公寓垃圾屋問題與退租手續的詳細解說

近年來，屋內外堆滿垃圾的垃圾屋問題日益嚴重，這不僅發生在獨棟住宅，公寓也可能出現這種問題。
如果您所擁有的物件中有一間房間變成了垃圾屋，該如何處理呢？
本文將詳細說明為什麼會變成垃圾屋、垃圾屋可能帶來的風險，以及如何讓造成問題的住戶搬離等內容。
此外，我們也會介紹房東能做與不能做的事情，以及處理流程等，不論您是正在為垃圾屋問題煩惱，還是感到不安，都請務必閱讀到最後。

垃圾屋問題在許多地方政府轄區內都有發生

收到所擁有物件住戶的投訴電話，反映「隔壁房間傳來異味」「玄關外面都是垃圾」，匆忙趕到現場後發現公寓的一間房間已變成垃圾屋的案例並不少見。
而且，這個問題不僅發生在都市，地方也可能出現。
根據國土交通省在平成21年發表的報告，全國有250個市町村回答「有發生垃圾屋問題」。
垃圾屋是許多地方政府轄區內都有發生的重大問題。
不過，這份報告僅針對獨棟住宅進行問卷調查，公寓和大廈並不在調查範圍內。
據說變成垃圾屋的公寓和大廈數量遠比獨棟住宅多出許多。
垃圾屋的室內往往堆滿垃圾到看不見地板，廚房和浴室經常無法使用，嚴重時還會孳生蟲害，地板也可能腐蝕。
所擁有物件的一間房間變成垃圾屋絕非罕見之事。

變成垃圾屋的原因

究竟為什麼會發生垃圾屋問題呢？
接下來，我們將介紹變成垃圾屋的原因。

購物過度

熱愛購物而買了超過需要的物品，結果導致東西越積越多，最終變成垃圾屋。
特別是喜歡撿便宜或把購物當作紓壓方式的人要特別注意。
因為覺得「現在買比較划算」，即使家裡還有庫存也繼續囤積，導致收納空間不夠，整個家都堆滿東西。
而且，東西一多就不知道收在哪裡，只好重複購買，容易陷入惡性循環。
熱愛購物的人當中，有些人已經變成「不買東西就靜不下來」的購物成癮症。
購物成癮症是因為購物時大腦會分泌名為多巴胺的快樂物質。
反覆這樣做會讓人無法控制想購買的衝動，這是一種疾病。
一旦患上購物成癮症，就無法抑制「想買」的衝動，家中的物品自然會越來越多。

無法丟棄物品

「可惜」這種被稱為日本人美德的精神，如果過度執著就會因為無法丟棄物品而變成垃圾屋。
即使別人說那是垃圾，當事人仍認為「還能用」「總有一天會用到」而視為有價值的東西，覺得可惜而無法丟棄。
就這樣不斷重複，東西越積越多，結果囤積物品變成垃圾屋。
因為覺得可惜而無法丟棄物品的人，多半在幼年時期過著貧困的生活，或是想要的東西很難買到。

沒有時間整理

雖然有想整理的心，但被家事、工作、育兒追著跑，一直把整理往後推，結果垃圾和物品越積越多，最終變成垃圾屋的案例也有。
這種情況下，因為一直拖延導致垃圾積得太多，當事人也不知道該從哪裡開始整理。
由於當事人有想整理的心，委託專業業者一次把房間清理乾淨，問題可能就會解決。

生活不規律無法倒垃圾

如果從事夜間工作等生活不規律的人，可能因為倒垃圾的時間不在家或在睡覺，很難倒垃圾，垃圾就這樣越積越多變成垃圾屋。
如果是24小時都能倒垃圾的大廈就沒問題，但如果不是的話，要遵守時間倒垃圾是相當困難的。

