فوائد ومكونات مشاريع إعادة تهيئة الأراضي في التنمية الحضرية

مشاريع إعادة تهيئة الأراضي هي نظام يلعب دوراً حاسماً في التنمية الحضرية الحديثة.

هذا المشروع هو أسلوب شامل للتنمية الحضرية يتم تنفيذه وفقًا لقانون إعادة تهيئة الأراضي لتحسين المرافق العامة وتعزيز استخدام الأراضي السكنية في مناطق التخطيط الحضري.

في السنوات الأخيرة، ومع تزايد تركيز السكان في المناطق الحضرية وتزايد الطلب على تنشيط المناطق الحضرية المتقادمة، جذبت مشاريع إعادة تهيئة الأراضي المزيد من الاهتمام.

وعلى وجه الخصوص، توفر مشاريع إعادة تهيئة الأراضي حلولاً فعالة لمشاكل استخدام الأراضي المعقدة التي يصعب حلها باستخدام الأساليب التقليدية لحيازة الأراضي.

وأهم ما يميز هذا المشروع هو الآلية الفريدة لتحويل الأراضي.

ويشير تحويل الأراضي إلى الأراضي التي يتم منحها حديثاً بعد اكتمال المشروع، لتحل محل الأراضي التي كانت موجودة قبل تنفيذ المشروع (الأراضي السابقة).

تمكن هذه الآلية ملاك الأراضي من الحصول على أراضٍ بظروف معيشية أفضل وراحة أكبر، دون تحمل أي أعباء مالية بشكل أساسي.

يتم وضع مشاريع إعادة تهيئة الأراضي كوسيلة تنمية حضرية شاملة تتجاوز مجرد إعادة تخصيص الأراضي وتهدف إلى تحسين قيمة المنطقة بأكملها.

من خلال تحسين شكل وتخطيط مواقع الإسكان بطريقة عقلانية، إلى جانب تطوير الطرق والحدائق والمرافق العامة الأخرى، يعمل المشروع على تحسين جودة البيئة المعيشية والاستخدام الفعال للأرض في نفس الوقت.

كما أن المشروع فريد من نوعه من حيث أنه يؤكد على بناء توافق في الآراء بين السكان المحليين.

يعد التفاهم والتعاون الكافي من أصحاب الحقوق المعنيين أمرًا ضروريًا لتنفيذ المشروع، الأمر الذي يتطلب إجراءات شفافة للغاية وتفسيرات دقيقة.

ونظراً لهذه الخصائص، فإن مشاريع إعادة تهيئة الأراضي تتجاوز مجرد مشاريع التنمية المادية ولها أهمية اجتماعية في تعميق روابط المجتمع المحلي.

الأساس القانوني والإطار المؤسسي لمشروعات إعادة تهيئة الأراضي

تُنفذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي على أساس قانون إعادة تهيئة الأراضي (القانون رقم 119 لعام 1954)، الذي سُنّ في عام 1954.

وقد وُلد هذا القانون من رحم الحاجة إلى تحسين البنية التحتية الحضرية خلال فترة إعادة الإعمار بعد الحرب العالمية الثانية، واستمر في العمل كنظام أساسي للتنمية الحضرية في اليابان حتى يومنا هذا.

تُعرّف المادة 2 من قانون إعادة تهيئة الأراضي مشروع إعادة تهيئة الأراضي بأنه "مشروع يتعلق بتغيير قطع الأراضي وإنشاء أو تغيير المرافق العامة على الأراضي داخل منطقة التخطيط الحضري وفقًا لهذا القانون، من أجل تحسين المرافق العامة وتعزيز استخدام الأراضي السكنية".

كما يتضح من هذا التعريف، فإن مشاريع إعادة تهيئة الأراضي لها هدفان رئيسيان.

الهدف الأول هو تحسين المرافق العامة.

ويشمل ذلك إنشاء أو توسيع طرق جديدة، وتطوير الحدائق والمساحات الخضراء، وتحسين خطوط الحياة مثل شبكات المياه والصرف الصحي.

