دليلك الشامل لتجنب الأخطاء عند اختيار شركة إدارة العقارات

إذا كنت تقوم بتأجيرشقة ورثتها،على سبيل المثال من عقار والديك،فقد يكون لديك الكثير من المخاوف عند إدارة عقار للإيجار لأول مرة. إذا قمت بالاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقار لشركة إدارة عقارات (شركة إدارة عقارات)، فستتولى هذه الشركة كل شيء بدءاً من توظيف المستأجرين إلى تحصيل الإيجار والتعامل مع الشكاوى نيابةً عنك. ومع ذلك، فإن شركة الإدارة التي تختارهاستؤثر بشكل كبير على ربحية أعمالك الإيجارية وحدوث المشاكل. إذا اخترت الشركة الأولى بسهولة، فقد يؤدي ذلك إلى أخطاء مثل "من الصعب العثور على مستأجرين" أو "الخدمة سيئة مقابل رسوم الإدارة".

لذلك تقدم هذه المقالة قائمة مرجعية للمالكين المبتدئين حول كيفية اختيار شركة إدارة الإيجار. وهي تحدد بشكل منهجي النقاط التي يجب وضعها في الاعتبار من أجل تجنب الوقوع في الأخطاء عند اختيار شركة إدارة، كما تقدم نقاطاً محددة للحذر والأسئلة التي يجب طرحها عند إجراء المقارنات. يُرجى استخدام هذا كمرجع من أجل العثور على شريك يمكنك أن تعهد إليه بأصولك الثمينة، وهي عقارك، براحة البال.

قائمة مرجعية لتجنب ارتكاب الأخطاء عند اختيار شركة إدارة

فيما يلي قائمة بالنقاط المرجعية التي يجب وضعها في الاعتبار عند اختيار شركة إدارة التأجير. عند المقارنة بين شركات الإد ارة، من المهم التحدث إلى العديد من الشركات لتحديد خدماتها وسجلها الحافل. استخدم القائمة أدناه لمساعدتك في تقييم كل شركة.

نقطة التدقيق 1: وضح نطاق العمل الذي ستستعين بمصادر خارجية

أولاً، قم بتحديد مدى رغبتك في الاستعانة بمصادر خارجية للعمل مع شركة الإدارة. تتضمن أعمال إدارة الإيجار مجموعة واسعة من المهام مثلتوظيف المستأجرين،وإجراءات التعاقد،وتحصيل الإيجار،والتعامل مع الشكاوى،وتنظيف المبنى،وفحص المرافق وترتيبات الإصلاح،وإعادة الوضع إلى حالته الأصلية عند خروج المستأجرين،وتسويات الإلغاء. ونظراً لأنه من الصعب على المالكين المبتدئين القيام بكل هذه المهام بأنفسهم (الإدارة الذاتية )، فمن العملي عموماً الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقارات لشركة إدارة عقارات محترفة.

يختلف النطاق والخدمات التي يمكن الاستعانة بمصادر خارجية لها باختلاف شركة الإدارة. على سبيل المثال، تتولى بعض الشركات تحصيل الإيجار وخدمات المستأجرين فقط في خططها الأساسية، بينما يتم تحصيل رسوم التنظيف والتفتيش المنتظم على العقار بشكل منفصل. تحقق من نطاق خدمات الإدارة مسبقاً وحدد ما إذا كان بإمكان الشركة تغطية جميع الخدمات التي تحتاجها. إذا لزم الأمر، اسأل في وقت عرض الأسعار عن مدى قدرة الشركة على تغطية احتياجاتك، وقارن بين الخدمات التي تقدمها الشركات المختلفة.

نقطة رئيسية: إذا كان نطاق العمل واسعاً، يمكنك أن تعهد بالعمل إلى الشركة، ولكن هذا يميل إلى أن يؤدي إلى ارتفاع رسوم الإدارة. وعلى العكس من ذلك، إذا كانت رسوم الإدارة منخفضة للغاية، فهناك خطر محدودية الخدمات أو انخفاض الجودة.

