Vergleich der Immobilienverwaltungsgebühren in Tokio und Kansai

Für Eigentümer von Mietobjekten ist die "Hausverwaltungsgebühr" ein wichtiger Punkt, der direkt mit der Rentabilität der Mietverwaltung zusammenhängt. Wenn Sie die Hausverwaltung an ein spezialisiertes Unternehmen auslagern, erhalten Sie eine umfassende Unterstützung, vom Umgang mit Mietern bis zur Instandhaltung des Gebäudes, für die Sie eine monatliche Hausverwaltungsgebühr zahlen. In diesem Artikel werden die grundlegende Struktur und Aufschlüsselung der Hausverwaltungsgebühren erläutert und die Unterschiede zwischen den Marktpreisen in den Regionen Tokio und Kansai vergleichend dargestellt. Außerdem werden die Vor- und Nachteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft erörtert und die wichtigsten Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft besprochen. Darüber hinaus werden die Philosophie und die Stärken von INA&Associates KK (Reaktionsschnelligkeit, Anzahl der verwalteten Einheiten, Erfolgsbilanz bei sehr wohlhabenden Kunden usw.) vorgestellt und die Unterscheidungsmerkmale zu anderen Dienstleistungen verdeutlicht. Wir hoffen, dass dies für Eigentümer hilfreich ist, die ihre künftigen Erträge maximieren und die Auswahl des besten Verwaltungspartners vereinfachen wollen.

Wie hoch sind die Gebühren für die Immobilienverwaltung? Allgemeine Aufschlüsselung und Struktur

Lassen Sie uns zunächst die Grundlagen der Hausverwaltungsgebühren erläutern. Es handelt sich dabei um die Gebühr, die gezahlt wird, wenn ein Eigentümer die Verwaltung seiner Immobilie an ein professionelles Immobilienverwaltungsunternehmen auslagert, und die auch als "Verwaltungsgebühr" oder "Verwaltungsprovision" bezeichnet wird. Sie wird in der Regel als fester Prozentsatz der monatlichen Mieteinnahmen festgelegt und beträgt im Allgemeinen etwa 5 % der Miete. Wenn Sie z. B. 10 Einheiten mit einer Monatsmiete von 80 000 Yen besitzen und einen Vertrag mit einer 5%igen Verwaltungsgebühr abgeschlossen haben, beträgt die monatliche Verwaltungsgebühr 40 000 Yen oder 5% der Gesamtmiete von 800 000 Yen. Viele Verwaltungsgesellschaften verwenden ein solches prozentuales System - "Miete x xx%" - wobei die Kosten im Verhältnis zu den Einnahmen stehen.

Welche spezifischen Aufgaben sind in der Verwaltungsgebühr enthalten? Bei einem allgemeinen , vollständig ausgelagertenVerwaltungsvertrag ist die Verwaltungsgesellschaft im Wesentlichen für die "Mieterbeziehungen" und die "Gebäudeverwaltung" im Namen des Mieters zuständig. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um folgende Leistungen

• Mieterwerbung und Vertragsmanagement: Werbung für neue Mieter, Durchführung von Besichtigungen, Abschluss von Mietverträgen, Vertragsverlängerungsverfahren, Betreuung und Abrechnung bei Kündigung usw.

• Mietinkasso: Einzug der monatlichen Miete und Überweisung an den Eigentümer sowie Mahnwesen bei Zahlungsrückständen.

• Bearbeitung von Beschwerden: Entgegennahme und Bearbeitung von Beschwerden von Mietern über mangelhafte Einrichtungen, Nachbarschaftsprobleme usw.

• Instandhaltung und Verwaltung der Gebäude: regelmäßige Kontrollgänge und Reinigung, Veranlassung der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen und Reparaturen im Falle von Störungen.

