Grundlagen und Tipps für erfolgreiche Immobilieninvestitionen für Angestellte

Immobilieninvestitionen werden als wirksames Mittel zur Vermögensbildung im Alter immer beliebter, und viele Arbeitnehmer beginnen damit, um sich ein zusätzliches Einkommen zu sichern oder für die Zukunft vorzusorgen. Für Arbeitnehmer hat diese Anlageform den Vorteil, dass sie sich leicht mit ihrer Haupttätigkeit vereinbaren lässt, da sie über ein stabiles Einkommen verfügen, leicht Kredite erhalten und die Verwaltung anderen überlassen können.Allerdings sind Immobilieninvestitionen keineswegs ein „einfaches Geschäft“, und da Kredite in Höhe von mehreren Millionen Yen aufgenommen werden, ist das Risiko eines Misserfolgs ohne ausreichende Kenntnisse und sorgfältige Planung hoch. Tatsächlich gibt es zahlreiche Fälle, in denen Investitionen aufgrund von negativem Cashflow, höheren Reparaturkosten als erwartet, Kaufpreisen über dem Marktpreis und übermäßigen Krediten gescheitert sind. In diesem Artikel werden die grundlegenden Kenntnisse, über die Arbeitnehmer beim Einstieg in Immobilieninvestitionen verfügen sollten, sowie wichtige Punkte zur Vermeidung von Fehlern auf leicht verständliche Weise erläutert.Konkret konzentrieren wir uns auf die Grundlagen der Immobilienauswahl und Finanzplanung, wichtige Punkte des Risikomanagements sowie die Vorteile und zu beachtenden Punkte bei der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft und erläutern detailliert die Punkte, die bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zu berücksichtigen sind, sowie die Entscheidungsgrundlagen. Abschließend geben wir Ihnen klare Schritte und praktische Ratschläge, damit Sie das Gelernte sofort in die Praxis umsetzen können. Mit fundiertem Wissen und einer soliden Planung können auch Angestellte erfolgreich in Immobilien investieren. Lassen Sie uns nun Schritt für Schritt vorgehen.

Grundlagen der Immobilienauswahl

Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass der Erfolg einer Immobilieninvestition von der Auswahl der Immobilie abhängt. Um langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen, ist es wichtig, Immobilien aus verschiedenen Blickwinkeln zu bewerten und die richtige Immobilie auszuwählen. Die folgenden Punkte sind bei der Auswahl einer Immobilie zu beachten.

• Art und Größe der Immobilie: Entscheiden Sie zunächst, in welche Art von Immobilie Sie investieren möchten. Überlegen Sie, welche Art von Immobilie Sie betreiben möchten, z. B. eine Wohnung (eine oder mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus), ein ganzes Mehrfamilienhaus, ein Einfamilienhaus oder einen Parkplatz. Wohnungen sind aufgrund der geringen Anfangskosten für Anfänger geeignet, aber die Erträge sind begrenzt. Der Kauf eines ganzen Gebäudes ist zwar teuer, aber da das Risiko von Leerstand auf mehrere Wohnungen verteilt ist, besteht ein großes Ertragspotenzial. Wählen Sie einen Typ, der Ihrem Budget und Ihren Zielen entspricht.Überlegen Sie auch, ob Sie eine neue oder eine gebrauchte Immobilie kaufen möchten. Gebrauchte Immobilien sind in der Regel günstiger als neue und bieten tendenziell höhere Renditen, aber auch das Risiko für Reparaturkosten ist höher. Neue Immobilien hingegen bieten die Sicherheit, dass vorerst keine Reparaturkosten anfallen, und lassen sich leichter vermieten, sind jedoch teuer und bieten geringere Renditen.
• Lage und Nachfrage: Eine gute Lage ist der größte Vorteil einer Immobilieninvestition. Achten Sie auf die Entfernung zum Bahnhof, die Anbindung an die Innenstadt, die Nähe zu Supermärkten und öffentlichen Einrichtungen, die Sicherheit und die Nähe zu Schulen und Krankenhäusern und wählen Sie eine Gegend mit hoher Mietnachfrage. Allerdings sind beliebte Gegenden nicht unbedingt eine sichere Wahl, da die Bedürfnisse je nach Entfernung zum Arbeitsplatz oder zur Schule und der Umgebung unterschiedlich sind.Legen Sie Ihre Zielgruppe fest (z. B. Alleinstehende, Studenten, Familien, Geschäftsreisende) und prüfen Sie, ob die Umgebung für diese Zielgruppe attraktiv ist. Es ist wichtig, die Nachfrage genau zu ermitteln: In der Nähe von Universitäten eignen sich Wohnungen für Studenten, in der Nähe von Bürogebäuden eher Wohnungen für Alleinstehende und junge Berufstätige. In Wohngebieten sind Wohnungen für Familien geeignet. Prüfen Sie die Anzahl der Konkurrenzobjekte in der Umgebung und die Leerstandsquote, um sicherzustellen, dass es in der Region kein Überangebot gibt.
• Zustand und Alter des Gebäudes: Lassen Sie sich nicht von der oberflächlichen Rendite täuschen und überprüfen Sie unbedingt auch den Zustand des Gebäudes. Bei gebrauchten Immobilien sollten Sie überprüfen, ob der Vorbesitzer das Gebäude ordnungsgemäß instand gehalten hat (Reinigungszustand, Durchführung regelmäßiger Inspektionen usw.). Da die japanischen Erdbebensicherheitsstandards 1981 (Showa 56) erheblich verschärft wurden, ist es bei älteren Gebäuden wichtig, zu überprüfen, ob sie den neuen Erdbebensicherheitsstandards (seit 1981) entsprechen.Dies gibt Ihnen nicht nur Sicherheit bei der Suche nach Mietern, sondern verringert auch das Risiko, dass das Gebäude bei einem schweren Erdbeben oder einer anderen Katastrophe schwer beschädigt und unbewohnbar wird. Bei älteren Immobilien können aufgrund von veralteten Rohrleitungen oder defekten Einrichtungen Probleme auftreten, die von außen nicht erkennbar sind und später hohe Reparaturkosten verursachen können.Überprüfen Sie bei der Besichtigung sorgfältig, ob Wasserleitungen, elektrische Leitungen und die Gebäudestruktur Risse oder Wasserschäden aufweisen, und lassen Sie gegebenenfalls eine fachmännische Untersuchung (Gebäudegutachten) durchführen.
• Mietpreisniveau und Rentabilität: Ermitteln Sie das Mietpreisniveau in der Umgebung der Immobilie und berechnen Sie die Rendite (Kapitalrendite) aus dem Verkaufspreis und den Mieteinnahmen. Im Allgemeinen wird die Rendite in „nominaler Rendite” und „realer Rendite” unterteilt.Erstere ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Immobilienpreis, während letztere das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Kosten zum Immobilienpreis ist. Bei einem Immobilienpreis von 100 Millionen Yen und jährlichen Mieteinnahmen von 60 Millionen Yen beträgt die nominelle Rendite 6 %, während die reale Rendite nach Abzug der jährlichen Kosten in Höhe von 10 Millionen Yen 5 % beträgt.Da die reale Rendite ein Indikator für die tatsächliche Rentabilität unter Berücksichtigung der Kosten ist, müssen die notwendigen Kosten wie Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Grundsteuern geschätzt und bewertet werden. Bei Immobilien mit ungewöhnlich hoher nominaler Rendite ist Vorsicht geboten. Es besteht die Möglichkeit, dass die Rendite durch unnatürlich hohe Mieten künstlich aufgebläht wurde, sodass die Immobilie zu diesem Preis nicht vermietet werden kann und das Risiko von Leerständen steigt.Verlassen Sie sich nicht blind auf die in der Anzeige angegebenen Zahlen, sondern berechnen Sie selbst eine angemessene Miete auf der Grundlage der Marktpreise in der Umgebung und erstellen Sie eine Ertragssimulation.
• Besichtigung vor Ort und Umgebung: Auch wenn eine Immobilie im Internet attraktiv erscheint, ist es wichtig, sie unbedingt vor Ort zu besichtigen. Bei einer Erkundung der Umgebung zu Fuß erhalten Sie Informationen, die Sie nur vor Ort erhalten können (Atmosphäre der Umgebung, Lärm, Zugang zur nächsten Bahnstation, Sonneneinstrahlung, Aussicht usw.).Bei Immobilien für Alleinstehende sollten Sie prüfen, ob Convenience Stores und Restaurants in der Nähe sind, bei Immobilien für Familien, ob Schulen, Parks und Supermärkte zu Fuß erreichbar sind, also ob alle für die Zielgruppe notwendigen Einrichtungen vorhanden sind. Da sich das Stadtbild je nach Tageszeit und Wochentag verändert, empfiehlt es sich, die Immobilie nach Möglichkeit zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen. Sehen Sie sich auch die Immobilie selbst an, um sich ein Bild von der Außen- und Innenausstattung zu machen und Details zu überprüfen, die auf Fotos und Plänen nicht zu erkennen sind.Erst nach einer solchen Besichtigung vor Ort sollten Sie endgültig entscheiden, ob die Immobilie für eine langfristige Nutzung geeignet ist.

