استقطاب سوق المكاتب في طوكيو: تحديات وفرص الاستثمار

في سوق المكاتب في وسط طوكيو، تحدث تغيرات هيكلية كبيرة وراء المناخ الاقتصادي الذي يبدو مزدهراً. فقد كشفت دراسة استقصائية أجرتها صحيفة نيهون كيزاي شيمبون أن المساحة الشاغرة في "المباني الشاغرة طويلة الأجل" - تلك التي تزيد نسبة الشواغر فيها عن 20% لأكثر من عام - قد ارتفعت 12 ضعفًا في ثلاث سنوات فقط. ماذا يعني هذا الوضع بالنسبة لسوق المكاتب في طوكيو؟ توضح هذه المقالة بالتفصيل الاستقطاب المستمر لسوق المكاتب في وسط طوكيو، وخلفية الزيادة السريعة في المباني الشاغرة طويلة الأجل، وتأثير ذلك على مالكي العقارات والمستثمرين.

الوضع الحالي لسوق المكاتب: مزدهرة ظاهريًا ومشوهة داخليًا

حقيقة الزيادة السريعة في المباني الشاغرة طويلة الأجل في السوق

بدأ الشعور بـ "تشبع الشواغر" يظهر في مباني المكاتب الكبيرة في وسط طوكيو. فقد كشفت دراسة استقصائية أجرتها صحيفة نيهون كيزاي شيمبون حول المساحة الشاغرة للمباني الكبيرة (بمساحة طابقية إجمالية تزيد عن 5000 تسوبو) التي ظلت شاغرة لأكثر من عام واحد وأكثر من 20% من إجمالي المساحة الطابقية أن هذه المساحة ستصل إلى حوالي 185 ألف متر مربع في عام 2024، بزيادة حادة تبلغ 12 مرة مقارنة بعام 2021. أما من حيث عدد المباني، فإن هذا يمثل زيادة بمقدار سبعة أضعاف مقارنة بعام 2021 ليصل إلى 16.6.

استقطاب واضح في سوق المكاتب

تُظهر أحدث البيانات استمرار "الاستقطاب" في سوق المكاتب في طوكيو. فمعدلات الشواغر منخفضة للغاية في "مباني الفئة A" ذات الموقع الجيد والمباني عالية الأداء، وخاصة في المناطق المركزية مثل أوتيماتشي ومارونوتشي ويوراكوتشو، حيث لا يزال عدد المباني الشاغرة طويلة الأجل عند مستوى الصفر.

على سبيل المثال، كان معدل الشواغر لمباني المكاتب من الفئة "أ" في نهاية الربع الأول من عام 2025 على النحو التالي

وكما تظهر هذه الأرقام، فإن الوضع في المباني الرئيسية في المنطقة المركزية يكاد يكون "خالياً": فمن إجمالي 238 مبنى من الفئة "أ"، هناك 158 مبنى (66%) مشغولة بالكامل، وسبعة مبانٍ فقط بها معدل شغور يزيد عن 20%.

ومن ناحية أخرى، تتركز الشواغر طويلة الأجل في مناطق معينة. وتمثل مناطق هارومي وكاتشيدوكي وتسوكيشيما حوالي 35% من الإجمالي، ومناطق تويوسو وأرياكى وتاتسومي حوالي 26%، بينما تمثل منطقة وانجان وحدها حوالي 61% من إجمالي المساحة الشاغرة طويلة الأجل.

وعلاوة على ذلك، كان معدل الشواغر للمباني المبنية حديثًا (أقل من عام واحد) اعتبارًا من أبريل/نيسان 2025 مرتفعًا للغاية بنسبة 26.26%. وهذا يشير إلى وجود فائض في العرض في بعض مناطق إعادة التطوير.

العوامل الكامنة وراء الزيادة في الشواغر طويلة الأجل

زيادة العرض بسبب إعادة التطوير

أحد العوامل الرئيسية وراء الارتفاع الحاد في الوظائف الشاغرة طويلة الأجل هو الزيادة في العرض بسبب إعادة التطوير النشطة. فوفقًا لدراسة استقصائية أجراها معهد Xymax للأبحاث، من المتوقع أن تصل المساحة الطابقية المؤجرة للمباني الكبيرة في 23 جناحًا في طوكيو إلى حوالي 24 مليون متر مربع بحلول نهاية عام 2025، بزيادة قدرها 20% تقريبًا مقارنة بنهاية عام 2014.