Dies sind typische Aufgaben im Falle einer vollständig ausgelagerten Verwaltung mit einer Provision von etwa 5 % der Mieteinnahmen (mit einer Spanne von 3-10 % je nach Vertrag). Andererseits gibt es auch Konzepte, die den Arbeitsumfang begrenzen, um die Provisionen zu senken. So kümmert sich der Eigentümer bei der "Verwaltung durch ein Inkassobüro" selbst um die Anwerbung von Mietern und die Vertragsabwicklung, und nur der Teil der Finanzverwaltung, wie z. B. die Einziehung der Miete und die Mahnung von Zahlungsrückständen, wird ausgelagert. In diesem Fall ist die Verwaltungsgebühr oft niedrig angesetzt und beträgt etwa 3 % der Miete.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, nur die Gebäudeverwaltung auszulagern. In diesem Fall kümmert sich der Eigentümer selbst um die Beziehungen zu den Mietern und den Einzug der Mieten und überlässt nur die Gebäudereinigung und die Inspektion der Gebäude einem spezialisierten Unternehmen. In vielen Fällen besteht die Gebührenstruktur aus einer festen monatlichen Gebühr von ¥ 10.000 je nach Größe des Objekts, die manchmal getrennt von der normalen Verwaltungsgebühr als Gebäudeverwaltungsgebühr erhoben wird. Der in der Verwaltungsgebühr enthaltene Arbeitsumfang variiert also von einer Verwaltungsgesellschaft zur anderen, und die Kosten variieren je nach den Einzelheiten des Vertrags. Es ist daher wichtig zu beachten, dass die Angabe "Verwaltungsgebühr xx%" allein noch nichts darüber aussagt, was tatsächlich enthalten ist.

Eine speziellere Form ist der Untermietvertrag (Pauschalmietvertrag). Hierbei handelt es sich um ein System, bei dem die Verwaltungsgesellschaft (oder der Untervermieter) die Immobilie in großen Mengen vermietet und eine feste garantierte Miete an den Eigentümer zahlt, der das Risiko des Leerstands trägt, allerdings zu einem höheren Provisionssatz. Die Verwaltungsgebühr für die Untervermietung beläuft sich in der Regel auf etwa 10-20 % der Miete, und es ist zu beachten, dass die garantierte Miete je nach den vertraglichen Einzelheiten in regelmäßigen Abständen überprüft wird (sogenanntes Minderungsrisiko).

✔ Punkt: Die Berechnungsmethode der Verwaltungsgebühr und die darin enthaltenen Leistungen hängen von der Art des Vertrags ab. Im Allgemeinen liegt der marktübliche Satz für eine vollständig ausgelagerte Verwaltung bei ca. 5 % der Miete, kann aber in einigen Fällen auf ca. 3 % reduziert werden, wenn der Arbeitsumfang eingegrenzt wird. Umgekehrt kann die Untervermietung mit Leerstandsgarantie zu einem hohen Provisionssatz von 10 % oder mehr führen. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich vergewissern, mit welchen Aufgaben Sie in welchem Umfang betraut werden und wie viel Sie dafür erhalten.

Die Marktsätze für Verwaltungsgebühren unterscheiden sich zwischen dem Großraum Tokio und der Region Kansai.

Wie bereits erwähnt, liegt der landesweite Marktsatz für Verwaltungsgebühren bei etwa 5 % der Miete, aber es gibt tatsächlich einige Unterschiede in der Entwicklung je nach Region. Insbesondere gibt es aufgrund unterschiedlicher Marktbedingungen und Geschäftspraktiken Unterschiede in der Höhe der Verwaltungsgebühren und in den Plänen zwischen dem Großraum Tokio und der Kansai-Region.

Tendenz im Großraum Tokio: rund 5 % sind die Norm, wobei ein gewisser Wettbewerb um niedrigere Sätze herrscht.

Im Großraum Tokio setzen viele Verwaltungsgesellschaften den Standard für Verwaltungsgebühren bei etwa 5 % der Miete an. Tatsächlich zeigen die Daten, dass der nationale Durchschnitt der Verwaltungsgebühren von 5 % knapp 70 % des Gesamtbetrags ausmacht, und dieses Niveau wird als "marktgerechter Standardsatz" anerkannt, insbesondere in den Vororten von Tokio. Im Großraum Tokio hingegen gibt es viele Verwaltungsgesellschaften, und der Wettbewerb ist hart, so dass einige Unternehmen ihre Provisionssätze auf etwa 1-3 % beschränken oder in extremen Fällen behaupten, keine Yen zu verlangen. Hinter dem Auftauchen dieser ultraniedrigen Provisionspläne in städtischen Gebieten stehen Situationen wie: "Die Verwaltungsgebühr kann auf einen Dienstleistungspreis festgesetzt werden, weil das Unternehmen mit anderen Geschäften Geld verdient (z. B. mit der Vermittlung von Immobilienverkäufen)" und "Das Unternehmen drückt den Preis, um sich von anderen Verwaltungsgesellschaften zu unterscheiden, um unter ihnen ausgewählt zu werden". In vielen Fällen ist jedoch der Arbeitsumfang in Plänen mit extrem niedrigen Gebühren auf das Nötigste beschränkt (nur grundlegende Details wie Mieterwerbung und Mietinkasso), so dass es notwendig ist, das Gleichgewicht mit der Qualität der Dienstleistung zu bestimmen, wie unten beschrieben.

