东京与关西地区物业管理费比较及选择要点分析

对于出租物业的业主来说，"物业管理费 "是直接影响出租管理收益的一个重要因素。如果您将物业管理外包给专业公司，您将获得广泛的支持，从与租户打交道到维护大楼，您每月都要为此支付物业管理费。本文概述了物业管理费的基本结构和细目，并对东京和关西地区的市场价格差异进行了比较说明。文章还探讨了外包给管理公司的利弊，并讨论了选择管理公司的要点。此外，还将介绍INA&Associates KK 的理念和优势（响应速度、管理单位数量、与超富裕客户的合作记录等），并阐明与其他服务的不同点。我们希望这将有助于业主最大限度地提高未来收益，并减少选择最佳管理合作伙伴的麻烦。

什么是物业管理费？一般分类和结构

首先，我们来了解一下物业管理费的基本知识。这是业主将物业管理外包给专业物业管理公司时支付的费用，也称为 "管理费 "或 "管理佣金"。管理费通常设定为月租金收入的一个固定百分比，一般约为租金的 5%。例如，如果您拥有 10 个月租金为 80 000 日元的单位，并签订了管理费为 5%的合同，那么每月的管理费就是40 000 日元，即总租金 800 000 日元的 5%。许多管理公司都采用这样的百分比制度--"租金 x xx%"，即费用与收入成正比。

管理费中包括哪些具体任务？在一般的全面外包管理合同中，管理公司主要代表租户负责 "租户关系 "和 "楼宇管理"。主要包括以下内容

租户招募和合同管理：发布新租户广告、办理预展、签订租赁合同、办理续约手续、办理退租手续并结算账目等。
代收租金：代收月租并将租金汇给房主，并在发生欠租时进行催缴。
处理投诉：接受和处理租户对设施故障、邻里问题等的投诉。
楼宇设施的维护和管理：定期巡逻和清洁，安排法定检查，发生故障时进行维修。

这些都是完全外包管理的典型任务，佣金约为租金收入的 5%（视合同而定，在 3-10% 之间）。另一方面，也有限制工作范围以减少佣金的计划。例如，在 "收款代理管理 "计划中，业主自己负责租户招募和合同手续，只有财务管理部分，如租金收取和欠款催缴，才外包出去。在这种情况下，管理费通常定得很低，约为租金的 3%。

另一种选择是只外包楼宇管理。在这种情况下，业主自行处理租户关系和收取租金，只将楼宇清洁和设施检查交给专业承包商。在许多情况下，收费结构是根据物业规模每月收取10,000 日元的固定费用，有时会作为楼宇管理费与正常管理费分开收取。因此，不同管理公司的管理费所包含的工作范围不同，费用也因合同细节而异。因此，必须注意的是，单看 "管理费 xx%"这个数字并不能说明管理费实际包括哪些内容。

一种更特殊的形式是转租合同（一次性租赁）。这是一种由管理公司（或转租人）批量租赁物业并向业主支付固定保证租金的制度，业主承担空置风险，但佣金较高。转租管理费通常约为租金的 10%-20%，需要注意的是，根据合同细节，保证租金会定期接受审查（即所谓的降低风险）。

✔要点： 管理费的计算方法和服务内容取决于合同类型。一般来说，完全外包管理的市场费率约为租金的 5%，但在某些情况下，如果工作范围缩小，这一费率可降至 3%左右。相反，有空置保证的转租可获得 10% 或更高的佣金。在签订合同之前，重要的是要确认委托事项、委托范围以及报酬。

东京都和关西地区的管理费市场费率不同。

如上所述，全国管理费的市场费率约为房租的 5%，但实际上不同地区的趋势也不尽相同。特别是首都圈（以东京为中心的地区）和关西地区，由于市场条件和商业惯例的不同，在管理费水平和计划方面存在差异。

东京都地区的趋势：5%左右是正常水平，也有一些低费率的竞争。

在首都圈，许多管理公司将管理费标准定为租金的 5%左右。事实上，有数据显示，全国平均 5%的管理费仅占总额的不到 70%，这一水平被公认为 "标准公平市场费率"，尤其是在东京郊区。而在东京都内，由于管理公司众多，竞争激烈，一些公司将佣金率控制在 1%-3%左右，更有甚者声称零日元收费。这些超低佣金计划在城市地区出现的背后，是 "由于公司从其他业务（如房地产销售经纪）中获得收入，因此可以将管理费设定为服务价格 "以及 "公司为了在众多管理公司中脱颖而出，不得不降低价格 "等情况。然而，在很多情况下，收费极低的计划中，工作范围被限制在最低限度（只负责招租和收租等基本细节），因此有必要确定与服务质量之间的平衡，如下所述。

