ما هو التجديد؟

في السنوات الأخيرة، ومع تنشيط سوق المساكن المستعملة، تزايد سماع مصطلح التجديد في السنوات الأخيرة. ولكن ماذا يعني التجديد بالضبط؟ وما الفرق بينه وبين التجديد الذي غالباً ما يتم الخلط بينه وبين التجديد؟

في هذه المقالة، تشرح شركة INA&Asociates، استناداً إلى خبرتها الواسعة في مجال العقارات، كل شيء بدءاً من المفاهيم الأساسية للتجديد إلى كيفية المضي قدماً في الممارسة العملية، بطريقة يسهل على المستهلك العادي فهمها.

نأمل أن يساعد هذا المقال أولئك الذين يفكرون في شراء أو تجديد منزل أو يفكرون في الاستفادة من عقار مستعمل على اتخاذ القرار الصحيح. نأمل أن يساعدك الفهم الصحيح للتجديد على اتخاذ الخطوة الأولى نحو تحقيق منزلك المثالي.

المعرفة الأساسية للتجديد

تعريف ومفهوم التجديد

يشير مصطلح التجديد إلى أعمال التجديد واسعة النطاق التي يتم تنفيذها على مبنى قائم لتغيير استخدامه أو وظيفته أو تحسين أدائه أو إضافة قيمة. يعرّف مجلس التجديد التجديد التجديد بأنه "التجديد لتجديد الوظيفة والقيمة، ويتناول الحياة الكاملة في المنزل، بطريقة شاملة".

وكما يوحي هذا التعريف، فإن التجديد ليس مجرد إصلاح أو ترميم لحالته الأصلية. فمع الاستفادة من إطار المبنى القائم، يمكن تغيير مخطط الطوابق ليتناسب مع أنماط الحياة العصرية ويمكن تركيب أحدث المعدات لزيادة قيمة المبنى أكثر مما كان عليه عندما كان جديداً.

كلمة "تجديد" مشتقة من الكلمة الإنجليزية "renovation"، وتعني "الترميم أو التجديد". وفي اليابان، تجتذب هذه الكلمة الاهتمام، خاصة في قطاع الإسكان، ويتم وضعها كوسيلة مهمة للاستفادة الفعالة من المساكن المستعملة وتحسين جودة المخزون السكني.

الفروق بين التجديد وإعادة التجديد

يميل الكثير من الناس إلى الخلط بين التجديد وإعادة التجديد، ولكن هناك فروق واضحة بين الاثنين. ينظر الرسم البياني التالي للمقارنة بينهما بمزيد من التفصيل.

الغرض الرئيسي من التجديد هو إعادة التجهيزات والديكورات الداخلية المتهالكة إلى حالة قريبة من حالة المبنى الجديد. ومن الأمثلة على ذلك استبدال المطابخ القديمة وورق الجدران وتغيير الأرضيات الخشبية من حصير التاتامي إلى أرضيات خشبية.

ومن ناحية أخرى، يهدف التجديد إلى تحسين الأداء الوظيفي والراحة في المبنى بما يفوق المبنى الجديد من خلال تغيير التصميم بشكل جذري أو تركيب أحدث المعدات، مع الاستفادة من هيكل المبنى الحالي. ومن الأمثلة على ذلك إزالة عدة غرف صغيرة لإنشاء غرفة معيشة/طعام كبيرة أو تغيير غرفة على الطراز الياباني إلى غرفة على الطراز الغربي.

أنواع التجديدات وخصائصها

تُصنف التجديدات إلى عدة أنواع، اعتماداً على نطاق ومحتوى العمل.

التجديد الكامل هو النوع الأكثر شمولاً من التجديد، حيث يتم فيه تحويل الهيكل الداخلي للمبنى إلى هيكل عظمي (الإطار الهيكلي فقط) ويتم إعادة بناء كل شيء من التصميم إلى المرافق بالكامل. وفي حين أنه يوفر درجة عالية من الحرية ويمكنه تحقيق منزل مثالي، إلا أنه أيضاً الأكثر تكلفة واستهلاكاً للوقت.