Im Großraum Tokio gibt es immer mehr Verwaltungsgesellschaften, die sich durch den Einsatz modernster Technologie für einen effizienten Betrieb undhochwertige Dienstleistungen für wohlhabende Eigentümer abheben. So wurde versucht, sowohl die betriebliche Effizienz als auch die Vermietungsquoten zu verbessern, indem z. B. Vertragsvergabeverfahren online gestellt und KI zur Berechnung angemessener Mieten eingesetzt wurden, während gleichzeitig eine feste und niedrige Verwaltungsgebühr angeboten wurde , die früher 5 % der Gesamtkosten betrug. Obwohl die Preisspanne für Verwaltungsdienstleistungen im Großraum Tokio sehr groß ist, kann man sagen, dass die Region ein fruchtbarer Boden für das Aufkommen fortschrittlicher Dienstleistungen ist.

Trends in der Region Kansai: Polarisierung in 5 % und 3 %, auch beeinflusst durch regionale Gepflogenheiten.

Betrachtet man die Kansai-Region (das Gebiet um die Präfektur Osaka), so sind die Marktsätze für Verwaltungsgebühren im Großen und Ganzen mit denen im Großraum Tokio vergleichbar, aber es gibt eine polarisierte Entwicklung. Einer Erhebung zufolge entfallen in der Region Kansai etwa 50 % aller Verwaltungsgebührenverträge auf "Mieteinnahmen x 5 %", gefolgt von "etwa 3 %" mit knapp 40 %, wobei 5 % und 3 % den Hauptanteil ausmachen. Diese Daten deuten darauf hin, dass sich zwar die Hälfte der Eigentümer in Kansai für die standardmäßige, vollständig ausgelagerte Verwaltung (rund 5 %) entscheidet, dass aber mehr Eigentümer einen Plan mit niedrigeren Verwaltungsgebühren (rund 3 %) nutzen als im Großraum Tokio. Die niedrigen Gebühren könnten darauf zurückzuführen sein, dass die Eigentümer in der Region Kansai es relativ stark bevorzugen, nur einen Teil ihrer Arbeit auszulagern, ähnlich wie bei der Selbstverwaltung. Sie entscheiden sich z. B. dafür, die Teile der Immobilie, die sie selbst verwalten können, selbst zu verwalten, wenn sich die Immobilie in der Nähe ihres Wohnorts befindet, und überlassen nur die Mindestaufgaben, wie z. B. die Einziehung der Zahlungen, einem Auftragnehmer. Daher geht man davon aus, dass es eine gewisse Anzahl von Bedürfnissen für einfache Outsourcing-Pläne mit einer Verwaltungsgebühr von etwa 3 % gibt.

Auch bei den Mietvertragspraktiken gibt es Unterschiede zwischen der Region Kansai und dem Großraum Tokio. In der Metropolregion Tokio ist es üblich, dass der Vermieter (Eigentümer) bei der Vertragsverlängerung alle zwei Jahre eine Verlängerungsgebühr in Höhe von etwa einer Monatsmiete erhält, während es in Osaka und anderen Gebieten der Kansai-Region außerhalb von Kyoto nicht üblich ist, Verlängerungsgebühren zu verlangen. Aus diesem Grund werden Immobilien in der Kansai-Region angepasst, indem stattdessen eine höhere Kaution (Kaution) oder ein höheres Schlüsselgeld verlangt wird oder die Miete selbst etwas höher angesetzt wird. Dieser Unterschied wirkt sich nicht direkt auf die Verwaltungsgebühr aus, wohl aber auf den Inhalt der Verwaltungsdienste. In der Metropolregion Tokio beispielsweise muss die Verwaltungsgesellschaft eine Rolle bei der Erneuerung der Wohnung spielen, z. B. bei den Verwaltungsverfahren für die Überweisung und den Erhalt der Erneuerungsgebühren und bei der Kontaktaufnahme mit den Mietern, während in der Region Kansai solche Arbeiten nicht erforderlich sind. Mit anderen Worten: Die Unterschiede in den regionalen Geschäftspraktiken wirken sich auf die Arbeit der Verwaltungsgesellschaften und die Gewinnstruktur der Eigentümer aus.