在东京都内，越来越多的管理公司也开始利用最新技术为富裕业主提供高效运营和高附加值服务，从而实现差异化竞争。例如，有人尝试提高运营效率和入住率，如将签约程序放到网上，利用人工智能计算适当的租金，同时还提供固定而低廉的管理费（过去为总额的 5%）。东京都内的管理服务价格差异较大，可以说是发展先进服务的沃土。

关西地区的趋势：5%和 3%两极分化，也受到地区习俗的影响。

从关西地区（以大阪府为中心的地区）来看，外包管理费市场与东京都地区大致相同，但呈现出两极分化的趋势。一项调查显示，在关西地区，约 50%的管理费合同是关于 "租金收入 x 5%"的，其次是 "约 3%"，比例略低于 40%，5% 和 3% 分居主流。这一数据表明，虽然关西地区有一半的业主选择标准的完全外包管理（约 5%），但与东京都相比，也有较大比例的业主采用较低的管理费计划（约 3%）。收费低的原因可能是关西地区的业主相对倾向于只外包部分工作，其方式类似于自我管理。例如，如果物业离家较近，他们可能会选择自己管理物业中自己可以管理的部分，而只将收款等最基本的工作交给承包商。因此，人们认为，对管理费在 3% 左右的简单外包计划有一定数量的需求。

关西地区与首都圈在租赁合同方面也存在差异。在东京首都圈，房东（业主）通常会在每两年续约时收取约相当于一个月房租的续约费，但在大阪和京都以外的关西地区，则没有收取续约费的习惯。因此，关西地区的物业会通过提高押金（保证金）或礼金，或通过略微提高租金本身来进行调整。这种差异不会直接影响管理费，但会影响管理服务的内容。例如，在东京都地区，管理公司在续租工作中发挥作用，如办理续租费用的转账和收款行政手续以及联系租户等，而在关西地区，这些工作是不必要的。换言之，地区商业惯例的差异影响了管理公司的工作和业主的利润结构。

一般来说，东京都和关西地区在管理费本身的比例上没有明显差异，但值得注意的是，东京都的实际标准为 5%左右，而关西地区则有 5%和 3%两种比例。此外，考虑到低费率竞争和服务多样化，特别是在城市地区，比较和考虑哪些计划是您所在物业区域的主流计划也很重要。

✔要点：从管理委托费的地区差异可以看出，相对而言，东京都地区更多的业主希望 "以合理的成本获得高质量的服务"，而关西地区的业主则希望 "通过最低限度的外包降低成本"。不过，这两个地区的共同准则都是5%左右。费用极低的计划有其原因（如包含其他收入、简化服务等），而在某些情况下，较高的费用包含额外服务（如空置保证、包含楼宇管理等）。以当地市场价格为参考，确定服务是否符合您的需求。

外包给管理公司的优缺点

既然了解了外包管理费的成本方面，我们再来看看外包给管理公司的优缺点。许多业主之所以使用管理公司，是因为其收益大于成本。但与此同时，外包也有一些注意事项。下面我们将比较外包管理的五大优势和三大劣势。

管理外包的主要优势

省事省时 --业主可以从与租户打交道、处理设备问题、租金控制等日常事务中解脱出来。减轻管理负担是一大好处，尤其是对那些日常工作繁忙或拥有多处房产的业主而言。通常分配给业主自己的时间可以用于其他任务或新的投资考虑。
您可以利用专业知识和专门技能 --物业管理专业人员可以利用他们在法律和合同实践方面的知识以及市场趋势方面的信息。当您需要做出专业决策时，如应对租赁合同法律的变化、制定适当的租金和风险管理，您将获得正确的支持。
便于排除故障 --管理公司会代表您处理复杂且心理负担重的事务，如与租户之间的问题以及夜间的应急响应。例如，如果热水器在半夜坏了，管理公司可以作为联络点，迅速安排维修人员，这样业主就不必为修理热水器而焦头烂额。专业和适当的应对措施还能提高租户的满意度，减轻业主的负担和压力。
降低空置风险 --管理公司拥有招募租户的网络和专业技能，能有效吸引客户（租户）。因此，空置期较短，入住率较高。例如，由于管理公司具有广泛的招租能力，一个空置数月的房间可以很快得到填补。一旦空房得到填补，租金收入就会稳定下来，从而实现长期收益最大化。
维护和提高资产价值 --定期检查和有计划的维护建议有助于防止建筑老化并进行改进。业主可以指出他们自己容易忽视的维修部位，并就重大维修的时机提出建议，从而长期保持和提高物业的资产价值。适当的管理也会在将来出售时对您有利。