في منطقة الخليج على وجه الخصوص، تم الانتهاء من عمليات إعادة التطوير المتعلقة بالأولمبياد والمشاريع الكبيرة واحدة تلو الأخرى، مما أدى إلى توفير مساحة كبيرة من المساحات المكتبية. ومع ذلك، في كثير من الحالات، تكون المنطقة أقل جاذبية من وسط المدينة من حيث إمكانية الوصول إلى وسائل النقل وجودة المرافق المحيطة بها، وتعاني في المنافسة على المستأجرين.

في السنوات الخمس من عام 2025، من المتوقع أن يصل المعروض الجديد إلى 4.59 مليون متر مربع في 23 منطقة في طوكيو، ومن المرجح أن يستمر الشعور بزيادة المعروض في بعض المناطق.

التغييرات في معايير اختيار مكاتب الشركات

بعد كارثة كورونا، تغيرت أيضًا معايير اختيار مكاتب الشركات بشكل كبير. وقد أدى الجمع بين اتجاهين رئيسيين - احتدام المنافسة على الموارد البشرية والعودة الكاملة للمكاتب - إلى تغيير نوعي في الطلب على المساحات المكتبية.

على خلفية النقص في الموارد البشرية بسبب انخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان، بدأت الشركات في وضع بيئة المكاتب كجزء من استراتيجية الموارد البشرية من أجل تأمين الموظفين الموهوبين. بالإضافة إلى ذلك، بعد تقارب كورونا، كان هناك اتجاه متزايد نحو "العودة إلى العمل"، حيث انخفض معدل تنفيذ العمل عن بُعد من 51.6% في مارس 2024 إلى 44% في مايو من العام نفسه.

تماشياً مع هذه التغييرات، تركز الشركات بشكل أكبر على الشروط التالية

1. سهولة الوصول (القرب من محطات القطار والوصول إلى خطوط متعددة)
2. مقاومة عالية للزلازل
3. المرافق والتكنولوجيا الحديثة
4. مساحة أرضية كبيرة (تعزز التواصل بين الفرق)
5. البيئة المحيطة الجيدة (المطاعم والمرافق التجارية وغيرها)

هناك "هروب متزايد إلى الجودة" إلى المباني الرئيسية التي تستوفي هذه المعايير، مع تزايد خروج المرافق القديمة والمباني ذات الموقع غير الملائم من عملية الاختيار.

العلاقة بين خصائص المنطقة والإشغال

تواجه منطقة ساحل الخليج، حيث تتزايد الشواغر طويلة الأجل، التحديات المشتركة التالية

1. محدودية وسائل النقل العام (بعضها بخط واحد فقط)
2. نقص المطاعم والمرافق التجارية للعاملين في المكاتب
3. انخفاض شهرة الاسم وقوة العلامة التجارية مقارنة بوسط المدينة
4. اشتداد المنافسة بسبب العرض المتزامن للمباني الكبيرة

وقد أدى التأثير المشترك لهذه العوامل مجتمعة إلى خلق حالة من الشواغر طويلة الأجل وثباتها في بعض المناطق.

تحليل المنطقة: مقارنة بين الأجنحة الخمسة في وسط طوكيو ومنطقة الخليج

نمو مطرد في الأجنحة الخمسة في وسط طوكيو

تحسن معدل الشواغر في منطقة طوكيو التجارية (أجنحة تشيودا وتشو وميناتو وشينجوكو وشيبويا) على أساس سنوي إلى 3.73% اعتبارًا من أبريل/نيسان 2025. وعلى وجه الخصوص، يتمتع حي تشيودا بأدنى معدل شغور بنسبة 1.05%، ولا تزال الشواغر في المناطق الرئيسية نادرة للغاية.

كما أن إيجارات المكاتب في الأجنحة الخمسة في وسط طوكيو آخذة في الارتفاع، حيث بلغ متوسط الإيجارات اعتبارًا من فبراير 2025 20,481 ين ياباني/تسوبو (شهريًا)، بزيادة 3.56% على أساس سنوي. كان الارتفاع في إيجارات المباني من الفئة "أ" ملحوظًا بشكل خاص، حيث بلغ متوسط الإيجار (بما في ذلك النفقات المشتركة) للمباني من الفئة "أ" في الأقسام الخمسة في وسط طوكيو في نهاية الربع الأول من عام 2025 35,520 ين ياباني/تسوبو، بزيادة 4.9% عن العام السابق.

