Häufige Probleme bei Immobilieninvestitionen und ihre Gegenmaßnahmen.

Immobilieninvestitionen sind eine attraktive Anlageform, die stabile Mieteinnahmen und einenVermögensaufbau erwarten lässt, aber hinter den Kulissen lauern auch verschiedene Risiken. Vor allem bei Anfängern gibt es viele Fälle, in denen sie aufgrund mangelnder Kenntnisse in unerwartete Schwierigkeiten geraten. Wenn man sich jedoch im Voraus über die Risiken im Klaren ist und Vorbereitungen trifft, kann man diese Fehler erheblich reduzieren. Um Anfängern im Bereich der Immobilieninvestitionen zu helfen, ihre ersten Schritte mit ruhigem Gewissen zu machen, bietet dieser Artikel konkrete Erklärungen zu häufigen Problemen undwie man mit ihnen umgehen kann. Wenn Sie die Risiken richtig einschätzen und die entsprechenden Gegenmaßnahmen ergreifen, sind Sie auf dem besten Weg zu einer soliden Investition.

Häufige Beispiele für Probleme

Im Folgenden finden Sie einige der häufigsten Probleme bei Immobilieninvestitionen, mit denen Anfänger konfrontiert werden. Gehen wir den Ursachen auf den Grund und prüfen wir anhand konkreter Beispiele, welche Vorkehrungen zu treffen sind.

Mängel an Immobilien, die nach dem Kauf entdeckt werden

Wenn die Besichtigung vor dem Kauf unzureichend ist, können nach dem Kauf der Immobilie schwerwiegende Mängel festgestellt werden. So gab es schon Fälle, in denen aufgrund eines einfachen Kaufs einer alten Immobilie, die durch die hohe Rendite angelockt wurde, alle Mieter unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung ausgezogen sind und versteckte Mängel wie undichte Stellen und Termitenschäden entdeckt wurden. Wenn aufgrund solcher Mängel umfangreiche Reparaturen erforderlich sind, kann dies zu unerwarteten Kostenbelastungen und langfristigen Leerständen führen. Werden darüber hinaus schwerwiegende Mängel (z. B. gravierende bauliche Probleme, Regenlecks, Termitenschäden ) festgestellt, die vom Verkäufer nicht im Voraus erklärt wurden, kann die Haftung des Verkäufers für die Nichteinhaltung des Vertrags (früher Mängelhaftung) zu Problemen führen.

Hinweis: Es ist wichtig, den Zustand der Immobilie vor dem Kauf gründlich zu prüfen. Bei älteren Immobilien und in Bereichen, die von außen nicht einsehbar sind (z. B. Dachboden und Unterböden), sollten Sie eine professionelle Inspektion (Hausinspektion) durchführen lassen, um undichte Stellen, Termitenschäden, Erdbebensicherheit usw. zu prüfen . Bei der Vertragsunterzeichnung ist es wichtig, sich das Vorhandensein bzw. Nichtvorhandensein von Sachmängeln im Zustandsbericht der Immobilie und in der Erläuterung wichtiger Punkte bestätigen zu lassen und darauf vorbereitet zu sein, Fragen zu stellen, bis Sie alle Unklarheiten beseitigt haben.

Geringere Mieteinnahmen als erwartet (einschließlich Missverständnisse bei der Untervermietung)

Fälle, in denen die Mieteinnahmen geringer ausfallen als geplant, sind bei Immobilieninvestitionen keine Seltenheit. Bei neu gebauten Wohnungen sinken die Mieten in der Regel im Laufe der Jahre, wobei die Daten zeigen, dass die Mieten innerhalb von 10 Jahren nach dem Neubau um etwa 10 % fallen. Selbst wenn zum Beispiel die Mieten beim Kauf der Wohnung den Erwartungen entsprechen, muss die Miete bei jedem Auszug der Mieter bei der Wiedereröffnung der Wohnung gesenkt werden, was in einigen Fällen zu einem Rückgang der Einnahmen führt. Infolgedessen besteht die Gefahr, dass dem Mieter nach Abzug der Kredittilgung und der Instandhaltungskosten nur noch wenig übrig bleibt und er sein eigenes Geld in die Hand nehmen muss.

Es ist auch wichtig, sich über Missverständnisse in Bezug auf "Untermietverträge " (Mietgarantien durch Massenvermietung) im Klaren zu sein. Es hört sich zwar gut an, dass die Miete in einem Untermietvertrag für einen bestimmten Zeitraum garantiert wird, aber in vielen Fällen kann die garantierte Miete alle paar Jahre überprüft (reduziert) werden, je nach den Einzelheiten des Vertrags. Tatsächlich hat es in vielen Gebieten Probleme mit Untermietern gegeben, denen mitgeteilt wurde, dass die garantierte Miete in der Mitte des Vertrags gesenkt wurde, was zu einer Verschlechterung ihrer Einnahmen und Ausgaben führte. Es ist wichtig, Anzeigen wie "30-Jahres-Pauschalmiete mit Seelenfrieden" nicht einfach zu glauben, sondern die Bedingungen für Mietkürzungen und das Vorhandensein von Vertragsstrafen genau zu prüfen.