Wie oben erwähnt, ist es bei der Auswahl einer Immobilie wichtig, die Lage, die Nachfrage, den Zustand des Gebäudes und die Rentabilität umfassend zu bewerten und zu entscheiden, ob die Immobilie langfristig stabile Erträge erzielen kann. Wenn Sie sich bei der Auswahl einer Immobilie in die Lage der Mieter versetzen, können Sie die ersten Hürden überwinden und große Fehler vermeiden.

Grundlagen der Finanzplanung und des Investitionsbudgets

Als Nächstes werden die Grundlagen der Finanzplanung (Kapitalplanung) erläutert. Bei Immobilieninvestitionen ist es üblich, Investitionskredite mit langfristigen hohen Darlehen und Rückzahlungen aufzunehmen. Für eine stabile Verwaltung ist es unerlässlich, vor dem Kauf einen detaillierten Finanzplan zu erstellen und einen realistischen Kreditbetrag und einen realistischen Rückzahlungsplan festzulegen.

• Angemessenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital: Zunächst wird das verfügbare Eigenkapital (Anzahlung und sonstige Kosten) berechnet und der Fehlbetrag durch einen Kredit von einem Finanzinstitut gedeckt. Für Arbeitnehmer richtet sich die Höhe des Kreditbetrags nach dem Jahreseinkommen, der Betriebszugehörigkeit und weiteren Faktoren. Je höher das Eigenkapital, desto geringer die monatliche Belastung und desto günstiger die Kreditkonditionen. Es ist jedoch wichtig, eine ausreichende Liquidität sicherzustellen und den Kredit sinnvoll einzusetzen.In einigen Fällen ist auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. In diesem Fall sind jedoch strengere Zinsen und Konditionen zu beachten, da das Risiko für den Cashflow steigt. Als Richtwert gilt, dass in der Regel ein bestimmter Prozentsatz (ca. 20 %) des Immobilienpreises als Anzahlung geleistet und der Rest durch einen Kredit finanziert wird. Es ist jedoch wichtig, eine Lösung zu finden, die Ihrer Situation entspricht.
• Monatlicher Tilgungsplan: Bei der Aufnahme eines Kredits muss im Voraus geprüft werden, ob die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen durch die Mieteinnahmen gedeckt werden können. Dies ist auch ein wichtiger Punkt bei der Kreditprüfung durch die Bank. Für die betreffende Immobilie muss ein Vergleich zwischen den voraussichtlichen Mieteinnahmen abzüglich der Verwaltungskosten, der Rücklagen für Reparaturen (bei Eigentumswohnungen), der Verwaltungsgebühren, Steuern und sonstigen Kosten und den monatlichen Kreditrückzahlungen durchgeführt werden, um zu simulieren, ob ein positiver Cashflow erzielt werden kann.Idealerweise sollte der Betrag so festgelegt werden, dass die Rückzahlung auch bei steigenden Zinsen oder vorübergehenden Leerständen ohne Rückgriff auf das Gehalt aus dem Hauptberuf möglich ist. Bei Darlehen mit variablem Zinssatz muss unter Berücksichtigung des Zinsrisikos analysiert werden, ob die Rückzahlung auch bei steigenden Zinsen möglich ist. Auch die Laufzeit ist wichtig. Eine lange Laufzeit verringert zwar die monatliche Belastung, erhöht aber die Gesamtzinszahlungen. Die Laufzeit sollte entsprechend der finanziellen Situation und den Zukunftsplänen festgelegt werden.
• Nebenkosten und laufende Kosten: Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Anfangskosten an, wie Maklergebühren, Eintragungskosten, Kreditbearbeitungsgebühren, Feuerversicherung und Grunderwerbsteuer. Darüber hinaus fallen nach dem Kauf Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (jährlich) an, bei Wohnimmobilien Verwaltungsgebühren und Reparaturrücklagen (monatlich), Gebäudewartungskosten, Werbekosten für die Suche nach Mietern (AD) sowie Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug.Bei der Erstellung eines Finanzplans ist es wichtig, alle diese Kosten in die Berechnung der Einnahmen und Ausgaben einzubeziehen. Wenn Sie Kosten übersehen, kann es sein, dass Sie am Ende weniger Geld übrig haben als erwartet. Insbesondere bei älteren Immobilien müssen Sie für zukünftige größere Reparaturen höhere Instandhaltungskosten und Rücklagen für Reparaturen in Ihr Budget einplanen. Indem Sie nicht nur die nominale Rendite, sondern auch die tatsächliche Rendite nach Abzug der Kosten überprüfen, können Sie das Risiko verringern, eine defizitäre Immobilie zu kaufen.
• Cashflow und Rücklagen: Professionelle Investoren legen Wert darauf, den jährlichen und monatlichen Cashflow ihrer Anlageimmobilien zu kennen und einen finanziellen Spielraum in ihre Finanzplanung einzubauen. Nach dem Kauf ist es nicht vorbei, sondern Sie müssen auch nach der Inbetriebnahme ständig die Einnahmen und Ausgaben im Auge behalten und Ihre Planung bei Bedarf anpassen. Wenn beispielsweise die Reparaturkosten höher als erwartet ausfallen oder in einigen Jahren mit einem Anstieg der Zinsen zu rechnen ist, sollten Sie Maßnahmen wie eine vorzeitige Rückzahlung oder eine Anpassung der Mieten in Betracht ziehen.Da bei einem knappen monatlichen Cashflow unerwartete Ausgaben nicht gedeckt werden können, sollten Sie unbedingt Rücklagen (Notfallreserven) für unvorhergesehene Ausgaben bilden. Als Richtwert wird empfohlen, einen Betrag in Höhe der Kreditrückzahlungen für mehrere Monate oder der Mieteinnahmen für mehrere Leerstandsmonate in bar vorzuhalten. Die Finanzplanung ist nicht mit ihrer Erstellung abgeschlossen, sondern muss regelmäßig überprüft und angepasst werden, um eine langfristig stabile Vermögensverwaltung zu gewährleisten.
• Kreditverhandlungen und Vergleich der Konditionen: Wenn Mitarbeiter einen Investitionskredit aufnehmen, wird dieser in der Regel über die Immobiliengesellschaft des Geschäftspartners vermittelt. Es empfiehlt sich jedoch, selbst Informationen bei mehreren Finanzinstituten einzuholen. Die Konditionen unterscheiden sich je nach Finanzinstitut, beispielsweise hinsichtlich der Art des Zinssatzes (fester oder variabler Zinssatz), der Laufzeit, des Beleihungsauslaufs (vollständige Finanzierung oder Teilanzahlung erforderlich) und der Bewertung der Sicherheiten.Da selbst geringfügige Zinsunterschiede erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtzahlungsbeträge über einen langen Zeitraum haben können, ist es wichtig, möglichst günstige Konditionen auszuhandeln. Es ist wichtig, dass Sie Ihre persönliche Situation, wie z. B. Ihre persönlichen Daten, Ihre Betriebszugehörigkeit und Ihr Jahreseinkommen, offen legen und sich mit dem Finanzinstitut beraten. Eine Vorabprüfung, um den Betrag zu ermitteln, den Sie aufnehmen können, ist hilfreich bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie.

