Effizientere Immobilienentwicklung durch das One Complex System

Bauvorschriften sind ein wichtiger Faktor bei der Immobilienentwicklung und Bauplanung. Durch den Einsatz geeigneter Systeme können diese Vorschriften jedoch sinnvoll gelockert und effizientere und attraktivere Entwicklungen erzielt werden.

In diesem Artikel bietet INA&Associates Ltd detaillierte Informationen für Immobilieninvestoren und -entwickler über das Single Lot Approval und das Comprehensive Design System. Wenn Sie diese Systeme richtig verstehen und nutzen, können Sie eine rentablere Immobilienentwicklung realisieren, indem Sie von den Vorteilen entspannter Flächenverhältnisse und vereinfachter Bauvorschriften profitieren .

Dies sind besonders wichtige Optionen für diejenigen, die an der Entwicklung vonEigentumswohnungen und Grundstücken beteiligt sind. Wir hoffen, dass Sie dieses Wissen nutzen werden, um die komplexen Bestimmungen der Bauvorschriften zu verstehen und Ihr Grundstück angemessen zu nutzen.

Grundlegender Überblick über das System der Einzelblockzertifizierung

Was ist die Einzelblockzertifizierung?

Die Einzelblockzertifizierung ist ein System auf der Grundlage von Artikel 86 Absatz 1 des Baunormengesetzes und wird offiziell als "umfassendes Planungssystem für einen Block" bezeichnet. Bei diesem System handelt es sich um ein spezielles Ausnahmesystem, bei dem die Bauvorschriften auf den Bau mehrerer Gebäude angewendet werden, indem jedes Grundstück als ein einziges Grundstück betrachtet wird.

Normalerweise kann auf einem Grundstück nur ein Gebäude errichtet werden, da nach dem Baugesetz der Grundsatz "ein Grundstück, ein Gebäude" gilt. Durch den Erwerb eines Zertifikats für ein einziges Grundstück können jedoch mehrere Gebäude so behandelt werden, als befänden sie sich auf ein und demselben Grundstück, und Vorschriften wie das Flächenverhältnis und das Verhältnis von Gebäude zu Grundstück können auf sie in integrierter Weise angewendet werden.

Zweck und Bedeutung des Systems

Der Hauptzweck des Systems besteht darin, eine rationelle Entwicklung auf einem einzigen Grundstück zu fördern. Insbesondere ermöglicht es die harmonische Entwicklung von großen Wohnsiedlungen und Gewerbegebieten als Ganzes, ohne dass das Land unterteilt werden muss.

Nach den Statistiken des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr gab es Ende März 2015 17 764 Projekte, von denen 16 250, also die Mehrheit, für Wohnzwecke bestimmt waren. Dies deutet darauf hin, dass die Regelung bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen und Wohnanlagen weit verbreitet ist.

Förderungswürdigkeit und Voraussetzungen

Die folgenden Bedingungen müssen erfüllt sein, um als Einzelwohnanlage anerkannt zu werden

Grundlegende Anforderungen

• Bei dem Gebäude muss es sich um ein vernünftig konzipiertes, aufeinander abgestimmtes Gebäude innerhalb einer bestimmten Grundstücksfläche handeln.
• Das Gebäude muss anerkanntermaßen keine Sicherheits-, Brandschutz- oder Hygienemängel aufweisen
• Es muss von einer bestimmten Verwaltungsbehörde genehmigt werden.

Technische Anforderungen

• Angemessene Anordnung von mehreren Gebäuden.
• Angemessene Anordnung von öffentlichen Einrichtungen wie Straßen und Parks.
• Das Verhältnis zwischen den Gebäuden muss angemessen sein.

Durch die Erfüllung dieser Anforderungen werden Bebauungspläne möglich, die mit herkömmlichen Bauvorschriften nur schwer zu realisieren wären.

Detaillierte Erläuterung des umfassenden Planungssystems

Wie das Comprehensive Design System funktioniert

Das Comprehensive Design System, das auch der offizielle Name der Single Lot Approval ist, wird hier als ein System auf der Grundlage von Artikel 86(1) des Baugesetzes ausführlich erläutert. Der Kern dieses Systems besteht darin, dass es eine flexiblere und effizientere Bauplanung ermöglicht, indem mehrere Grundstücke als ein einziges behandelt werden.

Im Rahmen der herkömmlichen Bauvorschriften werden die Geschossflächenzahl und das Verhältnis von Gebäude zu Grundstück für jedes Grundstück einzeln angewandt, was dazu führt, dass je nach Form und Lage des Grundstücks nicht das gesamte Entwicklungspotenzial des Grundstücks ausgeschöpft werden kann. Mit Hilfe des umfassenden Planungssystems können diese Einschränkungen auf rationelle Weise gelöst werden.