تعمل هذه المرافق العامة على تحسين نوعية حياة السكان المحليين وتعمل أيضًا كطرق للإجلاء ومراكز للوقاية من الكوارث في حالة وقوع كارثة.

الهدف الثاني هو تحسين استخدام الأراضي السكنية.

وهذا يعني زيادة قيمة استخدام الأراضي من خلال تشكيل الأراضي غير المنتظمة الشكل، ودمج القطع السكنية الضيقة وتحسين ظروف الوصول إلى الطرق.

ونتيجة لذلك، يمكن تشييد مبانٍ تتوافق مع قانون معايير البناء، مما يساهم أيضًا في تحسين قيمة أصول الأرض.

يتطلب تنفيذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي تنسيقًا وثيقًا مع قانون التخطيط العمراني.

على وجه الخصوص، في حالة المشاريع التي تنفذها الهيئات العامة أو التعاونيات التي تخطط لإدخال أموال الدولة، يتم تنفيذ المشروع كمشروع تخطيط حضري بعد اتخاذ قرار التخطيط الحضري.

وهذا يضمن الطبيعة العامة للمشروع واتساقه مع التخطيط الحضري الأوسع نطاقًا.

بالإضافة إلى ذلك، يتضمن قانون إعادة تهيئة الأراضي قواعد إجرائية مفصلة لضمان شفافية المشروع وعدالته.

من صياغة خطة المشروع إلى اتخاذ القرار بشأن خطة إعادة تهيئة الأراضي، يتم تقديم توضيحات وفرص كافية لسماع آراء أصحاب الحقوق المعنيين في كل مرحلة، وقد صُمم النظام للتأكيد على بناء توافق آراء أصحاب الحقوق.

منفذو مشروع إعادة تعديل الأراضي ونظام التنفيذ

يحدد قانون إعادة تهيئة الأراضي الجهات التي يمكنها تنفيذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي (المنفذين) بسبعة أنواع.

هذا التنوع في المنفذين يجعل من الممكن تنفيذ المشاريع بمرونة وفقًا لخصائص المنطقة وحجم وطبيعة المشروع.

أنواع وخصائص المنفذين

التنفيذ الفردي هو الشكل الأساسي للتنفيذ.

في حالة التنفيذ الفردي، يتم تنفيذ المشروع من قبل مالك أرض واحد أو مستأجر واحد، بينما في حالة التنفيذ المشترك، يتم تنفيذ المشروع بالاشتراك بين عدة أصحاب حقوق.

وغالباً ما تطبق هذه الطريقة على مشاريع التطوير السكني الصغيرة نسبياً وتطوير البنية التحتية المرتبطة بتحويل الأراضي الزراعية، وتكون فعالة عندما تكون علاقات الحقوق بسيطة نسبياً.

التنفيذ بالشراكة هو أكثر أشكال مشاريع إعادة تهيئة الأراضي شيوعاً.

حيث يشترك سبعة أو أكثر من مالكي أو مستأجري الأراضي السكنية في إنشاء جمعية لإعادة تهيئة الأراضي، والتي تعمل بعد ذلك ككيان للمشروع.

أكبر ميزة لهذه الطريقة هي أن السكان المحليين يمكنهم المشاركة بنشاط في تخطيط المدينة.

ويشارك أعضاء الجمعية بشكل مباشر في عملية صنع القرار في المشروع ويمكنهم تحقيق تحسينات في بيئتهم المعيشية بأيديهم.

يتم استخدام تنفيذ السلطة المحلية للمشاريع ذات الطابع العام بشكل خاص أو عندما يكون الاتساق مع التخطيط الحضري على نطاق واسع مهمًا.

ومن خلال قيام البلديات والمحافظات بدور المنفذ، من الممكن تنفيذ تطوير البنية التحتية الحضرية على نطاق أوسع وأشمل.

كما أن استثمار الأموال العامة يجعل من الممكن تنفيذ مشاريع غير مربحة يصعب تنفيذها في القطاع الخاص.

