طرق تقييم الوحدات السكنية: شرح طريقة مقارنة حالة الصفقة

بالنسبة لكل من يفكر في بيع الوحدات السكنية الخاصة به، فإن حساب القيمة التقديرية المناسبة هو الخطوة الأولى نحو النجاح.

وعلى الرغم من وجود عدة طرق لتقييم العقارات، إلا أن طريقة مقارنة حالة الصفقة تستخدم على نطاق واسع باعتبارها أكثر طرق التقييم شيوعاً وموثوقية. تحسب هذه الطريقة القيمة السوقية الحالية بناءً على المعاملات السابقة للعقارات المشابهة للشقة المراد بيعها.

في هذه المقالة، بناءً على خبرتنا كشركة INA&Asociates في العديد من تقييمات الوحدات السكنية، سنشرح بعبارات مبسطة لعامة الناس كيفية عمل طريقة مقارنة حالة الصفقة وكيفية استخدامها فعلياً.

من خلال اكتساب المعرفة الصحيحة بتقييمات الوحدات السكنية، ستكون في وضع أفضل لتحديد سعر عادل عند البيع وفي المفاوضات. ستتمكن أيضًا من اكتساب القدرة على الحكم على صحة نتائج التقييم.

المفهوم الأساسي لطريقة مقارنة حالة الصفقة وأهميتها

ما هي طريقة مقارنة حالة الصفقة؟

طريقة مقارنة حالة الصفقة هي طريقة لجمع حالات المعاملات السابقة للعقارات ذات ظروف الموقع وهيكل المبنى والعمر والمساحة الحصرية وما إلى ذلك من العقارات المماثلة للوحدة السكنية المراد تقييمها، وحساب القيمة المقدرة بناءً على أسعار عقود تلك العقارات.

والسبب في أهمية هذه الطريقة في تقييم العقارات هو أنها تستخدم بيانات موضوعية تستند إلى معاملات السوق الفعلية، وبالتالي فإن موثوقية نتائج التقييم عالية. فهي تتيح تقييمات تعكس واقع السوق - السعر الذي يدفعه المشتري فعلياً - وليس مجرد حسابات نظرية.

في معايير التقييم العقاري، يتم وضع طريقة مقارنة حالة الصفقة كواحدة من الطرق الرئيسية الثلاثة، وتعتبر الطريقة الأكثر أهمية، خاصة في تقييم العقارات السكنية.

شرح مفصل لعملية التقييم

يتم إجراء التقييم بطريقة مقارنة حالة الصفقة من خلال العملية التالية خطوة بخطوة

المرحلة 1: جمع الأمثلة التجارية

يتم جمع البيانات عن معاملات العقارات المماثلة التي تم إبرامها خلال الأشهر الستة الماضية إلى سنة واحدة في المنطقة المحيطة بالوحدة السكنية المراد تقييمها. وتتضمن المعلومات التي سيتم جمعها سعر الإغلاق وتاريخ الإغلاق ومعلومات مفصلة عن العقار (مثل العمر والمساحة الحصرية والتخطيط وعدد الطوابق والاتجاه وما إلى ذلك) والموقع وظروف إدارة المبنى.

يتم جمع البيانات باستخدام البيانات الرسمية مثل معلومات العقود من شبكة المعلومات العقارية (REINS)، وأسعار الأراضي الرسمية، وأسعار الأراضي على الطرقات وقيم تقييم ضريبة الأملاك. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كانت هناك أمثلة لصفقات سابقة داخل نفس الوحدة السكنية، فإن هذه البيانات المرجعية مهمة بشكل خاص.

المرحلة 2: اختيار وتحليل دراسات الحالة

من حالات المعاملات التي تم جمعها، يتم اختيار الحالات ذات التشابه الكبير مع العقار المراد تقييمه. وتشمل معايير الاختيار المهمة القرب من الموقع (من الناحية المثالية ضمن دائرة نصف قطرها 500 متر)، وتشابه المباني (تشابه الهيكل واختلاف العمر في حدود خمس سنوات) وتشابه الحجم (اختلاف المساحة الحصرية في حدود 20%).