Im Allgemeinen gibt es beim Prozentsatz der Verwaltungsgebühr selbst keinen signifikanten Unterschied zwischen dem Großraum Tokio und der Region Kansai, aber es ist erwähnenswert, dass der De-facto-Standard im Großraum Tokio bei etwa 5 % liegt, während es in der Region Kansai zwei Sätze gibt, 5 % und 3 %. Es ist auch wichtig, zu vergleichen und zu überlegen, welche Tarife in Ihrem Wohngebiet üblich sind, wobei der Wettbewerb um niedrigere Tarife und die Diversifizierung der Dienstleistungen, insbesondere in städtischen Gebieten, zu berücksichtigen sind.

✔Punkte : Betrachtet man die regionalen Unterschiede bei den Verwaltungsgebühren, so zeigt sich, dass im Großraum Tokio verhältnismäßig mehr Eigentümer daran interessiert sind, "qualitativ hochwertige Dienstleistungen zu angemessenen Kosten zu erhalten", während in der Region Kansai die Eigentümer daran interessiert sind, "die Kosten niedrig zu halten, indem sie das notwendige Minimum auslagern". Für beide Regionen gilt jedoch ein gemeinsamer Richtwert von etwa 5 %. Es gibt Gründe für extrem billige Pläne (z. B. Deckung anderer Einkünfte, vereinfachte Dienstleistungen usw.), während in einigen Fällen höhere Gebühren zusätzliche Dienstleistungen beinhalten (z. B. Leerstandsgarantien, Gebäudemanagement inbegriffen usw.). Orientieren Sie sich an den örtlichen Marktpreisen und prüfen Sie, ob die Dienstleistungen Ihren Bedürfnissen entsprechen.

Vor- und Nachteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft

Nachdem Sie nun die Kostenaspekte der ausgelagerten Verwaltungsgebühren verstanden haben, wollen wir nun die Vor- und Nachteile des Outsourcings an eine Verwaltungsgesellschaft betrachten. Viele Eigentümer nutzen Verwaltungsgesellschaften, weil die Vorteile die Kosten überwiegen. Gleichzeitig hat das Outsourcing aber auch seine Schattenseiten. Im Folgenden stellen wir die fünf wichtigsten Vorteile und drei Nachteile der ausgelagerten Verwaltung gegenüber.

✦ Hauptvorteile der Auslagerung der Verwaltung

1. Erleichterung und Zeitersparnis - Die Eigentümer werden von den alltäglichen Aufgaben wie dem Umgang mit den Mietern, der Bewältigung von Ausstattungsproblemen, der Mietkontrolle usw. entlastet. Die geringere Belastung durch die Verwaltung ist ein großer Vorteil, insbesondere für diejenigen, die beruflich stark eingespannt sind oder mehrere Immobilien besitzen. Die Zeit, die normalerweise für die Eigentümer selbst aufgewendet wird, kann für andere Aufgaben oder neue Investitionsüberlegungen genutzt werden.

2. Sie können auf Fachwissen und Know-how zurückgreifen - Immobilienverwaltungsprofis können ihre Kenntnisse der Rechts- und Vertragspraxis sowie Informationen über Markttrends einbringen. Sie erhalten die richtige Unterstützung, wenn es darum geht, fachkundige Entscheidungen zu treffen, z. B. im Zusammenhang mit Gesetzesänderungen bei Mietverträgen, der Festlegung angemessener Mieten und dem Risikomanagement.

3. Erleichterte Störungsbeseitigung - Die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich in Ihrem Namen um komplizierte und psychisch belastende Angelegenheiten wie Probleme mit Mietern und nächtliche Notfalleinsätze. Wenn beispielsweise mitten in der Nacht ein Warmwasserbereiter kaputt geht, kann die Verwaltungsgesellschaft als Ansprechpartner fungieren und schnell einen Handwerker organisieren, so dass der Eigentümer sich nicht selbst um die Reparatur kümmern muss. Die professionelle und angemessene Reaktion verbessert auch die Zufriedenheit der Mieter und verringert die Belastung und den Stress für den Eigentümer.