Hinweis: Seien Sie bei der Schätzung der Einnahmen immer vorsichtig. Die Miete sollte die Möglichkeit berücksichtigen, dass die Mieten in Zukunft sinken können, und die Simulationen sollten nicht auf der Annahme beruhen, dass das Objekt voll belegt ist, sondern auf einem bestimmten Niveau des Mietrückgangs und der Leerstände. Wenn Sie einen Untermietvertrag abschließen, sollten Sie sich über dessen Vor- und Nachteile im Klaren sein, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Lassen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung vom Bauträger genau über das Mietminderungsrisiko und die Kündigungsbedingungen aufklären und haben Sie den Mut, einen Vertrag nicht zu unterschreiben, wenn Sie mit dem Inhalt nicht zufrieden sind. Wenn Sie Fragen haben, lesen Sie die von der Agentur für Verbraucherangelegenheiten oder dem Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichten Leitlinien oder wenden Sie sich an einen Fachmann.

Vernachlässigung des Leerstandsrisikos

Das Leerstandsrisiko ist ein unvermeidlicher Bestandteil der Mietverwaltung, wird aber von manchen Anfängern unterschätzt. Wenn Sie davon ausgehen, dass Sie in der von Ihnen gekauften Immobilie immer Mieter haben werden oder dass Sie schnell neue Mieter finden können, selbst wenn die Immobilie leer steht, könnten Sie einen unerwarteten Rückschlag erleiden.

Wenn Sie z. B. nur in eine Einzimmerwohnung investieren, sind Ihre Einnahmen gleich Null, wenn diese eine Wohnung frei wird. Andererseits laufen Kreditrückzahlungen, Verwaltungsgebühren, Grundsteuern und andere Ausgaben weiter, und der Cashflow verschlechtert sich sofort. Tatsächlich ist es nicht ungewöhnlich, dass Menschen preiswerte Immobilien in ländlichen Gebieten kaufen und sich nur auf die hohe Rendite konzentrieren, um dann festzustellen, dass ihr Kreditrückzahlungsplan zusammenbricht, wenn der Leerstand aufgrund mangelnder Mietnachfrage nicht besetzt wird. Selbst wenn die oberflächliche Rendite einer ländlichen Immobilie hoch erscheint, besteht bei längerem Leerstand aufgrund von Bevölkerungsrückgang oder mangelnder Nachfrage das Risiko, mehr Geld aus der Immobilie zu ziehen, anstatt einen Gewinn zu erzielen.

Hinweis: Um das Risiko des Leerstands zu verringern, ist es von grundlegender Bedeutung, eine Immobilie in einem Gebiet mit hoher Nachfrage zu wählen. Untersuchen Sie insbesondere nachfragefördernde Faktoren wie die Entfernung zum nächsten Bahnhof, die Umgebung und die Nähe zu Universitäten und Unternehmen und prüfen Sie, ob eine stabile Belegungsnachfrage zu erwarten ist. Darüber hinaus sollte die jährliche Leerstandsquote in den Einnahmen- und Ausgabenplan einfließen. So ist es beispielsweise wichtig, mit einem Vermietungsgrad von 90 % zu planen (Leerstandsquote von 10 %) und nicht von einer Vollvermietung auszugehen. Die Verwendung einer Mietgarantie (Untervermietung) ist eine Möglichkeit, aber wie bereits erwähnt, sollten Sie auf die Höhe der garantierten Miete und die Vertragsbedingungen achten und sicherstellen, dass Sie über die finanziellen Mittel verfügen , um auch bei Leerstand bestehen zu können.

Probleme mit Verwaltungsgesellschaften (z. B. Verzögerungen bei der Berichterstattung und Reaktion, Ungewissheit über Reparaturkosten)

Auch wenn die Mietverwaltung einer Immobilie an eine professionelle Verwaltungsgesellschaft ausgelagert ist, können Probleme mit der Verwaltungsgesellschaft auftreten. Die häufigsten Fälle sind auf eine unzureichende Handhabung durch die Verwaltungsgesellschaft zurückzuführen. So kann beispielsweise die langsame Reaktion der Verwaltungsgesellschaft, wenn sich Mieter mit Ausfällen oder Beschwerden an sie wenden, zu erhöhter Unzufriedenheit der Mieter und zu Zwangsräumungen führen. Es wird auch beklagt, dass regelmäßige Berichte und Mitteilungen in Notfällen oft verzögert werden, so dass es für die Eigentümer unmöglich ist, den Überblick über den Zustand der Immobilie zu behalten.

Darüber hinaus kann auch die Undurchsichtigkeit der Reparatur- und Verwaltungsgebühren zu Problemen führen. So hat es Fälle gegeben, in denen Eigentümer auf Geheiß der Verwaltungsgesellschaft teuren Reparaturarbeiten zugestimmt haben, wodurch ihre Einnahmen- und Ausgabenpläne durcheinander geraten sind. Es wurde auch von Fällen berichtet, in denen eine Verwaltungsgesellschaft zu leichtfertig ausgewählt wurde und später eine starke Gebührenerhöhung angekündigt wurde. Je nach Wahl der Verwaltungsgesellschaft und dem Inhalt des Outsourcing-Vertrags kann dies zu unerwarteten Belastungen und einer Verschlechterung der Geschäftslage für den Eigentümer führen.

