Vorteile und Risiken von Anlageimmobilien für Wohlhabende

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeimmobilien) sind Grundstücke und Gebäude, die zum Zweck der Immobilienanlage gehalten werden. Mit anderen Worten, es handelt sich um alle Immobilien, die nicht für die eigene Wohnnutzung, sondern für die Mietverwaltung und künftige Kapitalgewinne beim Verkauf bestimmt sind. Typische Anlageobjekte sind Eigentumswohnungen und -häuser, Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser zur Vermietung, Büro- und Geschäftshäuser, Hotels, Lagerhallen und Parkhäuser. Je nach Größe und Nutzung der Immobilie gibt es verschiedene Investitionsformen, von der Großinvestition (Kauf eines ganzen Gebäudes) bis hin zum Teileigentum (z. B. Studio), das je nach Umfang der eigenen Mittel und der eigenen Investitionspolitik gewählt wird.

Vorteile.

• Stabile Erträge und Kapitalgewinne: Anlageimmobilien haben zwei Einkommensquellen: Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) und Verkaufsgewinne (Kapitalgewinn). In innerstädtischen Lagen und beliebten Gegenden sind die Leerstandsquoten niedrig und stabile Mieteinnahmen leicht zu erzielen, so dass sie sich für die Altersvorsorge und den langfristigen Vermögensaufbau eignen. Es können auch hohe Kursgewinne angestrebt werden, wenn die Immobilie zu einem Zeitpunkt verkauft wird, an dem die Immobilienpreise gestiegen sind.

• Inflationsabsicherung: Sachwerte wie Grundstücke und Gebäude sind inflationsresistent und verlieren bei steigenden Preisen nicht an Wert. Die Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio gilt als Risikoabsicherung, denn "bei Inflation verlieren Sparkonten an Wert, während der Wert von Immobilien nicht sinkt, sondern steigt".

• Steuerspareffekt: Die Möglichkeit, Abschreibungsaufwendungen zu verbuchen, kann zu Einsparungen bei der Einkommenssteuer und der Wohnsteuer führen. So kann jedes Jahr ein hoher Aufwand in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer des Gebäudeteils angesetzt werden, und wenn das Immobilieneinkommen im Minus ist, kann das steuerpflichtige Einkommen durch Gewinn und Verlust mit anderen Einkünften wie Arbeitseinkommen reduziert werden. Anleger mit hohen Einkommenssteuersätzen, wie z. B. vermögende Berufstätige, profitieren eher von diesem Effekt.

• Stabilität und Diversifikation: Im Vergleich zu Aktien gelten Immobilien als Sachwert mit moderaten Kursschwankungen und einem geringen Risiko eines plötzlichen Wertverlustes. Da bei einer langen Haltedauer relativ stabile Wertzuwächse zu erwarten sind, kann die Einbindung in ein Portfolio zu einer Diversifizierung des Gesamtrisikos führen.

Risiken

• Leerstandsrisiko: In der Mietverwaltung können Mieteinnahmen nur erzielt werden, wenn es keine Mieter gibt. Selbst an einem guten Standort können die Leerstandsquoten aufgrund der wirtschaftlichen Bedingungen und der Zu- oder Abnahme von Konkurrenzobjekten schwanken. Wenn die Mietersuche nicht wie geplant verläuft, können die Einnahmen hinter den Prognosen zurückbleiben.

• Zins- und Rückzahlungsrisiko: Da viele Investoren Fremdkapital (Kredite) einsetzen, erhöhen steigende Zinsen die Rückzahlungslast. Insbesondere bei variablen Zinssätzen wirken sich Zinsschwankungen direkt auf den Cashflow aus, und ein hoher Verschuldungsgrad kann den Tilgungsplan durcheinander bringen.

• Liquiditätsrisiko: Es ist wichtig zu wissen, dass Immobilien im Allgemeinen illiquide sind und nicht sofort in Bargeld umgewandelt werden können, wenn Sie sie verkaufen wollen. Die hohen Immobilienpreise von Tausenden bis Hunderten von Millionen Yen erschweren Verbriefungen, und es dauert oft mehrere Wochen oder Monate, bis ein Kaufvertrag abgeschlossen wird. Infolgedessen dauert der Verkauf länger als bei Aktien oder Investmentfonds, und es besteht die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht zum erwarteten Preis verkauft wird.

• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten: Ein weiterer Risikofaktor sind die Kosten für die Instandsetzung und Verwaltung der Gebäude. Mit zunehmendem Alter fallen umfangreiche Reparaturen an Gemeinschaftsbereichen und Einrichtungen sowie regelmäßige Inspektionen und Baukosten für die Gebäudeinstandhaltung an. Diese können teurer sein als erwartet und die Investitionsrenditen unter Druck setzen.

