建议外包给管理公司，以保护物业免受楼上漏水问题的影响。

凌晨两点，我被一个突然打来的电话吵醒。房东，我们楼上漏水了，水像下雨一样从天花板流下来！'

从这一刻起，对于自行管理出租物业 的 业主来说，漫长的噩梦开始了。联系楼上住户、半夜查看现场、急救、安排维修人员、评估损失、与保险公司沟通、确认责任归属......最令人头疼的是，你必须在没有专业知识的情况下独自处理所有这些问题。

面对这些情况，自我管理的业主应该如何处理？如果外包给管理公司，情况又会如何不同？

本期，我们将以租赁管理中的高层漏水问题为例 ， 探讨自我管理的局限性和外包给管理公司的优势。

漏水问题的实际案例和应对措施的差异

〜自营业主 A 先生的案例

A 先生拥有一栋楼龄 15 年的四层公寓（12 个单元），并进行出租管理。为了节省管理成本，他继续自行管理该物业，但在一个冬天的深夜，他接到三楼一位租户的紧急电话，称天花板漏水。

1. 初步反应延迟：A 先生住处距离物业有 40 分钟车程，由于深夜路况不佳，他花了一个多小时才赶到现场。
2. 对楼上住户的反应：四楼住户不在，无法联系，A 先生只好自己紧急叫来锁匠检查房间。
3. 难以查明原因：水表没有转动，但水仍在漏。经过一段时间才查明原因，原来是供水管和排水管因年久失修而老化。
4. 急救的局限性：我们无法在半夜安排维修公司，只能等到第二天再进行简单的急救。
5. 责任的确定：虽然发现原因是大楼的公共部分（供水管道和排水管道），但很难 确定责任在哪里，保险是否会赔偿损失。
6. 与租户打交道的困难：三楼受损租户要求赔偿其家庭用品的损失，这导致他们与 A 先生之间的关系紧张。

结果：修复工作耗时五天，耗资约 500 000 日元，还要向租户赔偿 200 000 日元，最重要的是付出了宝贵时间和精神压力的巨大代价。

~外包给 B 先生的管理公司

在发生类似情况的 B 先生的房产中，管理公司采取了以下措施

1. 24 小时应急服务台：管理公司的应急服务台接到租户电话后，立即启动应急程序。
2. 快速派遣专业人员：现场管理人员在接到电话后 30 分钟内赶到现场，对情况进行评估。
3. 合作公司网络：即使在半夜也安排了合作维修公司，在提供急救的同时查明问题原因。
4. 确定法律责任：管理公司的专业知识使其能够迅速确定责任和保险范围。
5. 租户沟通：管理公司的工作人员向两个租户解释了情况，并提出了适当的赔偿建议。
6. 事后应对和跟进：管理公司始终负责从第二天起的全面维修、保险申请支持和设备检查，以防止再次发生此类事件。

结果：B 先生只需在大部分时间内观察一系列的应对措施，将其精神负担降至最低。

自我管理的风险和局限性

从漏水问题的案例中可以看出，自我管理存在许多风险和局限性。主要概述如下。

缺乏专业知识带来的风险

时间和物理限制

心理负担和机会丧失

继续管理自己物业 的 业主往往会忽视心理负担和机会的丧失：需要 24 小时响应的租 赁管理大大影响了他们自己的生活质量，包括日常工作、家庭和业余爱好的时间。尤其是漏水等紧急 问题 会造成很大的心理压力，影响其他工作和活动。

如果花在自我管理上的时间可以用于核心业务或新的投资机会，就可能获得更大的回报。考虑到这些失去的机会，将费用外包给管理公司是一项回报丰厚的投资。

外包给管理公司的具体优势

利用专业知识和技术诀窍

租赁管理公司 是 拥有多年经验和专业知识的专业人士。在处理漏水 问题 时，他们尤其具备以下专业知识

1. 准确查明原因：丰富的经验可以迅速查明原因。
2. 建议最合适的维修方法：在成本和耐用性之间取得平衡的建议。
3. 确定法律责任：根据部门所有权法律和租赁协议做出准确决定
4. 保险使用诀窍：熟悉适用的保险和程序
5. 提出防止类似问题再次发生的措施：能够提出防止类似问题再次发生的措施。

通过预防性管理让客户放心

外包给管理公司的一大优势不仅在于故障排除，还在于预防性管理。

24 小时响应系统带来的安心

管理公司 24 小时响应 系统 提供的安心感是自我管理无法获得的一大优势。

1. 紧急呼叫中心：全年 365 天、每天 24 小时响应租户的询问
2. 附属维修公司网络：安排承包商，即使在深夜或节假日也能迅速赶到现场
3. 一线响应的专业知识：通过电话提供建议，防止进一步的损坏
4. 远程指导的可能性：根据情况远程指导租户如何应对。
5. 记录和报告系统：记录所有应对措施，并在日后向业主报告

