Hintergründe und Risiken des japanischen Mietwohnungsmarktes für Investoren

In den letzten Jahren hat sich der japanische Markt für Mietwohnungen bemerkenswert gut entwickelt: Daten vom Januar 2025 zeigen, dass die Mieten in vielen Großstädten im Jahresvergleich gestiegen sind, wobei in einigen Gebieten die höchsten Werte seit 2015 erreicht wurden. Dies ist auf eine Kombination von Faktoren zurückzuführen, darunter die wieder zunehmende Rückkehr in die Stadtzentren, eine Verlagerung von Käufern zu Mietern aufgrund der steigenden Preise für Eigentumswohnungen und eine Zunahme der Zahl ausländischer Einwohner. Trotz des günstigen Marktumfelds müssen Investoren jedoch auch Risikofaktoren wie steigende Baukosten, steigende Zinssätze und den künftigen Bevölkerungsrückgang im Auge behalten. Dieser Artikel enthält eine Analyse des aktuellen Stands des Marktes für Mietwohnungen und Prognosen für die Zukunft sowie die wichtigsten Punkte, die für Investitionsentscheidungen erforderlich sind. Anstatt einfach nur auf der Welle eines "starken Marktes" zu reiten, sollten Sie die Risiken und Renditen richtig einschätzen und Investitionsstrategien in Erwägung ziehen, um langfristig erfolgreich zu sein.

Aktuelle Situation des Marktes für Mietwohnungen und die Hintergründe des starken Marktes

Aktuelle Marktdaten und Aufwärtstrends

Im Jahr 2025 setzt der nationale Markt für Mietwohnungen seinen stetigen Aufwärtstrend fort. Laut einer Umfrage von At Home ist die durchschnittliche Angebotsmiete für Miet- und Eigentumswohnungen in 13 Gebieten des Landes im Januar 2025 in vielen Gebieten im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Analyse der wichtigsten Faktoren für die starke Entwicklung

Für die anhaltend gute Entwicklung des Marktes für Mietwohnungen sind die folgenden Faktoren verantwortlich

1. Wiederbelebung der Rückkehr ins Stadtzentrum: Nach der vorübergehenden Abwanderung aus dem Stadtzentrum aufgrund der neuen Coronavirus-Infektion gibt es eine zunehmende Tendenz zur Rückkehr ins Stadtzentrum, da sich die sozialen Aktivitäten normalisieren. Insbesondere die Rückkehr zur Büroarbeit und die Wiederaufnahme des Präsenzunterrichts durch Studenten hat zu einem Anstieg der Mietnachfrage in städtischen Gebieten geführt.

2. Steigende Preise für Eigentumswohnungen: Im Jahr 2024 sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio höher als im Jahr 2013, und auch die Preise für Neubauten steigen. Infolgedessen strömen Kaufinteressenten, die ihr Budget für den Wohnungskauf überschritten haben, auf den Mietmarkt.

3. Anstieg der Zahl der ausländischen Einwohner: Die Zahl der ausländischen Einwohner erreichte Ende 2023 einen Rekordwert von 3.410.992 (10,9 % mehr als Ende des Vorjahres), wobei der Anstieg besonders in Großstädten wie Tokio, Aichi und Osaka zu beobachten war. Diese Zunahme der ausländischen Einwohner ist ein Faktor, der die Mietnachfrage ankurbelt.

4. Ausweitung der Verträge mit Unternehmen: Die Zahl der Verträge mit Unternehmen nimmt zu, da diese die Vorteile der Wohnungsbauförderung nutzen und auch bei relativ hohen Mieten mit einer stabilen Auslastung rechnen können.

5. Wachsendes Bewusstsein für Wohnqualität: Die Verbreitung der Telearbeit in der Corona-Katastrophe hat dazu geführt, dass immer mehr Wert auf die Qualität des Wohnraums gelegt wird, was die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen erhöht.

Trends nach Region und Objektart

Die Stärke des Marktes variiert je nach Region und Immobilientyp.