外包管理的主要缺点

成本负担 --自然要向管理公司支付佣金，这就增加了自我管理的成本。一般来说，标准佣金约为租金的 5%-10%，绝对金额随物业规模的扩大而增加。不过，重要的是要考虑服务和增收效果是否值得这笔费用。不应简单地将其视为高成本，而应根据支出的总体回报来判断。
业主的意愿可能不容易得到反映 --由业主负责管理，有可能在详细的决策过程中较少听取业主的意愿。例如，在某些情况下，租户筛选标准或翻新政策的处理可能与业主的想法不同。定期沟通和听取汇报可以缓解这种情况。在把责任交给管理公司的同时，业主也要毫不犹豫地表达自己的要求并纠正行动方案。
增加对管理公司的依赖 --把一切都交给专业人员的一个方面是，业主自己的租赁管理技能和知识没有得到发展。今后，在管理另一处房产或更换管理公司时，如果自己缺乏决策知识，可能会处于不利地位。因此，即使是外包管理，也最好尽量掌握起码的物业知识，了解管理情况。

以上就是外包管理的典型优缺点。对许多业主来说，争取时间和利用专业知识的优势大于成本，但另一方面，成本增加和个人参与程度降低的劣势也不容忽视。关键是要确定外包带来的收支改善和麻烦减少的好处是否值得付出代价。

要点：虽然支付给管理公司的佣金看似是一笔不小的费用，但如果考虑到空置期缩短带来的收入增加，管理质量对收益的影响可能比佣金率的微小差异更大。据计算，如果空置期增加一个月，20 个月的管理费就会化为乌有。在极端情况下，很有可能 "让优秀的管理公司来填补空缺，会比节省 0% 的佣金带来更多的利润"。重要的是，要从整体成本效益的角度做出决定，同时也要考虑到不利因素。

从服务内容和收费计划方面选择管理公司的要点

上一章介绍了外包管理的成本、优势和劣势。在实际选择管理公司时，不仅要仔细比较提供的佣金率数字，还要仔细比较内容（服务内容）。最后，我们将通过具体实例，说明选择管理公司时应注意的要点以及 INA & Associates的与众不同之处。

检查费用与服务内容之间的平衡

不同管理公司提供的管理计划在收费和服务内容方面差别很大。例如，一家公司的 "5%管理费 "可能包括从租户招募到搬出结算的所有服务，而另一家公司的 "5%管理费 "可能只包括租金收取和投诉处理，而客户争取则以应急方式单独处理......因此，列出每家公司的佣金率和服务范围并进行比较是非常有用的。具体来说，应检查以下几点

租户招募费用的处理：新申请人的广告费和中介费是否包含在 0% 的管理费中。一般来说，招募新租户需要另外支付一笔应急费用（~1 个月的租金），但有些公司拥有强大的内部招募能力，声称业主无需承担任何费用。
是否包括楼宇管理费：是否包括楼宇管理服务，如清洁公共区域和定期检查？如果不包括，则要单独收取楼宇管理费（根据物业规模每月收取固定费用，约为总租金的 5%）。
24 小时响应和应急系统：公司在夜间和节假日对租户问题的响应程度如何？有些公司有自己的 24 小时呼叫中心，而有些公司则在办公时间以外由其合作伙伴处理。是否提供应急服务也是需要检查的一点。
欠租担保和转租：他们是否提供欠租替换担保或空置担保（转租）？如果提供，请确定担保的范围和增加的费用（例如，+几 % 的担保费）。
报告频率和信息披露：比较如何提供月度收支报告（邮寄或在线），以及是否向业主提供信息，如是否提供楼宇巡查报告。现在越来越多的公司都有专门的业主网络系统，可以随时查询。