Mechanismus zur Lockerung der Geschossflächenzahl

Einer der größten Vorteile dieses Systems ist die Lockerung der Geschossflächenzahl. Im Einzelnen gelten die folgenden Lockerungsmaßnahmen

Übertragung der Geschossfläche

Die Geschossflächenzahl kann zwischen mehreren Gebäuden übertragen werden. So kann beispielsweise die überschüssige Geschossfläche von Gebäude A auf Gebäude B übertragen werden, und Gebäude B kann höher gebaut werden. Dies ermöglicht eine effizientere Flächennutzung als Ganzes.

Rationalisierung von Straßenschräglagenbeschränkungen.

Die Beschränkungen für die Beschattung von Straßen werden auf der Grundlage der maximalen Breite der Straße angewandt, an die das betreffende Gebiet angrenzt. Dadurch wird es möglich, auch in Gebieten mit schmalen Straßen höhere Gebäude zu errichten.

Rationalisierung der Beschattungsbeschränkungen

Da die Verschattungsbeschränkungen auf mehrere Gebäude als Einheit angewendet werden, kann auch dann gebaut werden, wenn einzelne Gebäude die Anforderungen nicht erfüllen können, wenn die Vorschriften insgesamt eingehalten werden können.

Antragsverfahren

Der Antrag für das Comprehensive Design System läuft in folgenden Schritten ab.

Das Antragsverfahren erfordert Fachwissen und Erfahrung, und die Zusammenarbeit mit Architekten und Stadtplanern ist unerlässlich.

Vergleich und Anwendung der beiden Systeme

Unterschiede zwischen der Einzelblockzertifizierung und dem umfassenden Planungssystem

Bei der Immobilienentwicklung werden die Einzelblockgenehmigung (Comprehensive Design System) und das Comprehensive Design System aufgrund ihrer ähnlichen Namen oft verwechselt, obwohl es sich um völlig unterschiedliche Systeme handelt. Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den beiden Systemen zu verstehen, um das richtige System zu wählen.

Kriterien für die Auswahl des Systems

Auswahl nach Größe der Anlage

Für kleine bis mittelgroße Anlagen mit mehreren Gebäuden eignet sich die Einzelblockzertifizierung. Wenn Sie hingegen die maximale Geschossflächenzahl für ein einzelnes großes Gebäude ausnutzen wollen, ist das Comprehensive Design System sinnvoll.

Wahl je nach Standortbedingungen

Das Comprehensive Design System eignet sich für Hochhausentwicklungen auf begrenzten Grundstücken in Stadtzentren, während die One-Plex-Zulassung für Wohnkomplexe auf großen Grundstücken in den Vororten geeignet ist .

Perspektiven für die Rentabilität des Unternehmens

Das umfassende Planungssystem erfordert die Sicherung von Freiflächen, wodurch die für Projekte zur Verfügung stehende Fläche verringert wird. Die deutliche Erhöhung der Geschossflächenzahl kann jedoch zu einer höheren Rentabilität führen. Bei der Einzelblockzertifizierung sind keine öffentlichen Freiflächen erforderlich, so dass der effektive Nutzungsgrad des Bodens höher ist.

Beispiele für die tatsächliche Nutzung

Beispiele für die Anwendung der Einzelblockzertifizierung

Große Wohnungsbauprojekte von großen Bauträgern nutzen die Einzelblockzertifizierung, um effiziente Grundrisspläne zu realisieren. So werden z. B. Flach- und Hochhäuser kombiniert, um ein attraktives Wohnumfeld zu schaffen und gleichzeitig die Geschossflächenzahl optimal zu nutzen.

Beispiele für den Einsatz des umfassenden Planungssystems

Bei Sanierungsprojekten in Stadtzentren wird das umfassende Planungssystem eingesetzt, um Freiflächen im Erdgeschoss zu sichern und gleichzeitig die Geschossflächenzahl in den oberen Stockwerken deutlich zu erhöhen. Dies trägt zur Verbesserung der lokalen Umwelt bei und sichert gleichzeitig die Rentabilität der Unternehmen.

Vor- und Nachteile der Anwendung des Systems

Vorteile der Zertifizierung von Einzelgebäuden

Wirtschaftliche Vorteile

Durch die Nutzung der Ein-Komplex-Zertifizierung müssen die Grundstücke nicht unterteilt werden, und die Kosten für die Eintragung und Vermessung können erheblich gesenkt werden. Darüber hinaus ermöglicht die Übertragung des Volumens eine effizientere Bauplanung und eine verbesserte Rentabilität des Unternehmens.