Hinweis:Wählen Sie eine Verwaltungsgesellschaft zunächst nach ihrer Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit aus. Es ist wichtig zu prüfen, ob das Unternehmen über das Know-how verfügt, um mit Leerständen umzugehen, ob es schnell auf Mieter reagiert und ob seine Kostenstruktur klar ist. Es empfiehlt sich auch, den Inhalt des Vertrags genau zu prüfen und sicherzustellen, dass die Häufigkeit der Berichterstattung, die Vorkehrungen für Notfälle, die Vorlage von Kostenvoranschlägen für Reparaturen und der Umfang der Zustimmung des Eigentümers klar festgelegt sind. Wenn Sie mit der Reaktion der Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind, halten Sie sich nicht zurück und teilen Sie Ihre Forderungen nach Verbesserungen mit. Wenn sich die Situation dann immer noch nicht verbessert hat, sollten Sie die Möglichkeit eines Wechsels zu einer anderen Verwaltungsgesellschaft in Betracht ziehen (prüfen Sie auch die Bedingungen für die Kündigung des Verwaltungsvertrags im Voraus). Schließlich sollten auch die Eigentümer selbst über ein grundlegendes Wissen und Verständnis der marktüblichen Reparaturkosten und Mietverwaltungspraktiken verfügen, was es ihnen erleichtert, unangemessene Forderungen und Verzögerungen bei deren Beantwortung zu erkennen.

Mangelndes Verständnis des Vertrags und Erläuterung wichtiger Punkte

Bei Immobilientransaktionen gibt es spezielle Vertragsdokumente und juristische Fachausdrücke, aber manche Anfänger schließen Verträge ab, ohne den Inhalt des Vertrages und die Erläuterung wichtiger Punkte vollständig zu verstehen. Infolgedessen kommt es häufig zu Unstimmigkeiten wie "das wurde mir nicht gesagt" oder "das habe ich nicht gewusst", was nach der Vertragsunterzeichnung zu Problemen führt.

So kann es sein, dass ein Käufer später von unerwarteten Beschränkungen erfährt, weil er eine Klausel im Vertrag übersehen hat, oder dass er die Rechte an der Immobilie oder Mängel an den Einrichtungen, die in der Erklärung zu den wichtigen Punkten erläutert werden, nicht richtig kennt und es später zu Streitigkeiten kommt, weil er nicht darüber informiert wurde. Selbst in Fällen, in denen der Käufer einfach nicht verstanden hat, was tatsächlich erklärt wurde, kann der Unterschied in der Wahrnehmung zu einem wasserdichten "Gesagt oder nicht gesagt"-Argument führen.

Hinweis: Es ist eine unumstößliche Regel, vor dem Abschluss eines Vertrags den Vertrag und die Erklärung zu wichtigen Punkten sorgfältig zu lesen und keine unklaren Punkte zu lassen. Erklärungen zu wichtigen Punkten werden von einem Bauhändler persönlich oder online gegeben, aber es kann Teile geben, die aufgrund der großen Anzahl von Fachbegriffen schwer zu verstehen sind. Zögern Sie in solchen Fällen nicht, an Ort und Stelle Fragen zu stellen und um eine ausführliche Erklärung zu bitten. Vergewissern Sie sich insbesondere, dass Sie die besonderen Bedingungen im Vertrag, die Vertragsstrafenklauseln und die verbotenen Gegenstände in der Immobilie verstanden haben, da diese sich später erheblich auf den Betrieb der Immobilie auswirken werden. Machen Sie sich außerdem Notizen oder bewahren Sie eine Kopie der in der Erklärung zu den wichtigen Punkten beschriebenen Punkte auf (z. B. gesetzliche Beschränkungen, Bestehen von Grenzen und Verpflichtungen zu Privatwegen, Zustand der Einrichtungen usw.), damit Sie diese zu einem späteren Zeitpunkt überprüfen können.

Wenn Sie sich über die Vertragsbedingungen unsicher sind, ist es auch sinnvoll, einen externen Experten (z. B. einen Immobilienberater oder Rechtsanwalt) zu konsultieren. Das kostet zwar Geld, aber es handelt sich um ein teures Immobiliengeschäft, das den Aufwand wert ist. Drücken Sie auf jeden Fall nie auf das Siegel eines Vertrags, ohne ihn zu verstehen, und vergewissern Sie sich, dass Sie mit dem Vertrag zufrieden sind.