التجديدات الجزئية هي تلك التي تستهدف غرفاً أو مرافق محددة فقط. على سبيل المثال، ينطبق هذا على تجديدات نظام المياه فقط، أو غرفة المعيشة/الطعام فقط. بالمقارنة مع التجديد الكامل، يمكن تخفيض التكاليف وقد يكون من الممكن تنفيذ العمل أثناء الإقامة في المبنى.

تجديدات تغيير الاستخدام هي التجديدات التي تغير استخدام المبنى نفسه. وينطبق ذلك على الحالات التي يتم فيها تحويل منزل إلى مكتب أو تحويل متجر إلى منزل. يجب التحقق بشكل كامل من القيود القانونية مثل قانون معايير البناء وقانون التخطيط العمراني.

سيساعدك فهم هذه الأنواع من التجديدات على اختيار طريقة التجديد الأنسب لأهدافك وميزانيتك.

مزايا التجديد وعيوبه

المزايا الرئيسية للتجديد

يتمتع التجديد بالعديد من المزايا، ولكن الجدول أدناه يلخص بعض أهم الجوانب.

فعالية التكلفة هي إحدى أكبر مزايا التجديد. مقارنةً بشراء منزل جديد، يمكن تخفيض التكلفة الإجمالية بنسبة 20٪ إلى 30٪ من خلال الجمع بين شراء عقار مستعمل وتجديده. ويظهر هذا التأثير بشكل خاص في المواقع الجيدة في مراكز المدن.

يعد الاختيار الموسع للموقع ميزة مهمة أخرى. فغالباً ما يتم بناء العقارات الجديدة في الضواحي، مما يحد من الخيارات في المواقع الجيدة في وسط المدينة. ومع ذلك، من خلال تجديد العقارات المستعملة، من الممكن إنشاء منازل في مواقع مناسبة بالقرب من محطات القطار والمرافق التجارية.

إن إنشاء المساحة المثالية من خلال التصميم الحر هو عامل الجذب الفريد للتجديد. فمن الممكن تصميم مساحات تناسب نمط حياتك دون التقيد بالتخطيط الحالي. على سبيل المثال، يمكن إزالة الجدران لإنشاء مساحة مفتوحة للمعيشة وتناول الطعام، أو يمكن إنشاء غرفة للهوايات.

فيما يتعلق بتحسين قيمة الأصول، يمكن للتجديدات المناسبة أن تخلق قيمة أصول تتجاوز قيمة العقار وقت الشراء. على وجه الخصوص، يمكن أن تساهم التجديدات التي تحسن الأداء الزلزالي وكفاءة الطاقة في الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل.

مساوئ التجديدات ومحاذيرها

من ناحية أخرى، توجد المساوئ والمحاذير التالية في التجديدات

تعد الحاجة إلى تأمين سكن مؤقت خلال فترة البناء أحد العيوب الرئيسية. بالنسبة للتجديد الكامل، عادةً ما تستغرق فترة البناء من ثلاثة إلى أربعة أشهر، وخلال هذه الفترة يكون من الضروري تأمين سكن آخر. يجب أيضًا مراعاة تكاليف السكن المؤقت وتكاليف الانتقال.

هناك أيضاً خطر حدوث تكاليف بناء إضافية غير متوقعة. خاصة في العقارات القديمة، قد يتم اكتشاف مشاكل هيكلية أو معدات متدهورة أثناء عملية الهدم، مما قد يتطلب عملاً أكثر مما كان مدرجاً في الميزانية في الأصل.

في بعض الحالات، قد تجعل القيود الهيكلية للمبنى من المستحيل تحقيق مخطط الطابق المثالي. في حالة الوحدات السكنية، هناك قيود على تغيير مخطط الطوابق بسبب وضع الجدران والعوارض الهيكلية. بالإضافة إلى ذلك، قد يجعل موقع السباكة من الصعب نقل نظام المياه.