نقطة التدقيق 2: اطلب عروضاً من عدة شركات إدارة وقارن بينها.

عند اختيار شركة إدارة، احرص على المقارنة بين عدة شركات. من الصعب الحكم على مزايا وعيوب شركة واحدة بمفردها، ومن الصعب أيضاً الحصول على فكرة عن سعر السوق. فكل شركة لها نقاط قوتها وضعفها، لذا من المهم التحدث إلى شركتين أو ثلاث شركات على الأقل ومقارنة التوازن بين رسوم الإدارة ومحتوى الخدمة. في هذه المرحلة، احرص على عدم اتخاذ قرار على أساس الرسوم الإدارية المنخفضة وحدها. لقد تمت الإشارة إلى أن الشركات ذات الرسوم الإدارية المنخفضة بشكل غير معقول قد لا تنفق ما يكفي على الإعلان والإدارة. ونتيجة لذلك، قد لا يبذلون جهداً كافياً في توظيف المستأجرين وقد ينتهي بهم الأمر إلى عدم ملء الشواغر، أو إهمال الرد على الشكاوى.

بمجرد أن تتلقى عروض أسعار وعروض أسعار من شركات مختلفة، قارن بين العناصر التالية وفقاً لقائمة المراجعة (انظر أيضاً الجدول أدناه). لا تشمل نقاط المقارنة ليس فقط الرسوم والتكاليف الأخرى، ولكن أيضاً قدرتها على توظيف المستأجرينوسجل الإدارةوجودة الاستجابة والعديد من العوامل الأخرى. مفتاح تجنب الفشل هو إصدار حكم شامل واختيار شركة موثوقة.

نقطة التدقيق 3: تحقق من حجم الشركة ومجالات خبرتها (الرئيسية مقابل المحلية).

هناك مجموعة واسعة من شركات إدارة التأجير، بدءاً من الشركات العقارية الكبيرة على مستوى الدولة إلى الشركات المحلية الأصغر حجماً التي تتمتع بسجل حافل في المنطقة التي يقع فيها العقار. لا يمكن القول دائماً أن "الشركات الكبيرة أكثر أماناً" ، ولكل منها مزاياها وعيوبها. فالشركات الكبيرة تميل إلى جذب المزيد من العملاء بسبب شهرة اسمها وشبكاتها الإعلانية الواسعة. من ناحية أخرى، ترتبط شركات الإدارة المحلية ارتباطاً وثيقاً بالمنطقة التي تتولى إدارتها وغالباً ما يكون لديها فهم جيد لتحركات السلطات الحكومية ومعلومات مفصلة عن المنطقة المحلية. في إدارة الإيجارات، تكون الشركات المحلية الملمة بالظروف المحلية أقرب إلى العقار والمستأجرين، ويقال أيضاً إنها الأنسب للإدارة طويلة الأجل.

نقطة أساسية: عند البحث عن شركة إدارة، من المهم أن تفكر في الشركاتالكبيرة والصغيرة على حد سواء، وأن تختار شركة على دراية بمنطقة العقار ولديها مجالات خبرة مطابقة. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك مبنى سكني، فاختر شركة متخصصة في إدارة الوحدات السكنية؛ وإذا كنت تمتلك مبنى سكني، فاختر شركة متخصصة في إدارة الشقق السكنية، بحيث يمكنك توقع مقترحات مناسبة ودعم مفصل.

سجل الإدارة هو أيضاً مقياس للجودة. تحقق من العقارات التي أدارتها الشركة المحتملة في الماضي للتعرف على حجمها وأنواع العقارات التي تتخصص فيها. تحقق من الملفات الشخصية للشركة ومواد العرض بحثاً عن معلومات مثل "س س من الوحدات التي تديرها" و"تأسست في س س من السنوات" لتحديد ما إذا كانت الشركة ذات خبرة وجديرة بالثقة.

نقطة التحقق 4: تحقق من قدرة الشركة على استقطاب المستأجرين ومقاييس الشواغر.