Größere Gestaltungsfreiheit

Da mehrere Gebäude als eine Einheit geplant werden können, werden Beschränkungen hinsichtlich der Gebäudeanordnung und -höhe gelockert. Dies ermöglicht attraktivere und funktionalere Bebauungspläne.

Verbesserte Effizienz bei Wartung und Verwaltung

Da mehrere Gebäude als eine Einheit verwaltet werden können, lassen sich gemeinsame Einrichtungen effizienter platzieren und die Verwaltungskosten senken. Dieser Effekt macht sich besonders in großen Wohnsiedlungen bemerkbar.

Nachteile der Einzelblockzertifizierung

Komplexität des Verfahrens

Der Antrag auf Zertifizierung erfordert Fachwissen und eine große Anzahl von Dokumenten, was das Verfahren zeit- und kostenaufwendig macht. Außerdem ist eine vorherige Abstimmung mit der zuständigen Verwaltungsbehörde zwingend erforderlich und kann Änderungen des Plans erforderlich machen.

Künftige Beschränkungen

Einmal genehmigte Pläne können in der Zukunft nur schwer geändert werden. Eine erneute Zulassung kann erforderlich werden, wenn die Nutzung des Gebäudes geändert oder es erweitert oder renoviert wird.

Strenge technische Anforderungen.

Sicherheits-, Brandschutz- und Hygieneanforderungen unterliegen einer strengen Prüfung und müssen bereits in der Planungsphase detailliert berücksichtigt werden. Dies kann die Planungskosten erhöhen.

Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile des umfassenden Planungssystems

Bedeutung des Risikomanagements

Ein angemessenes Risikomanagement ist bei der Inanspruchnahme dieser Programme unerlässlich. Besonderes Augenmerk sollte auf die folgenden Punkte gelegt werden

Risiko von Gesetzesänderungen

Änderungen des Baugesetzbuchs und damit zusammenhängender Rechtsvorschriften können sich auf bestehende Zulassungsdetails auswirken. Regelmäßige rechtliche Überprüfungen und die Zusammenarbeit mit Fachleuten sind wichtig.

Risiko der Marktvolatilität.

Bei langfristigen Entwicklungsprojekten können Veränderungen der Marktbedingungen eine Überprüfung des Geschäftsplans erforderlich machen. Der Planungsprozess muss flexibel gehalten werden.

Technisches Risiko.

Bei komplexen Bauprojekten können während der Bauphase technische Probleme auftreten. Es ist wichtig, dies bereits in der Entwurfsphase gründlich zu berücksichtigen und ein erfahrenes Bauunternehmen auszuwählen.

Antragsverfahren und erforderliche Unterlagen

Detaillierter Ablauf des Antragsverfahrens

Das Antragsverfahren für die Einzelblockzertifizierung ist ein mehrstufiger Prozess. Die richtige Vorbereitung und Handhabung in jeder Phase ist direkt mit dem Erfolg der Zertifizierung verbunden.

Stufe 1: Übersichtsgespräch

Zunächst erfolgt eine Übersichtsberatung bei der Abteilung Bauberatung der zuständigen Verwaltungsbehörde. In dieser Phase wird die grundsätzliche Anwendbarkeit des Vorhabens geprüft und die notwendigen Abwägungen geklärt.

Stufe 2: Vorberatung

Es werden detaillierte Planungsunterlagen erstellt und eine Vorberatung durchgeführt. In dieser Phase werden die technischen Anforderungen detailliert bestätigt und mit den zuständigen Stellen abgestimmt. Möglicherweise sind Konsultationen mit der Feuerwehr, der Umweltbehörde, der Baubehörde usw. erforderlich.

Stufe 3: Antrag auf Zertifizierung

Die endgültigen Antragsunterlagen werden unter Berücksichtigung der in der Vorkonsultation angesprochenen Punkte eingereicht. Der Prüfungszeitraum beträgt in der Regel 1-2 Monate, kann aber je nach Komplexität des Plans verlängert werden.

Stufe 4: Antrag auf Gebäudezertifizierung

Nach der Zertifizierung wird ein Antrag auf Gebäudebestätigung gemäß dem Baunormengesetz eingereicht. Da sich der Antrag auf Bestätigung auf den Inhalt der Genehmigung stützt, verläuft er reibungsloser als ein normaler Antrag auf Bestätigung.