قيود الرهن العقاري هي أيضاً نقطة مهمة يجب ملاحظتها. عند شراء عقار مستعمل والقيام بأعمال التجديد في نفس الوقت، قد يكون توقيت فحص الرهن العقاري وتنفيذ القرض معقداً. قد يكون من الضروري استخدام قرض خاص للتجديدات أو التفكير في قرض مرحلي.

كما أن مراعاة السكان المجاورين أمر ضروري أيضاً. خاصةً عند تجديد الوحدات السكنية، من الضروري التنسيق مع جمعية الإدارة والسكان المجاورين فيما يتعلق بضوضاء البناء وساعات العمل. يجب عقد جلسات إحاطة قبل البناء، ويجب مراعاة الحدود الزمنية للبناء.

مفهوم الفعالية من حيث التكلفة

من أجل إجراء تقييم صحيح لفعالية تكلفة التجديدات، من المهم النظر ليس فقط في الاستثمار الأولي ولكن أيضًا في المنظور طويل الأجل.

من من منظور تكاليف دورة الحياة، يجب اتخاذ قرار شامل، بما في ذلك تكاليف الصيانة والإدارة بعد التجديد وتكاليف الإصلاح في المستقبل. قد يؤدي استخدام معدات ومواد عالية الجودة إلى ارتفاع التكاليف الأولية، ولكنه قد يحد أيضاً من تكاليف الصيانة على المدى الطويل.

تعتمد صيانة وتحسين قيمة الأصول إلى حد كبير على ظروف الموقع وهيكل المبنى والتجديدات. وعلى وجه الخصوص، تساهم التجديدات التي تحسّن الأداء الزلزالي وكفاءة الطاقة بشكل كبير في الحفاظ على قيمة الأصول في المستقبل.

كما يعد التأثير النوعي لتحسين رضا الشاغلين عاملاً مهماً أيضاً. إن الرضا المكتسب من تحقيق منزل مثالي مصمم خصيصًا لنمط حياة الفرد هو تأثير مهم لا يمكن قياسه بالقيمة النقدية.

تدفق التجديد ومدته

التدفق الأساسي للتجديد

لنجاح عملية التجديد، من المهم اتباع الخطوات المناسبة. يوضح الجدول أدناه التدفق الأساسي والمدة التقريبية لكل مرحلة.

نقاط مهمة في مرحلة التخطيط والتشاور

تنظيم المتطلبات وتحديد أولوياتها هو مفتاح نجاح عملية التجديد. من المهم الاستماع إلى رغبات جميع أفراد الأسرة وتوضيح أولوياتهم مع مراعاة الميزانية. إذا تُرك الغموض في هذه المرحلة، فستكون هناك حاجة إلى تغييرات كبيرة في وقت لاحق من العملية، مما يؤدي إلى زيادة التكاليف والوقت.

فيما يتعلق بتحديد الميزانية، يجب ألا تشمل الميزانية الإجمالية تكلفة البناء فحسب، بل يجب أن تشمل أيضاً تكلفة السكن المؤقت وتكاليف الانتقال وشراء الأثاث والأجهزة المنزلية. بشكل عام، يوصى بتخصيص احتياطي من 10% إلى 15% من الميزانية الأولية.

عند اختيار المقاول، من المهم الحصول على عروض أسعار من عدة موردين وإجراء تقييم شامل ليس فقط للسعر، ولكن أيضًا للعرض والسجل الحافل وخدمة ما بعد البيع. وعلى وجه الخصوص، فإن التحقق من حالات البناء السابقة ومستويات رضا العملاء سيساعدك على اختيار مقاول موثوق به.

