Bei Immobilieninvestitionen und der Nutzung von Vermögenswerten ist die Frage, wie man den Wert der eigenen Immobilie steigern kann, ein universelles Thema. Viele Menschen versuchen, den Wert zu steigern, indem sie etwas "hinzufügen", z. B. neue Einrichtungen oder größere Renovierungsarbeiten durchführen. Wir Fachleute sind jedoch der Meinung, dass das Wesen der Immobilienrevitalisierung eher darin besteht, den inhärenten potenziellen Wert der Immobilie "herauszuholen". In diesem Artikel erklären wir, INA & Associates Ltd, das Konzept und die spezifischen Methoden der "Wertsteigerung" bei der Immobilienrevitalisierung, die wir praktizieren, auf eine für den Durchschnittsverbraucher leicht verständliche Weise.
Das Konzept der "Wertsteigerung" bei der Immobilienrevitalisierung
Bei der Immobilienrevitalisierung geht es darum, den Wert von Immobilien, die aufgrund von Verfall oder veränderten Marktbedürfnissen an Wert verloren haben, durch geeignete Maßnahmen wiederherzustellen und zu verbessern. Dies geht über eine bloße Renovierung und Umgestaltung hinaus. Der Schlüssel liegt darin, das der Immobilie innewohnende Potenzial in Bezug auf ihre Geschichte, Lage und Struktur zu erkennen und eine Strategie zu entwickeln, um das Beste daraus zu machen.
Nehmen wir zum Beispiel die Sanierung eines alten Hauses. Wenn Sie nur "nachrüsten", indem Sie die neuesten Geräte einbauen, können die einzigartige Atmosphäre und der historische Wert der Immobilie verloren gehen. Stattdessen führt eine Sichtweise, die den ursprünglichen Charme der Immobilie hervorhebt, indem sie beispielsweise den Geschmack alter Säulen und Balken nutzt und gleichzeitig für eine Isolierung und Erdbebensicherheit sorgt, die dem modernen Lebensstil entspricht, zu einem einzigartigen Wert, d. h. zu einer hohen Rentabilität und einemerhöhten Vermögenswert.
Drei Hauptmethoden der Immobiliensanierung
Es gibt drei Hauptmethoden der Immobiliensanierung. Es ist wichtig, die Merkmale jeder Methode zu kennen und je nach Situation der Immobilie und den Zielen des Eigentümers die am besten geeignete zu wählen. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die einzelnen Methoden und ihre Vor- und Nachteile.
| Methode | Überblick | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|---|
| Renovierung | Eine Methode zur Wertsteigerung eines bestehenden Gebäudes durch die Erneuerung der Inneneinrichtung und der Ausstattung oder die Änderung des Grundrisses. Wird häufig bei der Nutzung leerstehender Gebäude und der Sanierung alter Häuser eingesetzt. | Kostenersparnis im Vergleich zum Neubau. Relativ kurze Bauzeit. Die Geschichte und der Charakter der Immobilie können genutzt werden. |
Bauliche Einschränkungen können bestehen bleiben. Es gibt Einschränkungen bei der Lösung grundlegender Probleme (z. B. Erdbebensicherheit). |
| Wiederaufbau | Eine Methode, bei der ein bestehendes Gebäude abgerissen und ein neues Gebäude errichtet wird. Dies ist die Methode der Wahl, wenn Änderungen der Vorschriften berücksichtigt werden müssen oder wenn eine größere Gestaltungsfreiheit gewünscht wird. | Hoher Grad an Gestaltungsfreiheit. Die neuesten seismischen und energiesparenden Standards können eingehalten werden. Die Geschossflächenzahl kann maximiert werden, wenn das Gebäude den Vorschriften entspricht. |
Neigt dazu, am teuersten zu sein. Lange Bauzeit. Es fallen Abrisskosten für bestehende Gebäude an. |
| Rekombination von Vermögenswerten | Eine Methode, bei der eigene Immobilien verkauft und der Erlös für den Kauf einer neuen ertragsbringenden Immobilie verwendet wird. Dies ist sinnvoll, wenn Sie den Standort und den Immobilientyp grundlegend überarbeiten wollen. | Sie können das Gebiet oder den Immobilientyp ändern. Sie können zu einer Immobilie wechseln, die weniger Verwaltungsaufwand erfordert. Es kann als Nachfolgemaßnahme wirksam sein. |
Sie müssen sich von einem Grundstück trennen, zu dem Sie eine starke Bindung haben. Das Timing von Verkauf und Kauf ist schwierig. Es fallen Steuern wie die Grunderwerbssteuer an. |
Den Wert einer Immobilie richtig einschätzen: die Bedeutung der Immobilienbewertung
Für eine erfolgreiche Immobiliensanierung ist es unerlässlich, zunächst den aktuellen Immobilienwert genau zu kennen. Zu diesem Zweck wird eine Immobilienbewertung durchgeführt. Es gibt mehrere Bewertungsmethoden, aber die Ertragswertmethode wird vor allem für die Bewertung von Ertragsimmobilien verwendet.
Die Ertragswertmethode ist eine Methode zur Berechnung des Wertes einer Immobilie auf der Grundlage der Erträge (z. B. Mieteinnahmen), die die Immobilie in Zukunft erwirtschaften wird. Die Formel wird ausgedrückt als "Jahresertrag ÷ Kapitalisierungssatz", wobei der "Kapitalisierungssatz", der aus Handelsbeispielen ähnlicher Immobilien in der Umgebung und Markttrends abgeleitet wird, ein wichtiger Indikator ist. Durch diese Bewertung wird die Rentabilität nach der Sanierung prognostiziert und die Angemessenheit des Investitionsplans beurteilt.