في السنوات الأخيرة، ازدادت أهمية تنفيذ السلطات المحلية في السنوات الأخيرة من منظور التجديد الحضري وتخطيط المدن المقاوم للكوارث.

وعلى وجه الخصوص، هناك حاجة إلى بذل جهود شاملة من قبل الكيانات العامة لتحسين المناطق المبنية بكثافة وإنشاء مدن مقاومة للكوارث، بما في ذلك تدابير مكافحة التسونامي والفيضانات.

المفاهيم الأساسية لمشاريع إعادة تهيئة الأراضي: تحويل الأراضي، وتقليص الأراضي، وحجز الأراضي

المفاهيم الأكثر أهمية في فهم مشاريع إعادة تهيئة الأراضي هي تحويل الأ راضي، وتقليص الأراضي، وحجز الأراضي.

هذه النظم مترابطة بشكل وثيق وهي العناصر الأساسية التي تحدد نجاح المشروع.

آلية وأهمية نظام إعادة تسوية الأراضي

تحويل الأراضي هي الأراضي التي يتم منحها في مشروع إعادة تهيئة الأراضي بدلاً من الأراضي السابقة (الأراضي المشغولة سابقاً).

هذا النظام هو الآلية الأكثر تميزًا في مشاريع إعادة تهيئة الأراضي، ويقدم نهجًا مختلفًا جوهريًا عن أسلوب الاستحواذ على الأراضي.

يتم تحديد مخطط الأرض البديلة من خلال الأخذ بعين الاعتبار بشكل شامل موقع الأرض السابقة ومساحتها ونوعية التربة واستخدام المياه واستخدامها وبيئتها.

وكقاعدة عامة، يتم الأخذ بعين الاعتبار موقع الأرض السابقة والأرض البديلة بحيث يكونان متقاربين قدر الإمكان، ولكن يمكن تغيير الموقع حسب الضرورة لضمان عقلانية المشروع ككل.

وتتمثل الميزة الرئيسية لنظام تحويل الأراضي في أن ملاك الأراضي يمكنهم الحصول على أراضٍ بشروط أفضل دون الحاجة إلى التخلي عن أراضيهم.

يحسّن تنفيذ المشروع من قيمة استخدام الأرض وقيمة أصولها من خلال تحسين الطرق والحدائق والمرافق العامة الأخرى ومن خلال تشكيل شكل الأرض السكنية.

بالإضافة إلى ذلك، بما أن تحويل الأرض يخلف حقوق الأرض السابقة كما هي، فإن الإجراءات المعقدة مثل تسجيل نقل الملكية لم تعد ضرورية.

ضرورة وعدالة نظام ترسيم الحدود

إن تخفيض مساحة الأرض المراد تحويلها هو تخفيض مساحة الأرض المراد تحويلها عن مساحة الأرض السابقة، وذلك لتأمين الأرض للمرافق العامة ولرفع تكاليف المشروع.

إن تخفيض المساحة هو عنصر مهم ولا يمكن تجنبه في مشاريع إعادة تهيئة الأراضي، ويؤثر على جدوى المشروع.

هناك نوعان من التخفيضات : التخفيضات العامةوتخفيضات الأراضي المحجوزة.

التخفيضات العامة هي تلك التي تؤمن الأراضي للمرافق العامة مثل الطرق والحدائق والأنهار.

تساهم هذه المرافق العامة في تحسين راحة وسلامة المنطقة بأكملها، لذلك من المعقول أن يتقاسم جميع أصحاب الحقوق العبء بشكل عادل.

تخفيض الأرض المحجوزة هو تخفيض في مساحة الأرض المحجوزة لتأمين الأرض المحجوزة لتغطية جزء من تكاليف المشروع.

يتم بيع الأرض المحجوزة بعد اكتمال المشروع وتستخدم العائدات لتغطية تكاليف المشروع.

يعتبر تحديد نسبة التخفيض عاملاً بالغ الأهمية يحدد نجاح المشروع أو فشله.

