Anfängliche Investitionskosten bei Immobilien: Tipps zur Kostensenkung

Zu Beginn einer Immobilieninvestition fallen neben dem Immobilienpreis auch Anfangskosten an. Anfängliche Kosten in Höhe von etwa 15 % des Kaufpreises sind ein grober Richtwert. Für eine Immobilie mit einem Wert von 30 Millionen Yen werden beispielsweise etwa 4,5 Millionen Yen benötigt, während für eine Immobilie mit einem Wert von 70 Millionen Yen mehr als 10 Millionen Yen erforderlich sind. In einigen Fällen dürften die Anschaffungskosten etwa 20-30 % des Immobilienpreises ausmachen, je nach Verfügbarkeit von Finanzmitteln und der Höhe der Eigenmittel. Bei einer Immobilie im Wert von 30 Mio. JPY können sich die Anfangskosten auf 6-9 Mio. JPY belaufen, bei einer Immobilie im Wert von 50 Mio. JPY auf 10-15 Mio. JPY. Da diese Anfangskosten nicht gering sind, ist es für Anfänger wichtig, die Aufteilung und die Marktpreise genau zu kennen und ihre Finanzen sorgfältig zu planen. In diesem Artikel werden die Aufschlüsselung der Anfangskosten, ihre Marktpreise und bestimmte Punkte zur Kostenreduzierung erläutert, wobei davon ausgegangen wird, dass die Immobilien hauptsächlich für Einzelinvestoren bestimmt sind, wie z. B.Eigentumswohnungen (Einzimmerwohnungen) und Wohnungen in einem Gebäude.

Aufschlüsselung der Anschaffungskosten und Marktpreise bei Immobilieninvestitionen

Die anfänglichen Kosten einer Immobilieninvestition setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Posten und einen ungefähren Marktpreis.

• Anzahlung (Eigenmittel): Der Teil des Immobilienpreises, der nicht durch einen Kredit gedeckt werden kann, wird als Eigenmittel gezahlt. In den meisten Fällen wird eine Anzahlung von 10-30 % des Immobilienpreises verlangt. Bei einer Immobilie im Wert von 50 Millionen Yen würde eine Anzahlung von 20 % beispielsweise 10 Millionen Yen ausmachen. Je mehr Sie anzahlen, desto besser wird die Kreditgenehmigung ausfallen, aber es besteht auch die Gefahr, dass Sie Ihre Barreserven zu sehr reduzieren, wenn Sie zu viel eigenes Geld einbringen. In den letzten Jahren sind Vollkredite (mit einer Anzahlung von ¥0) zu einer Option geworden, aber die Realität ist, dass es für Anfänger immer schwieriger wird, einen Kredit mit einer Anzahlung von ¥0 zu erhalten.

• Vermittlungsgebühr: Dies ist ein Erfolgshonorar, das an den Immobilienmakler gezahlt wird. Der Höchstbetrag ist gesetzlich festgelegt und liegt bei 3 % des Verkaufspreises + 60.000 JPY + Verbrauchssteuer (bei einem Verkaufspreis von mehr als 4 Mio. JPY). Wenn die Immobilie beispielsweise 30 Millionen Yen wert ist, beträgt die maximale Vermittlungsgebühr (30 Millionen Yen x 3 % + 60.000 Yen) x 1,1 = etwa 1.056.000 Yen (einschließlich Steuern). Diese Provision wird gezahlt, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wird, und eine Vermittlungsgebühr ist nicht erforderlich, wenn der Verkäufer eine Immobiliengesellschaft ist (Direktverkauf). Als Marktpreis beträgt sie etwa 3 % oder mehr des Wohnungspreises, und wenn es sich um eine Wohnung von 70 Millionen Yen handelt, sind etwa 2,1 Millionen Yen erforderlich.