يتم تحليل الحالات المختارة بالتفصيل فيما يتعلق باتجاهات السوق في وقت الإغلاق، وخصائص العقار الفردية والظروف الخاصة بالصفقة، ومقارنتها بالعقار المراد تقييمه.

المرحلة 3: تعديل السعر وحساب التقييم

يتم تعديل الفرق بين العقار والعقار المراد تقييمه وحسابه على أساس سعر العقد لحالات الصفقة المختارة. تشمل عوامل التعديل تعديلات في الوقت المناسب (تقلبات السوق بين وقت الإغلاق ووقت التقييم)، والعوامل الإقليمية (أفضلية أو دونية الموقع) والعوامل الفردية (حالة المبنى، وجودة المرافق، وحالة الإدارة، وما إلى ذلك).

يتم تحديد القيمة المقدرة النهائية من خلال الفحص الشامل للقيم المماثلة المتعددة المحسوبة من خلال هذه التعديلات.

تحليل المقارنة مع طرق التقييم الأخرى

بالإضافة إلى طريقة مقارنة حالة المعاملة، هناك طريقتان أخريان لتقييم العقارات: طريقة التكلفة وطريقة رسملة الدخل. دعونا نقارن بين خصائص كل منهما وسيناريوهات التطبيق.

طريقة التكلفة هي طريقة يتم بموجبها حساب السعر عن طريق تعديل الاستهلاك بناءً على عمر المبنى من التكلفة إذا كان المبنى المراد تقييمه حديث البناء في الوقت الحالي (تكلفة الاستبدال). وهي طريقة تقييم تركز على القيمة المادية للمبنى، ولكنها قد لا تعكس بشكل كافٍ علاقة العرض والطلب في السوق أو قيمة الموقع.

أما طريقة رسملة الدخل فهي طريقة تحسب السعر عن طريق خصم الإيرادات التي من المتوقع أن يحققها العقار في المستقبل إلى قيمته الحالية. وهي مناسبة لتقييم الوحدات السكنية الاستثمارية والعقارات المستأجرة، ولكنها لا تُستخدم بشكل عام لتقييم الوحدات السكنية.

في تقييم الوحدات السكنية السكنية، تعتبر طريقة مقارنة حالة المعاملة، التي تعكس معاملات السوق الفعلية، الطريقة الأنسب والأكثر موثوقية.

الشرح من خلال حالات التقييم الفعلية

يتم شرح الاستخدام العملي لطريقة مقارنة حالة المعاملات من خلال حالات تقييم فعلية.

مخطط العقار المراد تقييمه

• الموقع: مينامي أوياما، ميناتو-كو، طوكيو
• العمر: 15 سنة
• المساحة الحصرية: 70 م2
• مخطط الطابق: 2LDK
• عدد الطوابق: 8F/15F
• الاتجاه: مواجهة للجنوب

حالات المعاملات التي تم جمعها

تعديل السعر

مثال على التعديل على أساس العقار A:

• السعر الأساسي: 85 مليون ين
• تعديل العمر: +3 سنوات (-1.5 مليون ين)
• تعديل المساحة: +2 م2 (+500,000 ين)
• تعديل الطابق: -2 طابق (-1 مليون ين)
• التعديل الزمني: لا شيء (خلال 3 أشهر)
• القيمة المعدلة: 83 مليون ين

تم إجراء تعديلات مماثلة للعقار (ب) والعقار (ج)، مع نطاق سعر نهائي يتراوح بين 82 مليون ين إلى 84 مليون ين. بناءً على مراجعة شاملة، تم تحديد القيمة المقدرة بـ 83 مليون ين.

ملاحظات ونقاط لتحسين دقة التقييم

من أجل تحسين دقة التقييمات استنادًا إلى طريقة مقارنة حالة المعاملة، تجدر الإشارة إلى النقاط التالية.