Tendenzen nach Regionen:

• In Ballungsgebieten wie den 23 Bezirken der Präfekturen Tokio, Kanagawa, Saitama und Chiba sind Mietsteigerungen in allen Gebieten zu beobachten.
• Auch in großen Regionalstädten wie Sapporo, Osaka und Fukuoka steigen die Mieten.
• Mietsteigerungen wurden in 70 von 158 Städten beobachtet, wodurch sich die geografische Basis der steigenden Gebiete erweitert.

Trends nach Immobilientyp:

• Mietwohnungen fürPaare (30-50 m2) weisen die höchste Steigerungsrate auf, wobei die 23 Bezirke von Tokio einen deutlichen Anstieg von 7,0 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnen.
• Auch die Nachfrage nach Wohnungen fürFamilien (50-70 m2 ) stieg in 12 Bezirken im Jahresvergleich an, wobei die Nachfrage nach großzügigen Grundrissen ebenfalls stark war.
• Auch auf dem Büromarkt gibt es Anzeichen dafür, dass die Talsohle durchschritten ist: Die Leerstandsquoten haben ihren Höhepunkt erreicht und beginnen zu sinken, und die Mieten haben ihren Tiefpunkt erreicht.

Vorteile und Risiken von Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen

Einkommens- und Kapitalgewinnaussichten

Die Erträge aus Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) und Kapitalgewinne (Gewinne aus dem Verkauf). Im derzeitigen Marktumfeld sind die Aussichten für diese Erträge wie folgt

Aussicht auf Einkommensgewinne (Mieteinnahmen):

• Wie bereits erwähnt, setzt sich der Trend steigender Mieten in vielen Regionen fort und wird voraussichtlich auch in absehbarer Zukunft bis 2025 anhalten.

Aussichten für Veräußerungsgewinne (Gewinne aus dem Verkauf):

• Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien dürfte sich vor dem Hintergrund eines begrenzten Neubauangebots und steigender Baukosten auf absehbare Zeit fortsetzen, wenngleich sich das Wachstumstempo in Zukunft verlangsamen dürfte.
• Das Finanzierungsumfeld bleibt in der Phase des Zinsanstiegs günstig, und es wird erwartet, dass die Immobilienpreise aufgrund des Markteintritts verschiedener Investitionsakteure leicht steigen oder gleich bleiben werden.
• Insbesondere wird die "Flucht in die Qualität" zunehmen, wobei Immobilien in besseren Lagen und mit besserer Bauqualität eher ihren Preis halten oder steigern dürften.

Analyse der wichtigsten Risikofaktoren

Obwohl der Markt für vermietete Eigentumswohnungen eine gute Performance aufweist, sollten sich die Anleger auch der folgenden Risikofaktoren bewusst sein

1. Leerstandsrisiko: Das größte Risiko bei Immobilieninvestitionen ist das Auftreten von Leerständen. Das Leerstandsrisiko ist höher bei Objekten in schlechten Lagen, mit älterer Ausstattung und mit Mieten, die höher sind als die umliegenden Marktpreise.

2. Steigende Baukosten: Der Anstieg der Baukosten, der um das Jahr 2021 begann, hat in den letzten drei Jahren 30 bis 40 % erreicht und wird sich voraussichtlich fortsetzen. Dies birgt die Gefahr, dass sich die Rentabilität neuer Investitionen verschlechtert.

3. Veränderungen im finanziellen Umfeld: Nach der Aufhebung der Negativzinspolitik der Bank of Japan sind die Hypothekenzinsen gestiegen. Dies kann zu höheren Finanzierungskosten führen, was sich nachteilig auf den Cashflow auswirken kann.

4. Risiko eines Überangebots: In einer von Mitsubishi Estate Real Estate Services durchgeführten Umfrage war "Überangebot" der am häufigsten genannte Faktor, der sich negativ auf den Markt auswirken könnte. Es wird befürchtet, dass sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund einer Zunahme des neuen Angebots in einigen Gebieten verschlechtern könnte.

5. Alterung und Bevölkerungsrückgang: Langfristig könnte sich die schrumpfende und alternde Bevölkerung Japans auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken. Veränderungen in der Haushaltszusammensetzung, wie z. B. eine Zunahme der Zahl der Einpersonenhaushalte, könnten diese Faktoren jedoch teilweise ausgleichen.