الاحتياطات في مرحلة التصميم

أهمية مسح الموقع يمكن أن تحدد نجاح أو فشل عملية التجديد. يجب التحقيق بالتفصيل في القيود الهيكلية وظروف التجهيزات التي لا يمكن تحديدها من الرسومات وحدها لضمان تصميم مجدٍ. على وجه الخصوص، قد تكشف العقارات القديمة عن تدهور ومشاكل هيكلية أكثر مما هو متوقع.

التحقق من القيود القانونية عامل مهم آخر. يجب التحقق من القيود القانونية المختلفة، مثل قانون معايير البناء، وقانون خدمات الإطفاء، ولوائح إدارة الوحدات السكنية، لضمان تصميم قانوني. وعلى وجه الخصوص، قد تتطلب التجديدات التي تنطوي على تغيير الاستخدام تقديم طلب للحصول على شهادة بناء.

فيما يتعلق بمراعاة الجوار، من المهم التخطيط لتقليل تأثير البناء إلى الحد الأدنى من مرحلة التصميم. سيؤدي النظر في أماكن وقوف مركبات البناء، وطرق تسليم المواد، وتدابير الحد من الضوضاء، وما إلى ذلك، واكتساب تفهم السكان المجاورين مسبقاً إلى تقدم سلس في البناء.

مراقبة الجودة أثناء مرحلة البناء

أثناء أعمال الهدم، يجب توخي الحذر لضمان هدم الأجزاء الضرورية فقط بشكل صحيح وعدم إتلاف الأجزاء الهيكلية التي يجب أن تبقى. إذا تم العثور على مواد خطرة مثل الأسبستوس أو الرصاص، فيجب التخلص منها بشكل صحيح.

الأعمال الإنشائية هي عملية مهمة تحدد جودة التجديد. يتم تنفيذ التعزيز الهيكلي والتعديل التحديثي الزلزالي والتعديل التحديثي للعزل بشكل صحيح لتحسين أداء المبنى. يمكن أن يؤدي قطع الزوايا في هذه المرحلة إلى مشاكل كبيرة في وقت لاحق.

في بناء المنشأة، من المهم ضمان جودة الأنابيب والأسلاك. على وجه الخصوص، قد تتطلب أنابيب إمدادات المياه والصرف الصحي والأسلاك الكهربائية إصلاحات كبيرة إذا حدثت أعطال بعد الانتهاء من البناء. يلزم استخدام المواد المناسبة والبناء الدقيق.

تقصير الفترة الزمنية

يمكن تقصير فترات البناء من خلال تحسين الإعداد المسبق. يمكن إكمال رسومات التصميم التفصيلية والطلب المسبق للمواد وترتيب الحرفيين قبل بدء البناء لضمان سير العمل بسلاسة.

يمكن أن يؤدي تحسين إدارة العمليات إلى تقصير الفترة الإجمالية للبناء من خلال تنفيذ كل عملية بالتوازي ومراعاة تسلسل العمل الفعال. ومع ذلك، ينبغي تجنب التقصير غير المعقول للعمليات على حساب الجودة.

تيسير التواصل هو عامل مهم آخر. يتيح التعاون الوثيق بين العميل والمصمم والمقاول إمكانية الاكتشاف المبكر للمشاكل والاستجابة السريعة لها، مما يؤدي إلى تقصير فترة البناء.

الخاتمة.

ملخص النقاط الرئيسية للتجديد

لقد قدمت هذه المقالة شرحًا شاملاً للتجديد، بدءًا من المفاهيم الأساسية إلى كيفية المضي قدمًا في الممارسة العملية. سيتم تكرار النقاط الرئيسية.

إن جوهر التجديد هو التجديد الشامل للمبنى القائم لزيادة قيمته بما يتجاوز قيمة المبنى الجديد، وهو يختلف بوضوح عن مجرد الإصلاح أو التجديد بغرض إعادة المبنى إلى حالته الأصلية. من خلال التجديد المناسب، من الممكن تحقيق منزل مثالي مع تحسين فعالية التكلفة وقيمة الأصول في نفس الوقت.