4. Geringeres Leerstandsrisiko - Die Verwaltungsgesellschaft verfügt über das Netzwerk und das Know-how zur Anwerbung von Mietern und kann effizient Kunden (Mieter) anziehen. Infolgedessen sind kürzere Leerstandszeiten und hohe Belegungsquoten zu erwarten. So kann beispielsweise ein Zimmer, das seit mehreren Monaten leer steht, dank der umfassenden Rekrutierungsmöglichkeiten einer Verwaltungsgesellschaft schnell wieder besetzt werden. Sobald ein Leerstand beseitigt ist, werden die Mieteinnahmen stabilisiert, was langfristig zu einer Maximierung der Erträge führt.

5. Werterhaltung und -steigerung - Regelmäßige Inspektionen und geplante Instandhaltungsmaßnahmen tragen dazu bei, den Verfall von Gebäuden zu verhindern und Verbesserungen vorzunehmen. Eigentümer können auf Reparaturstellen hinweisen, die sie selbst oft übersehen, und erhalten Ratschläge für den Zeitpunkt größerer Reparaturen, wodurch der Wert der Immobilie langfristig erhalten und verbessert wird. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist auch bei einem späteren Verkauf von Vorteil.

✦ Hauptnachteile der ausgelagerten Verwaltung

1. Kostenbelastung - Natürlich muss eine Provision an die Verwaltungsgesellschaft gezahlt werden, was die Kosten im Vergleich zur Eigenverwaltung erhöht. Im Allgemeinen beträgt die Standardprovision etwa 5-10 % der Miete, und der absolute Betrag steigt mit der Größe der Immobilie. Es ist jedoch wichtig abzuwägen, ob die Dienstleistungen und die einkommenssteigernden Effekte diese Kosten wert sind. Sie sollten nicht einfach als hohe Kosten betrachtet werden, sondern anhand der Gesamtrentabilität der Ausgaben beurteilt werden.

2. Die Wünsche des Eigentümers werden möglicherweise nicht so leicht berücksichtigt - wenn die Verwaltung dem Eigentümer überlassen wird, besteht die Gefahr, dass die Wünsche des Eigentümers bei der Entscheidungsfindung im Detail weniger stark berücksichtigt werden. So kann es beispielsweise vorkommen, dass die Kriterien für die Mieterauswahl oder die Renovierungspolitik anders gehandhabt werden als die eigenen Vorstellungen. Dies kann durch regelmäßige Kommunikation und die Möglichkeit, Berichte zu erhalten, abgemildert werden. Auch wenn die Verantwortung bei der Verwaltungsgesellschaft liegt, ist es wichtig, dass die Eigentümer nicht zögern, ihre Wünsche mitzuteilen und die Vorgehensweise zu korrigieren.

3. Erhöhte Abhängigkeit von der Verwaltungsgesellschaft: Wenn man alles den Fachleuten überlässt, werden die eigenen Fähigkeiten und Kenntnisse in der Mietverwaltung nicht weiterentwickelt. Wenn er später eine andere Immobilie verwaltet oder die Verwaltungsgesellschaft wechselt, kann er benachteiligt werden, wenn ihm das Wissen fehlt, um selbst Entscheidungen zu treffen. Es ist daher ratsam, ein Mindestmaß an Kenntnissen über die Immobilie und ein Verständnis der Verwaltungssituation anzustreben, auch wenn die Verwaltung ausgelagert wird.

Dies sind die typischen Vor- und Nachteile einer ausgelagerten Verwaltung. Für viele Eigentümer sind die Vorteile des Zeitgewinns und der Nutzung von Fachwissen mehr wert als die Kosten, aber auf der anderen Seite sind die Nachteile der höheren Kosten und desgeringeren persönlichen Engagements nicht zu vernachlässigen. Es gilt abzuwägen , ob die Vorteile der verbesserten Einnahmen und Ausgaben und der geringeren Belastung durch das Outsourcing die Kosten wert sind.