إذا كانت نسبة التخفيض مرتفعة بشكل مفرط، فسيكون من الصعب الحصول على تفهم أصحاب الحقوق، وهذا سيعيق تشكيل توافق في الآراء حول المشروع.

من ناحية أخرى، إذا كانت نسبة التخفيض منخفضة للغاية، فسيكون من الصعب تأمين مواقع المرافق العامة اللازمة وتكاليف المشروع، مما يجعل من الصعب تحقيق المشروع.

يتطلب تحديد نسبة التخفيض المناسبة دراسة متأنية، مع الأخذ بعين الاعتبار خصائص المنطقة وحجم المشروع ومستوى المرافق العامة التي سيتم تطويرها.

نظام الأراضي المحجوزة وربحية المشروع

الأرض المحجوزة هي أرض محجوزة لتغطية تكاليف المشروع لمشاريع إعادة تهيئة الأراضي.

يتم إنشاء الأراضي المحجوزة عن طريق تخفيض خطوات أصحاب الحقوق في منطقة التنفيذ ويتم بيعها للجمهور بعد الانتهاء من المشروع.

يعد نظام الأراضي المحجوزة آلية مهمة تتيح التشغيل المستقل لمشاريع إعادة تهيئة الأراضي.

من خلال تمويل جزء من تكاليف المشروع من عائدات بيع الأراضي المحجوزة، يتم تقليل الاعتماد على الإعانات العامة وضمان ربحية المشروع.

يشجع وجود الأراضي المحجوزة أيضًا على دخول سكان وشركات جديدة من خارج منطقة المشروع، مما يساهم في تنشيط المنطقة.

يعتبر تحديد مخطط الأرض المحجوزة وحجمها من الاعتبارات المهمة في تخطيط المشروع.

عادةً ما يتم تخصيص الأراضي المحجوزة في الأراضي التي يسهل الوصول إليها وذات شكل جيد وسهلة الاستخدام.

وهذا يسمح بارتفاع سعر بيع الأرض المحجوزة ويساهم في تحسين ربحية المشروع.

وفي السنوات الأخيرة، كان هناك أيضاً تركيز على التعاون مع مشغلي القطاع الخاص الذين يستخدمون الأراضي المحجوزة.

وقد لوحظ عدد متزايد من الحالات التي يتم فيها جذب المرافق التجارية والطبية والرعاية الاجتماعية إلى الأرض المحجوزة، وبالتالي تحسين راحة المنطقة وضمان ربحية المشروع في نفس الوقت.

إجراءات تنفيذ مشروع إعادة تعديل الأراضي والأطر الزمنية

تُنفذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي من خلال عملية طويلة ومعقدة بدءاً من مرحلة التخطيط وحتى اكتمال المشروع.

ويُعد تنفيذ الإجراءات المناسبة في كل مرحلة وتكوين توافق في الآراء بين الأطراف المعنية من مفاتيح نجاح المشروع.

التدفق الأساسي لتنفيذ المشروع

يسير تنفيذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي من خلال المراحل التالية

المرحلة 1: مرحلة التخطيط والبحث

هذه هي المرحلة التي يتم فيها دراسة ضرورة وجدوى المشروع.

يتم مسح الوضع الحالي للمنطقة، والتأكد من علاقات الحقوق، ودراسة أساليب المشروع ووضع خطة تخطيطية للمشروع.

في هذه المرحلة، من المهم تعميق الفهم والاهتمام بالمشروع من خلال تبادل الآراء والاجتماعات الدراسية مع السكان المحليين.

المرحلة 2: مرحلة اتخاذ قرار التخطيط العمراني

في حالة وجود مشروع تنفذه هيئة عامة أو جمعية عامة تخطط لإدخال أموال الدولة، يلزم اتخاذ قرار التخطيط العمراني.

يضمن قرار التخطيط العمراني قانوناً الطبيعة العامة للمشروع ويوفر قوة دافعة أقوى للمشروع.

المرحلة 3: مرحلة الموافقة على خطة المشروع

هذه هي المرحلة التي تتم فيها الموافقة على خطة المشروع، التي تحدد التفاصيل المحددة للمشروع، من قبل سلطة الموافقة.