تُعد قدرة شركة الإدارة على جذب العملاء (توظيف المستأجرين) في غاية الأهمية، حيث أن مدى سرعة ملء الشواغر يؤثر بشكل مباشر على ربحية إدارة الإيجار. على وجه التحديد، تحقق من النقاط التالية

• معدل الإشغال (معدل الشواغر):اسأل عن متوسط معدل الإشغال لمجموعة العقارات التي تديرها الشركة المحتملة. معدل الإشغال هو النسبة المئوية للغرف قيد التأجير من بين جميع العقارات المُدارة وهو مؤشر على القدرة على التوظيف. إذا لم تتمكن من الحصول على إجابة فورية، فربما لا تركز الشركة على توظيف المستأجرين، وإذا كان الرقم مرتفعاً للغاية، فقم بتقييم دقيق لما إذا كان بإمكانك الوثوق بالشركة. إذا أفصحت الشركة عن معدل إشغالها على موقعها الإلكتروني، فيمكنك التأكد من أنها واثقة في إدارتها. وكقاعدة عامة، تُعتبر الشركة التي تحافظ على معدل إشغال بنسبة 95% أو أكثر شركة ممتازة.

• وسائل الإعلان والإنترنت: اليوم، يبحث معظم المستأجرين المحتملين عن العقارات عبر الإنترنت. لذلك، تحقق من حالة الجهود الإعلانية عبر الإنترنت، مثل ما إذا كانت شركة الإدارة تنشر معلومات عن العقار على الفور على بوابات العقارات الرئيسية (مثل SUUMO و At Home، إلخ) وما إذا كانت توفر مجموعة كاملة من الصور ومخططات الطوابق. ومن المفيد أيضاً قدرة الشركة على نشر المعلومات على موقعها الإلكتروني ومواقع التواصل الاجتماعي.

• القدرة على اقتراح تدابير ضد الوظائف الشاغرة: قارن بين نهج كل شركة والتدابير التي يجب اتخاذها عند حدوث وظائف شاغرة. على سبيل المثال، من المطمئن أن يكون لدى الشركة أفكار ومقترحات مبتكرة بالإضافة إلى التدابير العامة مثل "إيداع صفر ومبلغ مالي رئيسي" أو "إيجار مجاني لمدة x شهر". إن شركة الإدارة التي تحلل بدقة أسباب الشواغر وتقدم مقترحات من وجهة نظر المالك، مثل إعادة التصميم أو إضافة مرافق حسب الضرورة، من المرجح أن تحافظ على معدل إشغال مرتفع على المدى الطويل.

نقطة التدقيق 5: تحقق من سعر السوق وتفصيل رسوم الإدارة والتكاليف الأخرى

تؤثر رسوم الإدارة (عمولة الإدارة) المدفوعة لشركة الإدارة على الدخل والنفقات، لذلك من الضروري فهم المستوى المناسب وإجراء المقارنات. يقال إن المعدل السوقي لرسوم إدارة الإيجار يبلغ حوالي 5% من الإيجار. ومن الناحية العملية، يتراوح هذا المعدل بين 3-10%، حيث لا يوجد حد أعلى قانوني وكل شركة حرة في تحديد الرسوم الخاصة بها. والمعيار هو حوالي 5% للاستعانة بمصادر خارجية عامة لمجموعة كاملة من مهام الإدارة، وحوالي 3% للعقود المحدودة مثل تحصيل الإيجار فقط، وعلى العكس من ذلك، يمكن أن تصل إلى 10-20% لعقود الإيجار من الباطن مع ضمان الشواغر.

الشيء المهم هو اتخاذ قرار شامل، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط مبلغ العمولة ولكن أيضاً نطاق وجودة العمل الذي يتم التعامل معه. فالشركات التي تقدم عمولات منخفضة للغاية تحتاج إلى تأمين إيراداتها من مكان ما، لذلك قد تتردد في توظيف المستأجرين، على سبيل المثال، أو قد تفرض الكثير من الرسوم الإضافية. وعلى العكس، حتى لو كانت الرسوم أعلى، فإن معدل الإشغال المرتفع وجودة الخدمة العالية قد يكونان كافيين لدفع تكاليفهما.