✔Punkt : Auch wenn die an die Verwaltungsgesellschaft gezahlte Provision als erhebliche Kosten erscheinen mag, kann sich die Qualität der Verwaltung stärker auf die Erträge auswirken als ein kleiner Unterschied bei den Provisionssätzen, wenn man den Effekt der höheren Einnahmen aufgrund kürzerer Leerstandszeiten berücksichtigt. Erhöht sich die Leerstandszeit um einen Monat, so werden rechnerisch 20 Monate an Verwaltungsgebühren weggeblasen. Im Extremfall ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass " die Überlassung an eine gute Verwaltungsgesellschaft zur Besetzung der Leerstände mehr Gewinn bringt als die Einsparung einer Provision von 0 % ". Es ist wichtig, eine Entscheidung auf der Grundlage der Gesamtkostenwirksamkeit zu treffen und dabei auch die nachteiligen Aspekte zu berücksichtigen.

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft in Bezug auf den Inhalt der Dienstleistungen und die Gebührenpläne

Im vorangegangenen Kapitel wurden die Kosten sowie die Vor- und Nachteile einer ausgelagerten Verwaltung behandelt. Bei der tatsächlichen Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist es wichtig, nicht nur die angebotenen Provisionssätze, sondern auch die Inhalte (Leistungsinhalte) sorgfältig zu vergleichen. Abschließend erläutern wir anhand konkreter Beispiele die wichtigsten Punkte, die bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zu prüfen sind und die Unterscheidungsmerkmale von INA & Associates.

Prüfen Sie das Gleichgewicht zwischen Honorar und Leistungsinhalt

Die von den verschiedenen Verwaltungsgesellschaften angebotenen Managementpläne unterscheiden sich stark in Bezug auf die Gebühren und den Umfang der darin enthaltenen Dienstleistungen. So kann die "5 %-Verwaltungsgebühr" eines Unternehmens alles abdecken, von der Anwerbung von Mietern bis zur Auszugsabrechnung, während die "5 %-Gebühr" eines anderen Unternehmens nur die Einziehung der Mieten und die Bearbeitung von Beschwerden abdeckt, während die Kundenakquise separat auf Erfolgsbasis erfolgt... Es ist daher sinnvoll, eine Liste der Provisionssätze und des Leistungsspektrums der einzelnen Unternehmen zu erstellen und sie zu vergleichen. Prüfen Sie insbesondere die folgenden Punkte

• Behandlung der Kosten für die Anwerbung von Mietern: ob Werbe- und Vermittlungsgebühren für neue Bewerber in der Verwaltungsgebühr von 0 % enthalten sind oder nicht. In der Regel wird ein separates Erfolgshonorar (ca. 1 Monatsmiete) für die Vermittlung von Mietern verlangt, aber einige Unternehmen verfügen über starke interne Vermittlungskapazitäten und behaupten, dass der Eigentümer keine Kosten zu tragen hat.

• Ob Gebäudemanagementgebühren enthalten sind: Sind Gebäudemanagementleistungen wie die Reinigung der Gemeinschaftsflächen und regelmäßige Inspektionen enthalten? Wenn nicht, wird eine separate Hausverwaltungsgebühr (feste monatliche Gebühr je nach Größe des Objekts, ca. 5 % der Gesamtmiete) erhoben.

• 24-Stunden-Rufbereitschaft und Notfallsystem: Inwieweit reagiert das Unternehmen auf Mieterprobleme in der Nacht und an Feiertagen? Einige Unternehmen verfügen über eigene 24-Stunden-Callcenter, andere überlassen dies ihren Partnern außerhalb der Bürozeiten. Auch die Verfügbarkeit eines Notdienstes ist ein Punkt, den man überprüfen sollte.

• Mietrückstandsgarantien und Untervermietung: Bieten sie Ersatzgarantien bei Mietrückständen oder Leerstandsgarantien (Untervermietung)? Wenn ja, erkundigen Sie sich nach dem Umfang der Garantie und den erhöhten Kosten (z. B. + einige % als Garantiegebühr).

• Häufigkeit der Berichterstattung und Offenlegung von Informationen: Vergleichen Sie, wie die monatlichen Einnahmen- und Ausgabenberichte erstellt werden (per Post oder online) und ob den Eigentümern Informationen zur Verfügung gestellt werden, z. B. ob Berichte über die Gebäudewache erstellt werden. Immer mehr Unternehmen verfügen heute über spezielle Web-Systeme für Eigentümer, die jederzeit abgerufen werden können.