6. Unsicherheit aus Übersee: Ein weiterer Faktor, der zu berücksichtigen ist, ist das hohe Maß an Unsicherheit aus Übersee, wie die Politik der neuen US-Regierung und geopolitische Risiken in verschiedenen Regionen. Diese können sich indirekt auf den japanischen Immobilienmarkt auswirken.

7. Schwierige Vorhersage der Reparaturkosten: Es besteht das Risiko, dass die Reparaturkosten nach dem Kauf höher ausfallen als erwartet, insbesondere bei Gebrauchtimmobilien. Angemessene Nachforschungen und finanzielle Planung sind erforderlich.

Wie man sich auf die Risiken vorbereitet

Investoren können sich mit folgenden Maßnahmen auf diese Risiken vorbereiten

1. Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko:

   • Wählen Sie einen Grundriss für Singles oder Paare, wie z. B. ein Studio, 1LDK oder 2LDK, die eine hohe Mietnachfrage haben.
   • Wählen Sie eine Immobilie in günstiger Lage (in der Nähe von Bahnhöfen, Bushaltestellen, Supermärkten, Lebensmittelgeschäften usw.)
   • Wählen Sie eine Immobilie in einem Gebiet mit wachsender Bevölkerung.
   • Beauftragen Sie ein seriöses Verwaltungsunternehmen
   • Ziehen Sie eine Untervermietung in Betracht (Mietgarantie).

2. Finanzplanung und Cashflow-Management:

   • Planen Sie Ihre Finanzen weit im Voraus und stellen Sie sicher, dass Sie über genügend Mittel verfügen, um unerwartete Reparaturen und Leerstandszeiten zu bewältigen.
   • Kalkulieren Sie die laufenden Kosten (20-30 % der Mieteinnahmen als Richtwert) angemessen.
   • Ziehen Sie eine festverzinsliche Finanzierung in Betracht und sichern Sie sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab.

3. Qualität und Instandhaltung der Immobilien:

   • Wählen Sie Immobilien mit hervorragender Qualität in Bezug auf Gebäudestruktur und Ausstattung.
   • Erhalten Sie den Wert der Immobilie durch geplante regelmäßige Reparaturen und Instandhaltung.
   • Erbringung von Dienstleistungen zur Steigerung der Mieterzufriedenheit und zur Förderung eines langfristigen Mietverhältnisses.

4. Diversifizierung und Portfoliomanagement:

   • Diversifizierung des Risikos durch Investitionen in mehrere Immobilien
   • Abmilderung der Auswirkungen von Marktschwankungen durch Investitionen in verschiedene Gebiete und Immobilientypen.

5. Informationsbeschaffung und Marktanalyse:

   • Regelmäßige Analyse von Markttrends und rechtzeitige Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen.
   • Identifizieren Sie wertsteigernde Faktoren, wie z. B. lokale Besonderheiten und zukünftige Entwicklungspläne.

Die wichtigsten Punkte für eine erfolgreiche Investition in vermietete Eigentumswohnungen

Wichtige Punkte bei der Objektauswahl

Für eine erfolgreiche Investition in vermietete Eigentumswohnungen ist die richtige Auswahl der Immobilie entscheidend. Es ist ratsam, bei der Auswahl eines Objekts auf folgende Punkte zu achten

1. Zuschnitt und Fläche: Die aktuellen Marktdaten zeigen, dass der Mietpreisanstieg vor allem bei Wohnungen für Paare (30-50 m2) spürbar ist. In Anbetracht der steigenden Zahl von Einpersonenhaushalten und DINKS (Paare, die zusammen arbeiten und keine Kinder haben) dürfte die Nachfrage nach Grundrissen für eine oder zwei Personen (1R, 1K, 1LDK, 2DK usw.) auch in Zukunft stabil bleiben.

2. Bauqualität und Ausstattung:

   • Immobilien mit separatem Bad und WC (insbesondere integriertes Bad und WC werden eher gemieden).
   • Zimmer im westlichen Stil mit Holzfußboden und Stauraum (Kleiderschränke)
   • Sicherheitseinrichtungen (automatische Schlösser, Überwachungskameras usw.)
   • Internetumgebung

3. Alter des Gebäudes und Wartungszustand:

   • Neubauten: hohe Anschaffungskosten, aber geringes Reparaturrisiko, leicht zu rekrutierende Mieter
   • Gebrauchtimmobilien: Niedrige Preise, aber es ist wichtig, die Reparaturkosten abzuschätzen, insbesondere wenn größere Reparaturen vor mehr als 15 Jahren fällig waren.