Eine angemessene Finanzplanung ist die Grundlage für die Sicherheit einer Immobilieninvestition. Durch eine strenge Planung vor dem Kauf können Sie unerwartete Probleme nach dem Kauf vermeiden und eine stabile Geschäftsführung gewährleisten. Tatsächlich haben viele Arbeitnehmer, die mit Immobilieninvestitionen gescheitert sind, zu optimistische Ertragssimulationen durchgeführt oder übermäßige Kredite aufgenommen. Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, nicht von den Einkünften aus dem Hauptberuf abhängig zu sein, sorgfältige Simulationen durchzuführen und Investitionsentscheidungen auf der Grundlage einer soliden Finanzplanung zu treffen.

Risikomanagement bei Immobilieninvestitionen

Immobilieninvestitionen sind mit verschiedenen Risiken verbunden, aber wenn Sie diese im Voraus kennen und geeignete Maßnahmen ergreifen, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen. Im Folgenden werden typische Risiken und deren Managementmethoden erläutert. Risikomanagement ist für Investoren unerlässlich. Bitte prüfen Sie daher jeden Punkt sorgfältig.

• Maßnahmen gegen Leerstandsrisiken: Da die Mieteinnahmen aus Immobilien aus den Mieten stammen, fallen bei anhaltendem Leerstand die Einnahmen weg, während die Kreditrückzahlungen und Unterhaltskosten weiterlaufen.Die wichtigste Maßnahme zur Verringerung des Leerstandsrisikos ist die Auswahl von Immobilien mit hoher Nachfrage in der Phase der Immobilienauswahl (wie bereits erwähnt, sind die Wahl des Standorts und die klare Definition der Zielgruppe von entscheidender Bedeutung). Darüber hinaus ist eine angemessene Mietpreisgestaltung unerlässlich. Wenn die Mieten zu hoch angesetzt sind, dauert es länger, Mieter zu finden, und die Leerstandszeiten verlängern sich. Legen Sie marktgerechte Mieten unter Berücksichtigung der Marktpreise in der Umgebung fest und erwägen Sie gegebenenfalls flexible Anpassungen nach Beginn des Mietverhältnisses.Darüber hinaus ist es sinnvoll, die Attraktivität der Immobilie durch eine schöne Innenausstattung und eine gute Ausstattung zu erhöhen. Selbst ältere Immobilien können durch neue Tapeten, Bodenbeläge und beliebte Ausstattungsmerkmale wie Klimaanlagen und beheizbare Toilettensitze wettbewerbsfähiger werden und sich schneller vermieten lassen. Wenn eine Immobilie leer steht, sollten Sie sofort mit der Suche nach neuen Mietern beginnen und in Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft aktiv Anzeigen schalten. Schnelles Handeln ist wichtig, um langfristige Leerstände zu vermeiden.
• Risiko von Mietrückständen: Es besteht die Möglichkeit, dass Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten. Anhaltende Zahlungsrückstände wirken sich auf den Cashflow des Eigentümers aus. Als Gegenmaßnahme können Sie eine strenge Mieterprüfung durchführen und eine Mietgarantiegesellschaft in Anspruch nehmen. Durch die Auswahl zuverlässiger Mieter (mit stabilem Einkommen und Arbeitsplatz, Bürgschaft usw.) können Sie das Risiko von Mietrückständen verringern.Die meisten Mietverträge werden heute über Mietgarantieunternehmen abgeschlossen, die im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters die Zahlung übernehmen, sodass Sie sich keine Sorgen machen müssen. Vergewissern Sie sich außerdem, dass die Verwaltungsgesellschaft im Falle von Zahlungsrückständen die ersten Schritte (Mahnungen, Kontaktaufnahme mit dem Garantieunternehmen) unternimmt. Für den Fall der Fälle ist es wichtig, einen vertrauenswürdigen Experten zu kontaktieren, der Sie bei rechtlichen Schritten (z. B. Räumungsklage) unterstützt.
• Zinsänderungsrisiko: Wenn Sie einen Kredit mit variablem Zinssatz aufgenommen haben, müssen Sie sich auf künftige Zinserhöhungen einstellen. Es gibt keine Garantie dafür, dass die derzeit niedrigen Zinsen dauerhaft bestehen bleiben. Wenn die Zinsen um einige Prozent steigen, erhöhen sich Ihre monatlichen Rückzahlungsbeträge, was Ihre Liquidität belasten kann. Als Gegenmaßnahme können Sie einen Festzinsdarlehen wählen oder durch vorzeitige Rückzahlung den Kapitalbetrag reduzieren. Bei einem Festzinsdarlehen bleiben die Rückzahlungsbeträge auch bei steigenden Zinsen gleich, was Ihnen Sicherheit gibt.Wenn Sie sich für einen variablen Zinssatz entscheiden, können Sie die derzeit niedrigen Zinsen nutzen, um vorzeitig zurückzuzahlen und so die zukünftige Zinsbelastung zu verringern. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, können Sie das Risiko streuen, indem Sie die Kreditbedingungen diversifizieren (Kredite mit unterschiedlichen Zinssätzen von verschiedenen Finanzinstituten aufnehmen). Es wird empfohlen, die Zinsentwicklung ständig zu beobachten und gegebenenfalls eine Umschuldung zu einem festen Zinssatz oder Zinsverhandlungen in Betracht zu ziehen.
• Reparaturrisiken und Wertminderung: Gebäude verschlechtern sich mit der Zeit und es treten Mängel auf.Unerwartete Reparaturen sind keine Seltenheit. Beispiele hierfür sind Wasserlecks, Defekte an Warmwasserbereitern, undichte Dächer und Schädlingsbefall. Um sich gegen solche Reparaturrisiken abzusichern, ist eine regelmäßige planmäßige Instandhaltung unerlässlich. So kann beispielsweise durch die regelmäßige Reinigung der Gemeinschaftsbereiche das äußere Erscheinungsbild erhalten werden, durch halbjährliche Überprüfung der Wasserleitungen können kleine Lecks frühzeitig entdeckt werden und durch regelmäßige Überprüfung des Daches und der Außenwände können Reparaturen frühzeitig durchgeführt werden.Insbesondere Wasserleitungen, Dächer und Außenwände sind wichtige Punkte, an denen mit zunehmendem Alter des Gebäudes hohe Reparaturkosten anfallen können. Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, einen langfristigen Wartungsplan zu erstellen, die Zeitpunkte und Kosten für künftig erforderliche größere Reparaturen (Außenanstrich, Abdichtungsarbeiten, Austausch von Einrichtungen usw.) zu schätzen und Rücklagen zu bilden. Es gibt auch Zusatzversicherungen zur Feuerversicherung, die Schäden an Einrichtungen abdecken, sowie Versicherungsprodukte für Eigentümer.Nutzen Sie diese bei Bedarf. Durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen können Sie die Lebensdauer des Gebäudes verlängern und den Wert Ihrer Immobilie erhalten oder steigern.
• Risiko von Wertschwankungen: Der Wert einer Immobilie (Verkaufspreis) schwankt je nach Wirtschaftslage und Angebot und Nachfrage. Wenn sich die Umgebung nach dem Kauf verschlechtert oder die Nachfrage aufgrund des Bevölkerungsrückgangs sinkt, besteht das Risiko, dass der Immobilienpreis fällt. Bei Immobilieninvestitionen, die auf Mieteinnahmen abzielen, ist es wichtig, sich nicht von kurzfristigen Wertschwankungen beirren zu lassen.Der Fokus sollte auf der langfristigen Stabilität der Mieteinnahmen liegen. Wenn Sie beim Kauf einen angemessenen Preis zahlen und keine übermäßigen Renditen erwarten, wird auch ein starker Preisverfall keinen fatalen Schlag bedeuten. Wenn Sie einen zukünftigen Verkauf als Ausstiegsstrategie in Betracht ziehen, sollten Sie Immobilien mit extrem geringer Liquidität (z. B. Immobilien in abgelegenen Gebieten oder für spezielle Zwecke) vermeiden. Außerdem müssen Sie die Wiederverkaufswerte unter Berücksichtigung der regionalen Sanierungspläne und demografischen Trends überprüfen.Die oben erwähnte Instandhaltung trägt ebenfalls zur Werterhaltung der Immobilie bei und kann bei Bedarf durch Renovierungsmaßnahmen einen Mehrwert schaffen.
• Katastrophenrisiken und Versicherungen: Naturkatastrophen wie Erdbeben, Taifune, Brände und Überschwemmungen können zu Schäden an der Immobilie oder zum Ausfall der Mieteinnahmen führen. Der Abschluss einer Versicherung ist unerlässlich. Neben einer Feuerversicherung sollte in Gebieten mit Überschwemmungsrisiko auch eine Wasserschadenversicherung und in erdbebengefährdeten Gebieten wie Japan eine Erdbebenversicherung in Betracht gezogen werden.Durch den Abschluss einer geeigneten Versicherung können Sie im Katastrophenfall Reparatur- und Wiederaufbaukosten erstattet bekommen und so den finanziellen Schaden minimieren. Es ist wichtig, im Voraus anhand einer Gefahrenkarte zu überprüfen, in welcher Risikozone sich die Immobilie befindet, und eine geeignete Versicherung abzuschließen. Darüber hinaus können Sie das Risiko verringern, indem Sie die Mieter regelmäßig für Katastrophenschutzmaßnahmen sensibilisieren und die Langlebigkeit der Einrichtungen verbessern (z. B. durch die Installation von Feuerlöschern in Gastronomiebetrieben).