Probleme im Zusammenhang mit Krediten (z. B. schlechte Tilgungspläne, Zinsschwankungen)

In den meisten Fällen werden Darlehen von Finanzinstituten für Immobilieninvestitionen verwendet, aber es gab schon viele Fehlschläge , die auf mangelnde Voraussicht bei den Finanzierungsplänen zurückzuführen waren. Insbesondere gibt es Fälle, in denen die Aufnahme eines hohen Kredits in der optimistischen Erwartung, dass der Kredit irgendwie zurückgezahlt werden kann, dazu führt, dass der monatliche Rückzahlungsbetrag das Einkommen belastet und bei Leerstand die Rückzahlungen in Verzug geraten. In anderen Fällen kann der Zinssatz oder die Kreditlaufzeit falsch festgelegt werden, was zu einer Kreditstruktur führt , bei der die Gesamtzahlungen zu hoch sind, um einen Gewinn zu erzielen. So kann beispielsweise die Kreditlaufzeit zu kurz gewählt werden, so dass die monatliche Rückzahlungslast zu hoch wird, oder der Kreditnehmer nimmt einen Kredit mit variablem Zinssatz auf, ohne das Risiko künftiger Zinserhöhungen zu berücksichtigen, was zu einer Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben führt, sobald die Zinssätze steigen.

In den letzten Jahren wurde in Japan die Möglichkeit von Zinserhöhungen diskutiert, und das Risiko von Zinsschwankungen kann nicht ignoriert werden, wenn ein Darlehen zu variablen Zinssätzen aufgenommen wird. Außerdem sind die Zinssätze für Immobilieninvestitionsdarlehen oft höher als die für Hypothekendarlehen, und auch der Darlehensbetrag ist größer, so dass ein leichter Anstieg oder Rückgang der Zinssätze auf lange Sicht einen großen Unterschied machen kann. Sie sollten sich also nicht einfach ausruhen, nur weil Sie die Kreditprüfung bestanden haben, sondern Sie müssen ernsthaft prüfen , ob Sie unter diesen Kreditbedingungen wirklich durchhalten können.

Hinweis: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, erstellen Sie zunächst einen detaillierten Rückzahlungsplan. Erstellen Sie mehrere Muster für die Simulation von Einnahmen und Ausgaben, berücksichtigen Sie dabei Zinserhöhungen und Leerstände und stellen Sie sicher, dass die Rückzahlungen auch im schlimmsten Fall nicht ausbleiben. Schätzen Sie z. B. den Cashflow für jedes Szenario, z. B. "wenn die Zinssätze um 1 % steigen" oder "wenn die Leerstandsquote schlechter ist als erwartet", und versuchen Sie, die jährlichen Einnahmen und Ausgaben auf einer Linie zu halten, die nicht ins Negative geht. Außerdem ist es ratsam, über ausreichende persönliche Mittel und einen Reservefonds (Mittel, die im Notfall für vorzeitige Rückzahlungen oder Reparaturen verwendet werden können) zu verfügen, um psychische Stabilität zu gewährleisten.

Erkundigen Sie sich nach Möglichkeit bei mehreren Finanzinstituten nach den Kreditkonditionen und prüfen Sie, ob Sie einen niedrigeren Zinssatz oder flexible Rückzahlungsbedingungen erhalten können. Entscheiden Sie sich für einen festen Zinssatz, wenn Sie den Kredit lange halten und das Risiko steigender Zinsen vermeiden wollen, oder für einen variablen Zinssatz, wenn Sie in den Genuss eines niedrigeren Zinssatzes kommen und die Zinsentwicklung im Auge behalten wollen. Das Wichtigste ist in jedem Fall, nicht nur für optimistische Szenarien zu planen.

Maßnahmen zur Vermeidung von Problemen

Um die oben genannten Probleme zu vermeiden und eine stabile Immobilieninvestition zu gewährleisten, ist eine frühzeitige Vorbereitung unerlässlich. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung von Punkten, die Anfänger beachten sollten.

Checkpunkte bei der Auswahl einer Immobilie (Lage, Alter des Gebäudes, Inspektion usw.)

Die Höhe des Risikos, das Sie bei der Auswahl der Immobilie ausschließen können, hat großen Einfluss auf Ihre spätere Investitionsleistung. Schauen wir uns die wichtigsten Punkte an, die zu prüfen sind.

• Bestimmen Sie den Standort: Achten Sie darauf, ob in der Gegend eine hohe Mietnachfrage besteht. Untersuchen Sie die Entfernung zum nächsten Bahnhof, das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Universitäten, Unternehmen und kommerziellen Einrichtungen in der Nähe, die Sicherheit und die Umgebung und stellen Sie fest , ob der Standort einen stetigen Mieterstrom erwarten kann. Es empfiehlt sich auch, die künftige Entwicklung und die demografische Entwicklung des Gebiets zu berücksichtigen. Umgekehrt ist jeder noch so niedrige Immobilienpreis und jede noch so hohe Rendite bedeutungslos, wenn es keine Nachfrage gibt; daher ist es von grundlegender Bedeutung, ein Gebiet zu wählen , in dem die Nachfrage größer ist als das Angebot.