يكمن مفتاح النجاح في التخطيط والإعداد الكافي مسبقاً. من المهم النظر بعناية في كل مرحلة من المراحل، بما في ذلك توضيح المتطلبات وتحديد الميزانية واختيار المقاولين الموثوق بهم والتحقق من القيود القانونية. وعلى وجه الخصوص، يُنصح بالاستفادة الفعالة من مشورة الخبراء بشأن القيود الهيكلية واعتبارات الجوار.

ولتحقيق الفعالية من حيث التكلفة، من المهم تقييم ليس فقط الاستثمار الأولي، ولكن أيضاً تكاليف دورة الحياة طويلة الأجل ورضا الشاغلين بطريقة شاملة. فالتجديدات المناسبة لا تقتصر على تحسين البيئة المعيشية فحسب، بل تساهم أيضاً في الحفاظ على قيمة الأصول وزيادتها على المدى الطويل.

نحو الإجراء التالي

إذا كنت تفكر في إجراء تجديدات، نوصيك بالمضي قدماً في إجراء دراسات محددة في الخطوات التالية.

أولاً، ابدأ بتنظيم متطلبات عائلتك. ناقش مع جميع أفراد الأسرة أي استياء من المنزل الحالي وبيئة المعيشة المثالية مع توضيح أولوياتك. سيوفر بناء توافق في الآراء في هذه المرحلة الأساس لعملية سلسة فيما بعد.

بعد ذلك، قم بعمل تقدير تقريبي للميزانية. ضع ميزانية إجمالية تشمل تكاليف شراء العقار، وتكاليف أعمال التجديد والنفقات الأخرى، وفكر في خيارات التمويل. يوصى باستشارة المؤسسات المالية حول استخدام الرهون العقارية والقروض المخصصة للتجديدات.

استشارة المتخصصين هي خطوة مهمة أخرى. من خلال الاستفادة من خبرات الشركات العقارية ومكاتب التصميم وشركات البناء وغيرها من المتخصصين في مجالات تخصصهم، يمكنك وضع خطة تجديد أفضل.

نحو تحقيق منزلك المثالي

يعد التجديد خياراً جذاباً لخلق قيمة جديدة في المباني القائمة. فمن خلال التخطيط والتنفيذ المناسبين، من الممكن تحقيق منزل مثالي في موقع جيد يصعب تحقيقه في مبنى جديد، وبتكلفة معقولة.

ومع ذلك، فإن المعرفة المهنية والخبرة الواسعة ضرورية لنجاح عملية التجديد. من المهم المضي قدماً بدراسات دقيقة واستباقية مع شريك موثوق به.

في شركة INA&Associates K.K.، نقدم لك الدعم الكامل بدءاً من اختيار العقار وحتى التخطيط للتجديد من أجل تحقيق منزلك المثالي. وبفضل خبرتنا الواسعة وخبراتنا الواسعة، يمكننا تقديم أفضل الحلول لاحتياجات كل عميل على حدة. إذا كانت لديك أي أسئلة أو استفسارات حول التجديدات، فلا تتردد في الاتصال بنا. سنبذل قصارى جهدنا لدعمك في تحقيق منزلك المثالي.

الأسئلة المتداولة

س1: ما الفرق في التكلفة بين التجديد وإعادة التجديد؟

ج1: يعتمد فرق التكلفة بين التجديد وإعادة التصميم إلى حد كبير على حجم العمل ومحتواه.

يمكن إجراء التجديدات الجزئية مقابل عدة مئات من الآلاف إلى عدة ملايين ين، بينما تكلف التجديدات الكاملة (للعقارات التي تبلغ مساحتها حوالي 70 م2) ما بين 8 و14 مليون ين للشقق السكنية وما بين 8 و20 مليون ين للمنازل المنفصلة. (يختلف ذلك حسب درجة التجهيزات).