• Stempelsteuer (Inkan-Gebühr): Dies sind die Kosten für die Steuerstempel, die auf einem Kauf- oder Darlehensvertrag angebracht werden müssen. Die Steuer richtet sich nach der Vertragssumme des Immobilienkaufvertrags, z. B. bei einer Vertragssumme von 50 Millionen Yen beträgt die Stempelsteuer ca. 60 .000 Yen, bei 110 Millionen Yen ca. 90.000 Yen (*Abhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sind Ermäßigungen möglich). Je höher der Vertragswert ist, desto höher ist die Stempelsteuer, aber der Anteil ist geringer als bei anderen Kosten und liegt zwischen einigen Zehntausend und einigen Hunderttausend Yen.

• Registrierungskosten (Registrierungssteuer): Diese Steuer wird bei der Registrierung der Übertragung des Eigentums oder der Hypothek einer Immobilie erhoben. Die Bemessungsgrundlage ist der für die Grundsteuer veranlagte Wert der Immobilie (ca. 70 % des tatsächlichen Werts), multipliziert mit einem festgelegten Steuersatz. Der Steuersatzbeträgt2,0 % für die Eintragung des Eigentumsübergangs von Grundstücken und genutzten Gebäuden,0,4 % für die Eintragung der Erhaltung von Wohngebäuden ,0,4 % für die Eintragung von Hypotheken usw. Wird beispielsweise eine Immobilie (Grundstück + Gebäude) im Wert von 70 Millionen Yen gekauft und finanziert, so wird die Eintragungssteuer in einigen Fällen auf etwa 600.000-700.000 Yen geschätzt. Darüber hinaus ist eine Gebühr für einen Gerichtsvollzieher zu entrichten, wenn Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Durchführung des Registrierungsverfahrens beauftragen. Wenn Sie keinen Gerichtsschreiber beauftragen, wird keine Gebühr erhoben, aber da die Eintragung Fachwissen erfordert, ist es im Allgemeinen ratsam, sie einem Gerichtsschreiber zu überlassen. Das Standardhonorar für Gerichtsschreiber beträgt etwa 100.000-150.000 Yen.

• Darlehensverwaltungsgebühr: Diese Gebühr ist zu entrichten, wenn ein Darlehen bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut beantragt wird. Je nach Finanzinstitut gibt es feste Gebühren (z. B. 100.000-200.000 Yen) und Pauschalgebühren (z. B. 2 % des Kreditbetrags), und in letzter Zeit werden manchmal Pauschalgebühren wie "Kreditbetrag x 2,2 % (einschließlich Steuern)" angenommen. Beträgt die Kreditsumme beispielsweise 30 Mio. JPY und der Provisionssatz 2,2 %, so beträgt die Verwaltungsgebühr 660.000 JPY. Je höher der geliehene Betrag ist, desto höher ist auch die Gebühr, daher sollten Sie sich bei der Auswahl eines Kreditgebers über die Höhe und die Berechnungsmethode der Verwaltungsgebühr informieren. Der marktübliche Satz liegt bei 1-3 % des Kreditbetrags, aber die Gebühr kann bei Darlehen mit festem Betrag bis auf ¥ 100.000 reduziert werden.

• Darlehensbürgschaftsgebühr: Diese Gebühr wird an die Bürgschaftsgesellschaft gezahlt, falls es zu Verzögerungen bei der Rückzahlung des Darlehens kommt. Viele Investitionsdarlehen erfordern den Einsatz einer Bürgschaftsgesellschaft, für die eine Bürgschaftsgebühr anfällt. Es gibt zwei Zahlungsmodalitäten: eine pauschale Vorauszahlung von 1-2 % des Darlehensbetrags zu Beginn (externe Methode) oder eine indirekte Zahlung von etwa 0,2 % pro Jahr zusätzlich zum Zinssatz (interne Methode). Bei der erstgenannten Methode beläuft sich die Bürgschaftsgebühr beispielsweise bei einem Kredit von 50 Millionen Yen auf etwa 500 000 bis 1 Million Yen. Einige Finanzinstitute erheben keine Garantiegebühr (keine Garantiegesellschaft erforderlich). Wird die Garantiegebühr im Voraus gezahlt, kann ein Teil der Gebühr zurückerstattet werden, wenn die Laufzeit durch vorzeitige Rückzahlung verkürzt wird. Im Allgemeinen belaufen sich die gesamten kreditbezogenen Gebühren, einschließlich der Garantiegebühr, in vielen Fällen auf etwa 2 % des Kreditbetrags und sollten zusammen mit der oben erwähnten Kreditverwaltungsgebühr berechnet werden.