Durch solche Vergleiche können Sie feststellen, was in den 5 % des Unternehmens enthalten ist und was nicht. Vor allem bei Tarifen mit niedrigen Raten muss es irgendwo einen Mechanismus geben, um die Einnahmen zu kompensieren. Beispielsweise trägt der Eigentümer einen großen Teil der anfänglichen Kosten (Provision zum Zeitpunkt der Antragstellung), oder der zu verwaltende Bereich wird zur Verbesserung der Effizienz eingegrenzt. Umgekehrt haben einige Unternehmen ein System, mit dem sie die Belegungsrate verbessern und die Mieten trotz höherer Gebührenerhöhen können. Es ist wichtig, sich die Auswirkungen der gesamten Verbesserung der Einnahmen und Ausgaben vorzustellen , wenn das Unternehmen mit der Immobilie betraut wird, und nicht nur den niedrigen Preis.

INA&Associates' Philosophie und Unterscheidungsmerkmale

INA&Associates bietet eine breite Palette von Dienstleistungen an, die von der Vermietung, dem An- und Verkauf und der Vermittlung von Gewerbeimmobilien bis hin zur Mietverwaltung hauptsächlich im Großraum Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba und Saitama) und im Kansai-Gebiet (Osaka) reichen. Seit der Einführung des Mietverwaltungsdienstes im Jahr 2021 hat INA&Associates ein schnelles Wachstum erzielt, und viele Eigentümer haben uns mit der Verwaltung ihrer Immobilien beauftragt. INA wurde mit der Verwaltung zahlreicher Eigentümer betraut. Im Folgenden führen wir einige Merkmale der INA-Philosophie und -Dienstleistungen auf, die sie von ihren Mitbewerbern unterscheiden.

• Hohe Vermietungsquoten durch den Einsatz modernster Technologie: Als Technologieunternehmen im Immobilienbereich hat INA & Associates ein proprietäres, cloudbasiertes integriertes Verwaltungssystem eingeführt, das es ermöglicht, vom Vertragsabschluss bis zur Überweisung der Miete alles online abzuwickeln. Darüber hinaus werden KI und Big-Data-Analysen eingesetzt, um angemessene Mieten im Einklang mit den Markttrends zu berechnen, und es werden strategische Einstellungspläne erstellt, um Leerstandszeiten zu verkürzen und die Mieteinnahmen zu erhöhen. Durch die Analyse des umliegenden Marktes auf der Grundlage von Daten aus mehr als 10 Milliarden Objekten und die Festlegung geeigneter Einstellungsbedingungen konnten wir leerstehende Einheiten, die lange Zeit unbewohnt waren, in kurzer Zeit wieder besetzen und die monatliche Miete von 120.000 Yen auf 170.000 Yen erhöhen. Auf diese Weise trägt unser Vermietungsmanagement der nächsten Generation, das Technologie und Fachwissen kombiniert, wesentlich zur Maximierung der Erträge der Eigentümer bei.

• Niedrige Kosten und hohe Reaktionsfähigkeit: INA&Associates hat durch die Rationalisierung und Systematisierung seiner Abläufe niedrige Pauschalpreise ab 1.000 JPY pro Zimmer und Monat erreicht. Während herkömmliche Verwaltungsgesellschaften in der Regel rund 5 % pro Monat an Provisionen verlangen, reduziert das Modell von INA&Associates die Kostenbelastung der Eigentümer erheblich. Dennoch wird die Servicequalität nicht beeinträchtigt: Ein 24-Stunden-Callcenter und Fachpersonal stehen bereit, um auf nächtliche Anrufe von Mietern mit Problemen schnell zu reagieren. Dieses hohe Maß an Reaktionsfähigkeit ermöglicht es den Eigentümern, ihre Immobilien im Falle eines Notfalls beruhigt zu verlassen, was zu einer höheren Mieterzufriedenheit führt.