Wie oben erwähnt, gibt es vielfältige Risiken, aber das Wichtigste ist, „vorhersehbare Risiken im Voraus zu berücksichtigen”. Menschen, die scheitern, neigen dazu, Risiken nicht zu erkennen und optimistisch vorzugehen, aber kluge Investoren gehen immer vom schlimmsten Fall aus und treffen geeignete Maßnahmen. Mit einem angemessenen Risikomanagement kann eine Immobilieninvestition im Vergleich zu anderen Investitionen eine relativ stabile Vermögensverwaltung sein. Mit einer ausreichenden Vorbereitung können Sie sich langfristig beruhigt auf Ihre Investition einlassen.

Vorteile und zu beachtende Punkte bei der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft

Für berufstätige Investoren ist die Frage, wie sie nach dem Kauf die Vermietung und Verwaltung der Immobilien organisieren sollen, ein großes Problem. Es ist fast unmöglich, neben der Arbeit auch noch die Suche nach Mietern, die Einziehung der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden und die Instandhaltung der Gebäude zu übernehmen. Daher werden diese Aufgaben in den meisten Fällen an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft (Vermietungsagentur) übertragen. Durch die Übertragung der Verwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft können Sie die mühsame Vermietung und Verwaltung einem Profi überlassen, weshalb Immobilieninvestitionen auch als „investitionsfreundliche Vermögenswerte“ bezeichnet werden.Allerdings sind nicht alle Verwaltungsgesellschaften gleich, und es ist eine Tatsache, dass die Wahl der Verwaltungsgesellschaft Einfluss auf den Erfolg der Investition hat. Im Folgenden werden die Vorteile der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft sowie wichtige Punkte und Auswahlkriterien für die Beauftragung erläutert.

Vorteile der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft

Die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft mit der Vermietung und Verwaltung von Immobilien hat insbesondere für Berufstätige die folgenden Vorteile.

• Zeit- und Arbeitsersparnis: Dies ist wahrscheinlich der größte Vorteil.Die Vermietung von Immobilien ist mit vielfältigen Aufgaben verbunden, darunter die Schaltung von Anzeigen, die Organisation von Besichtigungen, die Abwicklung von Verträgen, die Einziehung der Miete, die Beantwortung von Anfragen der Mieter, die Bearbeitung von Beschwerden, die Übergabe der Wohnung, die Koordination von Renovierungsarbeiten sowie die Reinigung und Inspektion. Es ist nicht einfach für den Eigentümer, all diese Aufgaben selbst zu erledigen, aber wenn er sie einer Verwaltungsgesellschaft überträgt, kann diese auch dann schnell reagieren, wenn der Eigentümer nicht in der Nähe der Immobilie wohnt. Ein großer Vorteil ist, dass auch weit entfernte Immobilien problemlos verwaltet werden können.
• Nutzung von Fachwissen und Netzwerken: Verwaltungsgesellschaften sind Experten für die Vermietung von Immobilien. Für die Suche nach Mietinteressenten nutzen sie ihr umfangreiches Netzwerk, das die Veröffentlichung auf großen Immobilienportalen und den Informationsaustausch mit anderen Immobilienmaklern umfasst. Im Vergleich zur Selbstverwaltung können sie Anzeigen effizienter schalten und mehr Mieter gewinnen. Darüber hinaus verfügen sie über fundierte Kenntnisse in Vertragsangelegenheiten und rechtlichen Fragen und kümmern sich um alles, von der Erstellung und Verlängerung von Verträgen bis hin zur rechtlichen Abwicklung bei Problemen.Bei Defekten an der Ausstattung organisieren sie umgehend einen Handwerker und bieten eine Verwaltung, die auf spezialisiertem Know-how basiert. Auch in Situationen, in denen der Eigentümer allein nicht helfen kann, wie z. B. bei Nacht oder in Notfällen, kann er sich an ein Unternehmen mit einem 24-Stunden-Callcenter wenden, was auch für die Mieter beruhigend ist.
• Verkürzung der Leerstandszeiten: Wenn Sie eine gute Verwaltungsgesellschaft beauftragen, können Sie dank ihrer hohen Vermietungsleistung davon ausgehen, dass Leerstände schnell gefüllt werden.Die Verkaufskraft einer Vermietungsagentur lässt sich anhand verschiedener Faktoren bewerten, beispielsweise anhand der Präsenz auf den wichtigsten Immobilienportalen, der durchschnittlichen Auslastung der verwalteten Objekte und der guten Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern. Unternehmen mit einer hohen Kundenakquisitionskraft erhalten nach Beginn der Ausschreibung schnell viele Rückmeldungen und finden relativ schnell Mieter, sodass Leerstandszeiten minimiert und Mietausfälle reduziert werden können.Insbesondere Unternehmen mit einer großen Anzahl von verwalteten Objekten und langjähriger Erfahrung sind mit den lokalen Mietbedürfnissen vertraut und können durch angemessene Mietpreisgestaltung und Renovierungsvorschläge Unterstützung bei der Vermietung leisten.
• Sicherheit bei der Problemlösung: Bei der Vermietung von Immobilien treten häufig verschiedene Anfragen und Probleme von Mietern auf (Lärmbeschwerden, Defekte an der Ausstattung, Streitigkeiten zwischen Mietern usw.). Für Eigentümer ohne Erfahrung in der Immobilienverwaltung ist es schwierig, all diese Probleme zu bewältigen.Daher ist es sehr beruhigend, wenn eine Verwaltungsgesellschaft alle Probleme aus einer Hand löst. Wenn die Verwaltungsgesellschaft einen 24-Stunden-Notdienst anbietet und sich um die ersten Beschwerden der Mieter kümmert, müssen Eigentümer auch nachts und an Feiertagen nicht mit Anrufen rechnen. Darüber hinaus können je nach Art des Problems schnell geeignete Maßnahmen (Beauftragung eines Handwerkers, Benachrichtigung der Polizei usw.) ergriffen werden, um Schäden und eine Verschlechterung der Zufriedenheit der Mieter auf ein Minimum zu beschränken.
• Stabile Geschäftsführung und Expansion: Durch die Auslagerung der Verwaltungsaufgaben können sich Eigentümer auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und ihre psychische Belastung reduzieren. Diese Entlastung hat den Vorteil, dass zusätzliche Investitionen wie der Kauf weiterer Immobilien leichter getätigt werden können. Die Selbstverwaltung ist auf ein bis zwei Objekte beschränkt, während eine Verwaltungsgesellschaft mehrere Objekte effizient verwalten kann. Eine Aufteilung der Aufgaben ist ebenfalls möglich.So können Sie sich auf die strategische Planung und die Auswahl der Objekte konzentrieren und die übrigen Aufgaben den Fachleuten überlassen. Eine Verwaltungsgesellschaft ist sozusagen Ihr „Partner für die Immobilienverwaltung”. Wenn Sie das richtige Unternehmen auswählen, wird es Ihnen über lange Zeit ein zuverlässiger Partner sein.