• Feuer- und Erdbebenversicherungsprämien: Dies sind die Kosten für die Sachversicherung der Immobilie. Eine Feuerversicherung ist für Investitionsobjekte fast obligatorisch und wird manchmal als Bedingung für die Finanzierung verlangt. Die Feuerversicherung deckt Schäden an Gebäuden und Hausrat ab, die durch Feuer, Blitzschlag, Wind- und Wasserschäden verursacht werden, und gegebenenfalls die Erdbebenversicherung (Entschädigung für Schäden, die durch Erdbeben, Eruptionen und Tsunamis entstehen). Die Versicherungsprämien sind sehr unterschiedlich und hängen von der Struktur der Immobilie (feuerfest oder nicht), dem Standort, dem Versicherungsschutz und der Versicherungsdauer ab. So ist die Feuerversicherung für eine Eigentumswohnung in einem Stahlbetongebäude mit Prämien von etwa 70.000-80.000 Yen für fünf Jahre für eine Wohnung von etwa 25 m2 relativ preiswert. Die Feuerversicherungsprämien für ein hölzernes Mehrfamilienhaus sind dagegen höher und können sich auf mehrere hunderttausend Yen belaufen, je nach Schätzwert des Gebäudes und Alter des Gebäudes. Die Regierung legt den Prämiensatz für die Erdbebenversicherung je nach Gebäudestruktur und Standort fest, und es gibt keine Unterschiede, je nachdem, welcher Gesellschaft Sie beitreten. Im Allgemeinen liegen die Prämien für Feuer- und Erdbebenversicherungen zwischen einigen zehntausend und mehreren hunderttausend Yen, aber es ist ratsam, beim Kauf einer Immobilie Angebote einzuholen und mehrere Gesellschaften zu vergleichen.

• Abrechnungen (Abrechnung der Grundsteuer, der Stadtplanungssteuer, der Verwaltungsgebühren und des Reservefonds für Reparaturen): Bei Immobilientransaktionen werden die Grundsteuer und andere Abrechnungen fällig, wenn der Eigentümer Mitte des Jahres wechselt. Die Grundsteuer und die Städtebauförderungsabgabe werden beim Eigentümer jeweils zum 1. Januar für ein Jahr erhoben, so dass der Verkäufer die Steuer für dieses Jahr bereits zum Zeitpunkt der Übergabe in voller Höhe gezahlt hat. Der Steuerbetrag für den Zeitraum nach der Übergabe wird dann anteilig berechnet und im Allgemeinen vom Käufer in Form einer Zahlung an den Verkäufer beglichen. Wird beispielsweise eine Immobilie mit einer jährlichen Grundsteuer von ca. 200.000 Yen (je nach Schätzwert) Ende Juni übergeben, zahlt der Käufer ca. 100.000 Yen für die restlichen sechs Monate. Bei Eigentumswohnungen werden außerdem die Verwaltungsgebühr und der Rücklagenfonds für Reparaturen anteilig abgerechnet, wenn der Eigentümer in der Mitte des Monats wechselt. Diese Abrechnungen variieren je nach Immobilie und Zeitpunkt der Übergabe, aber man kann mit anfänglichen Kosten von mehreren zehntausend bis mehreren hunderttausend Yen rechnen.