الوضع المتعثر في منطقة وانغان

في المقابل، يواجه سوق المكاتب في منطقة وانجان تحديات خطيرة. حيث تتركز 61% من الوظائف الشاغرة طويلة الأجل في مناطق هارومي وكاتشيدوكي وتسوكيشيما وتويوسو وأرياكى وتاتسومي باي، حيث كان انتعاش السوق بطيئًا.

وفي حين أدت عمليات إعادة التطوير واسعة النطاق إلى توفير عدد كبير من المباني المكتبية الجديدة في منطقة الخليج، إلا أن طلب المستأجرين لم يواكب ذلك. على وجه الخصوص، أدت التغييرات في ممارسات العمل منذ كارثة كورونا إلى زيادة التركيز على سهولة الوصول إلى وسائل النقل، مع ميل متزايد للعودة إلى وسط المدينة، حيث تخدم المنطقة خطوط متعددة.

يقارن الجدول أدناه معدلات الشواغر وخصائصها حسب المنطقة الرئيسية:

التأثير على مالكي العقارات والمستثمرين

قضايا وتدابير للمالكين

يواجه ملاك المباني ذات الشواغر المطولة تحدياً مزدوجاً يتمثل في انخفاض الربحية وزيادة عبء تكاليف الصيانة. وعلى وجه الخصوص، تواجه المباني الواقعة في منطقة الخليج أو في المواقع التي تعاني من ضعف وسائل النقل منافسة متزايدة على المستأجرين، ويلزم اتخاذ التدابير التالية

1. مراجعة تحديد الإيجار: تحديد مرن للإيجار لزيادة القدرة التنافسية في السوق
2. الاستثمار في التجديد: زيادة القيمة من خلال تحديث المرافق وإضافة وسائل الراحة
3. النظر في تغيير الاستخدام: التحويل إلى استخدامات سكنية أو تجارية أو مختلطة عندما لا يكون الطلب على المكاتب متوقعاً
4. تعزيز حوافز المستأجرين: مثل تغطية تكاليف الإنشاءات الداخلية وتمديد فترات الإيجار المجانية
5. استراتيجيات التمايز: تقديم مفاهيم فريدة وخدمات مميزة

يتراجع الطلب في المباني التي يزيد عمرها عن 30-40 عاماً على وجه الخصوص بسبب تقادم المرافق ومشاكل مقاومة الزلازل، مما يجعل الاستراتيجيات طويلة الأجل بهدف التجديد وإعادة البناء على نطاق واسع أمراً ضرورياً.

التأثير على سوق الاستثمار العقاري

كما كان لاستقطاب مباني المكاتب تأثير كبير على سوق الاستثمار العقاري. كما أن استراتيجيات الاستثمار لصناديق الاستثمار العقاري التي تركز على المكاتب آخذة في التغير، مع زيادة تركيز الاستثمار في العقارات الرئيسية في المناطق الرئيسية.

ومن المتوقع أن تزداد نسبة الاستثمار في المكاتب في عام 2025، مع ارتفاع أسعار العقارات الرئيسية. من ناحية أخرى، قد تواجه العقارات ذات مخاطر الشغور المرتفعة على المدى الطويل تقييماً أكثر صرامة للمخاطر من قبل المستثمرين، مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات رأس المال (انخفاض الأسعار).

في بيئة السوق هذه، تعتبر النقاط التالية مهمة للمستثمرين

1. تحديد خصائص الموقع (الوصول إلى وسائل النقل، والملاءمة، والإمكانات المستقبلية)
2. التقييم الدقيق لمواصفات المبنى وقدرته التنافسية
3. تحليل المخاطر لمزيج المستأجرين ومدد العقود
4. فهم توقعات العرض لكل منطقة
5. تقييم إمكانات تعزيز القيمة على المدى الطويل

التوقعات المستقبلية: التوازن بين العرض والطلب

التوقعات قصيرة الأجل (2025-2026)

في الفترة من 2025 إلى 2026، من المتوقع أن يشهد وسط طوكيو معروضًا جديدًا كبيرًا (500,000 متر مربع في 2025 و400,000 متر مربع في 2026). ومع ذلك، فقد أدى استنفاد الشواغر في المباني القائمة إلى تحول الطلب نحو العقارات الموردة حديثًا، حيث أن العديد من المباني الثمانية المقرر الانتهاء منها في عام 2025 تتمتع بمعدل عرض مرتفع.