沒有人提醒

即使垃圾堆積，當事人可能認為「只是稍微有點亂」。
如果有人能提醒「這是不正常的」就好了，但如果沒有的話，自己察覺不到就會越來越變成垃圾屋。
這種情況常見於獨居且平時不會邀請家人或朋友來家裡的人。
有些人平時除了工作以外不與人來往，感到孤獨時，會為了填補這種心情而囤積垃圾。

患有精神疾病

住在垃圾屋的人當中，不少人患有精神疾病，也有因為憂鬱症或失去重要的人而情緒低落，導致無法整理的案例。
如果在有蟲出沒、發出惡臭等即使居住也很痛苦的狀況下仍沒有整理的動力，可能是精神疾病所造成。
此外，也可能是發展障礙所導致，如果是因為精神問題而難以整理，建議就醫診察。

可能患有失智症

失智症是因各種原因導致認知功能下降，影響日常生活的疾病。
雖然常見於高齡者，但失智症惡化後，可能會重複購買同樣的東西，或無法倒垃圾導致房間裡越積越多。
如果與家人同住或接受居家照護服務就能預防。
但是，如果是獨居且與人交流較少的情況，由於本人沒有囤積垃圾的認知，要解決問題是困難的。

公寓變成垃圾屋可能發生的風險

如果所擁有公寓的一間房間變成垃圾屋，會發生什麼樣的風險呢？
這裡將介紹變成垃圾屋可能帶來的風險。

害蟲孳生

房間裡堆滿垃圾會增加蟑螂、果蠅等害蟲孳生的風險。
大多數垃圾屋沒有適當處理便利商店便當、泡麵、寶特瓶等食物垃圾，就這樣放置不管。
食物垃圾多、不衛生、又有很多藏身處的地方，對害蟲來說是非常舒適的住所，是容易繁殖的環境。
如果大量害蟲孳生，不僅影響變成垃圾屋的房間，還可能波及鄰近房間，需要特別注意。

惡臭問題

放置生垃圾等大量垃圾，各種異味混合會產生強烈的惡臭。
而且夏天更容易腐爛，惡臭會更加嚴重，其影響不僅限於隔壁房間，還可能波及周圍整個區域。
附近有散發惡臭的垃圾屋，開窗就會讓臭味飄進屋內，所以無法開窗，很可能會向管理者投訴。
而且，惡臭會滲入房間本身，即使讓住戶搬離並處理所有垃圾，臭味也很難消除，修繕費用可能會很高。

火災風險

香菸處理不當或暖爐引起火災等，住宅火災有各種原因，但垃圾屋與一般住宅相比有更多易燃物，發生火災的風險極高。
特別是垃圾屋因插座和電源插頭之間積累的灰塵短路起火的追蹤火災風險也很高。
而且，易燃物多的垃圾屋據說容易成為縱火目標。
過去已有多起垃圾屋遭到縱火的案例，需要特別注意。

空置風險

如果所擁有公寓的一間房間變成垃圾屋，隔壁房間可能會空置的風險很高。
而且，如果從外面就能看出隔壁是垃圾屋，要找到新住戶是非常困難的。
即使自己的房間很乾淨，會有惡臭和害蟲的垃圾屋就在隔壁或附近的公寓，幾乎沒有人會想要特地入住。
出現空置就意味著租金收入減少。
公寓內出現垃圾屋所造成的經濟損失非常大且嚴重。

可以以垃圾屋為由讓住戶搬離公寓嗎？

如果所擁有的物件發生垃圾屋問題，可以讓造成問題的住戶搬離嗎？
讓我們詳細說明法律上是如何規定的。

可以以違反善良管理人注意義務為由要求搬離

如果所擁有的物件變成垃圾屋，且其他住戶有投訴，房東或管理公司必須處理。
雖然是垃圾，但其所有權仍屬於住戶，因此未經許可擅自處理是「侵害所有權」，是不被允許的。
因此，管理方能做的是寄送存證信函或向行政機關諮詢。
在存證信函中應記載，如果在指定日期前未處理垃圾，將處理該垃圾並解除租賃契約。
寄送存證信函後，即使期限已過仍未處理，也不能立即清除垃圾。
但是，寄送存證信函可以作為已對住戶進行提醒的證據。
此外，向行政機關諮詢包括向衛生所、區公所，以及警察局或消防局諮詢。
如果管理方難以獨自解決，與行政機關合作處理也是有效的方式。
如果多次提醒仍未改善垃圾屋狀況，可認定住戶「違反了善良管理人注意義務」。
善良管理人注意義務違反是指，住戶在將向房東或管理公司租借的房間歸還之前，必須以善良管理人的注意保管所租借的房間的義務。
這稱為「善良管理人的注意義務」，簡稱「善管注意義務」。
也就是說，將所租借的房間變成垃圾屋被認為違反了善管注意義務，因此可以要求搬離。

實際上很難讓住戶搬離

我們說明了如果多次提醒仍未改善垃圾屋狀況，可以以違反善管注意義務為由要求搬離。
但是，這只是理論上可行，實際要讓住戶搬離需要非常耐心的工作。
過去的判例認定，放置超過社會常識範圍的大量垃圾可以解除租賃契約，但這場審判的重點有以下兩點：

・過去曾多次要求處理垃圾，但住戶未配合
・在租賃契約中約定了「不得在室內進行危險、不潔、造成鄰居困擾的行為」的特約

特別是有特約這一點是非常重要的關鍵。
實際的判決也表示「即使室內放置垃圾且不潔，也不能立即解除租賃契約」，基本上只是把房間弄髒一點，即使違反了契約條款或特約，管理方也不能單方面解除契約。
然而，法院以以下三點為由，認可了對住戶的搬離要求：

・2年以上放置超過社會常識的大量垃圾
・管理方被消防局警告有火災發生的危險
・除了火災風險外，還有衛生問題，不僅對管理方，對鄰近住戶也造成很大困擾

也就是說，如果想讓垃圾屋的住戶搬離，需要採取以下步驟：

①口頭或書面提醒整理垃圾
②如果仍未改善則寄送存證信函
③向相關機關諮詢

採取這些對應措施，在訴訟時管理方會較為有利，住戶搬離獲得認可的可能性會提高。
但是，即使是垃圾屋，要求搬離需要多次提醒、進行訴訟手續等，不可否認需要非常多的時間和精力。

房東能做與不能做的事

這裡將介紹當問題實際發生時，房東能做與不能做的事。
從事不動產經營時務必確認。

在初期階段發現時可以提醒嗎？

發現變成垃圾屋時，在初期階段提醒是很重要的。
如果能在早期階段進行提醒，就有更高的可能性在發展成鄰居投訴或與行政機關發生糾紛等重大問題之前防止問題。
如果初期階段沒有提醒，之後對方可能會主張「事先沒有被告知」而認為房東有錯。

可以擅自處理垃圾屋的垃圾嗎？

如上所述，一旦變成垃圾屋，可能引發害蟲孳生、惡臭問題、火災風險、空置風險等各種問題。
因此，有些房東會想趁住戶不在時處理垃圾。
但是，未經住戶許可擅自處理垃圾，構成侵害所有權。
不論是房東還是管理公司都不可以這樣做。
即使在他人看來是垃圾，對住戶本人來說可能不是垃圾，因此必須謹慎處理。
不過，在解除租賃契約之後，房東或管理公司處理垃圾是可以的。
契約期間請勿擅自碰觸。

可以張貼告示要求整理嗎？

儘管在初期階段已經提醒，但完全沒有看到整理垃圾的跡象時，房東會考慮下一步手段。
有一種方式是在門上張貼告示，呼籲住戶清除垃圾。
但是，在門上張貼告示作為提醒可能構成名譽毀損，必須十分注意。
如果在其他住戶看得到的地方張貼告示，感到「名譽受損」的住戶可能會控告房東。
除非有確切的證據證明已變成垃圾屋，否則不應在第三者看得到的地方張貼告示。

為了讓住戶搬離可以停止水電嗎？

為了讓垃圾屋住戶搬離而停止電力、自來水等生命線是不可以的。
即使對方有錯，以同樣的不當行為來對應會構成自力救濟，必須注意。
糾紛的處理不應該自行解決，應該向地方政府或法院諮詢。

可以擅自更換鎖嗎？

為了趕走住戶，在住戶外出時未經許可更換房間的鎖，可能被控侵害隱私權、非法侵入住宅罪。
清除垃圾後才歸還鑰匙這種做法也不可以。
當然放置垃圾的住戶有錯，但擅自更換鎖是違法行為，必須十分注意。
有時可能會被要求支付損害賠償。

公寓變成垃圾屋時應採取的處理流程

當問題實際發生時，房東應該如何處理呢？
請參考以下流程，以便能夠適當處理。

①口頭或書面提醒整理

如果自己所擁有公寓的一間房間變成垃圾屋，首先應口頭或書面進行提醒整理。
趁住戶在家時直接拜訪，或寄送存證信函，可能會讓對方配合整理。
關於存證信函將在後文說明。
提起遷讓訴訟時，必須證明已對住戶進行提醒。
即使口頭或書面提醒，對方可能仍不配合整理。
為了在提起訴訟時不處於不利地位，建議隨時記錄自己的行動。
記錄與住戶對話的內容和日期時間，這些記錄可以作為已進行提醒的證據提交。

②寄送存證信函

如上所述，在門等第三者看得到的地方張貼告示可能構成侵害所有權，如果想要提醒就應寄送存證信函。
存證信函是證明何時、誰、寄給誰、什麼內容的文件的制度。
可以作為法律證據提交，因此收到存證信函的住戶無法狡辯。
文件中應記載「請在○年○月○日前清除垃圾」，以及「如果期限前未清除將解除租賃契約」。
存證信函不會被第三者看到，而且可以作為已進行提醒的證據，如果口頭提醒後對方仍不配合，請務必寄送。

③向地方政府諮詢

發生垃圾屋問題時，建議在寄送存證信函的同時向地方政府諮詢。
諮詢窗口包括警察局、消防局、衛生所、市公所或區公所等。
目前沒有可以強制清除垃圾屋的法律，但將獨自對策條例化的地方政府正在增加。
由於垃圾屋已發展成社會問題，今後將獨自對策條例化的地方政府會繼續增加。
收到房東的諮詢後，地方政府會按照「調查→建議、指導→支援→勸告」的流程進行提醒。
如果勸告後仍不配合整理，地方政府會命令清除垃圾。
如果遵從這項命令，就不會被公開姓名或被處以罰款。
如果一直忽視命令到最後，地方政府會實施行政代執行（強制清除）。
不過，行政代執行只是最後手段，根據環境廳的「平成29年度垃圾屋相關調查報告書」，實施行政代執行的案例僅佔整體的6.5%，非常少。

④提起遷讓訴訟

向住戶住所寄送存證信函或向地方政府諮詢後，如果垃圾仍未清除且沒有改變，就提起遷讓訴訟。
提起訴訟時應向當地管轄的法院提出。
之後會決定調解日期，設立和解調解的場合。
如果協商結果達成和解，就製作和解同意書，決定搬離的日程。
萬一無法和解，就等待法院判決。
儘管已經提醒但狀況沒有改善，這是命令解除租賃契約的適當理由。
如果想讓對方搬離，就提起遷讓訴訟。

原狀回復工程的費用與負擔

如果垃圾就這樣放置在室內，會產生腐蝕、害蟲孳生等各種問題。
房東必須在垃圾屋住戶搬離後，將房間恢復到原本乾淨的狀態，以便下一位住戶入住。
這裡將說明原狀回復所需的費用和負擔。

適用「原狀回復糾紛指南」

如果是因經年劣化或正常磨損造成的損傷和污漬，原狀回復費用由房東負擔。
像垃圾屋這種明顯是由住戶故意或過失所造成的情況，適用國土交通省發布的「原狀回復糾紛指南」。
不過，即使是垃圾屋，也必須考慮建築物年數的折舊，因此要求對方負擔全額修繕費用是極其困難的。
原狀回復費用的負擔比例因情況而異，請向專業機構諮詢。

也可能讓前住戶負擔費用

如果是因住戶故意或過失而需要修繕，可以讓對方負擔原狀回復費用。
例如，香菸焦油污漬和氣味、寵物氣味、霉菌、污漬、塗鴉、油污、腐蝕、損傷等，超過正常磨損的情況由住戶負擔。
請求原狀回復費用時，必須考慮建築物本身的年數。
建築年數越久，經年劣化和正常磨損就越明顯。
為了公平起見，需要根據建築物的年數來設定請求金額。
國土交通省的指南中記載了各設備的耐用年數，請事先確認。

進行垃圾屋原狀回復工程的費用行情

實際上，對變成垃圾屋的房間進行原狀回復工程需要多少費用呢？
這裡來看看工程費用的行情。
變成垃圾屋的房間可能需要更換門、地板、壁紙和各種設備，整個房間的東西都要更換，因此原狀回復費用會比一般情況高。
壁紙更換約10萬日圓，地板更換約20萬日圓是行情價。
不過，金額會根據房間大小、腐蝕和害蟲孳生程度等而變動，必須注意。
此外，還會產生處理室內垃圾的費用。
清除垃圾的費用行情約為5～10萬日圓。

如何防止垃圾屋糾紛於未然？

我們介紹了垃圾屋產生的原因、可能的風險、房東應採取的對應等，但很多人也想知道如何防止糾紛於未然。
為了防範垃圾屋問題，請牢記以下幾點進行不動產經營。

確實進行入住審查

為了防止變成垃圾屋，確實仔細地進行入住審查是很重要的。
公寓的入住審查會檢查申請入住的人是否「有支付房租的能力」「是否可以放心出租」等，是否有可能引起糾紛。
審查項目包括支付能力、連帶保證人的保證意願、申請入住者的人品等。
在對話中也檢查言行舉止和態度，可以防止之後可能發生的糾紛。
不動產經營需要注意的不只是垃圾屋問題。
為了追求穩定經營，需要在審查階段就確實篩選出可能拖欠房租或粗暴對待設備而損壞的人，不讓他們入住。
此外，如果住戶逃跑會非常麻煩，必須十分注意。
即使能聯繫到連帶保證人，如果無法聯繫到契約當事人本人，就無法進行解除租賃契約的相關事宜。
為了避免各種可能發生的糾紛，請謹慎進行入住審查。
一旦簽訂契約讓人入住後就來不及了。

在租賃契約書中明確記載

簽訂契約時，在租賃契約書中作為特約明確記載變成垃圾屋時的搬離規則，可能可以防止糾紛於未然。
建議在契約書中記載，如果垃圾被放置不管或造成鄰居困擾的情況，將立即解除租賃契約。
此外，如果在契約書中明確記載變成垃圾屋時的原狀回復費用由住戶負擔，就可以放心地簽訂租賃契約。
住戶在契約書上簽名的那一刻，記載的內容就生效，無法狡辯。

與住戶溝通

變成垃圾屋的房間會隨著時間推移而越來越嚴重。
如果處理得太晚，可能會變成無法挽回的狀態，因此在早期階段發現和解決問題是很重要的。
為了防止發展成重大糾紛，日常的溝通很重要。
定期進行設備檢查，創造拜訪各房間的機會，可以防止變成垃圾屋。
創造不會囤積垃圾的環境是理想的做法。

總結

近年來，垃圾屋已發展成社會問題，各地方政府也將獨自的對策條例化等，改善垃圾屋的對應正在推進。
為了防止變成垃圾屋，房東的對應也非常重要。
如果處理得太晚會給鄰居造成困擾，請在早期階段進行提醒。