عند مقارنة التكاليف، تحقق من التكاليف الأخرى غير رسوم الإدارة الشهرية. في بعض الحالات، يتحمل المالك تكلفة إيجار شهر X كرسوم إعلانية عند استقطاب مستأجرين جدد، بينما تفرض شركات أخرى رسوم تجديد عند تجديد العقود، ورسوم إدارة التسوية عند الانتقال، ورسوم خدمة الاستجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة، وما إلى ذلك. يختلف هيكل الرسوم من شركة إلى أخرى. من المهم عند تلقي العروض، من المهم طرح أسئلة محددة حول مقدار التكاليف في السنةومقارنة تكاليف الإدارة الإجمالية.

نقطة: قبل التوقيع على عقد الإدارة، احصل على عرض أسعار أو بيان بالأمور المهمة وتحقق من بنود الرسوم والمبالغ بالتفصيل. وعلى وجه الخصوص، ينبغي أيضاً التحقق من نطاق تكاليف الترميم. على سبيل المثال، إذا كان أساس حساب تكاليف تنظيف المنزل وترميمه في وقت الانتقال غير واضح، فهناك خطر أن يتم تحصيل مبلغ أعلى في وقت لاحق. من المفيد أيضاً أن تسأل الشركة المحتملة عن تكاليف الترميم المقدرة عند الانتقال من العقار. من خلال مقارنة الإجابات، يمكنك الحصول على فكرة عن مدى تقدير الشركة للتكلفة ومراعاة عبء المالك.

نقطة التحقق 6: تحديد جودة العلاقات مع المستأجرين ونظام الإدارة.

عندما تعهد بعقار ما إلى شركة إدارة، فإنك تتوقع منها ليس فقط توظيف المستأجرين، ولكن أيضاً إدارة العقار بطريقة تحافظ على رضا المستأجرين. من الصعب أن تفهم تماماً جودة الاستجابة للمستأجرين ونظام إدارة المبنى حتى تعهد بالعقار فعلياً إلى الشركة، ولكن النقاط التالية يمكن أن تساعدك في اتخاذ القرار إذا تحققت منها مسبقاً

• معايير فرز المستأجرين: قد يؤدي تأجير مستأجرين من نوعية رديئة إلى متأخرات الإيجار ومشاكل في الجوار، مما قد يؤدي إلى خروج مستأجرين آخرين. لذا، اسأل شركة الإدارة المحتملة عن معايير فحص المستأجرين المحتملين التي تتبعها لفحص المستأجرين المحتملين. من خلال السؤال عن المعايير المحددة التي يستخدمونها لفحص المتقدمين، مثل متطلبات الدخل، وما إذا كان لديهم ضامن مشترك أم لا، وما إذا كانوا يستخدمون شركة ضمان، على سبيل المثال، يمكنك الحصول على فكرة عن موقف شركة الإدارة. قد يؤدي الفحص الصارم للغاية إلى إطالة فترة الشواغر، في حين أن الفحص المتساهل للغاية يمثل مخاطرة. يُفضّل أن تكون الشركة التي تضع معايير متوازنة وتسعى جاهدة لمنع المشاكل.

• التعامل مع الشكاوى والمشاكل: إن القدرة على التعامل مع شكاوى المستأجرين بشأن الضوضاء والمعدات المعيبة وغيرها من المشاكل، وكذلك التعامل مع التذكير عند حدوث متأخرات، هو أيضاً عامل مهم؛ تحقق مما إذا كانت الشركة لديها رقم اتصال للطوارئ على مدار 24 ساعة، وشبكة من شركات الإصلاح المحلية وغيرها من الأنظمة المعمول بها لحل المشاكل بسرعة. إحدى الطرق لمعرفة ذلك هي السؤال عن الشكاوى التي تعاملت معها الشركة في الماضي وكيف تعاملت معها. إذا كانت الشركة صادقة وسريعة الاستجابة، فإنها ستكسب ثقة المستأجرين، مما سيؤدي في النهاية إلى إيجارات أطول.