Fazit: für eine zukunftsorientierte Immobiliensanierung
In diesem Artikel wurde die Kunst der Immobiliensanierung unter dem Gesichtspunkt der "Extraktion" und nicht der "Addition" von Werten erläutert. Der Schlüssel liegt darin, den inneren Wert der Immobilie zu erkennen und eine Strategie zu entwickeln, um ihn zu maximieren. Die folgenden Punkte sollten wiederholt werden
- Ermittlung der Wertquellen: Bevor etwas Neues hinzugefügt wird, ist ein tiefes Verständnis des Potenzials der Immobilie in Bezug auf ihre Geschichte, ihr Design und ihren Standort der erste Schritt.
- Wählen Sie den besten Ansatz: Wählen Sie zwischen den Methoden "Sanierung", "Umbau" und "Neukonfiguration", die am besten zu Ihren Zielen, Ihrem Budget und dem Zustand der Immobilie passen.
- Nutzen Sie Expertenwissen: Von der Immobilienbewertung über die Renovierung bis hin zur Überprüfung der Vorschriften ist die Unterstützung durch einen Fachmann Ihres Vertrauens der Schlüssel zum Erfolg.
Immobilien sind ein sehr individueller Vermögenswert, und keine Immobilie gleicht der anderen. Deshalb ist für jedes einzelne Haus ein maßgeschneiderter Sanierungsplan erforderlich und keine Einheitslösung für alle. Werfen Sie doch einmal einen anderen Blick auf den Wert Ihrer Immobilie. Durch die Ausschöpfung des vorhandenen Potenzials können neue Werte geschaffen werden.
INA&Associates bietet optimale Immobilienrevitalisierungskonzepte, die auf die individuellen Gegebenheiten eines jeden Kunden zugeschnitten sind. Bei Interesse zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQs)
- Q1: Ist es für einen unerfahrenen Immobilieninvestor möglich, in die Immobiliensanierung einzusteigen?
- A1: Ja, das ist möglich. Allerdings ist Fachwissen für den Erfolg unerlässlich. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich zunächst an einen zuverlässigen Immobilienmakler oder -spezialisten zu wenden und sich umfassend beraten zu lassen - von der Auswahl des Objekts über die Planung der Renovierung bis hin zur Finanzplanung, bevor Sie beginnen.
- F2: Mit welchen Kosten muss ich bei einer Immobiliensanierung rechnen?
- A2: Die Kosten sind sehr unterschiedlich und hängen von der gewählten Methode (Renovierung, Umbau usw.), dem Zustand der Immobilie und dem Umfang der Arbeiten ab. Sie reichen von Renovierungen, die einige Millionen Yen kosten, bis hin zu Wiederaufbauten, die mehrere Millionen Yen oder mehr kosten. Wichtig ist, dass man ein angemessenes Budget festlegt und dabei das Gleichgewicht zwischen dem Investitionsbetrag und den künftigen Erträgen (ROI) berücksichtigt.
- F3: Ich weiß nicht, welche Methode ich zwischen "Renovierung", "Wiederaufbau" und "Neukonfiguration von Anlagen" wählen soll.
- A3: Welche Methode am besten geeignet ist, hängt von den Zielen des Eigentümers ab. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Prioritäten definieren, z. B. "Ich möchte die Rentabilität steigern", "Ich möchte mich auf die Erbschaft vorbereiten", "Ich möchte den Verwaltungsaufwand verringern" usw. Der Experte wird die Vor- und Nachteile der einzelnen Methoden zur Erreichung dieser Ziele vergleichen und den besten Plan vorschlagen.
- F4: Kann ich den Wert einer alten Immobilie in einer ländlichen Gegend wirklich steigern?
- A4: Ja, das ist durchaus möglich. Wie die in diesem Artikel vorgestellten Fallstudien zeigen, gibt es viele Gebiete, in denen eine Mietnachfrage zu erwarten ist, selbst in ländlichen Gegenden. Durch eine Renovierung, die die örtlichen Gegebenheiten optimal ausnutzt, und die Entwicklung eines Konzepts, das bestimmte Zielgruppen (z. B. Studenten, alleinstehende Arbeitnehmer) anspricht, können diese Immobilien in attraktive Renditeobjekte verwandelt werden, die den Immobilien in städtischen Gebieten in nichts nachstehen.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Geschäftsführer. Mit Sitz in Osaka, Tokio und Kanagawa ist das Unternehmen in den Bereichen Immobilienkauf, -vermietung und -verwaltung tätig. Das Unternehmen bietet seine Dienstleistungen auf der Grundlage seiner umfangreichen Erfahrung in der Immobilienbranche an. Basierend auf dem Grundsatz, dass „die Mitarbeiter das wichtigste Kapital eines Unternehmens sind“, legt das Unternehmen großen Wert auf die Personalentwicklung. Das Unternehmen ist bestrebt, nachhaltig Unternehmenswerte zu schaffen. 【Erworbene Qualifikationen (einschließlich bestandene Prüfungen)】 Immobilienmakler, Verwaltungsfachangestellter, Datenschutzbeauftragter, Wohnungsverwalter, Verwaltungsleiter, Brandschutzbeauftragter der Klasse A, Versteigerungsfachmann für Immobilien, Immobilienverwalter, Techniker für die Instandhaltung und Reparatur von Wohnanlagen, Leiter für Geldgeschäfte, Immobilienberater
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