東京 vs 紐約、倫敦、新加坡、香港｜不動產市場國際比較分析

東京的房地產市場與世界主要城市相比處於什麼樣的位置？本報告針對東京、紐約、倫敦、新加坡、香港等5個城市，從價格動向、投資報酬率、租賃市場、外國投資者的影響、供需平衡、政策環境等6個觀點進行綜合分析。

為什麼東京的房地產價格比世界主要城市更便宜？

東京的房地產價格與世界主要城市相比，仍處於相對便宜的水準。即使是市中心高級地段，每平方公尺約150萬日圓左右，僅為香港同等地段的約2.5分之1。

東京首都圈住宅價格近年呈現緩慢上升趨勢，2023年的中古公寓價格指數較前一年上漲約4.7%。市中心因需求增加，漲幅明顯，中古公寓平均價格較前一年增加9%，新建公寓更大幅上漲42.5%。

紐約（曼哈頓）的住宅價格呈現高檔盤整趨勢。每平方公尺單價約220萬日圓左右，相當於東京的約2倍。由於庫存增加和利率上升，價格漲幅受到抑制。

倫敦受2022年以後利率上升的影響，2023年平均住宅價格較前一年下跌4～5%。市中心的西敏區下跌20.9%，肯辛頓和乾爾西區更下跌17.4%。

新加坡從2021年左右開始價格急遽上漲，2023年民間住宅價格指數全年上漲+6.7%。市中心公寓每平方公尺單價約300萬日圓，約為東京的3倍。

香港長年處於世界最高價位，但2022年較前一年急跌15%，2023年也持續下跌約7%。即便如此，每平方公尺單價仍達350～500萬日圓，為東京的數倍水準。

各城市的投資報酬率有何不同？

東京的租金報酬率穩定在約3.5%左右，作為國際都市而言是健全且具吸引力的水準。由於日本的低利率環境，借貸成本較低，因此即使是這樣的報酬率也容易達到投資效益，這是其優勢所在。

東京：約3.44%（2024年數據）
倫敦：約5%（因價格停滯，報酬率上升）
紐約：3～5%（因物件類型而有較大變動）
新加坡：約3.40%（與東京幾乎相同水準）
香港：約3.9%（因價格下跌呈改善趨勢，淨報酬率為2～3%）

東京在低利率環境下是實質利差（報酬率與借貸成本之差）最大的城市之一，在運用槓桿的投資策略上具有優勢。

東京的租賃市場有哪些優勢？

東京的租賃市場兼具穩定的需求和合理的租金水準，對出租方和承租方而言都是平衡良好的市場。

租金水準比較：

東京23區：每平方公尺月租4,071日圓（2023年，較前一年+3.5%）
紐約（曼哈頓）：中位數月租4,050美元（約55萬日圓）
倫敦：平均月租約2,100英鎊（約37萬日圓）
新加坡：公寓平均月租約4,000新幣（約40萬日圓）
香港：香港島兩房一廳月租3～4萬港幣（50～70萬日圓）

東京市中心的一房一廳（約50平方公尺）月租約15～25萬日圓，換算成美元約為1,000～2,000美元/月，不到紐約或倫敦的一半。這樣合理的價格有助於維持穩定的入住率，為投資者提供容易確保穩定租金收入的環境。

東京市中心的空置率維持在4～5%左右的健全低水準，各城市普遍呈現租賃需求超過供給的趨勢。

外國投資者為何關注東京？

對外國投資者而言，東京是世界上少有的限制少、容易進入的市場。沒有任何購買限制，登記和交易也對內外一視同仁。

2023年外國人對日本房地產的投資額約102億美元，較前一年增加+12.3%。根據JLL的調查，2023年上半年商業房地產投資額中，東京排名世界第2。特別是新加坡資本的動向顯著，GIC的大型投資也在持續進行。

另一方面，其他城市對外國投資者的限制正在加強。

新加坡：外國人購買時的ABSD稅率提高至60%（2023年）
香港：對外國人購買課徵15%的BSD（2023年放寬至7.5%）
倫敦：對非居民加徵2%的印花稅附加費（2021年導入）

東京正處於外國投資者增加為市場帶來新厚度的階段，尚未出現其他城市那樣的過熱風險。

住宅供需平衡如何？

東京在世界主要城市中擁有相對靈活的供給環境，並未陷入極端的住宅短缺。這是支撐價格穩定成長的因素之一。

東京：每年可供應數萬戶新建住宅。2023年因建材價格上漲減少至約2萬戶
紐約：因土地使用限制和建築成本上升而供給受限。中低價位住宅特別不足
倫敦：因嚴格的都市計畫限制，年供給量約2萬戶。長期住宅短缺
新加坡：政府管控供給但仍趕不上需求增長，呈現緊繃狀態
香港：世界上最嚴重的供給不足。因地形限制和政策，建設趕不上需求

雖有報導指出東京的住宅價格在2023年已超過1990年泡沫時期的高峰水準，但由於郊區的住宅開發和再開發所創造的住宅供給仍可期待，因此供需平衡的調節機制較容易發揮作用。

各城市的房地產政策如何影響市場？

東京的政策環境相對寬鬆且對市場友善，這成為穩定投資環境的基礎。

東京：超低利率政策、無外國人購買限制、固定資產稅1.4%。維持民間主導的市場活力
新加坡：實施ABSD 60%、LTV限制等嚴格的抑制過熱措施
香港：BSD、DSD、SSD等多重印花稅。2023年部分放寬
倫敦：非居民附加費2%、嚴格的都市計畫限制
紐約：嚴格的租金管制制度、複雜的固定資產稅體系

東京的日本租賃管理相關法規也相對對投資者友善，其他城市所面臨的監管負擔和政策干預風險較小，這是其優勢。

東京市場的綜合評價：為何是「穩定、便宜、高收益平衡」？

東京的房地產市場在以下6個方面，於世界主要城市中提供了平衡良好的投資環境。

價格面：與其他全球城市相比較為便宜，呈緩慢上升趨勢。未見泡沫式過熱
報酬率：約3～4%的適度水準。考量低利率環境，實質報酬率優於其他城市
租賃市場：租金合理且需求穩定，維持低空置率
海外資本：無限制的開放投資環境吸引外國資金
供需：靈活的供給能力避免極端短缺
政策：市場機制容易發揮作用的低干預環境

在其他主要城市各自面臨特有風險（倫敦、香港的高價停滯、紐約的監管負擔、新加坡的政策干預）的情況下，東京作為沒有明顯弱點、兼具穩定性和成長空間的市場，對國內外投資者而言可評價為極具吸引力的市場。

常見問題（FAQ）

Q. 東京的房地產價格與其他主要城市相比便宜多少？

即使是東京市中心的高級地段，每平方公尺約150萬日圓左右，約為香港的2.5分之1、紐約的2分之1。與新加坡相比也約為3分之1，在主要城市中處於最便宜的價格帶。

Q. 外國人在東京購買房地產有限制嗎？

日本對外國人沒有任何房地產購買限制。登記、交易也與日本人同等進行，相較於新加坡（ABSD 60%）和香港（BSD 7.5%），進入門檻極低。

Q. 東京的租賃報酬率作為投資標的是否足夠？

東京的租賃報酬率約3.5%左右，作為國際都市屬於平均水準。但若善用日本的低利率環境（房貸利率0.5～1.5%），實質投資利差優於其他城市。

Q. 今後東京的房地產市場有風險嗎？

市中心的建設空間正逐漸減少，需要注意供需緊繃的情況。此外，利率上升風險也受到關注，但與其他城市相比，價格過熱程度較低，調整風險被認為較為有限。