通过这样的比较，您可以了解到公司5% 的费用中包含了哪些费用，不包含哪些费用。特别是在费率较低的计划中，一定要在某个地方设立一个收入补偿机制。例如，业主承担一大部分初始成本（申请时的佣金），或者缩小管理区域以提高效率。相反，有些公司有一套制度，即使收费较高，也能提高入住率，增加租金。重要的是，要想象如果委托该公司管理房产，收支总改善的效果，而不是单纯的低价。

INA&Associates 的理念和与众不同之处

INA&Associates以首都圈（东京、神奈川、千叶、埼玉）和关西地区（大阪）为中心，提供从高端租赁、买卖、商业地产中介到租赁管理的广泛服务，自 2021 年推出租赁管理服务以来，实现了快速增长，许多业主委托我们进行管理INA已接受了众多业主的委托管理。在此，我们列举了INA在理念和服务上区别于竞争对手的一些特点。

通过使用最新技术实现高入住率：作为一家房地产科技公司，INA & Associates 推出了专有的云端综合管理系统，从签约流程到租金汇付都可以在线完成。此外，还利用人工智能和大数据分析，根据市场趋势计算合适的租金，并制定战略性招聘计划，以缩短空置期，增加租金收入。事实上，通过根据100 多亿处房产的数据分析周边市场，并设定适当的招聘条件，我们能够在短时间内填补长期无人居住的空置房源，并将月租金从 12 万日元提高到 17 万日元。通过这种方式，我们将技术与专业知识相结合的新一代租赁管理服务为业主收益最大化做出了重要贡献。
低成本和高响应性：INA&Associates 通过精简业务并使之系统化，实现了每间客房每月 1,000 日元起的低固定费率。传统的管理公司通常每月收取 5% 左右的佣金，而 INA&Associates 的模式则大大减轻了业主的成本负担。然而，服务质量并没有打折扣，24 小时呼叫中心和专业人员随时准备对租户深夜打来的问题电话做出快速反应。这种高水平的响应能力可以让业主在紧急情况下放心地离开物业，从而提高租户的满意度。
超高净值业主支持的高品质服务：INA&Associates 自成立以来一直专注于为高净值人士提供物业服务，是一家深受净资产超过 5 亿日元的超高净值业主信赖的公司。INA&Associates 为拥有稀有珍贵的市中心黄金地段房产和海外房地产等特殊资产的客户提供高水平的隐私保护和细致入微的服务，赢得了 "值得信赖的公司 "的美誉。具体而言，该公司在未公开的豪华房产对外开放之前，向自己的客户网络提供相关信息，并组织私人看房，还利用与国内外高净值群体的联系，介绍海外房地产投资项目。此外，还为超高净值业主配备专门团队，在他们购买房产后，从租户选择到合同管理和定期维护安排，为其提供详细的出租支持。这种满足高净值人士特定需求（保密性、资产价值的长期维护和出色的接待能力）的优质管理服务是 INA&Associates 的优势所在，其他公司无法与之匹敌。
以人为本的企业理念和响应速度：INA&Associates 的理念是，公司最重要的资产是人，公司注重人力资源的开发。现场的每一位工作人员都要接受全面的培训和教育，为业主和租户提供周到的服务，作为一个组织，我们磨练自己的好客精神和专业知识。因此，我们具备了应对复杂需求的能力，例如上述为超级富豪提供的服务。INA&Associates 在东京都和关西地区等广泛地区开展业务的同时，还能由熟悉各地区情况的员工提供本地支持，因此具有大型企业无法比拟的高度机动性。

如上所述，INA&Associates 的独特之处在于其最新技术的应用、革命性的低成本计划、高质量的服务以及成为富人首选的良好记录。INA&Associates 主要在首都圈开展业务，目前正在向关西地区拓展服务，管理的单位数量也在稳步增加。我们认为，这得益于该公司在"减轻业主负担，实现利润最大化"的理念下，将信息技术与人力资源相结合的新一代服务方式，从而获得了高度评价。

✔要点：在选择管理公司时，不能只看公司的知名度和规模，还要看公司的服务理念和优势：有些公司（如 INA & Associates）通过技术和人力资源提供新的价值，而有些公司则以社区为基础，在当地租户推荐能力方面具有优势。或在提供安全感方面久负盛名的公司。重要的是找到一个适合您的物业和管理政策的合作伙伴。如果您对包括INA & Associates K.K.在内的公司感兴趣，我们建议您向几家公司索取建议书并仔细比较。INA&Associates有限公司和您感兴趣的其他公司，请慢慢比较。

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