4. Status der Verwaltung:

   • Status des Reparaturreservefonds (insbesondere bei Eigentumswohnungen aus zweiter Hand)
   • Qualität und Ruf der Verwaltungsgesellschaft
   • Reinigungs- und Wartungszustand des gesamten Gebäudes

Kriterien für die Auswahl des Gebiets und der Lage

Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen sollten die folgenden Kriterien für die Auswahl der Region und des Standorts herangezogen werden

1. Verkehrsanbindung:

   • Fußläufige Erreichbarkeit von Bahnhöfen und Bushaltestellen (insbesondere innerhalb von 10 Minuten zu Fuß).
   • Angemessene Pendelzeit zu größeren Bahnhöfen und Geschäftsvierteln (idealerweise innerhalb von 30 Minuten)

2. Zugang zu den Annehmlichkeiten des Lebens:

   • Nähe zu Supermärkten, Lebensmittelgeschäften und kommerziellen Einrichtungen
   • Bildungseinrichtungen (Schulen, Universitäten usw.) und medizinische Einrichtungen in der Nähe

3. Demografische Gegebenheiten:

   • Gebiete mit einer wachsenden oder stabilen Bevölkerung.
   • Gebiete mit einem Zustrom von jungen Menschen und Berufstätigen
   • Gebiete, in denen die Zahl der ausländischen Einwohner zunimmt (insbesondere in städtischen Gebieten).

4. Zukünftiges Potenzial:

   • Gebiete, die neu erschlossen werden
   • Gebiete, in denen eine neue Verkehrsinfrastruktur geplant ist
   • Gebiete, in denen ein zukünftiges Nachfragewachstum zu erwarten ist, z. B. durch die Ansiedlung von Unternehmen oder die Gründung neuer Universitäten.

5. Umgebungsbedingungen:

   • Sonnige, gut belüftete Umgebung
   • Entfernung zu Lärmquellen (Fabriken, Eisenbahnen, Hauptverkehrsstraßen usw.)
   • Öffentliche Sicherheit

6. Wettbewerbssituation:

   • Gebiete, in denen es nicht zu viele konkurrierende Immobilien in der Nähe gibt
   • Gebiete mit wenigen Leerständen und begrenztem Angebot an neuen Grundstücken

Derzeit sind die folgenden Gebiete von besonderem Interesse

• Tokios 23 Bezirke (vor allem rund um die fünf zentralen Bezirke Tokios): Der Trend zurück ins Stadtzentrum und die Zahl der ausländischen Einwohner nimmt weiter zu.
• Gebiete mit guter Anbindung an die Flughäfen Haneda und Narita: Hier ist mit einer Erholung der Inbound-Nachfrage und einem Anstieg der ausländischen Arbeitskräfte zu rechnen.
• Zentrale Gebiete der großen Regionalstädte: Die Mieten steigen auch in Sapporo, Sendai und Fukuoka.
• Gebiete in der Nähe von Universitäten: Die Nachfrage der Studenten erholt sich aufgrund der Wiederbelebung des Präsenzunterrichts.

Kostenmanagement und Renditeberechnungen

Ein angemessenes Kostenmanagement und genaue Renditeberechnungen sind unerlässlich, um stabile Einnahmen aus der Investition in vermietete Eigentumswohnungen zu erzielen.