• Grunderwerbssteuer: Eine lokale Steuer, die nur einmal beim Erwerb einer Immobilie erhoben wird. Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3 % für Grundstücke und Wohnungen ( 4 % für Nichtwohnimmobilien), aber die Bemessungsgrundlage wird auf der Grundlage des Grundsteuer-Schätzwerts berechnet, und es gibt auch verschiedene Erleichterungen, wie z. B. besondere Ausnahmen für Wohnimmobilien. Die Bescheide über die Zahlung der Grunderwerbsteuer gehen in der Regel einige Zeit nach dem Erwerb ein und sind nicht sofort beim Kauf zu zahlen. Da der Betrag jedoch in einigen Fällen hoch sein kann, ist es ratsam, ihn als Teil der Anschaffungskosten im Voraus in Ihre Finanzplanung einzubeziehen.

• Reparatur- und Renovierungskosten (anfängliche Instandhaltungskosten): Bei den oben genannten Kosten handelt es sich um die so genannten "sonstigen Kosten" im Zusammenhang mit dem Vertrag und der Eintragung, aber Sie müssen auch die Kosten für Reparaturen und Renovierungen berücksichtigen, die unmittelbar nach dem Kauf der Immobilie anfallen können. Vor allem bei Gebrauchtimmobilien können unmittelbar nach dem Kauf Reparaturen an der Ausstattung und Innenrenovierungen erforderlich werden. Bei Eigentumswohnungen ist es oft nur notwendig, die Räume zu reinigen und die Einrichtungen zu inspizieren, bevor man Mieter einstellt, aber bei einem einzelnen Mehrfamilienhaus besteht die Möglichkeit, dass in der Anfangsphase eine große Menge an Reparaturkosten anfallen, wie z. B. Reparaturen am Dach und an den Außenwänden sowie die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche. Während bei einer neu gebauten Immobilie größere Reparaturen in unmittelbarer Zukunft unwahrscheinlich sind, können bei einer gebrauchten Immobilie je nach Alter des Gebäudes vorzeitige Reparaturkosten anfallen. Aus diesem Grund ist es wichtig, entweder einige % des Immobilienpreises als Reparaturreserve einzuplanen oder den Zustand der Immobilie im Voraus sorgfältig zu prüfen und die erforderlichen ersten Reparaturkosten zu kalkulieren.

In der obigen Tabelle sind die wichtigsten anfänglichen Kosten aufgeführt. Obwohl es je nach den individuellen Umständen zu einer gewissen Erhöhung oder Verringerung kommen kann, ist es einfacher zu planen, wenn Sie die Kosten in der Form "xx % des Immobilienpreises" veranschlagen. Im Allgemeinen hängt das Verhältnis zwischen den Anschaffungskosten und dem Immobilienpreis von den Finanzierungsbedingungen und anderen Faktoren ab. Wenn Sie eine Immobilie zu Bedingungen erwerben können, die einem Vollkredit nahe kommen, werden die Anschaffungskosten etwa 15 % des Immobilienpreises betragen, und wenn Sie den Anteil der Eigenmittel erhöhen, können sie über 20-30 % betragen. Bitte simulieren Sie dies in Übereinstimmung mit Ihren eigenen Investitionsplänen und berücksichtigen Sie vernünftige Eigenfinanzierungs- und Darlehenseinstellungen.

Spezifische Punkte zur Senkung der Anfangskosten

Es gibt einige Tricks und Verhandlungstechniken, um die Belastung durch die Anfangskosten so weit wie möglich zu reduzieren. Die folgenden Punkte sind auch für Immobilieninvestitionsanfänger leicht umsetzbar.

• Wählen Sie Grundstücke mit hohem Wert oder Grundstücke mit hohem Substanzwert: "Grundstücke mit hohem Wert" sind Fälle, in denen der Verkaufspreis nahe am Wert des Grundstücks liegt (Bodenrichtwert oder aktueller Marktpreis) und der Gebäudewert fast Null ist. Solche Immobilien werden von den Finanzinstituten eher bewertet und erhöhen die Chancen, ein Darlehen in voller Höhe zu erhalten. Ebenso werden erstklassige Immobilien mit hohem Substanzwert (Immobilien in guten Lagen und mit hoher Mietnachfrage) als Sicherheiten tendenziell höher bewertet und es können mehr Kredite in Anspruch genommen werden. Dies bedeutet, dass die anfängliche Kostenbelastung verringert werden kann, da die Eigenfinanzierung (Anzahlung) auf ein Minimum beschränkt werden kann. Allerdings sind Immobilien mit einem hohen Grundstückswert oft älter und das Risiko späterer Reparaturen sollte berücksichtigt werden. Außerdem haben Immobilien mit hohem Substanzwert in der Regel selbst einen höheren Immobilienpreis, so dass es wichtig ist, eine umfassende Bewertung des Verhältnisses zwischen Einnahmen und Ausgaben vorzunehmen.