• Hochwertiger Service, der von sehr vermögenden Eigentümern unterstützt wird: INA&Associates konzentriert sich seit seiner Gründung auf Immobiliendienstleistungen für sehr vermögende Privatpersonen und ist ein Unternehmen, dem sehr vermögende Eigentümer mit einem Nettovermögen von mehr als 500 Millionen JPY vertrauen. INA&Associates hat sich den Ruf erworben, ein hohes Maß an Datenschutz und sorgfältigen Service für Kunden mit besonderen Vermögenswerten zu bieten, wie z. B. seltene und wertvolle erstklassige Innenstadtimmobilien und Überseeimmobilien, und hat sich den Ruf eines Unternehmens erworben, dem man vertrauen kann. Insbesondere versorgt das Unternehmen sein eigenes Kundennetz mit Informationen über nicht veröffentlichte Luxusimmobilien, bevor diese der Öffentlichkeit zugänglich sind, und organisiert private Besichtigungen. Außerdem stellt es Immobilieninvestitionsprojekte in Übersee vor, indem es seine Verbindungen zu vermögenden Gemeinden in Japan und im Ausland nutzt. Darüber hinaus wird den sehr vermögenden Eigentümern ein spezielles Team zur Seite gestellt, das nach dem Kauf einer Immobilie deren Vermietung von der Auswahl der Mieter über das Vertragsmanagement bis hin zu den regelmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen ausführlich betreut. Diese qualitativ hochwertige und auf die spezifischen Bedürfnisse von vermögenden Privatpersonen abgestimmte Verwaltungsdienstleistung (Vertraulichkeit, langfristige Werterhaltung und hervorragende Gastfreundschaft) ist eine Stärke von INA&Associates, die kein anderes Unternehmen bieten kann.

• Menschenorientierte Unternehmensphilosophie und Reaktionsfähigkeit: INA&Associates vertritt die Philosophie, dass das wichtigste Kapital eines Unternehmens seine Mitarbeiter sind, und konzentriert sich auf die Entwicklung seiner Humanressourcen. Jeder Mitarbeiter vor Ort wird gründlich geschult und ausgebildet, um Dienstleistungen zu erbringen, die sowohl den Eigentümern als auch den Mietern zugute kommen. Dadurch haben wir die Fähigkeit entwickelt , auf anspruchsvolle Anforderungen zu reagieren, wie z. B. die oben erwähnten Dienstleistungen für sehr wohlhabende Menschen. INA&Associates ist zwar in einer Vielzahl von Gebieten tätig, unter anderem im Großraum Tokio und in der Region Kansai, kann aber auch vor Ort Unterstützung durch Mitarbeiter leisten, die mit dem jeweiligen Gebiet vertraut sind, was dem Unternehmen ein hohes Maß an Mobilität verleiht , das von den großen Anbietern nicht erreicht werden kann.

Wie oben beschrieben, ist INA&Associates einzigartig durch den Einsatz modernster Technologie, seine revolutionären Low-Cost-Pläne, seine hohe Servicequalität und seine Erfolgsbilanz als erste Wahl für wohlhabende Privatpersonen. INA&Associates ist zwar hauptsächlich im Großraum Tokio tätig, weitet aber seine Dienstleistungen auf die Region Kansai aus, und die Zahl der verwalteten Einheiten nimmt stetig zu. Wir glauben, dass dies auf die Tatsache zurückzuführen ist, dass das Unternehmen für seinen Dienstleistungsansatz der nächsten Generation hoch angesehen ist, der IT und Humanressourcen unter der Philosophie "Verringerung der Belastung der Eigentümer und Maximierung der Gewinne " kombiniert.

✔Punkt : Achten Sie bei der Auswahl eines Verwaltungsunternehmens nicht nur auf den Bekanntheitsgrad und die Größe, sondern auch auf das Dienstleistungskonzept und die Stärken des Unternehmens: Einige Unternehmen, wie INA & Associates, bieten neue Werte durch Technologie und Humanressourcen, während andere gemeinschaftsorientiert sind und Stärken bei der Einführung lokaler Mieter haben. oder ein Unternehmen, das seit langem den Ruf hat, ein Gefühl der Sicherheit zu vermitteln. Wichtig ist, dass Sie einen Partner finden, der zu Ihrer Immobilie und Ihrer Verwaltungspolitik passt. Wenn Sie sich für ein Unternehmen interessieren, zu dem auch INA & Associates K.K. gehört, empfehlen wir Ihnen, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und diese sorgfältig zu vergleichen. Informieren Sie sich über INA & Associates K.K. und andere Unternehmen, an denen Sie interessiert sind, und nehmen Sie sich die Zeit, sie zu vergleichen.