Wie oben erwähnt, liegen die Vorteile der Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft darin, dass Sie Aufwand sparen, fachliche Unterstützung erhalten und Ihr Ertragspotenzial maximieren können. Insbesondere für Mitarbeiter ist dies eine große Hilfe, um zusätzlich zu ihrem Einkommen aus ihrer Haupttätigkeit eine weitere Einnahmequelle zu erschließen.

Kriterien und Hinweise zur Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft

Allerdings kann man sich nicht vollständig auf eine Verwaltungsgesellschaft verlassen. Die Qualität der Verwaltungsgesellschaften ist unterschiedlich, und wenn Sie nicht die richtige Wahl treffen, kann es zu Nachteilen kommen, wie z. B. „die Immobilie bleibt leer, obwohl Sie sie vermieten möchten“ oder „die Mitarbeiter sind unzuverlässig und es kommt häufig zu Beschwerden von Mietern“. Im Folgenden fassen wir wichtige Kriterien und Punkte für die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zusammen.

• Umfang der zu beauftragenden Aufgaben: Die Fachgebiete und Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften sind unterschiedlich. Einige Unternehmen bieten umfassende Verwaltungsdienstleistungen einschließlich der Reinigung der Immobilie und der Überprüfung der Ausstattung an, während andere sich auf den Abschluss und die Verwaltung von Mietverträgen spezialisiert haben und Reinigung und Reparaturen als separate Optionen anbieten. Vergewissern Sie sich, dass alle Aufgaben, die Sie an die Verwaltungsgesellschaft übertragen möchten, abgedeckt sind. Wenn Sie beispielsweise die Reinigung einer weit entfernten Immobilie wünschen, sollten Sie ein auf Gebäudeverwaltung spezialisiertes Unternehmen wählen, und wenn die Vermietung im Vordergrund steht, sollten Sie ein Unternehmen wählen, das sich auf Vermietung spezialisiert hat.Wenn der Umfang der zu beauftragenden Aufgaben nicht Ihren Wünschen entspricht, können unerwartete Kosten und zusätzliche Kosten entstehen.
• Verwaltungsgebühren und Preis-Leistungs-Verhältnis: Die an die Verwaltungsgesellschaft zu zahlenden Verwaltungsgebühren (Verwaltungsprovision) betragen in der Regel etwa 5 % der Miete. Bei einer Monatsmiete von 100.000 Yen sind dies beispielsweise 5.000 Yen pro Monat. Auf den ersten Blick scheint dieser Betrag nicht hoch zu sein, aber wichtig ist, ob Sie für diese Kosten eine angemessene Leistung erhalten. Unternehmen, die extrem niedrige Gebühren anbieten, haben möglicherweise durch Einsparungen bei den Personalkosten die Qualität ihrer Dienstleistungen verringert.Umgekehrt können zu hohe Gebühren die Kostenbelastung erhöhen und zu geringeren Einnahmen führen. Holen Sie Angebote von mehreren Unternehmen ein und vergleichen Sie das Verhältnis zwischen Gebühren und Leistungsumfang. Entscheiden Sie nicht allein aufgrund des Preises, sondern wählen Sie ein Unternehmen, das die erforderlichen Dienstleistungen zu einem angemessenen Preis anbietet.
• Vermietbarkeit und Vermietungsquote: Eine hohe Vermietungsquote wirkt sich direkt auf die Rentabilität aus und ist daher ein wichtiger Punkt bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft. Vergewissern Sie sich, dass die durchschnittliche Vermietungsquote der verwalteten Objekte mindestens 95 % beträgt und dass Ihnen konkrete Maßnahmen zur Kundenakquise bei der Vermietung vorgeschlagen werden.Gute Verwaltungsgesellschaften veröffentlichen die Vermietungsquote und die durchschnittliche Leerstandsdauer der von ihnen verwalteten Objekte. Auch die Vermietungsergebnisse anderer Objekte (wie schnell Objekte in ähnlichen Gegenden und mit ähnlichem Baualter vermietet werden) sind eine gute Referenz. Konkrete Unterschiede in der Verkaufskraft zeigen sich beispielsweise daran, ob die Objekte aktiv auf den wichtigsten Immobilienportalen beworben werden, ob Fotos und Werbetexte die Vorzüge der Objekte hervorheben und ob die Verwaltungsgesellschaft gute Beziehungen zu anderen Immobilienmaklern unterhält, die bei der Vermietung kooperieren können.Vermeiden Sie Unternehmen, die keine klaren Antworten auf Fragen zu Maßnahmen zur Verbesserung der Vermietungsquote geben können oder keine Erfahrungswerte vorweisen können, und wählen Sie Unternehmen, die über das Know-how verfügen, um Leerstände schnell zu füllen.
• Verwaltungserfahrung und Zuverlässigkeit: Unternehmen mit langjähriger Erfahrung und einer großen Anzahl von verwalteten Objekten verfügen über Erfahrung in der Verwaltung vielfältiger Objekte und haben umfangreiches Know-how aufgebaut. Unternehmen, die seit vielen Jahren in einer bestimmten Größenordnung tätig sind, sind zuverlässiger als neue Unternehmen mit nur wenigen verwalteten Objekten. Unternehmen mit langjähriger Erfahrung veröffentlichen möglicherweise Daten wie die Vermietungsquote der verwalteten Objekte und die Anzahl der Objekte pro Region auf ihrer Website. Diese Transparenz ist ein Zeichen für das Vertrauen in die eigene Leistungsfähigkeit.Darüber hinaus ist es wichtig, dass innerhalb des Unternehmens ein System vorhanden ist, mit dem Informationen zu den Objekten nicht nur den einzelnen Mitarbeitern, sondern systematisch allen Mitarbeitern zugänglich sind. Wenn auch bei Abwesenheit eines Mitarbeiters andere Mitarbeiter die Situation überprüfen und reagieren können und bei Kündigung oder Versetzung eines Mitarbeiters die Übergabe reibungslos erfolgt, kann man davon ausgehen, dass ein solches Unternehmen langfristig zuverlässig ist. Informieren Sie sich im Vorfeld bei einem Vorstellungsgespräch über den Einstellungsprozess und die internen Systeme und prüfen Sie, ob es sich um ein Team aus zuverlässigen Fachleuten handelt.
• Reaktionsfähigkeit in Notfällen: Vergewissern Sie sich, dass ein 24-Stunden-Notdienst und ein Vor-Ort-Service auch nachts und an Feiertagen bei plötzlichen Problemen (z. B. Geräteausfälle oder Unfälle) zur Verfügung stehen. Ein System zur schnellen und präzisen Lösung von Problemen erhöht die Zufriedenheit der Mieter und gibt Ihnen als Eigentümer ein Gefühl der Sicherheit. Ein konkretes Beispiel: Mitten in der Nacht ist eine Wasserleitung gebrochen, aber die Reparatur wurde nicht sofort durchgeführt, sodass sich der Schaden ausweitete.Überprüfen Sie das Notfallkontaktsystem und frühere Fälle, um sicherzustellen, dass das Unternehmen vertrauenswürdig ist.
• Finanzlage des Unternehmens: Dies ist vielleicht nicht so wichtig, aber auch die Finanzlage des Verwaltungsunternehmens ist von Bedeutung. Wenn das Verwaltungsunternehmen insolvent wird, besteht das Risiko, dass die von den Mietern hinterlegten Kautionen und Mieten verloren gehen. Außerdem gibt es Berichte über Probleme wie verspätete Mietzahlungen bei Unternehmen in schwieriger finanzieller Lage. Börsennotierte Unternehmen und große Unternehmen genießen ein hohes Maß an Vertrauen, aber auch kleine und mittlere Unternehmen können Vertrauen aufbauen, wenn sie seit vielen Jahren stabil geführt werden.Wenn möglich, sollten Sie Informationen von Kreditauskunfteien einholen, die Bonität bei Teikoku Databank überprüfen oder die veröffentlichten Jahresabschlüsse einsehen, um die Solidität der Unternehmensführung zu beurteilen. Da die Bewertungen im Internet sehr unterschiedlich ausfallen, sollten Sie diese nur als Anhaltspunkt betrachten und sich auf die wichtigsten Punkte konzentrieren.
• Prüfung des Vertrags: Lesen Sie den Vertrag vor Abschluss eines Verwaltungsvertrags sorgfältig durch. Der Vertrag enthält wichtige Punkte wie Verwaltungsgebühren, Zahlungsmodalitäten, Mietzahlungsfristen, Leistungsumfang, vom Eigentümer zu tragende Kosten und Kündigungsbedingungen (Kündigungsfristen, Vertragsstrafen usw.). Klären Sie vor Vertragsabschluss alle Unklarheiten und schließen Sie den Vertrag erst ab, wenn Sie mit allen Punkten einverstanden sind. Seien Sie besonders vorsichtig, wenn Ihnen ein Untermietvertrag (Festmietvertrag) angeboten wird.Bei einem Untermietvertrag wird eine feste Miete garantiert, auch wenn die Immobilie leer steht. Allerdings bestehen Risiken wie Klauseln zur Anpassung der garantierten Miete und Beschränkungen für eine vorzeitige Kündigung. Informieren Sie sich gründlich über die Vor- und Nachteile und wählen Sie die für Sie passende Option.

Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft sollten Sie die Gebühren, die bisherigen Leistungen, den Leistungsumfang und die Chemie zwischen den Parteien umfassend bewerten. Verzichten Sie auf Unternehmen, die mit niedrigen Gebühren locken, aber nur unzureichende Leistungen bieten, und entscheiden Sie sich lieber für ein etwas teureres, aber zuverlässiges Unternehmen.Auf diese Weise können Sie langfristig Ihre Erträge maximieren. Auch nach Vertragsabschluss sollten Sie die Verwaltung nicht vernachlässigen, sondern sich regelmäßig berichten lassen und aktiv kommunizieren. Als Eigentümer ist es wichtig, den Zustand der Immobilie zu kennen und bei Bedenken ohne zu zögern Rücksprache zu halten und Verbesserungen zu verlangen. So können Sie ein gesundes Vertrauensverhältnis aufbauen. Wenn Sie die Verwaltungsgesellschaft als guten Partner nutzen und sich selbst auf die strategischen Aspekte konzentrieren können, haben Sie die ideale Voraussetzungen für eine Investition als Nebentätigkeit.

Praktische Schritte für eine erfolgreiche Immobilieninvestition

Abschließend zeigen wir Ihnen anhand eines Zeitplans die konkreten Schritte, die Ihre Mitarbeiter benötigen, um mit Immobilieninvestitionen zu beginnen. Wenn Sie die folgenden Schritte befolgen, können Sie den Kauf und die Verwaltung von Immobilien planmäßig und sicher vorbereiten. Nutzen Sie diese Liste als Checkliste.