ومع ذلك، غالبًا ما تكون التجديدات فعالة من حيث التكلفة من منظور طويل الأجل، حيث يمكنها تحسين أداء المبنى وقيمة الأصول. من المهم اتخاذ قرار شامل، بما في ذلك ليس فقط الاستثمار الأولي ولكن أيضًا تكاليف الصيانة المستقبلية وقيمة الأصول.

س2: هل يمكن إجراء أعمال التجديد أثناء الإقامة في المنزل؟

ج2: يعتمد ذلك على حجم ومحتوى أعمال البناء، ولكن في حالة التجديد الكامل، من الصعب تنفيذ الأعمال أثناء العيش في المنزل.

بالنسبة للتجديدات الجزئية، قد يكون من الممكن متابعة العمل على مراحل أثناء الإقامة في الغرف التي لم يتم تجديدها. ومع ذلك، نظرًا لأن إمدادات المياه لن تكون متاحة مؤقتًا خلال فترة البناء، يجب تأمين وسائل بديلة.

في حالة التجديد الكامل، من الضروري تأمين سكن مؤقت خلال فترة البناء. نوصي بوضع ميزانية إجمالية تشمل تكلفة أماكن الإقامة المؤقتة.

س3: هل هناك أي قيود عند تجديد الشقة؟

ج3: هناك قيود هيكلية وقيود تفرضها لوائح الإدارة عند تجديد الشقق.

تشمل القيود الهيكلية القيود الهيكلية القيود المفروضة على تغيير مخطط الطوابق بسبب وضع الجدران والعوارض الحاملة. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون من الصعب نقل نظام المياه بسبب موضع الأنابيب. من المهم التأكد من جدوى المشروع من خلال مسح تفصيلي للموقع مسبقاً.

تشمل القيود المفروضة بموجب قواعد الإدارة القيود المفروضة على وقت البناء، والقيود المفروضة على المواد التي يمكن استخدامها والالتزام بتقديم توضيحات مسبقة للحي. في بعض الحالات، يلزم إخطار جمعية الإدارة أو الحصول على موافقتها قبل بدء البناء، لذا فإن التأكيد المسبق ضروري.

س4- ماذا عن الضمان بعد التجديد؟

ج4- يعتمد محتوى الضمان لأعمال التجديد على مقاول البناء وأعمال البناء.

بشكل عام، يتم تقديم ضمان من 5 إلى 10 سنوات للجزء الإنشائي ومن سنة إلى 3 سنوات لجزء المعدات. ومع ذلك، من المهم التحقق من تفاصيل نطاق الضمان وشروطه قبل توقيع العقد.

من المستحسن أيضاً التفكير في الحصول على تأمين الضمان وإجراء فحص من طرف ثالث، في حالة تعرض المنشئ لخطر الإفلاس. تُعد جودة خدمة ما بعد البيع عاملاً مهماً أيضاً في اختيار البنّاء.

س5- كيف يمكن تمويل تكاليف التجديد؟

ج5- هناك عدة خيارات لتمويل تكاليف التجديد.

الرهون العقارية هي وسيلة لتمويل شراء عقار مستعمل وأعمال التجديد كوحدة واحدة. أسعار الفائدة منخفضة ويمكن السداد على فترة زمنية طويلة، ولكن عملية الفحص قد تكون صارمة وتستغرق وقتاً طويلاً.

قروض التجديد هي قروض لأعمال التجديد فقط. وبالمقارنة بالقروض العقارية، فإن عملية الفحص أسرع وأسهل، ولكن غالباً ما تكون أسعار الفائدة أعلى وفترات الاقتراض أقصر.

التمويل الذاتي هو خيار آخر. ليس هناك عبء فائدة ولا داعي للقلق بشأن السداد، ولكن هناك حاجة إلى مبلغ كبير من المال.

يعتمد خيار التمويل الأفضل على الظروف الفردية وينصح باستشارة المؤسسات المالية والخبراء.