• صيانة المبنى: هناك نقطة أخرى يجب التحقق منها وهي حالة التنظيف المنتظم للمبنى وعمليات التفتيش القانونية (مثل عمليات التفتيش على السلامة من الحرائق). إذا تم الحفاظ على نظافة المناطق المشتركة في جميع الأوقات، فسيؤدي ذلك إلى تحسين الانطباع عن العقار وزيادة رضا المستأجرين وتقليل عدد الوظائف الشاغرة. إذا كانت زيارة الموقع ممكنة، فمن المفيد أيضاً أن تطلب رؤية العقارات المجاورة التي تديرها الشركة المرشحة لترى بنفسك مدى جودة إدارة العقار. تعتبر نظافة وصيانة العقارات القائمة مقياساً جيداً لجودة إدارة الشركة.

نقطة التحقق 7: تحقق من مدى استجابة وموثوقية الشخص المسؤول عن الاتصال

وأخيراً، تعتبر شخصية وكفاءة الشخص المسؤول عن الاتصال الفعلي معياراً مهماً أيضاً. إدارة التأجير هي عمل طويل الأجل، لذلك إذا عهدت بالإدارة إلى الشركة، فستكون لديك علاقة طويلة الأمد مع الشخص المسؤول. ليس من غير المعتاد أن يتغير وضع الإدارة بشكل كبير اعتماداً على الشخص المسؤول.

أثناء الاجتماع الأولي وعند التعامل مع الاستفسارات، تحقق مما يلي

• سرعة التواصل: تحقق من عدم التأخر في الرد على الأسئلة والاتصالات وأن يتم الرد على رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات الهاتفية على الفور. على سبيل المثال، من القواعد الجيدة أن تتلقى رداً على استفسارك في يوم العمل التالي. إذا كان من الصعب الوصول إلى جهة الاتصال، فقد تواجه مشكلة في حالة الطوارئ.

• الوضوح والصدق في الشرح: تحقق من أن الشخص يجيب على أسئلتك بدقة ويشرح لك أي نقاط غير واضحة لك بالتفصيل. احكم على مصداقيته من خلال قدرته على شرح المصطلحات التقنية بعبارات بسيطة واستعداده للوعد بالبحث عن أي غموض وإبلاغك به لاحقاً.

• آداب العمل: تعتبر آداب العمل الأساسية مهمة أيضاً، مثل تسليم بطاقات العمل والوثائق، واستخدام اللغة. تحقق أيضاً مما إذا كانوا يدونون ملاحظات خلال الاجتماع الأول وما إذا كانوا يستمعون إليك ويحاولون فهم احتياجاتك. إذا كان الشخص المسؤول يفي بوعوده للمالك بعد توقيع العقد ولا يهمل الإبلاغ والتواصل والتشاور مع المالك، فيمكنك أن تطمئن إلى أنك في أيدٍ أمينة.

أما إذا كنت تشعر بعدم الثقة في الشخص المسؤول، فننصحك بإعادة النظر في العقد، حتى لو كانت الشركة نفسها تتمتع بسمعة جيدة. الحكم على الشركة من خلال الأشخاص الذين يعملون فيها هو إحدى الطرق الفعالة للقيام بذلك.

قائمة مراجعة لاختيار شركة إدارة (مخطط مقارنة)

استناداً إلى النقاط المذكورة أعلاه، قمنا بتجميع قائمة مرجعية بسيطة لمساعدتك في تقييم شركات الإدارة المحتملة. قم بتدوين ملاحظة عن كل مرشح لكل عنصر وقم بإجراء تقييم شامل.

قم بتقييم كل بند بشكل شامل واختر الشركة التي تتمتع بأفضل رصيد إجمالي وموثوقية. من المهم أن تتأكد من جميع الشكوك قبل توقيع العقد ولا توقع العقد إلا عندما تكون راضياً.

الخلاصة.

