueden obtener condiciones favorables para la aprobación de préstamos de vivienda.

Establecer relaciones con varias entidades financieras
En lugar de depender de una sola entidad financiera, establecer relaciones con varias te permite comparar mejores condiciones de préstamo.

Cooperación con empresas inmobiliarias
Las empresas inmobiliarias con una trayectoria demostrada suelen tener fuertes vínculos con las entidades financieras, lo que puede resultar ventajoso a la hora de mediar en los préstamos y negociar las condiciones.

Resumen: planificación financiera de la gestión de pisos con éxito

Hemos ofrecido una explicación detallada de los fondos personales necesarios para la gestión de pisos, basada en la información más reciente disponible en 2025. Reiteraremos los puntos clave.

Puntos clave de la preparación de la autofinanciación

Garantizar un ratio de autofinanciación adecuado
El requisito básico es preparar un 10-30% del precio de la propiedad, pero en el clima actual de subida de los tipos de interés, asegurar un ratio de adecuación del capital de alrededor del 20-30% garantizará una inversión más estable.

Comprensión exacta de los costes iniciales
Además de los costes de construcción y compra, se requieren otros gastos del 5-10% del precio de la propiedad. Es importante comprender con exactitud estos costes de antemano e incorporarlos a su plan financiero.

Hacer frente a la evolución de los tipos de interés
En el entorno de tipos de interés al alza a partir de 2025, es importante reducir el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés optando por tipos de interés fijos y aumentando el coeficiente de capital propio.

Pautas de actuación para el éxito

Se recomiendan los siguientes pasos para gestionar con éxito los pisos

1. Evaluar la situación patrimonial actual: hacerse una idea precisa de los activos disponibles para el capital propio.
2. Fijar los objetivos de inversión: aclarar la tasa de rentabilidad esperada y el periodo de inversión.
3. Seleccionar un inmueble: evaluar exhaustivamente la ubicación, la antigüedad, el rendimiento, etc.
4. Estudio comparativo de entidades financieras: seleccionar las condiciones de financiación más adecuadas entre varias entidades financieras.
5. Establecer un sistema de gestión de riesgos: preparar medidas de desocupación, planes de reparación, cobertura de seguros, etc.

Importancia de la cooperación con especialistas

La gestión de pisos es una inversión a largo plazo y diversos factores, como los cambios en el entorno del mercado y las modificaciones del ordenamiento jurídico, pueden afectar a la rentabilidad. El atajo hacia el éxito es trabajar con expertos, como especialistas en inversiones inmobiliarias, contables fiscales y planificadores financieros, y recibir asesoramiento de forma continuada.

En INA & Associates Ltd, situamos el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, y apoyamos a nuestros clientes con una gestión plana y óptima, adaptada a sus objetivos individuales de inversión. Con nuestra amplia experiencia y conocimientos, proporcionamos un apoyo total, desde la formulación de un plan financiero hasta la selección de propiedades y la mediación de préstamos.

No dude en ponerse en contacto con nosotros si desea comentar sus necesidades de gestión de pisos o solicitar una simulación financiera más detallada. Haremos todo lo posible para ayudarle a constituir su patrimonio y labrarse un futuro próspero.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Es posible gestionar un piso aunque disponga de pocos fondos personales?

R1: Es posible empezar a gestionar un piso aunque disponga de pocos fondos personales. Sin embargo, tenga en cuenta los siguientes puntos

Riesgos de un préstamo completo
Con un préstamo íntegro sin fondos personales, la carga de la amortización mensual aumenta y usted es más susceptible a las desocupaciones y a la subida de los tipos de interés. Además, las entidades financieras suelen ser más estrictas.

Considere la posibilidad de invertir por etapas
Un planteamiento por etapas también es eficaz, empezando con inversiones en unidades de condominio para crear un historial y pasando después a inversiones en pisos más grandes.

Uso de inversiones conjuntas
Varios inversores pueden optar por comprar un piso conjuntamente. Sin embargo, la inversión conjunta conlleva riesgos, como relaciones de derechos complicadas, por lo que es necesario estudiarlo detenidamente.