• Alter und Zustand des Gebäudes: Das Alter des Gebäudes gibt Aufschluss über das Risiko von Reparaturen, die in Zukunft anfallen können. Ist das Gebäude neuer, ist das Risiko eines Geräteausfalls geringer, aber der Preis ist höher. Ist das Gebäude älter, sollten Sie den Zustand der wichtigsten Bereiche wie Dach, Außenwände, Sanitäranlagen und Abdichtungen überprüfen, da bereits kurz nach dem Kauf größere Reparaturen erforderlich sein können. Außerdem wurden Gebäude, die vor 1981 gebaut wurden, nach den alten Normen für Erdbebensicherheit errichtet, so dass auch auf die Erdbebensicherheit geachtet werden sollte. Gegebenenfalls ist zu prüfen, ob eine erdbebensichere Verstärkung vorgenommen werden sollte.

• Nutzung von Inspektionen: Die Inspektion durch einen professionellen Architekten kann Mängel und Verschlechterungen aufdecken , die von Laien nicht erkannt werden können. Eine Inspektion kann objektiv Anzeichen von Undichtigkeiten, Termitenschäden und die Solidität des Tragwerks diagnostizieren. Da die Möglichkeit besteht, dass Mängel entdeckt werden, die dem Verkäufer selbst nicht bekannt sind, sollten Sie eine Inspektion in Erwägung ziehen, insbesondere wenn die Immobilie ein gewisses Alter hat. Wenn die Ergebnisse der Besichtigung unbedenklich sind, besteht die Möglichkeit, eine Hauskauf-Mängelversicherung abzuschließen, die Mängel für einen bestimmten Zeitraum nach dem Kauf abdeckt.

• Rechtliche Beschränkungen und Rechte: Es ist auch wichtig, rechtliche Fragen zu berücksichtigen, z. B. ob die Immobilie nicht bebaubar ist und ob sie den Anforderungen an die Zoneneinteilung und den Straßenzugang entspricht. Eine nicht wieder bebaubare Immobilie kann in der Zukunft nicht wieder aufgebaut werden und ihr Wert wird wahrscheinlich nicht steigen, während Immobilien mit illegalen Bauten oder grenzüberschreitenden Problemen zum Zeitpunkt des Verkaufs gemieden werden. Achten Sie auf diese Punkte in der Erklärung zu wichtigen Angelegenheiten, und Anfänger sollten solche mit hohen Risiken meiden.

Vergewissern Sie sich, dass Sie den Vertrag und die Erläuterung der wichtigen Punkte verstehen

Um Missverständnisse und Unwissenheit in der Vertragsphase zu vermeiden, müssen Sie bereit sein, sich die Mühe zu machen, alles zu verstehen.

• Lesen Sie die Dokumente im Voraus durch: Der Kaufvertrag und die Erläuterungen zu wichtigen Punkten sind oft sehr umfangreich und erdrückend, wenn Sie sie am Tag der Vertragsunterzeichnung zum ersten Mal sehen. Besorgen Sie sich nach Möglichkeit vorab Kopien der Unterlagen und machen Sie Ihre Hausaufgaben. Wenn Sie sich Ihre Fragen vorher aufschreiben, können Sie sie bei der Besprechung am Tag des Kaufs leichter stellen.

• Fachbegriffe nachschlagen: Wenn Sie auf unbekannte Begriffe stoßen (z. B. Mängel, Artikel XX des Städtebaugesetzes usw. ), können Sie natürlich vor Ort nachfragen, aber es ist leichter zu verstehen, wenn Sie die grundlegende Bedeutung vorher im Internet oder in einem Buch nachgeschlagen haben. In letzter Zeit gibt es Bücher und Websites für Anfänger, die den Ablauf von Immobilientransaktionen erklären, so dass es eine gute Idee ist, eines zu lesen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

• Erklärungen zu wichtigen Angelegenheiten können aufgezeichnet werden: Es ist auch eine gute Idee, um die Erlaubnis zu bitten, Erklärungen zu wichtigen Angelegenheiten aufzuzeichnen. Wenn Sie später vergessen, was Ihnen erklärt wurde, oder wenn Sie einige Teile vermissen, können Sie sich darauf verlassen, dass Sie eine Aufzeichnung haben. Nach dem Bauland- und Baugesetz ist die schriftliche und mündliche Erläuterung wichtiger Sachverhalte vorgeschrieben, so dass die Aufzeichnung an sich kein Problem darstellt (es ist jedoch höflich, die zuständige Person darüber zu informieren, dass Sie aufzeichnen). Überprüfen Sie die aufgezeichneten Daten nach Ihrer Rückkehr nach Hause, um eventuelle Auslassungen festzustellen.

• Holen Sie sich Hilfe von Dritten: Wenn Sie sich nicht sicher sind, ist es sinnvoll, eine zweite Meinung von einem Experten einzuholen, z. B. von einem Immobilienberater oder Rechtsanwalt. Vor allem bei Anlageimmobilien können Makler nach der Logik des Verkäufers vorgehen, so dass es beruhigend ist, einen Experten zu haben, der Sie aus der Sicht des Käufers beraten kann. Auch wenn Sie das Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen müssen, sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie niemals einen Vertrag unterschreiben sollten, ohne zu wissen, worauf Sie sich einlassen.