من المتوقع أن يستمر معدل الشواغر في مباني الفئة "أ" في وسط طوكيو في التحسن حتى عام 2027، وبعد ذلك من المتوقع أن يبدأ في الارتفاع. من ناحية أخرى، في المناطق التي تعاني من ظروف موقع متدنية، من المرجح أن تظل معدلات الشواغر مرتفعة في المستقبل المنظور.

التوقعات على المدى المتوسط إلى الطويل (2027 وما بعده)

من المتوقع أن يظل التوازن بين العرض والطلب ضيقًا في عام 2027، حيث من المتوقع أن يكون العرض الجديد منخفضًا نسبيًا. سيشهد عام 2028-2029 أحد أكبر المعروض الجديد في التاريخ (800,000 متر مربع في المتوسط على مدى عامين)، ولكن هناك احتمال حدوث تأخيرات أو مراجعات للخطط بسبب ارتفاع تكاليف البناء، مما سيحد من أي تخفيف للتوازن بين العرض والطلب. قد يكون تخفيف التوترات محدوداً.

على المدى المتوسط إلى الطويل، ستؤثر العوامل التالية على سوق المكاتب

1. التغيرات في القوى العاملة المكتبية بسبب انخفاض معدلات المواليد وشيخوخة السكان
2. درجة ترسخ التهجين بين العمل عن بُعد والحضور إلى المكاتب
3. تطور استراتيجيات مكاتب الشركات (نحو اللامركزية والتوحيد)
4. الاتجاهات في دخول الشركات الدولية إلى طوكيو والخروج منها
5. التغيرات النوعية في المساحات المكتبية بسبب التطور التكنولوجي

الخلاصة.

لقد شهد سوق المكاتب في وسط طوكيو تحولًا كبيرًا، حيث زاد عدد المباني التي بها شواغر طويلة الأجل لمدة عام أو أكثر 12 ضعفًا في ثلاث سنوات. ومع ذلك، فإن هذا لا يعني أن السوق ككل في حالة ركود؛ بل هي ظاهرة تشير إلى تطور "الاستقطاب".

فمعدلات الشواغر منخفضة للغاية في المباني الرئيسية ذات المواقع والمرافق الممتازة، لا سيما في المناطق المركزية مثل أوتيماتشي ومارونوتشي ويوراكوتشو، كما أن الإيجارات آخذة في الارتفاع. من ناحية أخرى، في بعض المناطق، وخاصة في منطقة الخليج، تزداد الشواغر طويلة الأجل بسبب زيادة العرض الناجمة عن إعادة التطوير ومحدودية وسائل النقل.

ومن المتوقع أن يصبح سوق المكاتب أكثر "انتقائية" من حيث الموقع والمواصفات. يُطلب من مالكي العقارات والمستثمرين الآن فهم التغيرات في بيئة السوق بدقة واتخاذ إجراءات استراتيجية بناءً على خصائص كل عقار.

كما أن المعايير التي تستخدمها الشركات في اختيار المساحات المكتبية آخذة في التغير، حيث يتم التركيز بشكل أكبر على جودة البيئة المكتبية من منظور تسهيل عمل الموظفين وتحسين الإنتاجية وتعزيز القدرة التنافسية في جذب المواهب، بدلاً من مجرد خفض التكاليف. سيستمر هذا الاتجاه وسيكون عاملاً في زيادة استقطاب سوق المكاتب.

الأسئلة المتداولة

س1: ما الذي تعنيه بالضبط بـ "المباني الشاغرة طويلة الأجل" في وسط طوكيو؟

ج1: "المبنى الشاغر طويل الأجل" هو مبنى مكتبي كبير (بمساحة طابقية إجمالية تزيد عن 5,000 تسوبو) يزيد معدل شغوره عن 20% لأكثر من عام واحد. وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها صحيفة نيهون كيزاي شيمبون، فإن ما يقرب من 16.6 مبنى بمساحة إجمالية تبلغ 185,000 متر مربع ستقع ضمن هذه الفئة بحلول عام 2024.

س2: ما سبب ارتفاع معدل الشواغر بشكل خاص في مباني المكاتب في منطقة الخليج؟

ج2: الأسباب الرئيسية لارتفاع معدل الشواغر في منطقة وانجان (هارومي، كاتشيدوكي، تسوكيشيما، تسوكيشيما، تويوسو، أرياكيه، تاتسومي، إلخ) هي: 1) العرض الكبير بسبب إعادة التطوير، 2) محدودية الوصول إلى وسائل النقل العام، 3) بطء تطوير البيئة المحيطة للعاملين في المكاتب، 4) الميل إلى اختيار مواقع وسط المدينة للمساحات المكتبية بعد كورونا. يتركز ما يقرب من 61% من المباني الشاغرة على المدى الطويل في مناطق الخليج هذه.