• Holen Sie sich Unterstützung von einer Agentur mit guten Finanzierungsbedingungen: Wenn Sie selbst keine Verbindungen zu Finanzinstituten haben, können Sie eine Immobilienagentur, die sich mit der Vermittlung von Darlehen auskennt, um Vermittlung bitten. Die Anzahl der Partner-Finanzinstitute und deren Erfolgsbilanz ist von Immobilienbüro zu Immobilienbüro unterschiedlich, und ein Unternehmen, das sich mit der Vermittlung von Krediten auskennt, kann möglicherweise günstige Konditionen herausholen , z. B. einen Kredit mit einer Anzahlung von XX %. Unternehmen, die sich bei der Finanzierung bewährt haben, verfügen über gute Geschäftsbeziehungen zu den Banken, so dass auch Anfänger in manchen Fällen ein Darlehen zu günstigen Bedingungen erhalten können. Es ist ratsam, ein zuverlässiges Unternehmen auszuwählen, indem Sie sich auf der Website des Immobilienunternehmens Informationen wie Darlehensbeispiele ansehen.

• Reduzieren Sie die Anzahlung / verwenden Sie einen Kredit für andere Ausgaben: Wenn Sie die Anzahlung, die den größten Teil der Anschaffungskosten ausmacht, reduzieren können, können Sie den Betrag der persönlichen Mittel, die Sie aufnehmen müssen, verringern. Sie können die Anzahlung reduzieren, indem Sie, wie oben erwähnt, eine Immobilie wählen, die sich leicht bewerten lässt, und indem Sie bei mehreren Finanzinstituten nach einem Darlehen mit einem möglichst hohen Beleihungsauslauf suchen. Es ist jedoch zu beachten, dass bei einer geringeren Anzahlung der Darlehensbetrag steigt und die monatliche Rückzahlungslast größer wird. Berücksichtigen Sie den Saldo mit einem vernünftigen Rückzahlungsplan. Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines Kredits, der getrennt vom Kredit für den Immobilienpreis für andere Ausgaben bestimmt ist. Einige Banken bieten Darlehen an, die die anfänglichen Kosten wie Eintragungsgebühren und Versicherungsprämien abdecken, so dass man mit nahezu null Eigenmitteln beginnen kann. Aber auch in diesem Fall handelt es sich um ein Darlehen, für das Zinsen zu zahlen sind. Wenn Sie eine Anzahlung oder ein Darlehen zur Deckung von Ausgaben verwenden, simulieren Sie den Cashflow nach Aufnahme des Darlehens und stellen Sie sicher, dass die Investition finanziell tragfähig ist.

• Prüfen Sie die Prämien für die Feuerversicherung: Die Prämien für die Feuerversicherung variieren je nach Deckung und Versicherungsgesellschaft, so dass ein Vergleich der Angebote helfen kann, die Prämienlast zu verringern. Holen Sie Angebote von mehreren Gesellschaften ein, nachdem Sie sich für einen Versicherungsschutz entschieden haben, und vermeiden Sie eine übermäßige Deckung oder überteuerte Policen. Die Prämien können beispielsweise gesenkt werden, indem die Deckung von Wasserschäden gestrichen wird, wenn der Standort ein geringes Überschwemmungsrisiko aufweist, oder indem ein angemessener Gebäudewert festgelegt wird. In einigen Fällen können Sie auch einen Preisnachlass erhalten, wenn Sie die Vorteile langfristiger Verträge nutzen und eine Pauschalversicherung abschließen. Wenn es Ihnen schwer fällt, selbst eine Entscheidung zu treffen, ist es ratsam, einen Versicherungsagenten oder FP zu konsultieren. In einigen Fällen kann es erforderlich sein, im Rahmen des Kredits eine bestimmte Versicherung abzuschließen; in solchen Fällen ist es ratsam, die Bedingungen und die Versicherungsprämien zu vergleichen.