عند تأجير عقار موروث، يعد اختيار شركة إدارة التأجير خطوة مهمة في تحديد نجاح أو فشل إدارة التأجير. إذا اتبعت قائمة المراجعة أعلاه وقارنت بين الشركات بعناية، يمكنك تجنب الأخطاء الكبيرة عند اختيار شركة إدارة. والنقطة الأساسية هي اتخاذ قرار شامل لا يشمل فقط الاختلافات في محتوى العمل والتكاليف، ولكن أيضاً الجوانب "التي يصعب رؤيتها" مثل سجل الشركة واستجابة الموظفين المسؤولين.

فيما يلي ملخص للنقاط الرئيسية التي يجب الرجوع إليها.

• التحقق من نطاق الاستعانة بمصادر خارجية: تحقق من نطاق العمل والتكاليف للتأكد من قدرة الشركة على التعامل مع جميع الأعمال التي تحتاجها.

• قارن بين عدة شركات: احصل على عروض من عدة شركات مرشحة وقم بإجراء مقارنة شاملة لعروض الخدمات والرسوم وسجل الإنجازات.

• خبرة الشركة: اختر الشركة التي يقع مقرها محلياً أو شركة رئيسية، والتي تتطابق مع ممتلكاتك من حيث مجالات الخبرة وسجل الإدارة.

• القدرة على جذب العملاء ومعدلات الإشغال: اعرف ما إذا كانت الشركة لديها القدرة على ملء الوظائف الشاغرة بسرعة، باستخدام أرقام موضوعية مثل معدلات الإشغال وطرق الإعلان.

• التكاليف وشروط العقد: تحقق ليس فقط من السعر المنخفض ولكن أيضاً من الخدمة والتكاليف الأخرى، استناداً إلى معدل السوق لرسوم الإدارة (حوالي 5%).

• جودة الخدمة: ركِّز على نظام التعامل مع المستأجرين والمشاكل، ومدى استجابة وموثوقية الشخص المسؤول.

نأمل أن يستخدم القراء النقاط الواردة في هذا المقال كقائمة مرجعية لمساعدتهم على اختيار شركة إدارة بثقة. من خلال المقارنة بعناية ودون تسرع، ستجد الشريك الأفضل لعقارك. الإجراء التالي هو الاتصال بشركة الإدارة التي تهتم بها وطلب عرض محدد لمعرفة المزيد عن خدماتها وأجواء موظفيها. مع وجود شركة الإدارة المناسبة المسؤولة، يمكن حتى للمالكين المبتدئين بدء أعمالهم الإيجارية براحة البال.

كخطوة أولى نحو تحقيق دخل ثابت في المستقبل، استخدم قائمة المراجعة الواردة في هذه المقالة لتحديد شركة إدارة موثوقة واتخاذ الخطوات الأولى نحو إدارة تأجير ناجحة.

الأسئلة المتداولة

س1: س1: هل يمكنني إدارة عقاري المؤجر (إدارة ذاتية) دون الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة؟
ج. من الممكن لمالكي العقارات التعامل مع علاقات المستأجرين وإدارة المباني بأنفسهم. ومع ذلك، تتضمن إدارة الإيجار مجموعة كبيرة من المهام وتتطلب معرفة وجهداً متخصصين. على وجه التحديد، يجب على المالك أن يقوم بكل شيء بنفسه، بما في ذلك وضع الإعلانات للمستأجرين الجدد، والتعامل مع المعاينات، وإعداد العقود، وتحصيل الإيجار وتذكير المستأجرين به، وترتيب المقاولين في حالة وجود مشاكل في التجهيزات، وتسوية الحسابات عند خروج المستأجرين. قد يكون هذا عبئاً ثقيلاً على مديري الإيجار لأول مرة، أو أولئك الذين ينشغلون بوظائفهم اليومية، أو أولئك الذين يعيشون بعيداً عن العقار. ستكلفك الاستعانة بشركة إدارة عمولة، ولكن يمكنك ترك العمل المزعج لهم، مما يؤدي إلى إدارة مستقرة وتوفير الوقت. تتمثل إحدى الطرق في تجربة الإدارة الذاتية على نطاق صغير أولاً، وإذا وجدت صعوبة في ذلك، ففكر في الاستعانة بمصادر خارجية لمحترف.