Aufschlüsselung der laufenden Kosten und Leitfaden: Die laufenden Kosten für die Verwaltung von Mietwohnungen belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 20-30 % der Mieteinnahmen. Die wichtigsten Kostenpositionen sind folgende

1. Kosten für Gebäudemanagement und Instandhaltung:

   • Konsignationsgebühren der Verwaltung (etwa 3-5 % der Miete)
   • Reparaturkosten (zur Bewältigung unerwarteter Reparaturen)
   • Reparaturrücklagenfonds (Rücklage für langfristige größere Reparaturen)
   • Versorgungskosten für Gemeinschaftsräume
   • Inspektions- und Reinigungskosten
   • Prämien für Feuer- und Erdbebenversicherung

2. Kosten für den Umgang mit Mietern:

   • Kosten für die Anwerbung von Mietern (Werbe- und Vermittlungskosten bei der Anwerbung neuer Mieter, in der Regel etwa eine Monatsmiete)
   • Leerstandsverluste (entgangene Mieteinnahmen während der Zeit des Leerstands)
   • Wiederherstellungskosten (Reparaturkosten bei Auszug der Mieter)

3. Steuern:

   • Grundsteuer (Bemessungswert des Grundstücks/Gebäudes x ca. 1,4%)
   • Städtebauliche Steuer (Schätzwert des Grundstücks/Gebäudes x ca. 0,3%)

4. Sonstige Ausgaben:

   • Rückzahlung von Immobilien-Investitionskrediten
   • Steuerberaterkosten (z.B. Unterstützung bei der Steuererklärung)
   • Sonstige professionelle Beratungskosten

Methode zur Berechnung der Rendite: Es gibt zwei Hauptarten von Renditen für Immobilieninvestitionen: Flächenrenditen und Realrenditen.

1. Flächenrendite:

   Flächenrendite = Jährliche Mieteinnahmen ÷ Immobilienkaufpreis × 100 (%)
   
   

   Beispiel: Bei jährlichen Mieteinnahmen von 6 Mio. JPY und einem Kaufpreis von 100 Mio. JPY beträgt die Flächenrendite = 6 Mio. JPY ÷ 100 Mio. JPY × 100 = 6%.

2. Reale Rendite:

   Reale Rendite = (Jährliche Mieteinnahmen - Jährliche Ausgaben) ÷ (Anschaffungspreis der Immobilie + Ausgaben beim Kauf) ×  100 (%)
   
   

   Beispiel: Wenn die jährlichen Mieteinnahmen 6 Mio. JPY betragen, die jährlichen Ausgaben 1 Mio. JPY, der Anschaffungspreis der Immobilie 100 Mio. JPY und die Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs 8 Mio. JPY betragen, ist die reale Rendite = (6 Mio. JPY - 1 Mio. JPY) ÷ (100 Mio. JPY + 8 Mio. JPY) × 100 = ca. 4,6%.

Da die reale Rendite die tatsächliche Rentabilität besser wiedergibt, sollte sie bei Investitionsentscheidungen im Mittelpunkt stehen. Im Allgemeinen ist die reale Rendite bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen 1-2 % niedriger als die Oberflächenrendite.

Ungefähre Renditen: Die ungefähren Renditen für Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen im derzeitigen Marktumfeld sind wie folgt

Künftige Aussichten für den Mietwohnungsmarkt

Marktprognosen für die Zeit ab 2025

Für den Mietwohnungsmarkt im Jahr 2025 und darüber hinaus lassen sich folgende Prognosen erstellen.

1. Fortsetzung des Trends zu steigenden Mieten: Es wird erwartet, dass sich der Trend zu steigenden Mieten auf absehbare Zeit im Jahr 2025 fortsetzen wird. Es wird erwartet, dass die Mietnachfrage stark bleibt.

2. Veränderungen in der demografischen Nachfrage:

   • Steigende Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen: Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach hochwertigen Mietwohnungen steigen wird, da die Menschen aufgrund von Faktoren wie der Einführung der Telearbeit zunehmend Wert auf die Qualität ihres Wohnraums legen.
   • Erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen für ältere Menschen: Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Seniorenwohnungen mit Service und anderen Wohnformen steigt, da die ältere Bevölkerung wächst.

3. Trends auf dem Investitionsmarkt:

   • Es wird erwartet, dass der Anteil der Büroinvestitionen von 37 % im Jahr 2024 weiter steigen wird.
   • Es wird erwartet, dass die Gesamtinvestitionen auf dem japanischen Markt ab 2025 zunehmen werden, da ausländische Investoren ihre Investitionslust wiederfinden.
   • Prognosen zufolge werden die Büromieten in Tokio Ende 2025 bei ¥35.000 pro Tsubo liegen, mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3 %.