• Verhandeln Sie über den Preis der Immobilie und die Nebenkosten: Wenn Sie den Preis der Immobilie selbst senken können, sinken auch die Maklergebühren und andere vom Preis abhängige Kosten auf breiter Front. Es ist nicht einfach, mit dem Verkäufer über den Preis zu verhandeln, aber Sie können versuchen, Immobilien ins Auge zu fassen, die seit langem unverkauft sind oder bei denen ein Preisnachlass möglich ist (Rabatt). Selbst ein Preisnachlass von einigen Prozent kann zu einer erheblichen Gesamtersparnis führen.

Durch die Umsetzung der oben genannten Punkte ist es möglich, die anfängliche Kostenbelastung zu verringern. Achten Sie jedoch darauf, dass die Senkung der Anschaffungskosten nicht zu sehr zum Selbstzweck wird. Wenn Sie die Anzahlung zu stark reduzieren und Ihr monatlicher Cashflow darunter leidet, oder wenn die Immobilie, die Sie wegen ihres niedrigen Preises ausgewählt haben, ständig leer steht, landen Sie am falschen Ort. Wichtig ist das Gleichgewicht zwischen Anschaffungskosten und Investitionsrendite/Risiko. Man kann zum Beispiel den Fehler machen, ein Studio mit geringer Rendite zu kaufen, weil man wenig Eigenmittel hat, und dann jeden Monat Geld abheben zu müssen. Während man die Anfangskosten so weit wie möglich reduziert, ist es eine Abkürzung zum Erfolg, wenn man die Rentabilität der Immobilie und zukünftige Investitionspläne umfassend berücksichtigt.

Schlussfolgerung.

Die anfänglichen Kosten für Immobilieninvestitionen variieren je nach Immobilienpreis und Kreditbedingungen, aber ein grober Richtwert sind 15-20 % des Immobilienpreises. In einigen Fällen, wenn der Eigenfinanzierungsgrad hoch ist, können sie fast 30 % betragen, andererseits können sie je nach den Bedingungen bis in den niedrigen 10 %-Bereich gesenkt werden. Zu den wichtigsten anfänglichen Kosten gehören Maklergebühren, verschiedene Steuern, kreditbezogene Kosten und Versicherungsprämien, und es ist wichtig, sich auf diese Kosten mit Blick auf den Markt vorzubereiten. Selbst bei kleineren Investitionen wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind Anfangskosten in der Größenordnung von mehreren Millionen Yen erforderlich.

Sie können die anfänglichen Kosten jedoch durch Befolgung der oben genannten Punkte zur Kostensenkung sinnvoll reduzieren. Ergreifen Sie positive Maßnahmen wie die Aushandlung von Maklergebühren, die Auswahl der richtigen Immobilie und die Nutzung günstiger Finanzierungsbedingungen durch die Wahl des richtigen Finanzinstituts. Es ist auch sinnvoll, sich von einem Experten beraten zu lassen. Indem Sie Ihren Immobilienmakler, Ihr Finanzinstitut oder Ihren Finanzplaner konsultieren, können Sie einen detaillierten Finanzplan erstellen, der auch Kosten einschließt, die oft übersehen werden.

Die richtige Einschätzung und Kontrolle der Anfangskosten ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition. Beginnen Sie mit einem vernünftigen Budget und treffen Sie kluge Investitionsentscheidungen, während Sie gleichzeitig ausreichende Barreserven für künftige Operationen zurücklassen. Nutzen Sie die Informationen in diesem Artikel, um mit ruhigem Gewissen in Immobilien zu investieren.