س3: ماذا يعني بالضبط "استقطاب" سوق المكاتب؟

ج3: يشير "الاستقطاب" في سوق المكاتب إلى الوضع الذي تشهد فيه المناطق الرئيسية (أوتيماتشي ومارونوتشي ويوراكوتشو وغيرها) ذات المواقع الجيدة والمباني ذات الوظائف العالية من الفئة الأولى معدلات شغور "مستنفدة" تبلغ حوالي 1%، بينما تظل معدلات الشغور مرتفعة في المناطق ذات المواقع الرديئة والمباني ذات المرافق القديمة، وقد نشأت فجوة كبيرة في تحديد الإيجار. يشير هذا إلى الوضع الذي تظل فيه معدلات الشواغر مرتفعة في المناطق ذات المواقع الرديئة والمباني ذات التجهيزات القديمة، وحيث توجد فجوات كبيرة في تحديد الإيجار. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه ويتوسع في المستقبل.

س4: ما هي التدابير التي ينبغي على مالكي المباني ذات الشواغر طويلة الأجل اتخاذها؟

ج 4: ينبغي على المالكين اتخاذ التدابير التالية لمعالجة الشواغر طويلة الأجل: (1) مراجعة الإيجارات لزيادة القدرة التنافسية في السوق؛ (2) التجديد من خلال تحديث المرافق وإضافة وسائل الراحة؛ (3) تعزيز حوافز المستأجرين مثل تمديد فترة الإعفاء من الإيجار؛ (4) النظر في التحويل إلى استخدامات أخرى غير المكاتب (السكنية والتجارية والاستخدامات المختلطة)؛ (5) التمايز من خلال تقديم مفاهيم وخدمات فريدة من نوعها. التمايز من خلال مفاهيم وخدمات فريدة من نوعها، إلخ. من المهم اتباع نهج استراتيجي مصمم خصيصاً لموقع العقار وخصائصه.

س5: كيف تتوقع أن يتغير سوق المكاتب في المستقبل؟

ج 5: من المتوقع أن يظل سوق المكاتب مستقرًا نسبيًا في عام 2027، مع وجود معروض جديد في 2025-2026، ولكن سيظل العرض والطلب محدودًا؛ ومن المقرر أن يكون أكبر عرض جديد في التاريخ في الفترة 2028-2029، ولكن هناك احتمال أن تتم مراجعة الخطط بسبب ارتفاع تكاليف البناء. على المدى الطويل، من المتوقع أن تصبح الشركات أكثر توجهاً نحو "التوجه نحو الجودة" وأن يزداد الاستقطاب حسب الموقع والمواصفات. وبالإضافة إلى ذلك، فإن درجة ترسخ العمل عن بُعد وانخفاض معدل المواليد وشيخوخة السكان ستكون أيضاً عوامل ستؤدي إلى تغييرات نوعية في الطلب على المكاتب.

معلومات مرجعية

1. نيهون كيزاي شيمبون، "ارتفاع المباني الشاغرة في وسط طوكيو لأكثر من عام، 12 مرة في ثلاث سنوات، مع وجود صراعات واضحة في منطقة وانجان"، www.nikkei.com
2. ميكي شوجي، "إيجارات المكاتب ومعدلات الشغور في طوكيو"، www.e-miki.com
3. معهد Xymax للأبحاث، "التقرير الشهري لشواغر المكاتب في طوكيو أبريل 2025" soken.xymax.co.jp
4. جونز لانج لاسال، "أحدث الاتجاهات في سوق تأجير المكاتب في طوكيو"، www.joneslanglasalle.co.jp
5. موري بيلدينج، "مسح اتجاهات سوق مباني المكاتب الكبيرة في طوكيو 23 جناحًا في سوق مباني المكاتب الكبيرة لعام 2025"، www.mori.co.jp

تقدم الشركة المشورة بشأن نقل المكاتب والاستثمار العقاري. يمكننا مساعدتك في اتخاذ أفضل خيار في سوق المكاتب في طوكيو الذي يزداد استقطاباً في سوق المكاتب في طوكيو، لذا لا تتردد في الاتصال بنا. عند التفكير في مراجعة بيئتك المكتبية أو إعادة هيكلة استراتيجيتك الاستثمارية، نوصيك بأخذ وجهة نظر الخبير في الاعتبار.