أهمية اختيار الحالات

يؤدي اختيار الحالات المتشابهة للغاية بشكل مباشر إلى تحسين دقة التقييم. فيما يتعلق بظروف الموقع، ينبغي إجراء تقييم شامل للمسافة من أقرب محطة، والبيئة المحيطة وجودة المرافق التجارية. بالنسبة لظروف المبنى، تشمل العوامل المهمة الهيكل (RC، SRC، وما إلى ذلك)، وسنة البناء، وحالة الإدارة وجودة المرافق المشتركة.

فهم اتجاهات السوق

نظرًا لأن سوق العقارات يتغير باستمرار، فمن المهم أن تعكس التغيرات في بيئة السوق بشكل مناسب وقت المعاملة ووقت التقييم. قد تؤثر أيضاً العوامل الخارجية مثل اتجاهات أسعار الفائدة والظروف الاقتصادية وخطط التنمية الإقليمية على التقييم.

التحليل التفصيلي للعوامل الفردية

حتى داخل نفس الوحدة السكنية، يمكن أن تنشأ اختلافات في الأسعار اعتماداً على عدد الطوابق، والاتجاه، والزاوية أو الغرفة الوسطى، وتاريخ التجديد، وحالة المرافق المحدثة، وما إلى ذلك. سيؤدي تحليل هذه العوامل الفردية بالتفصيل وإجراء التعديلات المناسبة إلى تحسين دقة التقييم.

التحقق باستخدام دراسات حالة متعددة

يمكن زيادة موثوقية نتائج التقييم من خلال جمع حالات متعددة متشابهة والتحقق من صحتها بدلاً من الاعتماد على دراسة حالة واحدة. من المهم استبعاد المعاملات ذات الحالات المتطرفة أو الظروف الخاصة وإجراء تقييمات تعكس اتجاهات السوق العامة.

الخلاصة: لحساب قيمة التقييم المناسبة

إن طريقة مقارنة حالة الصفقة هي الطريقة الأكثر موثوقية وعملية لتقييم الوحدات السكنية.

ويكمن في صميم هذه الطريقة حساب موضوعي للأسعار استنادًا إلى بيانات معاملات السوق الفعلية. ومن خلال التحليل التفصيلي للأسعار التي يتم بها تداول العقارات في ظروف مشابهة للعقار قيد التقييم، يمكن التأكد بدقة من القيمة السوقية الحالية.

النقاط الرئيسية للتقييم الناجح

من أجل الحصول على قيمة تقديرية عادلة، من الضروري جمع بيانات مستفيضة عن حالة المعاملات وامتلاك مهارات تحليلية متخصصة. من المهم أيضًا أن تكون حساسًا للتغيرات في اتجاهات السوق وأن تكون لديك القدرة على عكسها في التقييم.

هناك أيضًا قيود عند إجراء التقييمات على أساس فردي. وغالباً ما يتطلب الوصول إلى المعلومات التفصيلية للعقود من شبكة المعلومات العقارية (REINS) وتحليلات السوق المتخصصة خبرة وتجربة وكيل عقاري.

الخطوات التالية

عند التفكير في بيع شقة، نوصيك بطلب تقييم من عدة شركات عقارية والتحقق من أساس كل تقييم بالتفصيل. من خلال طلب شرح ليس فقط للقيمة المقدرة، ولكن أيضاً لعملية الحساب وأمثلة المعاملات المستخدمة، يمكنك الحصول على نتيجة تقييم أكثر موثوقية.

في شركة INA&Associates، نستخدم خبرتنا الواسعة في المعاملات وخبرتنا في تقييم القيمة العادلة لوحدتك السكنية بدقة. وباستخدام منهج علمي يرتكز على طريقة مقارنة حالة المعاملات، سنقدم لك قيمة تقديرية تعكس القيمة السوقية وندعمك في بيع عقارك بنجاح.

لا تتردد في الاتصال بنا للحصول على استشارة بخصوص تقييم وبيع عمارتك السكنية.

الأسئلة المتداولة

س1: هل هناك فرق بين القيمة المقدرة وسعر البيع الفعلي حسب طريقة مقارنة حالة الصفقة؟

قد يكون هناك فرق بين القيمة المقدرة وسعر البيع الفعلي.