Liste der erforderlichen Unterlagen

Grundlegende Dokumente

Technische Dokumente

Geschätzte Antragskosten

Für den Antrag auf Einzelgutachten fallen folgende Gebühren an

Verwaltungsgebühren

• Antragsgebühr für die Zertifizierung: ca. ¥ 100.000 - ¥ 500.000, abhängig von der Größe des Gebäudes
• Antragsgebühr für die Gebäudezertifizierung: derselbe Betrag wie für einen normalen Antrag auf Zertifizierung
• Gebühren für die Zwischen- und Abschlussinspektion: je nach Größe des Gebäudes berechnet

Professionelle Gebühren

• Honorar für die architektonische Planung: ca. 3-5% der Baukosten des Gebäudes
• Honorar für die Tragwerksplanung: 1-2 % der Baukosten
• Gebühren für die Planung von Anlagen: 5-8 % der Baukosten der Anlage
• Beratungskosten: ca. 1-5 Millionen Yen je nach Umfang des Projekts

Sonstige Kosten

• Vermessungsgebühren: ca. 500.000 - 2 Millionen Yen je nach Größe des Grundstücks
• Geologische Vermessungskosten: ca. 1-3 Mio. Yen je nach Größe des Gebäudes
• Gebühren für Informationsgespräche mit der Nachbarschaft: Gebühren für die Durchführung von Informationsgesprächen usw.

Verwaltung der Antragsfrist

Von der Beantragung der Einzelblockzertifizierung bis zum Erhalt der Zertifizierung vergehen in der Regel zwischen 6 Monaten und 1 Jahr. Ein angemessenes Management dieses Zeitraums ist wichtig für das gesamte Zeitplanmanagement des Projekts.

Schlüsselpunkte für das Zeitplanmanagement

• Sicherstellung einer ausreichenden Bedenkzeit in der Phase der Vorabstimmung
• Geschätzter Abstimmungszeitraum mit den zuständigen Stellen
• Angemessene Festsetzung des Zeitraums für die Antragsunterlagen
• Vorbereitung auf die Einreichung zusätzlicher Unterlagen während des Prüfungszeitraums

Fazit

Wichtige Punkte für die Nutzung des Systems

Das Single Estate Approval und das Comprehensive Design System sind äußerst effektive Systeme für die Immobilienentwicklung. Der richtige Einsatz dieser Systeme kann Entwicklungspläne ermöglichen, die nach den herkömmlichen Bauvorschriften nur schwer zu realisieren sind, und die Rentabilität des Unternehmens erheblich verbessern.

Kriterien für die Auswahl des Systems

• Umfang der Bebauung und Zusammensetzung der Gebäude (Einzel- oder Mehrfamilienhäuser)
• Standort und Berücksichtigung des Umfelds
• Rentabilität des Unternehmens und Amortisationsdauer
• Wartungskosten und langfristiger Wert der Anlage

Voraussetzungen für den Erfolg

• Frühzeitige Zusammenarbeit mit Experten, um die Planung zu optimieren
• Ausreichende vorherige Abstimmung mit den zuständigen Behörden
• Sorgfältige Aufklärung und Konsensbildung mit den Nachbarn
• Unternehmensplanung mit langfristiger Perspektive

Zukunftsperspektiven und Herausforderungen

Richtung der Entwicklung des Systems

In den letzten Jahren haben diese Systeme aus städtebaulicher Sicht zunehmend an Bedeutung gewonnen. Sie werden vor allem als Mittel zur optimalen Nutzung der begrenzten Bodenressourcen, insbesondere in städtischen Gebieten, betrachtet.

Integration mit technologischer Innovation

Die Entwicklungen in den Bereichen BIM (Building Information Modelling) und KI-Technologie vereinfachen das Studium komplexer Baupläne und die Erstellung von Antragsunterlagen. Dies dürfte die Hürden für die Nutzung des Systems senken und es für mehr Projekte verfügbar machen.

Überlegungen zur Nachhaltigkeit.

Angesichts der Forderung nach einer Entwicklung, die sich auf die Verringerung der Umweltauswirkungen und die Harmonisierung mit den lokalen Gemeinschaften konzentriert, ist die Einführung nachhaltiger Entwicklungsmethoden, die diese Systeme nutzen, ein wichtiges Thema.

Nächste Handlungsschritte.

Wenn Sie die Anwendung des Single Estate Approval oder des Comprehensive Design Scheme in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen

1. Analyse der aktuellen Situation: Führen Sie eine detaillierte Untersuchung des Standorts, der Größe und des Umfelds der Immobilie durch.
2. Studie zur Anwendbarkeit der Systeme: Bewertung der Anwendbarkeit und der erwarteten Auswirkungen der einzelnen Systeme.
3. Expertenberatung: Konsultationen mit Architekten, Stadtplanern usw.
4. Geschäftsplanung: Rentabilitätsanalyse und Investitionssanierungsplan
5. Administrative Konsultation: vorherige Konsultation mit bestimmten Verwaltungsstellen

Häufig gestellte Fragen

Q1: Was ist der größte Unterschied zwischen der Einzelstandortgenehmigung und dem umfassenden Planungssystem?