Wie Sie Einnahmen und Ausgaben planen

Ein detaillierter Einnahmen- und Ausgabenplan ist der Schlüssel zum Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Für die Planung werden folgende Schritte empfohlen

1. Ermitteln Sie die Einnahmen und Ausgaben: Erstellen Sie zunächst eine Liste aller erwarteten Einnahmen aus der Immobilie (Miete, Parkgebühren, Schlüsselgeld, Verlängerungsgebühren usw.) und der anfallenden Ausgaben (Darlehensrückzahlungen, Verwaltungsgebühren, Rücklagen für Reparaturen, Grundsteuer, Brandversicherungsprämien usw.). Vor allem die Grundsteuer, dieGrunderwerbssteuer zum Zeitpunkt des Erwerbs und andere Kosten zum Zeitpunkt des Kaufs werden leicht vergessen. Im ersten Jahr werden diese Anschaffungskosten berücksichtigt, bei langfristigem Betrieb auch künftige größere Reparaturkosten.

2. Konservative Zahlen: Für jeden der ermittelten Posten werden so weit wie möglich konservative Zahlen verwendet. Auf der Einnahmeseite werden die Mieteinnahmen unter der Annahme einer Leerstandsquote von 20-30 % und der künftigen Mietminderungsrate (1-2 % pro Jahr als Richtwert) und nicht die volle Miete berücksichtigt. Auf der Ausgabenseite wird davon ausgegangen, dass im Durchschnitt X % der Mieteinnahmen anfallen, auch wenn nicht unbedingt jedes Jahr Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen , und die Verwaltungsgebühren und Steuern sollten etwas höher angesetzt werden, wobei die Möglichkeit berücksichtigt wird, dass sie in Zukunft steigen können. In manchen Fällen werden die den Finanzinstituten vorgelegten Geschäftspläne optimistisch geschrieben, aber meiner Meinung nach ist es richtig, davon auszugehen, dass "die Realität hart ist".

3. Langfristige Simulation: Simulieren Sie die Cashflows auf jährlicher Basis, mindestens bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits, vorzugsweise für den gesamten Zeitraum, in dem Sie die Immobilie halten wollen. Berechnen Sie für jedes Jahr die Veränderung der Einnahmen/Ausgaben und des ausstehenden Darlehenssaldos sowie die Erhöhung/Verringerung Ihres Eigenkapitals. Wenn das Darlehen mit einem variablen Zinssatz ausgestattet ist, sollten Sie Szenarien für Zinserhöhungen einbeziehen und mehrere Muster überprüfen. Denken Sie daran, die Tatsache einzubeziehen, dass die Ausgaben in der Zukunft steigen werden, wenn größere Reparaturen anstehen (z. B. wenn das Gebäude X Jahre alt ist).

4. Überprüfen Sie den Einnahmen- und Ausgabenplan: Überprüfen Sie objektiv , ob die fertiggestellte Einnahmen- und Ausgabensimulation realistisch ist. Vergewissern Sie sich, dass die Simulation nicht unnatürlich optimistisch ist und dass das Immobilienunternehmen keine bequemen Zahlen verwendet. Prüfen Sie insbesondere, ob die Miete nicht zu hoch angesetzt ist und weit vom Marktniveau abweicht, ob der Kostensatz nicht zu niedrig ist (Pläne mit Ausgaben nahe Null sollten in Frage gestellt werden) und ob Sie sich nicht zu sehr auf einen verbesserten Cashflow nach der Rückzahlung von Darlehen verlassen. Selbst ein selbst erstellter Plan kann unerwartete Versäumnisse aufdecken, wenn er von einer vertrauenswürdigen dritten Partei überprüft wird.

5. Bereiten Sie Maßnahmen zur Risikoabsicherung vor: Wenn es in Ihrer Simulation potenziell negative Jahre gibt, überlegen Sie, was Sie dagegen tun können. Zum Beispiel: "Im Jahr XX wird es wahrscheinlich ein Defizit aufgrund größerer Reparaturen geben", "Wenn der Leerstand anhält, wird es schwierig, das Darlehen zurückzuzahlen", "Teilweise vorzeitige Rückzahlung oder Zuführung von Barreserven, um den Rückzahlungsbetrag zu senken" usw. Wenn Sie Szenarien vorbereiten , um einen Konkurs zu verhindern, auch wenn die Dinge nicht nach Plan laufen, können Sie gelassen reagieren, wenn es soweit ist.

Wie Sie zuverlässige Partner finden (Verwaltungsgesellschaft, Maklerfirma, Steuerberater usw.)

Da Immobilieninvestitionen von der Zusammenarbeit verschiedener Parteien abhängen, ist es sehr wichtig, einen zuverlässigen Partner zu wählen. Schauen wir uns an, welche Experten und Auftragnehmer Sie an Ihrer Seite haben sollten.