4. Ausblick nach Gebieten:

   • Tokio, Osaka und andere Großstädte: Es wird erwartet, dass die Nachfrage stark bleibt und der Trend zu steigenden Mieten anhält.
   • Regionale Städte: Einige Gebiete werden vom Bevölkerungsrückgang betroffen sein, aber in zentralen Gebieten und Gebieten mit guter Verkehrsanbindung dürfte ein gewisses Nachfrageniveau erhalten bleiben.

Künftige Risikofaktoren und Gegenmaßnahmen

Die folgenden Risikofaktoren sind für den Markt für Mietwohnungen nach 2025 möglich. Investoren sollten in Anbetracht dieser Faktoren Gegenmaßnahmen in Betracht ziehen.

1. Veränderungen im finanziellen Umfeld: Die Zinssätze könnten weiter steigen, da die Bank of Japan ihre Geldpolitik normalisiert. Dies kann zu einem Anstieg der Zinsbelastung für Immobilieninvestitionskredite und zu einem Anstieg der Cap Rates (d. h. der Immobilienpreisanpassungen) führen.

   [Reaktionsmaßnahmen.

   • Sichern Sie das Risiko von Zinsschwankungen ab, indem Sie vorrangig Mittel zu festen Zinssätzen aufnehmen.
   • Legen Sie einen konservativen Verschuldungsgrad (LTV) fest und planen Sie den Cashflow so, dass er steigenden Zinssätzen standhält.
   • Beurteilen Sie den Zeitpunkt der Refinanzierung und ziehen Sie eine Refinanzierung zu günstigen Konditionen in Betracht.

2. Überangebotsrisiko: Es besteht die Sorge, dass sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aufgrund eines erhöhten Neuangebots in einigen Bereichen verschlechtern könnte. Besondere Aufmerksamkeit sollte dem Überangebot an hochwertigen Mietobjekten und in bestimmten Gebieten gewidmet werden.

   [Reaktionsmaßnahmen

   • Treffen Sie umsichtige Investitionsentscheidungen in Gebieten, in denen neue Entwicklungen aktiv sind.
   • Auswahl von Immobilien, die in Bezug auf Lage und Ausstattung wettbewerbsfähig sind.
   • Differenzierungsfaktoren (Qualität der Ausstattung, Dienstleistungsgehalt usw.).

3. Demografischer Wandel: Langfristig kann sich der Bevölkerungsrückgang in Japan auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirken. Besonderes Augenmerk sollte auf regionale Städte und Vorstädte gelegt werden.

   [Gegenmaßnahmen.

   • Konzentrieren Sie sich auf Gebiete mit anhaltendem Bevölkerungszustrom und einer steigenden Zahl ausländischer Einwohner.
   • Auswahl von Objekten, die auf aufstrebende Haushaltstypen ausgerichtet sind, wie z. B. Einpersonenhaushalte und ältere Haushalte.
   • Entwicklung von Investitionsstrategien auf der Grundlage langfristiger demografischer Prognosen.

4. Hohe Baukosten: Die Baukosten werden aufgrund der steigenden Preise für Baumaterialien und Arbeitskosten wahrscheinlich hoch bleiben. Dies kann die Rentabilität von Neubauten verschlechtern und den relativen Wert bestehender Immobilien erhöhen, während gleichzeitig die Gefahr besteht, dass die Reparaturkosten steigen.

   [Reaktionsmaßnahmen.

   • Auswahl von Immobilien mit Schwerpunkt auf der Bauqualität und der Reparaturhistorie.
   • Sorgfältige Bewertung der Angemessenheit des Reparaturreservefonds.
   • Erhaltung und Verbesserung der Immobilienwerte durch geplante Reparaturen und Renovierungen.

5. Marktschwankungen aufgrund ausländischer Faktoren: Erhöhte Unsicherheit aufgrund ausländischer Faktoren, wie die Politik der neuen US-Regierung und globale Konflikte, können auch den japanischen Immobilienmarkt beeinflussen.