提高租户满意度，维护物业价值

漏水等紧急情况 的 应对措施会对租户满意度和物业声誉产生重大影响。外包给管理公司可以对问题做出专业反应，预计会产生以下效果

1. 让租户更放心：24 小时响应系统
2. 延长租期：通过妥善解决问题建立信任关系
3. 降低驱逐率：因满意度提高而降低搬出意向
4. 保持物业声誉：对口碑和评论产生积极影响
5. 保持物业价值：通过适当的维修和管理保持物业的实际价值

选择管理公司的要点

选择合适的管理公司对于最大限度地发挥外包效益至关重要。以下几点有助于您找到可靠的合作伙伴。

基本选择标准

1. 业绩记录和可靠性：从业年限和管理单位数量
2. 是否有专业人员：合格人员（如建筑承包商、行政主管等）的数量
3. 区域和覆盖面：物业所在地的服务提供系统
4. 合同细节的透明度：对外包服务和成本明细的清晰描述
5. 沟通系统：报告和与业主沟通的频率

漏水等应急响应的评估点

评估应对问题 能力的 具体检查点。

正确评估成本效益

应将管理外包费用视为 "投资"，而不仅仅是 "成本"。评估成本效益时要综合考虑以下因素

1. 直接节约成本

   • 通过有计划的维修减少大修费用
   • 通过使用保险降低维修成本
   • 通过缩短空置期增加收入

2. 间接价值

   • 创造业主自己的时间和精力
   • 通过专注于核心业务和其他投资创造机会
   • 改善睡眠和健康等隐形价值

3. 对长期资产价值的影响

   • 通过适当的维护和管理延长建筑寿命
   • 通过稳定的入住率提高盈利能力
   • 对物业转售时的估值产生积极影响

摘要：外包给管理公司是一种投资

诸如楼上漏水等紧急情况是租赁管理中不可避免 的 风险。考虑到自我管理 的 负担，外包给管理公司不仅是一种成本，更是对业主时间、精神健康和物业资产价值的明智投资。

外包出租物业管理 的 优势多种多样，但以下三点尤为重要

1. 利用专业知识做出准确回应：利用法律、技术、保险和其他专业知识做出适当的决策和回应。
2. 24 小时系统让人放心：即使业主不在，系统也能迅速做出反应。
3. 创造时间和精神空间：在这样的环境中，您可以专注于核心业务，并有时间与家人在一起。

即使是一次漏水，管理公司外包也能带来如此大的变化。如果考虑到其他方面，如防灾、预防犯罪和遵守法律变化，则好处会更大。为什么不考虑外包给一家管理公司来长期稳定您的租赁业务呢？

常见问题

问 1：外包管理成本的市场价格是多少？

答：典型的外包租赁管理成本约为租金收入的 3-5%。这取决于管理工作的范围，但如果是包括基本租户管理和楼宇管理的标准计划，一般约为租金的 5%；如果只是作为收款代理，则约为 3%。不过，24 小时紧急响应服务和租金担保等附加服务可能会产生额外费用。

问题 2：小型物业（独立式住宅或只有几个单元）的管理是否值得外包？

答：即使是小型物业，也值得外包管理。事实上，对小型物业而言，保持租户满意度和快速应对问题更为重要，因为一个空置对收入的影响是巨大的。越来越多的管理公司为小型物业提供灵活的计划，因此建议您选择一家适合您物业规模的管理公司。

问题 3：如果管理公司是外包的，业主需要做什么吗？

答：不，您不需要做任何事情。定期检查收支报告和参与重大决策（如重大维修）是必要的。不过，您几乎可以把所有事情都交给管理公司去做，包括租户的日常事务处理、紧急故障排除和定期检查。这样，您就可以在与管理公司保持良好沟通的同时，专注于重大决策的制定。

问 4：从自我管理转为外包管理的关键点是什么？

答：在转换时，准确交接当前的物业和租户信息非常重要。特别是要详细说明过去的故障历史、维修历史以及与租户的特殊安排。此外，最好向几家管理公司询价，比较服务与成本之间的平衡。最理想的更换时间是在入住率低的时期，或在出现重大问题之前的预防性时机。

问题 5：可以更换管理公司吗？

答：可以。管理合同通常规定了合同期限和终止条件，因此您可以根据这些条件更换。不过，重要的是要为更换留出足够的时间，以免给租户造成混乱。如果您正在考虑更换管理公司，请说明您目前不满意的地方和需要改进的地方，并确保新的管理公司能够详细解决这些问题。

如果您是业主，担心自己的房屋出租管理，尤其是在需要紧急应对的情况下， 如发生 漏水问题，请联系 INA & Associates，我们将为您提供免费咨询，帮助您从自我管理顺利过渡到外包管理，并最大限度地提高您的收益。我们将提出最佳管理方案，最大限度地提高您的物业价值。