تعتبر القيمة المقدرة دليلاً للسعر العادل المحسوب على أساس المعاملات السابقة، ولكن سعر البيع الفعلي يختلف تبعاً لتوازن العرض والطلب في السوق، ووقت البيع، واستراتيجية البيع، والمفاوضات مع المشتري، وما إلى ذلك. بشكل عام، يُعتقد أنه غالباً ما يتم بيع العقار في حدود ± 10% من القيمة المقدرة.

من أجل البيع بسعر أعلى من القيمة المقدرة، من المهم أن يكون لديك استراتيجية بيع مناسبة وتحديد توقيت السوق.

س2: هل طريقة مقارنة حالة الصفقة فعالة حتى بالنسبة للوحدات السكنية القديمة؟

تعتبر طريقة مقارنة حالة الصفقة فعالة حتى بالنسبة للوحدات السكنية الأقدم، طالما أن هناك دراسات حالة مناسبة.

ومع ذلك، بالنسبة للعقارات الأقدم من 30 عامًا، قد يكون من الصعب جمع حالات مماثلة. في مثل هذه الحالات، من الضروري اختيار حالات ذات نطاق تعديل كبير لعمر المبنى أو مع التركيز على موقع العقار.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التحليل التفصيلي للعوامل الفردية مهم بشكل خاص، حيث أن العقارات التي تم تجديدها أو العقارات ذات الظروف الإدارية الجيدة قد تكون قيمتها أكبر من عمر المبنى.

س3: ماذا لو لم تكن هناك معاملات سابقة داخل نفس الوحدة السكنية؟

في حالة عدم وجود أمثلة داخل نفس العمارة، استخدم أمثلة لصفقات في عمارات مماثلة في الحي.

وكمعيار للاختيار، تُعطى الأولوية للشقق التي تقع على مسافة قريبة (ضمن دائرة نصف قطرها 500 متر)، وتكون متشابهة في العمر ونفس الهيكل والحجم. يتم تعديل الاختلافات الطفيفة في ظروف الموقع من خلال إجراء تقييم شامل للمسافة من أقرب محطة، والبيئة المحيطة وجودة المرافق التجارية.

ومن خلال جمع أمثلة من عدة وحدات سكنية متشابهة، يمكن الحفاظ على دقة التقييم.

س4: هل هناك أي مستندات يجب إعدادها عند طلب التقييم؟

من أجل تحسين دقة التقييم، نوصي بإعداد المستندات التالية

نسخة مصدّقة من السجل، وإشعار ضريبة العقار، وتفاصيل رسوم الإدارة والصندوق الاحتياطي للإصلاحات، وقواعد إدارة الوحدات السكنية، وخطط الإصلاح طويلة الأجل، ومخططات الطوابق، والوثائق التي توضح تاريخ التجديدات.

تتيح هذه المستندات التأكد من المعلومات الدقيقة عن العقار وإجراء تقييم أكثر دقة. على الرغم من أنه يمكن إجراء التقييمات حتى في حالة عدم وجود وثائق، إلا أن توفير أكبر قدر ممكن من المعلومات التفصيلية سيساعد في تحسين دقة التقييم.

س5: ماذا أفعل إذا لم أكن راضياً عن القيمة المقدرة؟

إذا كانت لديك أي شكوك حول القيمة المقدرة، فمن المهم أن تطلب أولاً شرحاً مفصلاً لأساس التقييم.

احصل على شرح ملموس لأمثلة المعاملات المستخدمة، والتعديلات التي تم إجراؤها، وتحليل اتجاهات السوق، وما إلى ذلك، وتحقق من صحة عملية التقييم. من المفيد أيضاً طلب تقييم من عدة شركات عقارية ومقارنة النتائج.

إذا كنت لا تزال غير مقتنع، فإن أحد الخيارات هو التفكير في إجراء تقييم رسمي من قبل مقيِّم عقاري. ومع ذلك، بما أن التقييمات تكلف مالاً، فمن المهم اتخاذ قرار مع الأخذ في الاعتبار الجمع بين سعر البيع المتوقع.