في حالة الجمعية، يتم منح الموافقة على إنشاء الجمعية، وفي حالة الهيئة العامة يتم منح الموافقة على الخطوط العريضة للتصميم.

تتضمن خطة المشروع المنطقة التي سيتم تغطيتها، والخطوط العريضة للتصميم، وفترة تنفيذ المشروع والخطة المالية.

المرحلة 4: مرحلة تصميم تحويل الأرض

هذه هي المرحلة التي يتم فيها تصميم الأرض التي سيتم تحويلها لأصحاب الحقوق الفردية على وجه التحديد بناءً على خطة المشروع.

ويشمل ذلك تقييم الأرض السابقة، وتخطيط الأرض البديلة، وحساب معدل التخفيض، وتحديد الأرض التي سيتم حجزها.

في هذه المرحلة، من المهم إجراء سلسلة من المناقشات الفردية مع أصحاب الحقوق للتوصل إلى توافق في الآراء.

المرحلة 5: مرحلة تنفيذ البناء

تتضمن هذه المرحلة تنفيذ أعمال الإنشاءات لتحسين المرافق العامة مثل الطرق والحدائق وشبكات المياه والصرف الصحي.

خلال فترة البناء، يجب توخي الحذر لتقليل التأثير على حياة أصحاب الحقوق والأنشطة التجارية إلى أدنى حد ممكن.

المرحلة 6: مرحلة تخطيط تحويل الأراضي والتخلص منها

بعد الانتهاء من أعمال الإنشاء، يتم إجراء مسح للتأكد من إتقان العمل ويتم وضع خطة تحويل الأراضي بناءً على نتائج المسح.

بعد الموافقة على خطة تحويل الأرض، يتم تحديد الحقوق عن طريق تحويل الأرض والتصرف فيها.

المرحلة 7: مرحلة التصفية

يكتمل المشروع بتحصيل وتسليم رسوم التصفية لتعديل الفرق في قيمة الأرض المحولة من الناحية النقدية.

مدة المشروع والجهود المبذولة لتقصير المدة

تختلف فترة تنفيذ مشاريع إعادة تهيئة الأراضي اختلافاً كبيراً حسب حجم المشروع ومدى تعقيده، ولكنها تستغرق عموماً ما بين 10 و20 عاماً.

وبما أن تنفيذ المشاريع على مدى فترة طويلة من الزمن له تأثير كبير على خطط معيشة أصحاب الحقوق والاقتصاد المحلي، فهناك حاجة إلى تقصير فترة المشروع قدر الإمكان.

في السنوات الأخيرة، تم تنفيذ مبادرات مختلفة لتقصير فترة المشروع.

في طريقة التطوير المرحلي، يتم تقسيم منطقة المشروع إلى عدة مناطق بناء ويتم تنفيذ التطوير بالتتابع، مما يتيح تحقيق آثار التطوير في مرحلة مبكرة.

يتيح إدخال حيوية القطاع الخاص إمكانية تنفيذ المشروع بكفاءة من خلال تقديم طلبات مجمعة للتصميم والبناء والاستفادة من خبرة مشغلي القطاع الخاص.

يحسن استخدام التكنولوجيا الرقمية من دقة التصميم والبناء ويقلل من الإطار الزمني من خلال استخدام تكنولوجيا المسح ثلاثي الأبعاد ونظم المعلومات الجغرافية (GIS).

بالإضافة إلى ذلك، ولتسهيل بناء التوافق في الآراء، تُعقد ورش عمل بمشاركة السكان وجلسات إحاطة باستخدام تكنولوجيا التصور لتعزيز التفاهم بين أصحاب الحقوق وتسريع عملية بناء التوافق في الآراء.

مزايا وتحديات مشاريع إعادة تسوية الأراضي

في حين أن مشاريع إعادة تهيئة الأراضي لها العديد من المزايا كطريقة للتنمية الحضرية، إلا أن هناك أيضاً مشاكل تحتاج إلى حل.