1. Informationsbeschaffung und Lernen: Beginnen Sie zunächst damit, sich ausreichende Kenntnisse über Immobilieninvestitionen anzueignen.Lesen Sie einschlägige Bücher und Fachzeitschriften, besuchen Sie Seminare zum Thema Immobilieninvestitionen und informieren Sie sich im Internet über die Erfahrungen erfolgreicher Investoren, um sich Grundkenntnisse anzueignen. Insbesondere Informationsquellen, die sich an Investoren richten, enthalten Hinweise auf Fehler, die Mitarbeiter häufig begehen, sowie Tipps für den Erfolg. Es empfiehlt sich auch, sich Grundkenntnisse in Steuer- und Rechtsfragen anzueignen. Mit ausreichendem Wissen lassen Sie sich weniger leicht von betrügerischen Angeboten täuschen und können fundiertere Investitionsentscheidungen treffen.
2. Zielsetzung und Strategieentwicklung: Als Nächstes legen Sie Ihre Investitionsziele fest. Die Ziele sind individuell unterschiedlich, können aber beispielsweise lauten: „Ich möchte jeden Monat zusätzlich ◯◯◯ Yen verdienen“, „Ich möchte meine Rente durch langfristige Investitionen aufbessern“ oder „Ich möchte in ◯◯ Jahren Gewinne erzielen“. Legen Sie fest, ob Sie den Schwerpunkt auf Einkünfte (Mieteinnahmen) oder Kapitalgewinne (Veräußerungsgewinne) legen und wie viele Immobilien Sie innerhalb eines bestimmten Zeitraums erwerben möchten. Wenn Sie Ihre Ziele klar definieren, ergibt sich die Strategie von selbst.Wenn Sie beispielsweise ein langfristiges, stabiles Einkommen anstreben, sollten Sie mehrere Wohnungen in der Innenstadt kaufen. Wenn Sie hingegen expandieren möchten, sollten Sie zunächst mit Mehrfamilienhäusern beginnen. Es ist wichtig, eine Strategie zu entwickeln, die Ihrem Risikoprofil und Ihrem Lebensplan entspricht, und entsprechend Ihren Zielen und Ihrer Strategie zu handeln.
3. Finanzplanung: Wie im Abschnitt „Finanzplanung“ oben ausführlich erläutert, erstellen Sie auf der Grundlage Ihrer Eigenmittel, der Finanzierungsmöglichkeiten, der monatlichen Rückzahlungssimulationen und der erwarteten Rendite ein Investitionsbudget und einen Finanzplan.Auf diese Weise erhalten Sie einen Anhaltspunkt für die Preisspanne der Immobilien, die Sie sich leisten können. Planen Sie beispielsweise anhand von Zahlen, wie hoch das Gesamtbudget bei einem Eigenkapital von X Millionen Yen und einem Kredit in Höhe des X-fachen des Eigenkapitals wäre und wie hoch der jährliche Cashflow bei einer erwarteten Rendite von Y % wäre. Berechnen Sie mehrere Szenarien und prüfen Sie, ob Sie nicht nur optimistische, sondern auch pessimistische Fälle abdecken können. Wenn Sie eine Familie haben, ist es wichtig, die Pläne mit Ihrem Partner zu besprechen und dessen Verständnis zu gewinnen.
4. Kreditberatung und Vorprüfung: Wenn Sie sich für eine Finanzierungsstrategie entschieden haben, wenden Sie sich an ein Finanzinstitut und beantragen Sie einen Kredit. Kontaktieren Sie Banken und Kreditgenossenschaften, die Immobilienkredite aktiv vergeben, teilen Sie ihnen Ihr Jahreseinkommen, Ihre Betriebszugehörigkeit und den gewünschten Kreditbetrag mit und lassen Sie sich eine erste Einschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit geben. Es empfiehlt sich auch, frühzeitig eine Vorprüfung (vorläufige Prüfung) zu beantragen. Wenn Sie die Vorprüfung bestehen, wird Ihnen ein Kredit bis zu einem bestimmten Betrag zugesagt, sodass Sie realistisch nach einer Immobilie suchen können.Wenn Sie dabei auch Ihre Wünsche hinsichtlich der Art des Zinssatzes und der Rückzahlungsfrist angeben, können Sie Ihre Auswahlmöglichkeiten erweitern. Auch wenn Sie über einen Immobilienmakler mit einer Partnerbank zusammenarbeiten, können Sie Ihre Verhandlungsposition stärken, indem Sie sich zunächst selbst bei der Bank erkundigen.
5. Festlegung von Immobilienkriterien und Marktforschung: Nun beginnt die konkrete Immobiliensuche. Erstellen Sie zunächst eine Liste mit den gewünschten Immobilienkriterien. Legen Sie klar fest, welche Kriterien zu Ihrer Strategie passen.Dazu gehören beispielsweise die Lage (entlang der Linie XX, maximal eine Stunde vom Arbeitsplatz entfernt usw.), die Art der Immobilie (Wohnung/Einfamilienhaus/Reihenhaus usw.), das Baujahr (maximal XX Jahre alt), die Größe (mindestens XX m²) und die Rendite (mindestens XX %). Wenn Sie die Kriterien zu stark einschränken, finden Sie möglicherweise keine geeignete Immobilie. Legen Sie daher klare Prioritäten fest und bleiben Sie flexibel. Wenn Sie die Kriterien festgelegt haben, informieren Sie sich über die Marktentwicklung.Suchen Sie auf Immobilienportalen (Rakumachi, Kenmeika, Homes usw.) nach Objekten, die Ihren Kriterien entsprechen, und verschaffen Sie sich einen Überblick über die Preisspanne, die Rendite und die Trends. Kontaktieren Sie gleichzeitig einen zuverlässigen Immobilienmakler (spezialisiert auf Anlageobjekte), teilen Sie ihm Ihre Kriterien mit und bitten Sie ihn, Ihnen Informationen zu Objekten zukommen zu lassen. Durch den Vergleich vieler auf dem Markt verfügbarer Informationen entwickeln Sie ein Gespür dafür, ob ein Objekt günstig oder überbewertet ist.
6. Auswahl der in Frage kommenden Objekte und Besichtigung vor Ort: Wenn Sie bei Ihrer Suche ein Objekt gefunden haben, das Ihnen gefällt, fordern Sie unverzüglich detaillierte Unterlagen an. Besorgen Sie sich vom Verkäufer oder Makler Unterlagen zum Objekt (Mietliste, Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben, Objektbeschreibung usw.) und berechnen Sie die Rendite sowie die Einnahmen und Ausgaben neu. Wenn Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, diese zu stellen. Besichtigen Sie das Objekt unbedingt vor Ort. Überprüfen Sie das Objekt und die Umgebung mit eigenen Augen und vergewissern Sie sich, dass keine Probleme vorliegen.Wenn möglich, sollten Sie auch die Mietpreise in der Nachbarschaft recherchieren (Vorhandensein von Mietanzeigen, Bandbreite der Mietpreise für Nachbarobjekte usw.). Bei gebrauchten Objekten sollten Sie auch den Zustand des Gebäudes, die Gemeinschaftsräume und den Zustand der Verwaltung überprüfen. Lassen Sie gegebenenfalls das Gebäude von einem Sachverständigen überprüfen, um sicherzustellen, dass keine schwerwiegenden Mängel vorliegen.
7. Simulation der Einnahmen und Ausgaben und endgültige Entscheidung: Wenn der Preis der Immobilie und die Finanzierungsbedingungen feststehen, erstellen Sie eine detaillierte Simulation der Einnahmen und Ausgaben. Berücksichtigen Sie dabei alle Faktoren wie Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehensbetrag, Zinssatz, Rückzahlungsdauer, voraussichtliche Miete, Verwaltungskosten und Steuern und erstellen Sie eine jährliche Gewinn- und Verlustrechnung sowie eine langfristige Einnahmen- und Ausgabenprognose. Überprüfen Sie, ob der ursprünglich prognostizierte Cashflow realistisch ist und die Rendite Ihren Zielen entspricht.Führen Sie gleichzeitig Stresstests mit einer Leerstandsquote von 0 % und einem Zinssatz von △ % durch, um die Widerstandsfähigkeit zu überprüfen. Wenn die Ergebnisse der Simulation in Ordnung sind, treffen Sie die endgültige Kaufentscheidung. Wenn Sie noch unsicher sind, kehren Sie zu Ihren ursprünglichen Zielen und Strategien zurück und überprüfen Sie diese erneut. Wenn Sie dennoch Zweifel haben, sollten Sie den Kauf mutig aufgeben. Die goldene Regel lautet: Kaufen Sie nur Immobilien, deren Zahlen Sie überzeugen und bei denen Sie sich sicher sind.
8. Kaufantrag und Vertragsformalitäten: Wenn Sie sich für den Kauf entschieden haben, reichen Sie zunächst über den Immobilienmakler einen Kaufantrag (Kaufabsichtserklärung) ein. Bei den Preisverhandlungen geben Sie in dieser Phase Ihren Wunschpreis an. Wenn Sie sich mit dem Verkäufer über die Bedingungen geeinigt haben, schließen Sie einen formellen Immobilienkaufvertrag ab. Sie erhalten Erläuterungen zu den wichtigsten Punkten, unterzeichnen den Vertrag und leisten eine Anzahlung. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig durch und klären Sie alle Unklarheiten, bevor Sie mit dem Verfahren fortfahren.Nach der endgültigen Prüfung durch das Finanzinstitut und der Genehmigung des Kredits wird der Kreditvertrag (Darlehensvertrag) abgeschlossen. Am Tag der Übergabe der Immobilie zahlen Sie den Restbetrag und die Übertragung des Eigentums wird registriert. Mit der Übergabe der Schlüssel werden Sie Eigentümer der Immobilie. Der Ablauf vom Vertragsabschluss bis zur Übergabe wird Ihnen vom Immobilienmakler und der Bank erklärt, aber Sie müssen die erforderlichen Unterlagen im Voraus vorbereiten.
9. Festlegung der Verwaltungsrichtlinien und Vorbereitung der Beauftragung: Nach dem Erwerb der Immobilie müssen Sie umgehend die Vermietung organisieren.Wenn Sie sich für eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft entschieden haben, schließen Sie bitte sofort nach der Übergabe einen Verwaltungsvertrag ab. Wenn Sie noch auf der Suche nach Mietern sind, lassen Sie die Verwaltungsgesellschaft die Mietbedingungen festlegen und bitten Sie sie, den Mietvertrag umzuschreiben und die Bankverbindung für die Mietzahlungen mitzuteilen. Wenn Sie einen Untermietvertrag nutzen, überprüfen Sie bitte dessen Inhalt und schließen Sie einen formellen Vertrag ab. Wenn Sie sich für die Selbstverwaltung entscheiden, müssen Sie die Kommunikation mit den Mietern übernehmen und verschiedene Zahlungskonten einrichten.In jedem Fall sollten Sie sicherstellen, dass zu Beginn der Nutzung ein Verwaltungssystem eingerichtet ist. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie auch die mit dem Immobilienbesitz verbundenen Versicherungen (Feuerversicherung, Erdbebenversicherung usw.) abschließen.
10. Nutzungsbeginn und Beginn der Betriebsführung: Endlich kann die Vermietung beginnen. Wenn die Miete vom Mieter überwiesen wird, sollten Sie die monatlichen Einnahmen und Ausgaben erfassen und überprüfen, ob alles nach Plan verläuft. Überprüfen Sie den monatlichen Bericht (Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, Belegungsstatus), den Sie von der Verwaltungsgesellschaft erhalten, und wenden Sie sich bei Unklarheiten an diese.Da einmal jährlich eine Steuererklärung abgegeben werden muss, müssen Sie alle Ausgabenbelege ordnen und Buch führen. Wenn während des Betriebs Probleme auftreten oder Entscheidungen getroffen werden müssen, sollten Sie nicht eigenmächtig handeln, sondern die Verwaltungsgesellschaft oder einen Experten konsultieren. Außerdem ist es wichtig, regelmäßig vor Ort zu sein, um den Zustand der Immobilie zu überprüfen. So können Sie beispielsweise kontrollieren, ob die Beleuchtung in den Gemeinschaftsräumen funktioniert und ob Unkraut wächst. Auch wenn Sie die Verwaltung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft übertragen haben, ist es wichtig, dass Sie selbst vor Ort nach dem Rechten sehen, um den Wert der Immobilie zu erhalten.Außerdem sollten Sie einmal alle sechs Monate bis einmal pro Jahr die ursprünglichen Einnahmen- und Ausgabenpläne mit den tatsächlichen Zahlen vergleichen und bei größeren Abweichungen die Ursachen analysieren und Ihre Strategie für die Zukunft anpassen (ggf. Anpassung der Miete oder zusätzliche Investitionen). Durch die kontinuierliche Umsetzung dieses PDCA-Zyklus können Sie die Genauigkeit Ihrer Immobilieninvestitionen verbessern und Ihrem Erfolg näher kommen.