P2: ¿Hay alguna medida que deba tomarse en épocas de subida de los tipos de interés?

R2: Las siguientes medidas son eficaces en épocas de subida de los tipos de interés

Elegir un tipo de interés fijo
Aunque el tipo de interés inicial será más alto que los tipos de interés variables, evita el riesgo de fluctuaciones de los tipos de interés durante el periodo de amortización. Haga su elección basándose en una evaluación exhaustiva de los niveles actuales de los tipos de interés y de las perspectivas futuras de los mismos.

Mejorar el coeficiente de fondos propios
Aumentar el coeficiente de fondos propios puede reducir el importe del préstamo y mitigar el impacto de la subida de los tipos de interés. Si es posible, se recomienda preparar al menos el 30% del precio de la propiedad como fondos propios.

Recurso a la amortización anticipada
Si le sobran fondos, puede reducir su futura carga de intereses reduciendo el principal mediante la amortización anticipada.

P3: ¿Qué puntos deben tener en cuenta los principiantes?

A3. Los principiantes en la gestión de pisos deben prestar especial atención a los siguientes puntos

Importancia de la ubicación.
La ubicación es el factor más importante en la inversión inmobiliaria. Evalúe exhaustivamente la distancia a la estación, el entorno circundante y los futuros planes de desarrollo.

Planificación conservadora de ingresos y gastos
Calcule los ingresos por alquiler no partiendo del supuesto de que la propiedad está totalmente ocupada, sino de una cifra realista que tenga en cuenta las tasas de desocupación. También es importante estimar correctamente gastos como los de reparación y gestión.

Consideración de las estrategias de salida
Si se tiene en cuenta el momento de la venta y el precio de venta aproximado desde el momento de la compra, se puede realizar una inversión más estratégica.

Colaboración con especialistas
El atajo hacia el éxito es trabajar con especialistas como empresas inmobiliarias, contables fiscales y escribanos judiciales y recibir el asesoramiento adecuado a medida que se avanza.

P4: ¿Qué factores se destacan en el proceso de revisión de préstamos?

R4: Las entidades financieras hacen hincapié en los siguientes factores en el proceso de revisión de préstamos

Atributos del inversor.
Se examinan detalladamente los ingresos anuales, el lugar de trabajo, la antigüedad y otras condiciones del préstamo. Son importantes unos ingresos estables y una buena solvencia crediticia.

Rentabilidad del inmueble
La rentabilidad del inmueble se evalúa en función de factores como el alquiler previsto, la tasa de desocupación y la ubicación. Es importante que el alquiler se fije a un nivel adecuado, en consonancia con los tipos de mercado.

Ratio de amortización
La relación entre los reembolsos anuales y los ingresos anuales es importante. Por lo general, el ratio debe ser del 40-50% o inferior.

Ratio de fondos propios
Cuanto mayor sea el ratio de autofinanciación, mayor será la evaluación por parte de las instituciones financieras. Se recomienda preparar al menos el 10% del precio de la propiedad, preferiblemente el 20%.

P5: ¿Cuáles son las ventajas fiscales de la gestión de pisos?

R5: La gestión de pisos tiene las siguientes ventajas fiscales

Ahorro fiscal gracias a la amortización.
La depreciación de la parte del edificio permite registrar pérdidas en los libros. Esto puede reducir el impuesto sobre la renta.

Alcance del registro de gastos
Los gastos de gestión, los gastos de reparación, las primas de seguros, los impuestos y los intereses de los préstamos pueden registrarse como gastos.

Medidas relativas al impuesto de sucesiones
A efectos del impuesto de sucesiones, los bienes inmuebles alquilados se tasan a un valor inferior a su valor de mercado, por lo que resultan eficaces como medida del impuesto de sucesiones.

Sin embargo, el tratamiento fiscal es complejo y depende de las circunstancias individuales. Se recomienda consultar a un asesor fiscal u otro especialista.