إن الفهم الدقيق لها مهم للاستفادة المناسبة من المشروع وتحسينه.

المزايا الرئيسية لمشاريع إعادة تهيئة الأراضي

تحقيق التنمية الشاملة للبنية التحتية الحضرية

تتمثل الميزة الرئيسية لمشاريع إعادة تهيئة الأراضي في القدرة على تحسين البنية التحتية الحضرية بشكل شامل مثل الطرق والحدائق وشبكات المياه والصرف الصحي.

إن التطوير المنهجي للبنية التحتية، الذي يصعب تحقيقه من خلال التطويرات الفردية، يحسن بشكل كبير من راحة وسلامة المنطقة بأكملها.

على وجه الخصوص، يمكن أن يؤدي التطوير المتكامل للطرق الشريانية والطرق اليومية إلى القضاء على الازدحام المروري وضمان سلامة المشاة في آن واحد.

تقليل العبء على ملاك الأراضي

من المزايا الرئيسية الأخرى مقارنةً بطريقة الاستحواذ على الأراضي أن العبء المالي على ملاك الأراضي ضئيل.

في الأساس، يمكنهم المشاركة في المشروع من خلال توفير الأرض فقط من خلال تخفيض مساحة الأرض، ولا يحتاجون إلى جمع مبلغ كبير من الأموال.

بالإضافة إلى ذلك، مع زيادة قيمة أصول الأرض نتيجة تنفيذ المشروع، من المتوقع أن تتجاوز الزيادة في القيمة الانخفاض في المساحة بسبب انخفاض المساحة.

صيانة وتنمية المجتمعات المحلية

في مشاريع إعادة تهيئة الأراضي، من الممكن أن يبقى السكان السابقون في نفس المنطقة.

وهذا يمكّنهم من تحسين بيئتهم المعيشية مع الحفاظ على المجتمع المحلي القائم.

بالإضافة إلى ذلك، تساهم مشاركة السكان في عملية تنفيذ المشروع في تحسين التماسك المحلي.

تحقيق تخطيط مرن لاستخدام الأراضي

يتيح نظام تحويل الأراضي إعادة تنظيم شكل وتخطيط الأراضي بطريقة عقلانية.

يتم تعزيز الاستخدام الفعال للأراضي من خلال تشكيل الأراضي غير المنتظمة الشكل، ودمج القطع السكنية الضيقة وضمان ظروف وصول مناسبة للطرق.

بالإضافة إلى ذلك، وبالتزامن مع مراجعة تقسيم المناطق، يمكن تكييف استخدام الأراضي لتلبية احتياجات العصر.

التحديات التي تواجهها مشاريع إعادة تهيئة الأراضي

تنفيذ المشروع على المدى الطويل

التحدي الأكبر الذي يواجه مشاريع إعادة تهيئة الأراضي هو طول فترة المشروع.

فغالبًا ما يستغرق الأمر أكثر من 10 سنوات من تشكيل توافق الآراء إلى اكتمال المشروع، وقد تستلزم التغييرات في الظروف الاجتماعية والاقتصادية خلال هذه الفترة مراجعة الخطة الأولية.

وتؤثر هذه الفترة الطويلة على تخطيط سبل عيش أصحاب الحقوق وتزيد أيضاً من تكاليف المشروع.

عملية معقدة لبناء توافق في الآراء

في مشاريع إعادة تهيئة الأراضي التي تشمل عدداً كبيراً من أصحاب الحقوق، من الصعب للغاية الحصول على موافقة جميع الأطراف.

وعلى وجه الخصوص، قد يكون هناك تضارب في المصالح بين أصحاب الحقوق فيما يتعلق بمعدل التخفيض أو تخطيط الأرض المراد تحويلها.

كما أن إطالة أمد بناء التوافق في الآراء يزيد من مخاطر تأخير المشروع أو إلغائه.

ضمان ربحية المشروع

أدت الاتجاهات الأخيرة لأسعار الأراضي وارتفاع تكاليف البناء إلى زيادة صعوبة ضمان ربحية المشروع.