• Mietverwaltungsunternehmen: Wie bereits erwähnt, hängen Aufwand und Ergebnis der Mietverwaltung von der Kompetenz des Verwaltungsunternehmens ab. Um Fehler zu vermeiden, sollten Sie sich für eine Verwaltungsgesellschaft entscheiden , die über eine gute Erfolgsbilanz verfügt, schnell reagiert und angemessene Kosten hat. Überprüfen Sie insbesondere die Fähigkeit des Unternehmens, bei Leerstand neue Mieter zu finden (ob es über ein starkes Werbenetz verfügt und mit Maklern zusammenarbeitet), die Kriterien für die Auswahl der Mieter (was sich direkt auf die Qualität der Mieter auswirkt), das System für die Bearbeitung von Beschwerden und Problemen (ob es eine 24-Stunden-Reaktionsstelle gibt usw.) und die Transparenz der Kostenvoranschläge für Reparaturen und den Marktpreis. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Sie scheitern, wenn Sie Angebote von mehreren Unternehmen einholen und diese vergleichen, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen.

• Immobilienmakler (Händler): Prüfen Sie auch, ob die Makler und Händler, die Ihnen die Immobilie vorstellen, zuverlässig sind. Leider stellen einige Makler ihre eigenen Verkaufsgewinne in den Vordergrund und klären Sie nicht umfassend über die Risiken auf, während andere Sie durch aggressive Verkaufsmethoden zu einem Vertragsabschluss drängen. Ein seriöses Unternehmen wird Ihnen sowohl die Nachteile als auch die Vorteile der Immobilie erläutern und nicht versuchen, Sie zu einem Vertrag zu drängen, wenn Sie sich über den Kauf nicht sicher sind. Die Zulassungsnummer des Bauunternehmens undMundpropaganda von früheren Kunden sind ebenfalls hilfreich. Entscheiden Sie sich für ein Unternehmen, das über eine umfangreiche Erfolgsbilanz bei Transaktionen verfügt und mit den örtlichen Gegebenheiten vertraut ist, sowie für einen Vertreter, der Ihre Investitionsziele versteht und Sie entsprechend beraten kann. Es ist auch sinnvoll, mehrere Makler zu konsultieren und deren Antworten und Vorschläge zu vergleichen.

• Steuerberater/Wirtschaftsprüfer: Die Optimierung der steuerlichen Aspekte Ihrer Immobilieninvestition ist von entscheidender Bedeutung, um sie auf den Weg zu bringen. Mieteinnahmen, Kostenabrechnungen und Abschreibungen müssen ordnungsgemäß gehandhabt und korrekt deklariert werden, wobei auchdie Steuereffizienz berücksichtigt werden muss. Ein Steuerberater, der sich mit Immobilien auskennt, kann Sie bei der Erstellung von blauen Steuererklärungen und bei der Erfassung von Ausgaben beraten, aber auch den Zeitpunkt des künftigen Verkaufs der Immobilie (Berechnung der Grunderwerbsteuer) und die Erbschaftsplanung berücksichtigen. Obwohl eine monatliche Beratungsgebühr anfällt, können Sie davon ausgehen, dass Sie durch die Beauftragung eines Steuerberaters Steuerrisiken verringern und langfristig von Steuereinsparungen profitieren. Ziehen Sie es in Erwägung, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, vor allem, wenn Sie eine größere Anzahl von Immobilien besitzen.

• Andere Experten: Darüber hinaus können auch Immobilienberater undFinanzplaner in manchen Situationen beim Kauf einer Immobilie hilfreich sein. Sie können Ihnen einen objektiven Einnahmen- und Ausgabenplan und eine Risikoanalyse erstellen. Und wenn es um Gebäude geht, gibt Ihnen ein Netzwerk von Architekten und Bauunternehmern Sicherheit, wenn eine Renovierung oder ein Umbau erforderlich ist. Kurz gesagt, ein Partner, der Ihnen in Bereichen der Immobilieninvestition hilft, in denen es schwierig ist, allein Entscheidungen zu treffen, ist eine Abkürzung, um Probleme zu vermeiden und Erfolg zu haben.

Wie man eine Ausstiegsstrategie entwickelt, die das Risiko einbezieht

Immobilieninvestitionen erfordern eine "Ausstiegsstrategie". Eine Exit-Strategie ist ein Plan dafür, wann und wie Sie die Immobilie schließlich veräußern (verkaufen oder weiter halten) werden. Wenn Sie diese Strategie nicht berücksichtigen, besteht das Risiko, dass Sie nicht verkaufen können, wenn Sie es wollen. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Punkte für eine Ausstiegsstrategie, die das Risiko einbezieht.

• Entscheiden Sie sich für eine bestimmte Haltedauer: Legen Sie zunächst fest, wie viele Jahre Sie die Immobilie ungefähr halten wollen. Ob Sie das Darlehen tilgen oder in Erwartung der Marktentwicklung in 10 Jahren einen Verkaufsgewinn anstreben, wird für jeden eine andere Strategie sein, aber es ist gefährlich, nicht an einen Ausstieg zu denken, weil Sie beabsichtigen, die Immobilie lange zu halten. Wenn Sie nicht an einen Ausstieg denken, könnten Sie in eine Situation geraten, in der Sie ohne Käufer d astehen, wenn Sie aufgrund von Veränderungen des Marktumfelds oder einer Verschlechterung Ihrer eigenen Lebensumstände (z. B. Einkommensminderung oder Krankheit) aufgeben wollen. Schließen Sie daher die Option des Verkaufs nicht von vornherein aus.