س2: ما هو السعر السوقي لرسوم الإدارة المدفوعة لشركة إدارة الإيجار؟
ج. يُقال إن المعدل العام لرسوم الإدارة في السوق هو حوالي 5% من الإيجار. على سبيل المثال، إذا كان الإيجار الشهري 100,000 ين، فإن المعيار هو حوالي 5,000 ين شهرياً. ومع ذلك، لا يضع القانون حداً أقصى، وتتراوح نسبة العمولة الفعلية من 3 إلى 10%، حسب الشركة. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن التكلفة لا تعتمد فقط على معدل العمولة ولكن أيضًا على نطاق العمل. ويختلف معدل العمولة المناسب أيضاً اعتماداً على ما إذا كان العقد للاستعانة بمصادر خارجية للخدمات الأساسية فقط أو ما إذا كان يشمل الخدمة على مدار 24 ساعة وعمليات التفتيش على المباني. إذا كان سعر العمولة أقل من سعر السوق، فتحقق من نطاق الخدمات؛ وإذا كان أعلى، فتحقق من جودة وكمية الخدمات المقدمة. بالإضافة إلى ذلك، غالبًا ما تكون هناك تكاليف إضافية مثل رسوم الإعلان (مثل إيجار شهر واحد) عند جذب عملاء جدد، لذلك من الجيد الحصول على تقدير إجمالي للتكلفة السنوية قبل توقيع العقد.

س3: ما هو عقد الإيجار من الباطن؟ ما هي المزايا والعيوب؟
ج. عقد الإيجار من الباطن، والمعروف أيضاً باسم "عقد الإيجار من الباطن"، هو عقد يقوم بموجبه المؤجر من الباطن (الشركة العقارية) بتأجير العقار بالكامل ويستمر في دفع إيجار ثابت مضمون للمالك. ويتمتع المالك بميزة الحصول على دخل إيجار شهري ثابت بغض النظر عما إذا كان العقار شاغراً أم لا. ومن المزايا الأخرى أن شركة التأجير من الباطن تتولى العقود المباشرة والمراسلات مع المستأجرين، مما يقلل بشكل كبير من وقت وجهد الإدارة.

ومن ناحية أخرى، تتمثل العيوب في أن الإيجار يكون أقل من سعر السوق وأن المستأجر من الباطن قد يطلب مراجعة (تخفيض) الإيجار المضمون حتى خلال فترة العقد. في الواقع، في الماضي، كانت هناك العديد من الحالات التي كان يُزعم فيها أن الإيجار "ثابت لمدة عشرين عاماً" ولكن تم تخفيضه لاحقاً، أو حيث لم يتم شرح المخاطر بشكل كافٍ وقت توقيع العقد، مما أدى إلى حدوث مشاكل. لذلك، تم تعديل القانون في عام 2020، مما جعل من الإلزامي شرح أمور مهمة مثل مخاطر تخفيض الإيجار قبل توقيع عقد الإيجار من الباطن. على الرغم من أن الإيجار من الباطن يمكن أن يقلل من مخاطر الإيجار من الباطن حتى بالنسبة للمبتدئين، إلا أنه من المرجح أن تنخفض الربحية على المدى الطويل أكثر من الإيجار العادي، لذلك من المهم فهم المزايا والعيوب قبل توقيع العقد. إذا كنت غير متأكد، فقد ترغب في البدء بعقد إدارة عادي والتفكير في التأجير من الباطن بعد استقرار أدائك.