وعلى وجه الخصوص، إذا كان سعر بيع الأراضي المحجوزة أقل من المتوقع، فسيكون هناك عجز في تكاليف المشروع وسيتطلب الأمر دعماً عاماً إضافياً.

الاستجابة لشيخوخة المجتمع

بسبب شيخوخة أصحاب الحقوق، هناك عدد متزايد من الحالات التي يصعب عليهم فيها فهم المشاريع والمشاركة فيها.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التعقيد المتزايد لعلاقات الحقوق بسبب الميراث هو عامل آخر يجعل من الصعب التوصل إلى توافق في الآراء.

الجهود المبذولة لحل المشاكل

يجري النظر في تدابير تحسين مختلفة وتنفيذها لمعالجة هذه المشاكل.

ويتيح تنويع أساليب المشروع إدارة مرنة للمشروع من خلال الصيانة المرحلية والتنفيذ الجزئي للمشروع.

ويجري استخدام التكنولوجيا الرقمية لتحسين كفاءة التصميم والبناء وتعزيز توفير المعلومات لأصحاب الحقوق.

وفي مجال إدخال حيوية القطاع الخاص، أدى استخدام أساليب الشراكة بين القطاعين العام والخاص إلى جعل المشاريع أكثر كفاءة وأكثر ربحية.

وفيما يتعلق بالإصلاح المؤسسي، تم تعديل قانون إعادة تهيئة الأراضي لتبسيط الإجراءات وتسهيل المشاريع.

الخلاصة.

تعد مشاريع إعادة تهيئة الأراضي نظامًا لعب دورًا مهمًا في التنمية الحضرية اليابانية لأكثر من 70 عامًا.

وستظل قيمته كطريقة شاملة للتنمية الحضرية التي تحقق في نفس الوقت تحسين المرافق العامة وتعزيز استخدام الأراضي السكنية، مع وجود آلية فريدة من نوعها لإعادة تعديل الأراضي في جوهرها، دون تغيير في المستقبل.

وكما هو موضح في هذه المقالة، في حين أن مشاريع إعادة تعديل الأراضي تتمتع بالعديد من المزايا، إلا أن هناك أيضًا تحديات مثل فترات المشروع المطولة وعمليات بناء التوافق المعقدة.

ومع ذلك، يجري إدخال تحسينات مستمرة على هذه التحديات من خلال استخدام التكنولوجيا الرقمية وإدخال حيوية القطاع الخاص والإصلاحات المؤسسية.

وعلى وجه الخصوص، أصبحت مشاريع إعادة تهيئة الأراضي أكثر أهمية من منظور تطوير مجتمع فائق العمر، والتعامل مع تغير المناخ وإنشاء مدن مستدامة.

إن مشاريع إعادة تهيئة الأراضي لديها القدرة على توفير حلول فعالة للتحديات التي تواجه المجتمع الحديث، مثل تعزيز وظائف الوقاية من الكوارث والتخفيف من آثارها، والحد من الأثر البيئي والحفاظ على المجتمعات المحلية وتطويرها.

بالنسبة لأولئك الذين يفكرون في مشاريع إعادة تهيئة الأراضي في المستقبل، من المهم فهم خصائص المشروع والوضع الفعلي في المنطقة فهماً كاملاً، والمضي قدماً بمشورة الخبراء المناسبين.

ومن المهم أيضًا أن نضع في اعتبارنا أن تفاهم وتعاون جميع الأطراف المعنية أمر ضروري لنجاح المشروع، وينبغي التأكيد على عملية بناء توافق دقيق في الآراء.

نحن في شركة INA وشركاؤه نستفيد من خبرتنا الواسعة وخبرتنا في مجال التطوير العقاري، بما في ذلك مشاريع إعادة تهيئة الأراضي، لتلبية احتياجات عملائنا في مجال استغلال الأراضي.

إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات حول مشاريع إعادة تعديل الأراضي، يُرجى عدم التردد في الاتصال بنا.