   [Reaktionsmaßnahmen

   • Beobachten Sie die globalen Wirtschaftstrends und erwägen Sie Maßnahmen, um so schnell wie möglich zu reagieren.
   • Diversifizierung der Investitionsportfolios und Verringerung der Risiken in bestimmten Märkten.
   • Konzentration auf Immobilien, die stabile Cashflows generieren.

Schlussfolgerung.

Der Markt für vermietete Eigentumswohnungen befindet sich derzeit im Aufschwung, da die Rückkehr in die Stadtzentren wieder zunimmt, Käufer aufgrund der steigenden Preise für Eigentumswohnungen zu Mietern werden und die Zahl der ausländischen Einwohner steigt. Das Marktumfeld wird auch für Investoren immer attraktiver.

Dieses Marktumfeld bietet zwar attraktive Chancen für Investoren, aber es gibt auch eine Reihe von Risikofaktoren, auf die hingewiesen werden muss. Angesichts von Risiken wiesteigenden Zinsen,steigenden Baukosten und künftigem Bevölkerungsrückgang konzentrieren sich erfolgreiche Investoren auf Folgendes

1. Auswahl des richtigen Objekts: Auswahl eines Objekts mit Faktoren, die die Nachfrage der Nutzer anregen, wie z. B. Erreichbarkeit, Nähe zu Annehmlichkeiten, Gebäudequalität und Einrichtungen.

2. Standortbezogene Investitionsentscheidungen: Auswahl von Gebieten mit Zukunftspotenzial in Bezug auf Demografie, Sanierungspläne und Verkehrsinfrastruktur.

3. Genaues Kostenverständnis: Schätzen Sie die laufenden Kosten (20-30% der Mieteinnahmen als Richtwert) angemessen ein und analysieren Sie die Rentabilität auf der Grundlage realer Renditen.

4. Maßnahmen zur Risikoabsicherung: Bereiten Sie sich auf verschiedene Risiken vor, indem Sie feste Zinssätze verwenden, eine komfortable Kapitalstruktur planen und Investitionen diversifizieren.

5. Langfristige Sichtweise: Streben Sie einen langfristigen Vermögensaufbau und die Erzielung von Erträgen an, ohne sich von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen zu lassen.

Auch wenn davon auszugehen ist, dass die starke Mietnachfrage und der Trend zu steigenden Mieten auf absehbare Zeit über das Jahr 2025 hinaus anhalten werden, sind umsichtigere Investitionsentscheidungen erforderlich, da der Markt von einer "Expansionsphase" zu einer "Hochphase" übergeht. Anstatt einfach auf der Welle eines 'starken Marktes' zu reiten, ist es wichtig, Risiko und Rendite richtig einzuschätzen und eine erfolgreiche Strategie aus einer langfristigen Perspektive zu entwickeln, wenn man in vermietete Eigentumswohnungen investiert.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen?

A1: Der wichtigste Erfolgsfaktor bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen ist die Lage. Es ist wichtig, ein Objekt in einem Gebiet zu wählen, das sich in der Nähe von Bahnhöfen, Bushaltestellen, Supermärkten, Geschäften und anderen praktischen Einrichtungen befindet und wo eine stabile Mietnachfrage zu erwarten ist. Darüber hinaus sind die Qualität des Gebäudes, eine angemessene Mietpreisgestaltung sowie eine effiziente Verwaltung und ein effizienter Betrieb ebenfalls Schlüssel zum Erfolg.

F2: Es gibt Befürchtungen, dass sich der derzeitige Markt für Mietwohnungen in einer "Blase" befindet.

A2: Um zu beurteilen, ob es sich bei dem derzeitigen Markt für Mietwohnungen um eine "Blase" handelt oder nicht, müssen die Stärke der realen Nachfrage und das finanzielle Umfeld hinter den Preissteigerungen bewertet werden. Zwar gibt es Faktoren, die die Mieten auf der Grundlage der realen Nachfrage in die Höhe treiben, wie z. B. die Wiederbelebung der Rückkehr in die Stadtzentren und die Zunahme der ausländischen Einwohner, doch ist die Mehrheit der Experten auf dem Immobilieninvestitionsmarkt der Ansicht, dass der Markt "weiter expandiert und sich seinem Höhepunkt nähert". Es kann davon ausgegangen werden, dass der Markt in eine "reife Phase" eintritt, in der ein weiterer schneller Anstieg unwahrscheinlich ist, wenn nicht sogar eine Blase entsteht.