A1: Der wichtigste Unterschied besteht in der Zusammensetzung der erfassten Gebäude. Die Einzelblockgenehmigung (umfassendes Planungssystem) ist ein System, bei dem mehrere Gebäude als ein einziger Standort betrachtet werden, und wird hauptsächlich für Wohnkomplexe und Wohnanlagen mit mehreren Einheiten verwendet. Das umfassende Planungssystem hingegen ist ein System, bei dem ein einzelnes Gebäude durch die Sicherung öffentlicher Freiflächen eine geringere Geschossflächenzahl erhält, und wird hauptsächlich für Hochhaus-Eigentumswohnungen und Geschäftsgebäude verwendet.

Die Wahl des Systems sollte unter umfassender Berücksichtigung des Umfangs und der Struktur des Bebauungsplans, der Standortbedingungen und der wirtschaftlichen Rentabilität getroffen werden.

F2: Wie lange dauert es und wie viel kostet die Beantragung einer One-Plex-Zertifizierung?

A2: Von der Beantragung einer Einzelkomplex-Zertifizierung bis zur Zertifizierung dauert es in der Regel zwischen sechs Monaten und einem Jahr. Was die Kosten anbelangt, so liegt die Verwaltungsgebühr in der Regel zwischen 100.000 und 500.000 JPY, und die Gesamtkosten, einschließlich der Sachverständigenhonorare, belaufen sich in der Regel auf mehrere Millionen bis mehrere zehn Millionen Yen.

Da sie jedoch je nach Umfang und Komplexität des Projekts stark variieren, ist eine detaillierte Studie auf der Grundlage eines konkreten Plans erforderlich. Eine frühzeitige Beratung durch Experten wird empfohlen, um den angemessenen Zeitrahmen und die Kosten abzuschätzen.

F3: Kann der Plan nach der Akkreditierung geändert werden?

A3: Es ist möglich, den Plan nach der Akkreditierung zu ändern, aber je nach den Änderungen kann es erforderlich sein, die Akkreditierung erneut zu beantragen. Geringfügige Änderungen müssen möglicherweise nur gemeldet werden, aber bei größeren Änderungen des Grundrisses oder des Umfangs des Gebäudes oder bei Änderungen der Nutzung des Gebäudes ist ein neuer Antrag auf Zulassung erforderlich.

Es ist wichtig, Pläne zu formulieren, die die Möglichkeit künftiger Änderungen berücksichtigen, und im Voraus die Verfahren zu prüfen, die bei Änderungen einzuhalten sind.

F4: Gibt es Vorteile für die Anwendung des Systems auch bei kleineren Bauvorhaben?

A4: Je nach Standort und Art des Bauvorhabens können auch kleine Bauvorhaben ausreichend von dem System profitieren. Insbesondere die Zertifizierung für eine Einheit ermöglicht Pläne, die bei einer Einzelbebauung aufgrund der effizienten Anordnung mehrerer Gebäude nur schwer zu realisieren wären.

In Anbetracht der Antragskosten und der Komplexität des Verfahrens ist es jedoch sinnvoll, das System für Entwicklungen ab einer bestimmten Größe zu nutzen. Um eine konkrete Entscheidung zu treffen, ist eine detaillierte Analyse der wirtschaftlichen Rentabilität erforderlich.

F5: Was ist bei der Nutzung des Systems im Umgang mit Nachbarschaften zu beachten?

A5: Bei der Anwendung des Systemsder Einzelkomplexgenehmigung oder des umfassenden Entwurfs ist es besonders wichtig, das Vorhaben sorgfältig zu erläutern und einen Konsens mit den Anwohnern herbeizuführen, da es sich oft um ein größeres Projekt als ein normales Bauvorhaben handelt.

Insbesondere ist es notwendig, in einem frühen Stadium des Planungsprozesses Informationsveranstaltungen abzuhalten und ausreichende Erklärungen und Konsultationen zu Themen wie Umweltverträglichkeit, Lärm- und Vibrationsschutzmaßnahmen während der Bauphase sowie Wartungs- und Bewirtschaftungsmethoden nach der Fertigstellung zu geben. Der Aufbau guter Beziehungen zur Nachbarschaft steht in direktem Zusammenhang mit dem reibungslosen Fortgang des Projekts und der Erhaltung langfristiger Vermögenswerte.