سنبذل قصارى جهدنا لمساعدتك في تحقيق أقصى استفادة من أصولك القيمة - أرضك - والمساهمة في تنمية منطقتك.

الأسئلة المتداولة

س1: س1: هل المشاركة في مشروع إعادة تعديل الأراضي تقلل دائمًا من مساحة الأرض؟

ج1: في مشروع إعادة تهيئة الأراضي، يتم تقليص مساحة الأرض بشكل عام بتخفيض تدريجي من أجل تأمين الأرض للمرافق العامة ورفع تكاليف المشروع.

ومع ذلك، فإن تحسين المرافق العامة مثل الطرق والحدائق العامة يحسن من راحة الأرض ويزيد من قيمة الوحدة في المساحة (قيمة الأرض)، لذلك يمكن توقع زيادة في قيمة الأصول تتجاوز التخفيض في المساحة.

بالإضافة إلى ذلك، اعتمادًا على ظروف الأرض السابقة وخطة المشروع، قد يبقى معدل التخفيض منخفضًا نسبيًا.

س2: س2: هل يمكن استخدام الأرض الحالية أثناء مشروع إعادة تهيئة الأرض؟

ج2: من حيث المبدأ، من الممكن الاستمرار في استخدام الأرض الحالية خلال فترة المشروع.

ومع ذلك، قد تكون هناك قيود مؤقتة على الاستخدام تبعاً لتقدم أعمال البناء.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن استخدام الأرض في موقع مختلف عن الموقع السابق بسبب تعيين موقع بديل مؤقت.

يتم تحديد الشروط المحددة للاستخدام وفقًا لخطة المشروع والجدول الزمني للبناء، لذلك من الضروري إجراء مشاورات كافية مع المنفذ.

س3: إذا كان هناك أصحاب حقوق يعارضون مشروع إعادة تعديل الأراضي، فهل يمكن تنفيذ المشروع؟

ج3: لا تتطلب مشاريع إعادة تعديل الأراضي موافقة جميع أصحاب الحقوق.

ففي حالة تنفيذ المشروع بالشراكة، من الممكن إقامة شراكة بموافقة أكثر من ثلثي أصحاب الحقوق من أصحاب الأراضي السكنية، إلخ.

ومع ذلك، فإن تفهم وتعاون أكبر عدد ممكن من أصحاب الحقوق أمر مهم للتنفيذ السلس للمشروع، كما أن الشرح الدقيق والجهود المبذولة لبناء توافق في الآراء أمر مطلوب.

س4: كيف يتم تحمل تكاليف مشاريع إعادة تهيئة الأراضي؟

ج4: يتم تغطية تكاليف مشاريع إعادة تهيئة الأراضي بشكل رئيسي من خلال الطرق التالية

أموال التصرف في الأراضي المحجوزة: عائدات بيع الأراضي المحجوزة المخصصة في منطقة المشروع.

الإعانات العامة: الإعانات المقدمة من الحكومة الوطنية والحكومات المحلية

مساهمات أصحاب الحقوق: الأموال التي يتحملها أصحاب الحقوق حسب الاقتضاء

التخفيض في مقدار استخدام الأراضي: الجزء الذي يتحمله أصحاب الحقوق على الأرض.

في الأساس، يتحمل أصحاب الحقوق العبء بشكل أساسي من خلال التخفيض في كمية الأراضي، والعبء المالي على أصحاب الحقوق طفيف نسبيًا.

س5: ماذا سيحدث لحقوق الأراضي بعد الانتهاء من مشروع إعادة تهيئة الأراضي؟

ج5: بعد الانتهاء من المشروع، يتم تحديد الحقوق الجديدة من خلال عملية إعادة تهيئة الأراضي.

سيتم نقل الحقوق مثل ملكية وإيجار الأرض السابقة إلى الأرض الجديدة.

سيتم تعديل الفرق في قيمة الأرض الجديدة عن طريق دفعة تصفية.

بعد التصرف في الأرض المحولة، يتم تسجيلها برقم الأرض الجديدة ومساحة الأرض، ويمكن إجراء المعاملات العادية للأرض.