س4: ما هي مدة العقد مع شركة إدارة الإيجار؟ هل يمكنني تغيير شركة الإدارة في منتصف العقد؟
ج. تعتمد مدة العقد مع شركة الإدارة على الشركة ومحتوى العقد، ولكن في معظم الحالات يتم تجديده تلقائياً بعد عام أو عامين. هناك أنواع مختلفة من العقود، مثل تلك التي تستند إلى عقود الإيجار القياسية وعقود الاستعانة بمصادر خارجية، ولكن في جميع الحالات يتم ذكر المدة وطريقة التجديد في العقد. في الأساس، من الممكن إنهاء العقد في منتصف مدة الإيجار، ولكن في كثير من الحالات تكون هناك شروط مرفقة بالعقد، مثل تقديم إشعار خطي قبل الإنهاء بـ X شهرًا على الأقل. على الرغم من أن هناك حالات قليلة يتم فيها فرض رسوم جزائية، إلا أنه في حالة عقود الإيجار من الباطن، قد تكون هناك قيود على الإنهاء في منتصف المدة لأنه عقد طويل الأجل. تحقق من شروط الإلغاء (ماذا تفعل إذا أردت الإلغاء) قبل توقيع العقد واسأل الشخص المسؤول إذا كانت لديك أي مخاوف.

في حالة عدم رضاك عن الخدمة أو استمرار وجود مشاكل بعد توقيع العقد، فإن تغيير شركات الإدارة (التحويل) هو خيار متاح لك. عند تغيير شركات الإدارة، يجب إنهاء العقد مع شركة الإدارة الحالية وتولي شركة الإدارة الجديدة العقد، ولكن يحق لمالك العقار القيام بذلك. في الواقع، إن الاستمرار في إسناد العقار إلى شركة إدارة غير مناسبة للعقار هو في الواقع فرصة ضائعة أكثر من كونه فرصة ضائعة، لذا فكر في التحول إلى شركة تثق بها. ومع ذلك، هناك بعض الأمور العملية، مثل إبلاغ المستأجرين وتسليم ودائع التأمين، قبل وبعد التغيير، لذلك من الأفضل التحرك بسرعة قبل أن تصبح المشاكل خطيرة.

س5: س5: أيهما يجب أن أختار، شركة إدارة كبيرة أم شركة إدارة محلية؟
ج. من الصعب تحديد أيهما أفضل. فلكل منهما مزاياه الخاصة ويعتمد الاختيار الصحيح على موقع العقار وسياسات المالك. تمتلك شركات الإدارة الكبرى شبكة إعلانية على مستوى الدولة وقوة علامتها التجارية، والتي غالباً ما تكون مفيدة من حيث جذب العملاء. كما أنها تتمتع بهيكل تنظيمي ووثائق وأنظمة عقود موحدة وشعور بالأمان. ومن ناحية أخرى، فقد تمت الإشارة إلى أن العدد الهائل من العقارات يعني أن الوقت المخصص لكل حالة محدود، وتميل الشركة إلى الاستجابة بطريقة موحدة.

ومن ناحية أخرى، فإن شركات الإدارة المجتمعية تكون على دراية بالمعلومات التفصيلية عن المنطقة المسؤولة عنها، ويمكن أن يُتوقع منها الاستجابة بمرونة لاحتياجات المستأجرين المحليين المحتملين. في كثير من الحالات، وباعتبارها شركة قريبة من العقار والمالك، فهي قادرة أيضاً على تقديم الدعم الودي للإدارة طويلة الأجل على مدى 20 إلى 30 عاماً. ومع ذلك، ونظراً لصغر حجمها، فإن موظفيها وميزانياتها الإعلانية محدودة، لذلك قد تكون أقل شأناً من الشركات الكبيرة من حيث قوة التوظيف.

في الختام، يوصى بالتحدث إلى المرشحين من كل من الشركات الكبرى والمحلية واتخاذ القرار بناءً على التوافق مع العقار ونوعية الشخص المسؤول. وكما ذكرنا أعلاه، من المهم إجراء مقارنة واسعة النطاق وعدم الاقتصار على الشركات الكبرى فقط. على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في ملء وظيفة شاغرة بسرعة في شقة في وسط المدينة، فاختر شركة كبرى؛ وإذا كنت تريد إدارة طويلة الأجل وقريبة في منطقة ريفية، فاختر شركة محلية. في النهاية، اتخذ قراراً شاملاً بناءً على التوازن بين الخدمات المقدمة والتكاليف والجدارة بالثقة.