• Informieren Sie sich über die Liquidität der Immobilie: Wenn Sie Ihre Ausstiegsstrategie in Betracht ziehen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein , wie liquide (leicht zu verkaufen) die Immobilie auf dem Markt ist. Im Allgemeinen sind stark nachgefragte Immobilien in städtischen Gebieten und Familienwohnungen relativ leicht zu verkaufen, während Einzimmerwohnungen und nicht renovierte Immobilien in ländlichen Gebieten nur wenige Käufer und eine geringe Liquidität aufweisen. Je weniger liquide die Immobilie ist, desto mehr sind Sie gezwungen, den Preis beim Verkauf zu senken, oder desto länger dauert es, bis sie sich verkauft. Wenn Sie um die Liquidität besorgt sind, sollten Sie die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen und durch einen anderen Vermögenswert ersetzen.

• Berechnen Sie den Gewinn und dieGewinnschwelle: Berechnen Sie den kostendeckenden Verkaufspreis zum Zeitpunkt der Investition. Berücksichtigen Sie den Kaufpreis, die Gebühren und Steuern zum Zeitpunkt des Verkaufs sowie den Kreditsaldo, und berechnen Sie, für wie viel mehr Sie die Immobilie verkaufen können, ohne Geld zu verlieren. Dies hilft Ihnen, Ihr Ziel zu klären: "Ich möchte die Immobilie in X Jahren für mindestens X Geldbeträge verkaufen". Wenn der Marktpreis wahrscheinlich unter diesen Wert fallen wird, können Sie leicht Entscheidungen treffen, die der Situation entsprechen, z. B. eine Umstellung auf langfristige Beteiligungen.

• Bereiten Sie mehrere Szenarien vor: Beschränken Sie sich nicht auf ein Ausstiegsszenario, sondern ziehen Sie mehrere Szenarien in Betracht. Wenn das erste Szenario beispielsweise darin besteht, die Immobilie nach 10 Jahren zu verkaufen und Kapitalgewinne anzustreben, besteht das zweite Szenario darin, weiterhin Mieteinnahmen zu erzielen, wenn der Verkauf keinen Gewinn abwirft, und das dritte Szenario besteht darin, die Immobilie vorzeitig zu verkaufen, um die Restschuld zu begleichen, wenn die Mieten weiter sinken oder der Leerstand anhält. Für jedes Szenario empfiehlt es sich, die zu diesem Zeitpunkt anfallenden Kosten (z. B. Vorfälligkeitsentschädigung und Grunderwerbssteuer) abzuschätzen.

• Beobachtung derMarktentwicklung: Eine Exit-Strategie ist nicht das Ende des Prozesses. Die Bedingungen auf dem Immobilienmarkt werden von den wirtschaftlichen und finanziellen Bedingungen beeinflusst. Auch hier ist Flexibilität gefragt, z. B. um die Exit-Strategie bei steigenden Preisen voranzutreiben und bei stagnierenden Preisen auf eine ertragsorientierte Strategie umzustellen. Verfolgen Sie täglich die Immobiliennachrichten und die lokalen Sanierungsinformationen und sammeln Sie Informationen, die Ihnen bei der Entscheidung helfen, wann der Zeitpunkt für einen Ausstieg gekommen ist.

Schlussfolgerung.

Wir haben uns Beispiele für Probleme und Gegenmaßnahmen bei Immobilieninvestitionen angesehen. Einige der Geschichten mögen für Anfänger beängstigend erscheinen, aber mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung lassen sich die meisten Probleme vermeiden. Der Schlüssel liegt darin, sich den Risiken zu stellen und sowohl für pessimistische als auch für optimistische Szenarien zu planen.

Erfolgreiche Immobilieninvestoren sind diejenigen, die Risiken im Voraus erkennen und angemessene Maßnahmen ergreifen, anstatt im Dunkeln zu tappen. Eine sorgfältige Objektauswahl, die Kenntnis der Vertragsbedingungen, ein detaillierter Einnahmen- und Ausgabenplan, die Zusammenarbeit mit verlässlichen Fachleuten und eine vorausschauende Exit-Strategie - wenn Sie diese Punkte beachten, können Sie Ihr Vermögen auch als Neuling stetig vermehren.

Und schließlich: Lassen Sie sich nicht von der Angst vor Schwierigkeiten davon abhalten, den ersten Schritt zu tun. Lernen und Vorbereitung sind Ihre besten Waffen. Informieren Sie sich über Immobilieninvestitionen, sammeln Sie nach und nach Erfahrungen und erreichen Sie auf jeden Fall eine sichere und stabile Mietverwaltung. Wir hoffen aufrichtig, dass Ihre Immobilieninvestition zu einer erfolgreichen und blühenden Zukunft führen wird.