Dies sind die konkreten Schritte, um mit Immobilieninvestitionen zu beginnen. Es ist zwar ein aufwändiger Prozess, aber wenn Sie Schritt für Schritt vorgehen, ist es keineswegs schwierig.Insbesondere der erste Immobilienkauf kann eine Hürde darstellen, die Sie jedoch mit sorgfältiger Vorbereitung und umsichtigen Entscheidungen überwinden können. Wenn Sie vorsichtig vorgehen, können Sie fatale Fehler vermeiden. Nach dem Kauf ist es wichtig, sich von Experten unterstützen zu lassen und Erfahrungen zu sammeln.

Zusammenfassung und nächste Schritte

Bevor Sie mit Immobilieninvestitionen beginnen, haben wir Ihnen die Grundlagen und Tipps, die Sie als Arbeitnehmer kennen sollten, aus den Bereichen Immobilienauswahl, Finanzplanung, Risikomanagement und Nutzung von Verwaltungsgesellschaften ausführlich erläutert. Abschließend fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen.

• Sich das richtige Wissen aneignen: Bevor Sie mit der Investition beginnen, sollten Sie sich gründlich mit den Grundlagen vertraut machen und ausreichend Informationen sammeln. Wissen ist die beste Verteidigung. Nehmen Sie sich Zeit zum Lernen und handeln Sie nicht übereilt.
• Immobilien sorgfältig auswählen: Bewerten Sie Lage, Nachfrage, Zustand des Gebäudes und Rentabilität aus verschiedenen Blickwinkeln und wählen Sie Immobilien, die langfristig stabil betrieben werden können. Wichtig ist nicht, ob Sie selbst in der Immobilie wohnen möchten, sondern ob sie für Ihre Zielgruppe attraktiv ist.
• Finanzplanung und Ertrags- und Kostenprognosen: Achten Sie auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigenkapital und Fremdkapital und beschränken Sie sich auf Beträge, die Sie problemlos zurückzahlen können. Führen Sie vor dem Kauf gründliche Ertrags- und Kostenprognosen durch und stellen Sie sicher, dass der Cashflow positiv ist. Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung auch die Anschaffungskosten, die Unterhaltskosten und das Leerstandsrisiko.
• Risiken im Voraus abdecken: Identifizieren Sie die wichtigsten Risiken wie Leerstand, Mietausfälle, Reparaturkosten, Zinserhöhungen und Katastrophen und ergreifen Sie konkrete Maßnahmen.Besonders wichtig sind Maßnahmen gegen Leerstand (Auswahl von Objekten, die der Nachfrage entsprechen, und Festlegung der Miete) sowie der Abschluss von Versicherungen.
• Verwaltungsgesellschaften angemessen einsetzen: Beauftragen Sie eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft mit der Vermietung und konzentrieren Sie sich selbst auf die Strategie und die Entscheidungsfindung. Vergleichen Sie bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft die Leistungen, Gebühren, Referenzen und Reaktionsfähigkeit und wählen Sie einen Partner, mit dem Sie eine langfristige Zusammenarbeit aufbauen können. Auch wenn Sie die Verwaltung auslagern, ist es wichtig, dass Sie als Eigentümer Ihr Interesse an der Immobilie aufrechterhalten und ein solides Verwaltungssystem aufrechterhalten.
• Mit ausreichender Vorbereitung vorgehen: Erstellen Sie einen Aktionsplan gemäß den in diesem Artikel beschriebenen Schritten und gehen Sie schrittweise vor. Bei Unklarheiten wenden Sie sich an einen Experten. Eine risikofreie und großzügige Planung erhöht die Erfolgschancen.

Bei Immobilieninvestitionen müssen Sie nicht wie bei Aktien oder Devisen täglich die Marktpreise verfolgen. Es handelt sich um eine Anlageform, bei der Sie mit dem stabilen Einkommen Ihrer Mitarbeiter als Hebel stetig Vermögen aufbauen. Mit dem richtigen Wissen und einer ausreichenden Vorbereitung ist dies keineswegs schwierig.Vielmehr bietet sie Ihren Mitarbeitern zahlreiche Vorteile (z. B. flexible Kreditbedingungen und Laufzeiten). Wichtig ist, dass Sie sich Zeit für eine sorgfältige Planung nehmen, vorsichtig vorgehen und gleichzeitig Chancen aktiv nutzen. Nutzen Sie das in diesem Artikel erworbene Wissen, um den ersten Schritt zu machen. Mit dem richtigen Ansatz kann die Immobilieninvestition für Ihre Mitarbeiter zu einer zuverlässigen und praktischen Form der Vermögensverwaltung werden. Handeln Sie jetzt, um sich ein stabiles Einkommen für die Zukunft zu sichern. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg!