涩谷站周边正在经历百年一遇的大规模重建。新地标不断涌现，街道景观和功能正在发生巨大变化。这些变化对办公市场、商业设施的集客力、居住需求产生影响，并直接影响周边房地产的价值走势。 本文将整理涩谷站周边正在进行和计划中的主要重建项目的最新动态，分析其对市场变化、未来地价和租金走势的影响，以及房地产投资者面临的机会和风险，并探讨涩谷地区的长期潜力。
涩谷站周边的主要重建项目动态
自 2000 年代以來，隨著鐵路的地下化和車站功能的重組，澀谷車站周邊的大規模重建正在推進。其結果，從 2010 年代到現在，許多大型複合大樓相繼誕生，街道面貌煥然一新。首先，按時間順序整理近年完成的主要項目和今後的開發計劃。
近年完成的主要項目（至 2024 年）
- 2012年4月：涩谷Hikarie——地上34层、高约182米的综合大型建筑。在东口打造了新的办公和商业基地，成为涩谷再开发的先驱。
- 2018年9月：涩谷Stream——地上35层、高约180米。该综合设施是在旧东横线地面铁路旧址上重建而成，除了办公楼外，还有酒店、餐饮店和沿涩谷川的散步空间。谷歌日本总部入驻这里也引起了广泛关注。
- 2019年3月：涩谷索拉斯特——地上21层、高约107米的办公楼。位于深受IT企业欢迎的神南地区，提供配备最新设备的豪华办公空间。
- 2019年11月：涩谷福拉斯——地上18层、高约103米的综合大楼。 旧东急广场旧址重建，与西口巴士总站直接相连，除了商业设施和办公室外，还包含旅游咨询处等公共设施。
- 2019年11月：涩谷十字路口广场（第一期：东楼）——地上47层、高约230米的超高层综合大楼，成为与涩谷站直接相连的新地标。 高层设有观景设施「涩谷天空」，吸引着国内外众多游客。
- 2020年7月：MIYASHITA PARK（宫下公园）——宫下公园改造后建成，包括地上4层商业楼和18层酒店楼。屋顶公园与商业设施融为一体，成为涩谷新的休闲和潮流发源地。
- 2023年3月：道玄坂通（Dogenzaka-dori）——地上28层、高约119米的综合大型建筑。旧东京涩谷店一带重新开发,2至10层为大型办公楼（每层约526坪）,11至28层为外资生活方式酒店「东京涩谷英迪格酒店」。 低層為商業店鋪，並新建了可穿過場地的通道，提高了周邊的流通性。
- 2023年11月：涩谷樱花舞台（Shibuya Sakura Stage） – 涩谷站西南、樱丘町地区的大规模重建项目。占地约2.6公顷，包括A街区的超高层办公楼（A1栋:39层、高179米等）和B街区的高层综合楼（30层、高127米）等。 除了大型辦公樓（標準樓層面積為842坪）外，還設有商業設施、創業支援設施、住宅、服務式公寓等，實現了「工作、娛樂、生活」一體化的城市空間。連接車站和櫻丘地區的步行天橋也已建成，成為澀谷的新門戶。竣工後的2024年7月，商業區將有37家商店同時開業，將為該地區帶來更多活力。
- 2024年5月：涩谷AXSH – 涩谷Hikarie旁边、青山大道沿线，地上23层、高约120米的综合大楼竣工。5至23层为最先进的环保型办公室（每层约400坪）,1至4层为商业楼层。 該大樓通過露台和廣場與Hikarie及周邊街區相連，大大提高了東口地區高低差較大的區域的流通性。正如其名稱所寓意「將青山和澀谷握手相連」一樣，該大樓作為澀谷東口的全新地標，將於2024年7月正式開幕。
计划中的「道玄坂二丁目南地区」（高层楼、中层楼）完成图。左后方为现有的涩谷十字路口广场东楼，右前方为涩谷马克城。重建后，马克城与新楼将通过平台直接连接。
未来主要项目（2025年以后）
- 2026年度：MITAKE Link Park（暂定名）——利用涩谷一丁目、原都立儿童会馆旧址等，由官民合作进行的综合开发计划。计划建地上14层、地下2层，除了办公室和店铺外，还将建设创意文化、教育设施、出租住宅、多功能厅等多功能设施。 该项目由Hulic和清水建设作为事业主体，计划于2024年度开工,2026年度完工。
- 2027年2月：道玄坂二丁目南地区第一种市区重建事业——这是毗邻涩谷马克城的大约0.8公顷的大规模重建计划。 该项目将对7栋老旧建筑进行整体重建，建成地上30层、高约155米的高层建筑（以办公为主）和地上11层、高约60米的中层建筑（计划建设高级酒店「TRUNK HOTEL」）。2022年，重建协会成立，计划于2026年竣工。 完工後，馬克城與新大樓將通過天橋連接，道玄坂地區與車站直通設施將實現一體化。
- 2027年度：涩谷十字路口广场第二期（中央楼、西楼） – 作为涩谷站上方的重建的最后阶段，在现有东楼的基础上，正在建设中央楼（地上10层、高约61米）和西楼（地上13层、高约76米）两栋建筑。 中央棟位於JR澀谷站正上方，與車站設施直接連接，西棟則以原東急東橫店舊址為中心進行整備。兩棟建築的總建築面積約為27.6萬平方米，預計於2027年度完工。由此，澀谷車站街區的重整將告一段落，連接車站東西兩側的巨大甲板和地下廣場等交通樞紐功能也將一體化。
- 2028年度：宫益坂项目（宫益坂下交叉路口地区） – 这是针对涩谷站东口宫益坂下交叉路口周边的大规模综合开发计划。A街区将建设地上33层、高度约180米、总建筑面积约19万平方米的超高层塔楼，上层为国际水准的酒店，中上层为办公楼， 低層將設置多功能廳、商業設施、產業培育支援設施等。相鄰的B街區（地上7層）將作為商業大樓，與A街區通過天橋連接。計劃於2024年度動工、2028年度竣工，東口地區將誕生新的地標建築。
- 2029年度：涩谷二丁目西地区再开发（涩谷再生项目） – 该项目是涩谷地区规模最大的再开发计划，面积约为2.9公顷，面朝青山大道和六本木大道。 用地分为A、B、C三个街区，A街区将建设带空中广场的低层建筑，B街区将建设地上41层、高约208米的以办公和酒店为主的高层塔楼，C街区将建设地上41层、高约175米的以住宅为主的塔楼。 各街區通過行人天橋相互連接，並建設連接車站和周邊市區的步行網絡。該項目計劃於2025年度動工,2029年度完工，完工後，澀谷地區的城市功能將得到進一步加強。
如上所述，涩谷站周边已经完成了许多设施，还有许多设施计划在未来几年内完工。在 2010 年代的「第一阶段」，以直接与车站相连的光之馆和スクランブルスクエア东楼为首的大型建筑林立，在 2020 年代后半期的「第二阶段」，樱丘、道玄坂、宫益坂等周边地区也将进行进一步开发。 這些重建項目將使都市的容量飛躍性地擴大、高度化，同時整個街道的用途結構也更加多樣化。下一章將探討這些開發項目對澀谷車站周邊的辦公市場、商業和居住需求帶來哪些變化。
辦公市場：供應擴大與需求趨勢變化
近年來，澀谷經過重建，高級辦公樓供應增加，以 IT 和創意企業為中心的租戶需求旺盛。 事实上，2023年大量供应的新建办公楼在2024年顺利出租，涩谷区整体的办公楼空置率在2024年2月上升至4.38%后，开始好转，到年底下降至2.60%（同比下降1.37个百分点）。 虽然新冠疫情后远程办公的普及曾导致空置率暂时上升，但2024年随着员工返岗潮的到来，为了「促进面对面交流」和「确保优秀人才」，许多企业纷纷扩建或搬迁。特别是涩谷区（尤其是涩谷站周边地区），在IT企业和全球企业的强劲需求推动下，空置率下降、租金回升明显。
在租金方面，涩谷区的平均招租租金（月租金）截至2024年底为每坪32,164日元，同比上涨2,585日元，超过了东京中心5区的平均水平。虽然未达到千代田区（大手町、丸之内地区）的每坪4万日元以上，但涩谷与港区、新宿区并列为东京租金最高的地区。 新建的高档大楼的成交价格也达到每坪3万日元后半到4万日元，涩谷的办公市场已经从传统的「低价创业公司聚集地」演变为「大型企业也进驻的高附加值办公基地」。
當然，供應增加的影響並非完全沒有。2020年至2023年期間，澀谷相繼竣工了Scramble Square、Sakura Stage、道玄坂通等大型辦公樓，空置率一度上升，租金進入調整階段。但如上所述，由於需求旺盛，吸收進展順利，目前空置率已逐漸回到合理水平（約3%左右）。 许多新建大楼以高利用率开始运营，以涩谷为基地的企业也从初创企业到谷歌、Meta等外资IT巨头、金融相关的新兴企业，种类繁多。随着再开发使办公市场在质量和数量上都得到了提升，预计涩谷将继续作为「想工作的地方」、「想设立基地的地方」保持很高的受欢迎度。
商业设施需求：集客力和租户动向的变化
提到澀谷，人們會聯想到年輕文化和流行發源地，是一個商業城市，但實際上，與其他副都心相比，澀谷的商業設施絕對數量一直較少。東急地產澀谷開發事業部部長坂井指出：「從銷售額來看，澀谷的商業銷售額僅為池袋的一半，不到新宿的三分之一。」 由於地勢為盆地狀的狹小區域，澀谷難以增加大型商店的數量，因此迄今為止，只有東急百貨店、PARCO、109（マルキュー）等少數商業設施密集。因此，近年來的重建以「拆除重建」為中心，更新商業用地面積，並未出現商業面積爆炸性增長的情況，因此不存在供應過剩的問題。
實際上，也有人認為澀谷地區的商業空間略顯不足，重建後供應的新設施都擁有很高的租戶需求。澀谷十字路口廣場、澀谷PARCO（2019年重建開業）、宮下公園、櫻花舞台、AKUTSU等新開張的商業設施都匯集了熱門商店、餐廳和體驗型內容，吸引了大量遊客。 例如，2024年7月正式开业的涩谷樱花舞台商业区，开业后周边行人数量比以前增加了43%，据媒体报道，这里已成为涩谷的新景点。涩谷阿克什汇集了包括国内首家店铺在内的个性化租户，正在大大改变东口地区的人流。
此外，入境游客需求的恢复也推动了涩谷商业市场的发展。涩谷十字路口和八公前广场是海外游客的必去景点，随着疫情后旅游的恢复，来涩谷的外国游客数量也在迅速增加。展望设施「涩谷天空」作为社交媒体上的热门景点备受欢迎，涩谷PARCO内的任天堂和口袋妖怪的官方商店每天都排起了长队。
涩谷中心街的零售销售额也正在恢复到疫情前的水平，商业租金也保持稳定或呈上升趋势（有调查显示，该地区的招租租金与去年相比上涨了数个百分点）。
如上所述，通过再开发，商业基础设施得到扩充和更新，涩谷已经发展成一个能够满足多样化消费需求的城市。正如坂井先生所指出的那样，「现实与虚拟的融合」、「从物质消费到体验消费的转变」等重大课题仍然存在。涩谷具有信息传播能力，能够吸引「为了体验而来到涩谷」的人，为了满足他们的期望，今后需要继续提高商业空间的质量。
涩谷地区的开发商继续表明将推进注重体验价值的商业建设的方针，涩谷的商业潜力仍然巨大。
居住需求的变化：从市中心居住到「生活型城市」的转变
传统上，涩谷站周边以办公室和商业为中心，居民较少。
但是近年来，随着「居住在市中心」的需求日益高涨以及街道便利性的提高，选择涩谷作为居住地的人也在增加。一些重建项目也纳入了住宅用途，例如涩谷樱花舞台的 B 街区（涩谷樱花塔等）就融入了分售公寓和服务式公寓等住宅功能。由于距离涩谷站很近，可以实现工作与居住相邻的生活方式，尽管价格较高，但仍然备受关注。
此外，在樱丘地区和涩谷二丁目地区，除了超高层办公楼外，还计划建设高档出租住宅。涩谷二丁目西地区再开发C街区计划建设41层的住宅楼，预计将来将供应数百套新建住宅。这将是涩谷站步行范围内前所未有的大型居住空间，建成后有可能吸引富裕阶层和高级专业人才等新居民。
从整个涩谷区来看，由于市中心回流趋势，人口保持稳定，平均收入水平在23区中名列前茅。涩谷区拥有惠比寿、广尾、代官山等高档住宅区，本来就对住房需求很高，近年来，涩谷站周边也逐渐成为具有生活魅力的地区。
随着再开发，车站前的广场和公园也进行了重新整修，提高了安全、舒适的步行空间和防灾性能等「居住环境」的质量。例如，涩谷站东口修建了大型地下广场和步行天桥，确保了婴儿车和轮椅也能轻松通行的无障碍通道。车站周边的便利设施（商业、医疗、行政服务等）也日益完善，日常生活更加便利。
總而言之，澀谷正在從「工作、娛樂的城市」向「工作、娛樂、生活的城市」進化。但也有一些問題。由於住宅供應有限，租金和房價非常高，一般家庭難以輕鬆入住。澀谷區的平均公寓價格（新建）在東京內首屈一指，一室公寓的租金也通常在每月十幾萬日元左右。
因此，在可預見的未來，主要居民將是富裕的單身人士、雙收入無子女夫婦和外國高管等。但是，隨著住宅存量的增加和城市24小時活化的推進，未來澀谷可能會真正進入「最想居住的城市排行榜」。
地價和租金的變化數據及未來展望
大規模重建帶來的澀谷地區價值的提升，在地價和租金指標上也有明顯體現。
2025年，涩谷区的公示地价平均比上年上涨12.53%，大幅上涨，在全国排名第三。其中，涩谷站周边的涨幅尤为显著，涩谷站周边的平均地价为918万6666日元/平方米（约合3036万日元/坪），比上年上涨13.88%。
例如，靠近涩谷十字路口的宇田川町23-3（QFRONT大楼前）的公示地价达到每平方米3350万日元（每坪约1亿1074万日元），已成为国内首屈一指的高价商业用地。由此可见，地价上涨反映了人们对再开发和未来收益的乐观预期。
在租金方面，除了上述办公室租金呈上涨趋势外，商业租金（临街店铺租金）也随着疫情后经济复苏和入境游客恢复而呈上涨趋势。在繁华的中心街和公园大道等地区，招租租金甚至超过了金融危机前的水平。
根據房地產服務大公司的統計，截至2024年底，東京主要7區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、品川、豐島）的平均招租租金為每坪29,250日元，連續5個月上漲。澀谷區單獨的平均租金也高於市中心平均水平，隨著重建的完成，該地區的吸引力提高，租戶的支付意願也隨之提高。
未来展望：预计涩谷站周边的地价和租金将继续坚挺。尽管重建项目将增加供应，但需求方面的潜力更高，随着完工项目的投入运营，该地区的集客力和产业吸引力将不断提高，形成良性循环。不过,2022年至2023年的急剧上涨趋势将逐渐趋稳，涨幅可能会放缓。
涩谷的地价已经相当高，如果金融环境发生变化（例如利率上升导致房地产收益率上升），可能会出现暂时性的价格调整。此外，在2027年前后新供应达到高峰时，由于供需趋缓，办公室租金可能会出现横盘整理或小幅下跌的风险。
但从长期来看，涩谷的城市品牌价值和稀缺性不会改变，城市还有增长空间。总体而言，「短期内会经历调整阶段，但中长期内将保持持续升值趋势」是合理的判断。
房地产投资者的机遇与风险
涩谷站周边的开发热潮，从房地产投资的角度来看，既带来了巨大机遇，也带来了潜在风险。
下面整理一下投资者需要注意的要点。
投资机会（机会）
- 资本收益的预期：随着重建的完成，整个街区的升级将带来资产价值的上升。实际上，正如公示地价的大幅上涨所显示的那样，涩谷地区的房地产价格随着开发进展而呈上升趋势。如果尽早购入，就有可能获得中期、长期的升值收益（资本收益）。
- 稳定的租户需求：由于 IT 企业、初创企业、海外企业等对办公空间的需求旺盛，以及作为世界旅游胜地的商业需求，租户组合多样且稳定。空置率保持在较低水平，租金呈上升趋势，因此可以期待稳定的收入（租金收入）。特别是最新建筑的租户竞争力强，容易吸引签订长期合同的优质企业。
- 资产流动性提高：涩谷在国内外投资者中知名度高，随着重建项目的推进，房地产市场的流动性预计将提高。由于实际需求和投资需求都旺盛，出售出口策略容易制定，这也是其魅力之一。大型办公大楼将成为REIT和机构投资者的购买对象。
- 广域涩谷圈的波及效应：东急集团将涩谷站半径2.5公里范围内定义为「Greater SHIBUYA」，正在推进区域整体的城市建设。该战略不仅将提升涩谷站周边地区的价值，还有可能提升原宿、表参道、惠比寿、代官山等周边地区的价值。因此，整个涩谷区的房地产都将受到积极的影响，周边地区的房地产投资机会也将增加。
投资风险（注意事项
- 收益率下降和价格偏高：由于地价和房地产价格急剧上涨，收购收益率（资本化率）呈下降趋势。据称，涩谷的一流办公楼的净运营收入收益率已低于3%，有人指出其投资吸引力不足。高价购买可能会导致利率上升，收入减少，存在潜在损失风险，因此投资收益的判断变得尤为重要。
- 经济与市场波动风险：涩谷科技企业比例较高，容易受到经济波动和行业趋势的影响。例如，如果IT行业不景气或初创企业融资环境恶化，办公需求可能会急剧下降。此外，如果金融市场的不稳定因素蔓延到全球，资本外流可能会导致市中心房地产市场整体降温。
- 一极集中风险：对涩谷地区的投资虽然回报预期较高，但同时存在资产组合过于集中于市中心的风险。考虑到房地产投资的基本原则——分散效应，即使涩谷的房地产具有吸引力，也应避免集中投资，与其他地区保持平衡。通过同时投资东京其他地区和海外房地产，可以减轻局部风险。
- 開發延遲或計劃變更：還應考慮未來計劃中的重建可能無法按計劃進行。大型項目可能會受到經濟形勢和行政手續的影響，存在延期或縮減的風險。如果開發完成時間比預期延遲，可能會影響期間內的收益，並導致周邊設施建設延遲，租金增長停滯。 在做出投资决策时，需要密切关注各项目的进展情况，并根据最新信息考虑风险对策。
- 社会结构的变化：从长期来看，不能忽视技术进步带来的工作方式和生活方式的变化。随着远程办公和元宇宙的普及，市中心的办公需求可能会减少。另一方面，人们可能会重新认识到现实空间的价值，但这是未来不确定性较高的课题。 面对这些社会变化，涩谷能否继续灵活地更新自己，将决定长期投资风险。
长期展望：涩谷地区的潜力评估
最后，从长期角度对涩谷地区的潜力进行评估。结论是，预计涩谷将继续作为东京最具活力的地区，保持并提高其潜力。理由如下。
首先，涩谷聚集了引领时代潮流的要素，如青年文化、IT产业和创意产业。随着再开发对硬件（基础设施、办公空间等）的完善，软件方面的魅力（文化、人才）也得以发挥协同效应，为发展奠定了基础。未来，涩谷将继续作为创业圣地「比特谷」创造创新，吸引更多世界性企业入驻日本。
這種經濟活動的活力支撐著城市的價值。
其次，東急集團主導的「Greater SHIBUYA 2.0」戰略的存在。2021年制定的這項新城市建設戰略提出，通過融合「工作、娛樂、生活」這三個要素，並採取支持這些要素的數位化和可持續發展措施，實現「只有在澀谷才能體驗到的城市生活」。
这项工作不仅限于单项开发，而是将整个城市作为一个生活圈和经济圈进行总体规划，在日本城市开发领域处于领先地位。由此，涩谷作为一个不断发展的「未完成的项目」，拥有长期的发展前景。明确的城市经营愿景本身就是该地区值得投资的优势。
第三，在基础设施方面，铁路和道路网络的连接不断加强，城市完善度不断提高。涩谷站东西自由通道、地下广场、新巴士总站的整备等，人流和交通的便利性得到显著提高。曾经错综复杂、容易迷路的涩谷站，在重建完成后，将成为主要线路换乘顺畅、舒适的交通枢纽。
此外，通过整备涩谷川的环境和加强防灾基础设施，安全、安心方面的课题也得到了解决。这些城市基础设施的充实是长期支撑资产价值的重要因素。
最后，涩谷特有的品牌力和知名度今后也将保持不变。从全球来看，「涩谷」是东京的象征性地名，对游客和企业来说都是极具吸引力的地点。
作為年輕文化發源地，澀谷不斷更新，永遠不會衰老。這種品牌資產是房地產價值的源泉，是難以模仿的優勢。
綜上所述，澀谷車站周邊地區長期來看具有很高的潛力，將繼續保持作為房地產投資對象的吸引力。但如前所述，必須注意市場和社會變化，靈活應對。
幸运的是，涩谷是一个擅长「不断变化」的城市。相关企业和行政机构也认识到这一点，整个城市已经建立了适应变化的发展体制。对于投资者来说，从中长期角度参与涩谷地区的发展，搭上其增长列车，可能会带来丰厚的回报。
结语
涩谷站周边的重建不仅对城市形态产生了巨大影响，对房地产市场也产生了巨大影响。我们详细考察了主要项目的进展以及由此带来的办公、商业和居住需求的变化、地价和租金的走势，总体而言，涩谷是一个不断进化、不断提升价值的地区。对于房地产投资者来说，涩谷的变化是一个良机，但由于价格较高，也需要谨慎判断。
但是，以明确的愿景为后盾的城市发展潜力非常吸引人，只要拥有适当的视野和战略，就一定能收获丰硕的成果。
每天看着不断变化的涩谷街景，我感受到房地产价值正在稳步增长。几年后，「百年一遇的重建」完成后，涩谷会呈现出怎样的面貌呢？作为投资者，思考未来的发展，继续更新最新信息，加深洞察力是非常重要的。