• Markt- und Regulierungsrisiken: Wirtschaftliche Stagnation, sinkende Grundstückspreise, Änderungen der Steuersysteme und strengere Vorschriften geben ebenfalls Anlass zur Sorge. So können beispielsweise strengere Kreditbedingungen für Renditeobjekte oder eine strengere Besteuerung die Liquidität und Rentabilität beeinträchtigen.

Trends und Bedürfnisse bei Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen

In den letzten Jahren haben vermögende Investoren ein besonderes Interesse an hochwertigen Immobilien in Stadtzentren gezeigt. Hochhaus-Eigentumswohnungen und Penthäuser in guten Lagen sind bei wohlhabenden Menschen in Japan und im Ausland beliebt. Insbesondere mit der jüngsten Abwertung des Yen haben vermögende Privatpersonen aus China, Hongkong und anderen Teilen des Großraums China aktiv High-End-Immobilien in Tokio gekauft, deren hohe Rentabilität mit einer geschätzten Rendite von 3 bis 4 % ebenfalls Aufmerksamkeit erregt. Gleichzeitig haben Immobilien in Stadtzentren ein geringes Leerstandsrisiko und eignen sich gut für den langfristigen Vermögenserhalt.

Auch die Investitionen in Hotel- und Resortimmobilien nehmen zu, was zum Teil auf die Erholung der Nachfrage aus dem Ausland zurückzuführen ist. JLL berichtet, dass die Immobilieninvestitionen in Japan im Jahr 2024 ein Volumen von 36 Mrd. USD (ca. 5,5 Billionen JPY) erreichen werden, wobei hotelbezogene Aktivitäten besonders aktiv sind. Vermögende Privatpersonen richten ihr Augenmerk auch auf Eigentumswohnungen in Ferienorten und touristischen Zielen sowie auf Immobilien in großen Überseestädten (z. B. New York, London, Singapur), und die internationale Diversifizierung ihrer Portfolios durch Auslandsanlagen schreitet ebenfalls voran. Auch Finanzinstrumente wie Real Estate Investment Trusts (J-REITs) und Privatplatzierungsfonds, die sich in der Ära niedriger Zinsen entwickelt haben und es Anlegern ermöglichen, mit relativ geringen Beträgen in Immobilien zu investieren, rücken zunehmend in den Fokus. Je nach eigener Risikobereitschaft und Zielsetzung ziehen die Anleger eine breite Palette von Optionen in Betracht, die von hochwertigen städtischen Immobilien bis hin zu Immobilien in Übersee und Fondsprodukten reichen.

Werte und Stärken von INA & Associates K.K.

INA & Associates K.K. ist ein One-Stop-Servicepartner bei den oben genannten Immobilieninvestitionen für vermögende Privatpersonen. Spezialisiert auf die Immobilienberatung für vermögende Privatpersonen unterstützt INA & Associates mit einem durchgängigen Personalsystem in allen Bereichen des Kaufs, des Verkaufs, der Vermietung und der Verwaltung und hat seit dem Start im Jahr 2020 zahlreiche nationale und internationale Banküberweisungen abgewickelt und hunderte von Immobilieneigentümern interviewt, um Know-how zu sammeln. So stellen wir beispielsweise Projektteams für große Investitionsvorhaben zusammen und begleiten diese von der Planung bis zur Ausführung, wobei wir auch auf die komplexen Bedürfnisse von vermögenden Privatpersonen eingehen.

Darüber hinaus legt INA&Associates großen Wert auf eine sehr transparente Betriebsführung. Das Unternehmen zeichnet sich durch eine gründliche Offenlegung der Kosten aus, wie z. B. eine feste monatliche Mietverwaltungsgebühr und eine vorherige Offenlegung der Tarife bei der Beauftragung von Bauarbeiten. Über ein einzigartiges Cloud-System können Eigentümer jederzeit Verträge sowie Einnahmen- und Ausgabenberichte zu ihren Objekten einsehen, was unklare Kosten verhindert und für Sicherheit sorgt. Darüber hinaus sorgen ein KI-gestütztes Immobilienvorschlagssystem und Marktanalysetools für effiziente Betriebsvorschläge, während ein 24/7-Supportsystem für hohe Belegungs- und Auslastungsraten sorgt.

Unter Nutzung dieser Stärken schlägt INA & Associates optimale Immobilieninvestitionspläne für vermögende Privatpersonen mit Blick auf deren gesamtes Vermögensportfolio vor. Durch ausführliche Beratung durch ein Team von sehr erfahrenen Fachleuten und den Einsatz fortschrittlicher IT bieten wir Unterstützung zur Verbesserung der Investitionseffizienz und des Vermögenserhalts.