F3: Wie hoch sind die Betriebskosten und die Verwaltungskosten bei Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen?

A3: Die laufenden Kosten für Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 20-30 % der Mieteinnahmen. Zu den wichtigsten Kostenposten gehören Verwaltungsgebühren, Reparaturgebühren, Reparaturrücklagen, Versorgungskosten für Gemeinschaftsflächen, Sachversicherungsprämien, Kosten für die Anwerbung von Mietern, Leerstandsverluste, Grundsteuer und Städtebauabgaben. Zu den wichtigsten Punkten bei der Verwaltung gehören (1) die Auswahl einer hochwertigen Verwaltungsgesellschaft, (2) die Durchführung geplanter Reparaturen und Wartungsarbeiten, (3) die Bereitstellung von Dienstleistungen zur Steigerung der Mieterzufriedenheit, (4) die angemessene Festsetzung und Überprüfung der Mieten und (5) die ordnungsgemäße Verwaltung von Steuern und Buchhaltung.

F4: Wie hat sich der Anstieg der Zahl ausländischer Einwohner auf den Markt für Mietwohnungen ausgewirkt?

A4: Der Anstieg der Zahl ausländischer Einwohner hat sich in folgender Weise auf den Markt für Mietwohnungen ausgewirkt. (1) Ankurbelung der Gesamtmietnachfrage: Die Zahl der ausländischen Einwohner erreichte Ende 2023 ein Rekordhoch von 3,41 Millionen, was die Mietnachfrage, insbesondere in städtischen Gebieten, erhöhte. (2) Diversifizierung des Bedarfs nach Nationalität und Verwendungszweck: Es haben sich unterschiedliche Bedürfnisse herausgebildet, die von preisgünstigen Immobilien für internationale Studenten bis hin zu High-End-Immobilien für hochspezialisierte Fachkräfte reichen. (3) Ausbau der Mietverwaltungsdienste für Ausländer: Die Dienstleistungen für ausländische Mieter, wie z. B. mehrsprachige Unterstützung und Unterstützung bei der Lebensführung, werden ausgebaut. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend aufgrund des Aufschwungs und der zunehmenden Akzeptanz ausländischer Arbeitnehmer fortsetzen wird.

F5: Wie sind die Aussichten für den Markt für Mietwohnungen in den nächsten 10 Jahren?

A5: Es wird erwartet, dass der Markt für Mietwohnungen in den nächsten zehn Jahren eine Mischung aus kurzfristigem Aufschwung und langfristigen strukturellen Veränderungen erleben wird: Bis etwa 2025-2027 wird die Nachfrage nach Mietwohnungen stark bleiben, insbesondere in städtischen Gebieten, was auf die Rückkehr in die Stadtzentren und die Zunahme ausländischer Einwohner zurückzuführen ist. Mittelfristig könnten die fortschreitende Normalisierung der Zinssätze und die hohen Baukosten das neue Angebot einschränken und den relativen Wert der bestehenden Immobilien erhöhen. Längerfristig wird es aufgrund des anhaltenden Bevölkerungsrückgangs in Japan zu einer "Flucht in die Qualität" und zu einer Polarisierung zwischen Immobilien, die sich durch ihre Lage und Bauqualität auszeichnen, und solchen, die dies nicht tun, kommen. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Immobilien, die sich an bestimmte Zielgruppen richten, wie z. B. Single-Haushalte, ältere Menschen und Ausländer, steigen wird.

Investitionen in vermietete Eigentumswohnungen sind nicht nur "Vermögensverwaltung", sondern auch ein "Geschäft", das das Leben der Mieter unterstützt. Neben der Analyse des Marktumfelds und der Daten sind das Verständnis für die Bedürfnisse der Mieter und eine angemessene Betriebsführung der Schlüssel zum langfristigen Erfolg. Wir empfehlen Ihnen, zunächst Ihre Investitionsziele und Ihre finanzielle Situation zu klären und dann eine sorgfältige Entscheidung zu treffen, bei der Sie die Ratschläge von Experten berücksichtigen.